Finanzierungsmodell für Haus - Wert ca. 400k - Einlage ca. 40k

Diskutiere Finanzierungsmodell für Haus - Wert ca. 400k - Einlage ca. 40k im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, meine Freundin und ich planen in ca. 5 Jahren ein Eigenheim (vermutlich Doppelhaushälfte) zu kaufen. Anbei die wichtigsten...

  1. RaniMei

    RaniMei

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    Hallo,

    meine Freundin und ich planen in ca. 5 Jahren ein Eigenheim (vermutlich Doppelhaushälfte) zu kaufen.

    Anbei die wichtigsten Informationen:

    Gehälter:
    Freundin: ca. 1.400 € netto / Monat
    Meins: ca. 2.400 € netto / Monat

    Wir erwarten nächstes Jahr unser erstes (von vermutlich 2 Kindern)

    Gesamtsumme der Finanzierung:
    Ziel etwa 300.000 - 400.000 € gesetzt

    Absicherung:
    Wohnung meiner Freundin
    Wert ca. 100.000 €, wovon noch etwa 60.000 € offen sind

    Gestern waren wir bei der Bank. Der Bankberater hat uns dazu folgendes Angebot gemacht.

    Angebot des Bankberaters:

    Freundin:

    Wohnriester mit einer Bausparsumme von 120.000 €
    Bausparer mit einer Bausparsumme von 50.000 €

    Ich:
    Wohnriester mit einer Bausparsumme von 120.000 €
    Bausparer mit einer Bausparsumme von 50.000 €

    Kreditabsicherung:
    340.000 €
    + KfW (50.000 € wurde uns noch genannt)
    + BAFA (??, wohl für Solaranlagen usw.)

    Die Wohnriesterverträge wurden mit der Begründung, dass man dadurch Steuern sparen kann angeboten.

    Als monatliche Tilgung wären dadurch ca. 530 € / Monat fällig, was sicherlich noch im Budget wäre. Allerdings bin ich mir nicht ganz sicher, ob das wirklich die optimale Finanzierung für unser Vorhaben ist.

    Damit bin ich doch überfinanziert oder...? Könnt ihr mir hierbei weiterhelfen?
     
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  3. backbone23

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    Na da kassiert der Bankverkäufer ja ordentlich. :mega_lol:

    Ein BSV kann ja sicherlich nicht schaden, aber gleich vier Stück, dazu mit Riester? Informier dich darüber erstmal.

    Was ist denn mit Kreditabsicherung gemeint? Und wie kommts zur monatlichen Tilgung von 530 € ?
     
  4. #3 Informatikfuzzi, 26. Oktober 2013
    Informatikfuzzi

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    Wenn ich lese "planen in ca. 5 Jahren ein Eigenheim" würde ich vorschlagen Ihr schaut euch mal die letzten Jahre an:

    - Erhöhung Grunderwerbsteuer in fast allen Bundesländern von 3,5% auf demnächst maximal 6,5%
    - Erhöhung der Notargebührentabelle
    - Anpassung der HOAI (Architektenhonorar) an die neue Technik und damit auch nach oben
    - Verschärfung der EnEV in Teilschritten bis 2016
    - Steigende Baukosten
    - Diskussion Immobilien-Blase weil in Boom-Regionen jährliche Teuerungsrate von teilweise über 20%
    - Historisch tiefe Zinsen, welche seit Frühjahr aber wieder um ca. 0,5% gestiegen sind

    Wenn schlaue Wirtschaftsforscher und selbst die Bundesbank nicht sicher sind wo der Immobilien-Boom hinläuft, wie soll der kleine Bankberater da eine gescheite Planung für euch aufstellen?


    Ein Grund für oder gegen Bausparen wäre z. B. ob ihr vom Arbeitgeber Vermögenswirksame Leistungen (bis 40,- €/Monat) erhaltet.
     
  5. Bautz

    Bautz

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    Bei dem "Angebot" ist dem "Berater" sicherlich fett einer abgegangen.

    Hat der Herr Berater denn mal errechnet, ob auch nur einer der Verträge zum benötigten Zeitpunkt zuteilungsreif ist?
    Oder ob auf Grund des voraussichtlichen Beleihungsauslaufs überhaupt ein Bausparkredit in Frage kommt?
    Oder ob bei Eurem Einkommen überhaupt eine Finanzierung in dieser Höhe zu stemmen ist?
    Ist für ihn aber nebensächlich, in 5 Jahren habt Ihr zumindestens seine Provision angespart. :bierchen:

    Fazit: Berater wechseln, Bausparverträge sein lassen. Und wenn, dann höchstens einen abschließen, der genau in 5 Jahren auch zuteilungsreif ist.

    Über Wohnriester genau informieren. Hier gibt es auch einige gewichtige Nachteile, die man wenigstens kennen sollte.
     
  6. RaniMei

    RaniMei

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    hi,

    vielen Dank für die vielen Antworten :)

    Wie ich sehe seid ihr da der gleichen Meinung wie ich, dass das nicht unbedingt das optimale Angebot ist...

    Mein Favorit ist momentan einen Bausparer abzuschließen (evtl. auch mit Splitting, da wir noch nicht verheiratet sind usw.). Dieser sollte dann in ca. 5 Jahren zuteilungsreif sein. Bei 530 € / Monat (nur angenommen, weil das dann der gleiche Betrag wäre) würde das dann bei Zuteilung etwa 32.000 € entsprechen.

    Herr Berater meinte, dass in 5 J der Bausparer dann in einen Zwischenkredit umgewandelt wird (wobei ich mich da frage, warum ich dann überhaupt für so einen Hohen Betrag Bausparverträge abschließe...)

    Die Finanzierung würde aktuell etwa 1.600 € / Monat betragen (bei den aktuellen sehr niedrigen Zinsen...). Das ist zwar noch machbar aber bei > 2.000 € / Monat wirds schon kritisch...

    Die monatliche Tilgung errechnet sich aus den einzelnen Tilgungen:

    Wohnriester Freundin:
    165 € / Monat
    Zinssatz Guthaben: 0,25 %
    Zinssatz nach Zuteilung: 2,77 %
    Unverbindliche Sparzeit bis zur Zuteilung 16 Jahre 2 Monate
    Tilgungsdauer: 10 Jahre
    Gesamtlaufzeit: 26 Jahre 2 Monate
    Fuchs Wohnrente

    Wohnriester Ich:
    240 € / Monat
    Unverbindliche Sparzeit bis zur Zuteilung 14 Jahre 5 Monate
    Tilgungsdauer: 9 Jahre 2 Monate
    Gesamtlaufzeit 23 Jahre 7 Monate
    sonst gleiche Konditionen wie oben
    Fuchs WohnRente

    Bausparer:
    2mal - selbe Konditionen zu je 125 € / Monat
    Sparzeit 11 Jahre 7 Monate
    Laufzeit bis zur Zuteilung 11 Jahre 7 Monate
    Gesamtlaufzeit: 19 Jahre 5 Monate
    Effektiver Jahreszins bei Zuteilung: 2,58 %
    Fuchs Langzeit
    ___________________________________
    Gesamt: 530 € / Monat

    Vielen Dank nochmal!
     
  7. Mikalaya

    Mikalaya

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    Wie wollt Ihr das denn dauerhaft machen?
    Ihr plant 2 Kinder, dann fällt ein Gehalt zeitweise weg, bzw. reduziert sich deutlich zum Elterngeld (durch Krankenversicherung etc. reduziert sich das auch weiter, als es zunächst scheint!) und ggf. auch dauerhaft durch Teilzeit (oder habt Ihr die Betreuung schon sicher?).
    Kinderbetreuung kostet Geld, Kinder kosten Geld (gar nicht mal nur direkt, aber im Zweifel das zweite Auto usw.), mach nicht den Fehler und geh von euren jetzigen Ausgaben aus.
    Bis 2000€ Kredittilgung halte ich schon für sportlich angesetzt.

    Wir planen 1800,- Monatsrate, haben höhere Gehälter und planen nur ein Kind.. aber wir sind auch schissig und wollen den Kredit schnell los sein, das ist sicher auch so.. Rechne das bloß bitte wirklich realistisch durch!
     
  8. Torian

    Torian

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    Der Verkäufer soll dir die monatlichen Raten für die **Rückzahlung** vorrechnen, die 2 *50.000€ = 100.000€ Kredit bezahlst du in ~8 Jahren zurück, das sind ~~1040€/Monat nur Tilgung also plus Zinsen. Für kleinere Renovierungen sind solche Tarife super, aber doch nicht für einen teuren Neubau?!
     
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  10. R.B.

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    Diese 530, -€/Monat kann wohl nur der "Berater" nachvollziehen, ich kann das nicht.

    Du bringst auch einige Dinge durcheinander, so schreibst Du beispielsweise von "Absicherung" bzw. "Kreditabsicherung", aber was dann in Deinem Text folgt, hat damit nichts zu tun. :confused:

    Betrachten wir zuerst einmal die Einkünfte.
    Aktuell verdient Ihr Beide zusammen 3.800,- € netto pro Monat. Es sind Kinder geplant, wodurch sich das Einkommen der Frau auf ca. 1.000,- € (Elterngeld) reduziert. Somit verbleiben dann 3.400,- € pro Monat. Sollte die Frau aus irgendwelchen Gründen nach Ablauf der Elternzeit nicht mehr arbeiten, oder nur einer Teilzeittätigkeit nachgehen, dann verbleiben nur noch 2.400,- € + X an Einkommen pro Monat. Für das Kind kommen dann noch 184,- € Kindergeld hinzu.
    Mit welchem Einkommen nun der worst case gerechnet werden sollte, das musst Du selbst entscheiden.

    Nun geht´s zur Lebenshaltung bzw. den Lebenshaltungskosten:

    Hierzu hast Du keine Angaben gemacht. Es ist daher schwer abzuschätzen, wie teuer die Lebenshaltung bei Euch ist. Zudem fehlen Angaben zu den Kosten der Wohnung Deiner Freundin, die ja zumindest bis zum Hauskauf Euer budget belasten werden.

    Betrachten wir als Nächstes die Vermögenslage/Eigenkapital:

    Du schreibst nichts über irgendwelches Vermögen in Form von Bargeld oder anderen Anlagen die man schnell zu Geld machen könnte. Du äußerst Dich auch nicht zu notwendigen Rücklagen die jeder haben sollte, vor allen Dingen wenn es mal um einen Hauskauf/Hausbau geht. Also kann man wohl davon ausgehen, dass keine Mittel vorhanden sind, die man als Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen könnte.

    Auf der Vermögensseite steht noch die Wohnung Deiner Freundin, deren (Verkaufs)Wert (von Dir?) auf 100T€ geschätzt wurde. Diesem Wert stehen aber noch Verbindlichkeiten in Höhe von etwa 60T€ entgegen. Wie hoch die Verbindlichkeiten in 5 Jahren sein werden, das steht noch in den Sternen. Ob bei einem Verkauf in 5 Jahren die 100T€ erzielt werden können ist ebenso nicht sicher.

    d.h. Bei einem Verkauf in 5 Jahren können vielleicht 40T€ an "Gewinn" erlöst werden, evtl. auch mehr, oder aber weniger.

    Ich denke damit haben wir die Themen Einkommen/Kosten/Vermögen ausreichend betrachtet, und Du siehst selbst, wo es da noch Schwachstellen gibt.

    Jetzt schauen wir uns mal Euer Vorhaben an.

    Betrachten wir den Finanzierungsbedarf:

    Du schreibst von einem Finanzierungsbedarf zwischen 300T€ und 400T€, also planst Du wohl eine Investition in der Preisklasse bis ca. 450T€ (inkl. aller Nebenkosten), denn Du möchtest ja die o.g. 40T€ mit einbringen.
    Unter´m Strich bedeutet das einen EK-Einsatz < 10%. Etwas genauer betrachtet, werden die 40T€ wohl (größtenteils) für die Nebenkosten draufgehen. Grunderwerbsteuer, Notar usw. usw.
    Man könnte auch sagen, das läuft auf eine 100% Finanzierung hinaus.

    So, und jetzt stellt sich die spannende Frage, wie man hier eine sinnvolle Planung aufbauen kann, die Euch in 5 Jahren in die Lage versetzt Euer Vorhaben zu realisieren.

    Dazu müsste man erst einmal wissen, wieviel Geld ihr pro Monat sparen könntet, denn ein Schwachpunkt (s.o.) ist ja das knappe Eigenkapital. Dazu müsste man jetzt Eure Zahlen genauer analysieren. Dann kommen auch noch so Punkte wie Zinssicherung etc. hinzu.

    Wie kommst Du darauf? Wenn Du bis zu 400T€ als Vorgabe gemacht hast, dann kann ich nicht erkennen, wo Du überfinanziert sein solltest. Die BSV liefern 340T€, dazu KfW mit 50T€ macht zusammen 390T€. BaFa kannst Du hier vergessen, das reicht nur für kleine Maßnahmen, hat also mit der Finanzierung an sich nichts bzw. nicht viel zu tun.

    Dir richtige Frage wäre, ob das Konzept mit den vielen BSV sinnvoll ist. Hierzu müsste man jetzt die Tarife im Detail untersuchen, aber auch ohne die Tarife zu kennen, kann man wohl davon ausgehen, dass dieses Konzept nicht sinnvoll ist. Die BSV werden in 5 Jahren bei weitem noch nicht zuteilungsreif sein, d.h. in 5 Jahren müssen diese zwischenfinanziert werden. Zu welchen Konditionen das möglich sein wird, darüber kann man spekulieren.
    Hinzu kommt, dass BSV mit attraktiven Zinssätzen üblicherweise Kurzläufer sind. d.h. sie generieren eine hohe monatliche Belastung, die angesichts Eurer Einkommensverhältnisse UND der Schwankungen aufgrund der Familienplanung in meinen Augen nicht sinnvoll sind.
    Riester ist wieder ein Thema für sich, und Steuersparen klingt erst einmal toll, aber bei Euren Einkommen ist die Steuerlast sowieso nicht so hoch, zumal wenn dann auch noch Nachwuchs angesagt ist.

    d.h. Man muss jetzt erst einmal überlegen, was man heute unternehmen soll/kann um sich in 5 Jahren eine möglichst gute Startposition zu verschaffen. Hier kann ein BSV ein sinnvoller Baustein sein, aber nicht in der Form, dass die komplette Finanzierung in 5 Jahren mit Hilfe von (nicht zugeteilten) BSV gestartet wird.
    Es ist auch sinnfrei über KfW zu spekulieren, denn heute kann niemand sagen, ob und welche Konditionen in 5 Jahren angeboten werden.

    Wie hat mal der "Money Coach" gesagt, "Bargeld lacht". Ihr müsste jetzt also erst einmal Kapital aufbauen.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Der Da

    Der Da

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    Mit Euren gehältern solltest du dich rasch von den 400 000€ verabschieden. Ihr habt vielleicht 10% EK. Keiner kann Euch aber sagen, ob Ihr die Wohnung auch verkauft bekommt. Bzw ständig vermietet.

    Achtet auf die Elternzeit. diese wird zwar 12 Monate euch über Wasser halten, aber danach wirds bitter.

    Unsere aktuelle Situation ist genau diese. Meine Frau hat vor der Schwangerschaft 2200€ netto verdient, macht knappe 1450 € Elterngeld für 12 Monate. Jetzt steigt sie wieder in ihren Job ein, 50% Stelle Steuerklasse 5. Netto: 1100€
    Wir planen ein zweites Kind, heisst dann sinkt das Elterngeld auf 700 € im Monat.

    Mein Gehalt ist höher als deines und wir hatten 50 % EK. Und trotzdem müssen wir inzwischen die ein oder anderen Posten streichen, und öfter mal nachrechnen.
    Denn was du nicht vergessen darfst: Wenn deine Frau wieder arbeiten gehen will, braucht Ihr Kinderbetreuung. Und die kostet ein Scheiss Geld.
    Wir haben zuvor in Karlsruhe gelebt, eine Stadt, die viiiiiiel zu wenig Kitas hat. Städtische und Kirchliche Angebote konnten wir nicht mal auf eine Warteliste, da unser Verdienst zu hoch war. Und eine private KITA hätte uns je nach zeitaufwand zwischen 500 und 800 € monatlich gekostet.
    Wir sind jetzt in der Pfalz, dort ist es zum Glück einfacher eine Tagesmutter zu bekommen. Wir bekommen sogar das kommende Jahr einen Zuschuss vom Jugendamt. Trotzdem bleiben fast 300 € monatliche Kosten für eine 24 Stunden(4x6Stunden) Betreuung pro Woche. (Tagesmutter kostet 6€/Stunde, die Hälfte übernimmt das Jugendamt.) Ab dem zweiten Lebensjahr gehts dann in den regulären Kindergarten, der uns dann nix mehr kostet.
    Und Euer Bänker: Ab in die Wüste mit ihm...

    rechnet nicht mit den gehalt deiner Frau: Was du mit deinem Gehalt bezahlen kannst, das könnt Ihr Euch leisten. Denn das ist der Worst-Case.
     
Thema:

Finanzierungsmodell für Haus - Wert ca. 400k - Einlage ca. 40k

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