Finanzierungsplan EFH+Grundstück

Diskutiere Finanzierungsplan EFH+Grundstück im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, meine Freundin und ich sind derzeit bei der Finanzierungssuche für ein Architektenhaus mit Grundstück. Entwurfsplanung und...

  1. #1 EinStein1980, 28. Mai 2013
    EinStein1980

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    Hallo zusammen,
    meine Freundin und ich sind derzeit bei der Finanzierungssuche für ein Architektenhaus mit Grundstück. Entwurfsplanung und Bebauung stehen schon finanziell recht fest und wir holen derzeit Finanzierungsangebote bei den ortsansässigen Banken ein.

    Da wir beide vom Finanzgeschäft nicht wirklich was verstehen wollten wir einmal unsere Situation darstellen.

    Gesamtkosten betragen 461.000,00€ (inkl. aller Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer, Baunebenkosten,Grundbuch,...)

    Unser Finanzbedarf beträgt ca. 336.000,00€ (Ges.kosten abzgl. Eigenleistung(25.000) und Eigenkap.(100.000,00€)

    Eigenkapital ist noch mehr vorhanden ca. 50.000€ , jedoch festgelegt und als Puffer, für den Fall der Fälle.

    Wir beide sind in einem festen Arbeitsverhältnis, jedoch sind keine Gehaltssprünge nach oben oder unten zu erwarten. Nach unserer eigenen Finanzrechnung haben wir ca. 1500€ monatlich zum Tilgen.

    Wie sollte ein Finanzierungsplan aussehen? Wir haben an eine möglichst lange Zinsbindungszeit gedacht 20 Jahre oder auch mehr, da wir dauerhaft dann den Finanzbedarf planen können.
    Die Finanzierungsangebote der Banken, die wir angefordert haben rechnen nach der Zinsbindungsphase mit einem Zinssatz von 5%, da unserer Meinung nach es nicht mehr weiter runter gehen wird.

    Ideen oder auch Anmerkungen werden dankend angenommen.

    Danke im Voraus.
     
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  3. #2 Freerider, 28. Mai 2013
    Freerider

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    1500€ zum Tilgen oder als Rate (Zinsen + Tilgung). Wie hoch ist denn das Nettoeinkommen?
    Man kann sich die Zinsen ja auch für 30 Jahre festschreiben lassen, dann habt ihr mehr Planungssicherheit. Ob sich das rechnet, ist eine andere Sache. Wir haben "nur" 20 Jahre gewählt, aber unsere Tilgung auch so angesetzt, dass die Bude nach 22 Jahren bezahlt ist. Ob ich für die letzten 2 Jahre nun 3% oder 8% zahle, ist dann eh fast egal.
     
  4. Einmal

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    25 T€ Eigenleisung erscheinen mir sehr hoch, ohne Material - das müßt ihr ja kaufen - sind das grob gerechnet 63 Arbeitstage. Und das auch nur, wenn ihr gleich gut seid wie ein Handwerker, der das als Beruf macht, realistisch sind dann eher 80-100 Tage für Euch. Das finde ich sehr sportlich.

    Von dem Puffer würde ich mehr einsetzen, 50T€ ist doch sehr viel - oder seid Ihr Euch bei den Kosten noch so unsicher?

    Als Vergleich:
    Unser Haus kostet ca. 570 T€, finanziert habe ich 460T€, Volltilgung über 20 Jahre, Rate ca. 2200€/Monat. Mit Euren Randdaten sollte das auch passen.
     
  5. #4 EinStein1980, 28. Mai 2013
    EinStein1980

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    *1500€ waren als Rate angesetzt, wir beide haben ein Nettoeinkommen von 4300€ abzüglich aller Ausgaben (Urlaube,Hobbies,Autos,Versicherungen,usw...(jetziger Stand)) bleiben 1250€ über. Wir haben für uns beschlossen dass 1500 ohne weitere Einschränkungen durchaus möglich sind.

    @Einmal
    *Die 25000€ haben wir vorerst pauschal angesetzt für die gesamte Hauselektrik (gelernter Energieelektroniker), Innenausbau (aussen "Massiv" und innen in Trockenbauweise), Außenanlage (wird im Nachhinein in Eigenregie erstellt, wenn das Haus fertig ist). Die Rechnung hat noch einige Unsicherheiten, wie Versicherungen(einmal für das Haus, gemeinsame Versicherungen(sind dabei einige zusammen zu legen), Die Hauskosten ansich beruhen auf einer ersten Kalkulation vom Architekten (es wurden noch einige Dinge neu besprochen).

    Den Puffer haben wir eingeplant für die Zeit wenn Kinder da sind und ein Einkommen etwas einbrechen wird, so könnte man die Rate beibehalten und könnte noch einige Ausgaben tätigen. Autoreperaturen(wir beide sind auf unsere Fahrzeuge beruflich angewiesen), eventuell zur Sondertilgungung im laufenden Vertrag.
     
  6. sk8goat

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    Hört sich alles sehr vernünftig an.

    Ich denke auch, dass ihr für 25.000EUR 100 Tage arbeiten müsst. Also 2-3 Jahre jeden verfügbaren Samstag. Oder 1,5 Jahre Samstags und 4x die Woche für 2-3 Stunden. Das ist ziemlich sportlich.
     
  7. Einmal

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    Nichts mit Samstag oder während der Woche - die Eigenleistungen sind - bis auf die Außenanlagen - Voraussetzung für den Einzug. Ohne Elektro und Innenausbau ist das eine ewige Baustelle. Und die Kreditkosten laufen, Miete läuft auch weiter.

    Realistisch in der Bauphase sind vielleicht 4 Wochen = 20-25 Tage Eigenleistung, ansonsten wird der ganze Bau aufgehalten.
     
  8. R.B.

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    Der Punkt Eigenleistung wurde ja bereits angesprochen, hier würde ich noch mal mit spitzer Feder rechnen. Mit ein bisschen Elektrik und Innenausbau ist das nicht zu schaffen, vom Zeitaufwand ganz abgesehen. Als Angestellter mit einem begrenzten Kontingent an Urlaubstagen wird das verdammt schwierig, die Abstimmung mit den anderen Gewerken erschwert die Sache zusätzlich. Man glaubt gar nicht wie schnell die Zeit vergeht, und so nebenbei bemerkt, wenn man eine 40h Arbeitswoche hinter sich hat, kostet es schon einiges an Kraft und Überwindung über eine längere Zeitdauer ständig auch noch zusätzlich auf der Baustelle zu werkeln. Das hält man eine gewisse Zeit durch, aber der Körper fordert seinen Tribut. Die Arbeitsleistung sinkt permanent und schon gerät der komplette Bau in´s Stocken.

    Das will also sehr gut geplant sein. Sonst zieht sich die Baustelle. Nicht umsonst dauern Baustellen mit viel Eigenleistung mal locker 2 Jahre und mehr.

    Zu den Zahlen gibt es nicht viel zu sagen. Das passt. Ob jetzt ein paar Euro mehr oder weniger an Eigenleistung, das spielt hier keine Rolle. Ob man nun die Zinssätze auf 15 Jahre oder 20 Jahre fest zurrt, das hängt von den Angeboten ab die man bekommt. Bei 20 Jahren wird die Auswahl an Banken geringer, da viele Banken nur noch 10 oder max. 15 Jahre anbieten, und wenn man die 20 Jahreskonditionen so verschlechtert, dass der Kunde freiwillig davon Abstand nimmt. Eine Rate von 1.500,- €/Monat passt auch.

    Man sollte vielleicht noch darüber nachdenken was passiert, wenn aus der Freundin eine Ex-Freundin wird. Aber das lässt sich alles vertraglich regeln.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 EinStein1980, 30. Mai 2013
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    @Einmal und Ralf
    * Der Plan ist, dass wir zunächst eine Etage bzw. die wichtigsten Zimmer fertig machen (Bad, Küche, ein Raum zum Schlafen/Wohnen) und dann die restlichen Zimmer vor Ort fertig gestalten. Der Umzug soll auch erst in 1,5 Jahren sein, so dass genügend Zeit sein sollte, das zu schaffen. Eine genauere Kalkulation bzgl. der tatsächlichen Eigenleistung erwarten wir noch vom Architekten. Familie würde mit anpacken und bis dahin ist noch Zeit, Überstunden anzusammeln und die dann auf der Baustelle abzuarbeiten.

    @ Ralf
    * Klar haben wir schon über den Fall der Fälle gesprochen und auch die Banken haben uns auf diese vertragliche Absicherung hingewiesen.
     
  10. sk8goat

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    :28: Ja dann ist doch alles prima
     
  11. #10 EinStein1980, 28. Juni 2013
    EinStein1980

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    Hallo zusammen,
    wir haben nochmal aktuelle Angebote von unseren Favoritenbanken bekommen. Bei der einen meinte der Finanzberater, dass wir das Darlehen, nur für den Hausbau nutzen könnten und nicht für den Grundstückskauf. Aber wir wollten unser Eigenkapital eigentlich für die späteren Kosten einsetzen und erstmal den Kredit bedienen, damit wir keine bzw. nicht hohe Bereitstellungszinsen zaheln müssen nach einem Jahr. Habt ihr da Erfahrung mit?
     
  12. Einmal

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    Haus und Grundstück gehören bei einem Neubauvorhaben zusammen und der Bank ist das egal, solange die Gesamtfinanzierung steht.
     
  13. R.B.

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    Jepp. Vielleicht meinte der Berater, dass zuerst das Eigenkapital eingesetzt werden soll, und da steht halt üblicherweise der Grundstückskauf an erster Stelle. Viele Banken möchten zuerst das EK in der Finanzierung sehen bevor auf die Fremdmittel zurückgegriffen wird. Das ist auch kein Problem, und die Bereitstellungszinsen bereiten da auch keine Sorgen. Man kann ja einen Zeitraum vereinbaren für den keine Bereitstellungszinsen anfallen.

    Abgesehen davon sind die Bereitstellungszinsen normalerweise niedriger als die Kreditzinsen. Es ist daher sinnvoll den Kredit erst dann in Anspruch zu nehmen wenn er wirklich benötigt wird. Liquiditätsprobleme muss man auch nicht befürchten, die Mitteln sind innerhalb von Minuten dem entsprechendem Konto gutgeschrieben und somit verfügbar. Sollte das aus irgendwelchen Gründen nicht sofort gehen, dann nutzt man entweder einen Disporahmen oder greift auf den sowieso empfehlenswerten Puffer zurück. Da es sich hier dann nur um Stunden oder Tage handelt, spielen Zinsen keine Rolle. Die gehen bei der Bausumme im Rauschen unter.

    Ich würde sowieso empfehlen, dass man beim Hausbau ein zusätzliches Konto bei der Bank einrichtet, über das dann alle Dinge geregelt werden die den Hausbau betreffen. Das ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber man hat leichter den Überblick. Die paar Euro Kontoführung sollten einem das wert sein. Spätestens wenn man Kassensturz machen möchte, wird man diese "Ordnung" schätzen. Ist der Hausbau beendet, dann kann man das Konto wieder schließen.

    Gruß
    Ralf
     
  14. Einmal

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    Das mit dem Eigenkapital stimmt und macht auch Sinn, für den abgerufenen Kredit müssen ja auch Zinsen gezahlt werden. Aber zu 100% sollte es nicht eingesetzt werden, es fällt soviel Kleinkram an, da möchte ich meine Bank nicht bemühen. Und ja - einen nicht verplanten Puffer sollte man auch haben.

    Ich mache das mit dem normalen Konto, werte aber jede Ausgabe mit einer Kategorie aus, so dass ich jederzeit weiß, wie viel schon in den Hausbau geflossen ist.
     
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  16. #14 demiandeluxe, 29. Juni 2013
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    Kurz Off-topic: welches Programm nutzt du dazu?
     
  17. #15 Kriminelle, 29. Juni 2013
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    Dafür müsst Ihr aber auch noch keinen Abtrag bezahlen, sofern Ihr das Darlehen noch nicht in Anspruch genommen habt ;)
     
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