Finanzierungsvorschläge /- empfehlungen

Diskutiere Finanzierungsvorschläge /- empfehlungen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Nun ist es soweit wir sind uns mit dem Verkäufer einig geworden und jetzt steht der Abschluss der Finanzierung bevor. Der Termin mit der Hausbank...

  1. Selassie

    Selassie

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    Nun ist es soweit wir sind uns mit dem Verkäufer einig geworden und jetzt steht der Abschluss der Finanzierung bevor.
    Der Termin mit der Hausbank steht kommende Woche an und bis dahin möchte ich gerne gewappnet sein und zumindet schon einmal grob wissen welche Finanzmodelle in Frage kommen bzw. sinnvoll sind.

    Nun noch einmal zu den Eckdaten:

    Kaufpreis des Hauses : 222.500 €
    zzgl. 10% NK : 22.500 € (die Maklergebühr 4,25% ist vorsichtshalber miteingerechnet, welche aber hoffentlich nicht gezahlt werden muss - aber das ist ein anderes Thema)

    EK: 30.000 €
    mtl. Verdienst 3.400 € (1800 € / 1600 €) Heirat steht kurz bevor (danach Steurklasse IV)
    jeweils 13. Gehalt und einmalige Sonderzahlung von 3.500 € brutto (13. Gehalt und Sonderzahlungen werden bei unseren mtl. Einnahmen nicht berücksichtigt, sie dienen als Puffer für Reserven oder Sondertilungen, etc.)

    bleibt unterm Strich eine zu finanzierende Summe von 215.000 €

    Nebenkosten für Energie, Wasser und Grundsteuer sind mit 300 € mtl angesetzt

    Wir gehen für das/die Darlehen von einer mtl. Belastung von 900 € aus.

    Jetzt kommt die entscheidende Frage, welche Finanzmodelle würdet ihr uns empfehlen? Ich pers. würde das Annuitätendarlehen der Bank zzgl. KFW-Kredit 50.000 € bevorzugen. Was ich halt nicht weiß, ob unsere Hausbank da mitspielt oder ob noch ein Bausparer oder was weiß ich noch mit hinzugenommen werden muss.

    Wahrscheinlich könnt ihr mir ohne konkreten Zahlen nicht weiterhelfen, hoffe aber trotzdem auf den einen oder anderen Tipp.

    Danke
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Heirat steht bevor, und was ist mit Kindern?

    Sicher ist, mit einem Einkommen ist das nicht zu schultern. Die 900,- €/Monat sind schon so ziemlich die Untergrenze, wobei zuerst mal zu klären wäre, welche Konditionen die Bank bei dieser an sich 100% Finanzierung überhaupt anbieten wird. Dann landen wir vielleicht bei bestenfalls 1,5% anf. Tilgung um das limit bei der monatlichen Rate nicht zu übersteigen.

    So lange beide arbeiten kriegt man das hin,die Lebenshaltungskosten werden vermutlich höher sein als das was die Bank üblicherweise als Pauschale ansetzt (2 Autos etc.). Sobald ein Kind angesagt ist wird´s eng, da mus die Frau schauen dass sie schnell wieder anfängt zu arbeiten. Sollte ein Einkommen wegfallen, dann war´s das.

    Das wäre mal eine grobe Beschreibung der Situation, zumindest aus meiner Sicht.
     
  4. Kopp82

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    so an krampf, wenn ein gehalt wegfällt, wird steuerklasse gewechselt. dann landet man bei ~2250 netto + kindergeld. das 2. auto wird dann auch nicht mehr so intensiv gefahren werden. wenn dann noch ein 450 eur job der frau dazu kommt is das alles kein problem. große sprünge sind zwar nicht drin, aber man muss das haus auch nicht gleich zur zwangsversteigerung anmelden, so wie im post über mir prognostiziert.
     
  5. Selassie

    Selassie

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    @ R.B.
    Wie soll ich das verstehen, "die Lebenshaltungskosten werden höher sein als das was die bank üblicherweise ansetzt"? Es sind realistisch gesehen nur 1 Auto, das 2. Auto ist ein Firmenwagen. Hierfür fallen keine Kosten an. Sollte ein Kind da sein, wird meine Frau für die etsten jahre eine 50% stelle annehmen und danach wieder vollzeit arbeiten. Dann sollte die Finanzierung weiter möglich sein.
     
  6. Selassie

    Selassie

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    Ergänzung


    Bei dem Finanzmodell gehen wir von einem beleihungswert von 80% aus. 50.000€ über kfw und 165.000 € über Darlehensbank.

    Jetzt zur Zinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre. Der Aufschlag von 10 auf 15 Jahre beträgt bei Bank A 0,6%. Was schon eine richtige Hausnummer ist. Ist es denn überhaupt sinnvoll die langfristigere Variante zu nutzen?

    Was würdet ihr mir bei dem kfw Kredit bzgl. Laufzeit, Tilgungsfreie zeit und Zinsbindung empfehlen?

    Gibt es auch eine sinnvolle Möglichkeit eine Finanzierung mit einem beleihungswert von 60% auf die Beine zu stellen.
     
  7. Batman

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    Meine Meinung:

    Wenn Ihr die 15 Jahre Laufzeit, besser 20 Jahre, nicht bezahlen könnt bzw. es sehr knapp kalkuliert ist, dann seid Ihr noch nicht so weit.

    Immer dran denken: In 10 Jahren habt Ihr vermutlich recht wenig getilgt und dann steht die Anschlussfinanzierung an. Wie die Zinsen dann sein werden weiß heute kein Mensch. Aber wenn heute schon 0,6% schwierig zu leisten sind, dann sind in 10 Jahren 2% Zinsaufschlag unter sonst gleichen Bedingungen euer finanzieller Ruin.

    Persönlich würde ich in der momentanen Zinssituation immer zu einer langen Zinsbindung tendieren. 15-20 Jahre.
    Habt Ihr mal bei den großen Lebensversicherern nach Volltillgern geschaut? Lange Laufzeit, niedrige Belastung. Könnte eine Alternative sein.

    Das Ihr das 13. Gehalt und Bonus nicht einbezieht finde ich gut. Seid Ihr tariflich angestellt? Welche Branche? Großes Unternehmen oder kleine Firmen?
     
  8. Selassie

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    Das wir das nicht bezahlen können hat keiner gesagt. Ich hab mir nur die frage gestellt ob es nicht sinnvoller ist die 0,6% besser als Tilgung für die 10 jährige zb zu nutzen. Die Restschuld dürfte dementsprechend ja auch kleiner sein am Ende der 10 Jahre. Sondertilgungen sind natürlich auch geplant. Meine Frau ist im öffentlichen Dienst (Lehrerin) und ich bin seit 14jahren bei einem mittelständischen betrieb beschäftigt.

    Bei den lebensversicheren haben wir uns noch nicht umgehört, wie gesagt würden wir die anderen Methode bevorzugen.
     
  9. #8 backbone23, 26. Januar 2014
    backbone23

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    Klar, treibe einfach 81.500 € auf, dann klappt das mit den 60%. Wie stellst du dir das vor? Rechnest du das KfW-Darlehen als Eigenkapital? Macht das die Bank überhaupt?

    Gibts eigentlich schon konkrete Angebote?

    KfW 124/153 hat immer max. 10 Jahre Zinsbindung, dort ist es also angebracht zügig und hoch zu tilgen.
     
  10. Selassie

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    Ich rechne den kfw Kredit natürlich nicht als Eigenkapital. Insgesamt reden wir von einer darlehenssumme von 216.5000 €. 50.000€ sollen davon über die kfw finanziert werden, der Rest 166.500€ über ein annuitätendarlehen bei der Bank meiner Wahl.

    Bei einem beleihungswert von 80% müsste die Bank max. 180.000€ finanzieren.

    Das sollte doch möglich sein oder ich habe die ganze Thematik nicht verstanden?

    Hilfe!!!
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Lesen, verstehen, das hilft ungemein. Ein Steuerklassenwechsel hat nichts mit der Steuerlast zu tun, man kann damit höchstens den Vorwegabzug reduzieren, abergerechnet wid zu Jahresende. Richtig ist, wenn ein Einkommen wegfällt, dann reduziert sich bei gemeinsamer Veranlagung auch die Steuerlast. Logisch, man hat ja insgesamt weniger Einkommen.

    Bei den o.g. Einkommen kann man wohl von Steuerklassen IV/IV ausgehen, also etwa 2.800,-ö € Brutto. Da werden dann aus den 1.800,- € netto halt knapp über 2.000,- € netto. Bei einer Belastung von 900,- € für die Immobilie bleiben noch knapp über 1.100,- € + Kindergeld für die Lebenshaltung von 2 Erw. + 1 Kind und den Unterhalt für ein Haus. Da liegen selbst die schöngerechneten Pauschalen der Banken höher.
    Sollte die Frau für 450,- € arbeiten, dann geht damit auch eine Erhöhung der Ausgaben einher. Sie muss zur Arbeit kommen, das Kind muss während dieser Zeit auch untergebracht werden usw. Mal sehen was da von den 450,- € noch übrig bleibt.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Das mit den Lebenshaltungskosten bezieht sich darauf, dass bei 2 Berufstätigen die Ausgaben normalerweise höher liegen als wenn einer zuhause bleibt. Beide müssen täglich zur Arbeit fahren usw.

    Ich hatte ja geschrieben, dass es machbar ist so lange 2 Einkommen zur Verfügung stehen.

    Du kannst die KfW Mittel nicht als EK rechnen denn die laufen im Obligo der Hausbank, müssen also auch besichert werden. Siehe Förderbedingungen auf der Webseite der KfW.
     
  13. Selassie

    Selassie

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    @R.B.

    Dann fasse ich das nochmal so zusammen wie ich es jetzt verstanden habe. Ich gehe zur Bank meines Vertrauens und sagen denen ich benötige 216.000€. Die Bank beantragt die 50.000 € kfw Fördermittel mit einem Zinssatz von ca. 2,78% , die restliche Summe von 166.000 € wird mir zu einem Zinssatz von sagen wir mal 3,5% zur Verfügung gestellt. Weil es sich in diesem fall um einen beleihungswert von 100% handelt?

    Nun zu den Lebenshaltungskosten. Ich hatte bereits geschrieben, dass lediglich kosten für ein Kfz anfallen. Bitte nenne mir doch die Höhe des erforderlichen nettoverdienst und die Lebenshaltungskosten die du für deine Betrachtung heranziehst. Ich möchte es ja einfach nur nachvollziehen können.
     
  14. driver55

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    Und du warst noch nicht mal bei der Bank?

    Man sollte doch zuerst klären "was kann ich (max.) finanzieren", wie sehen die nächsten Jahre aus (Kind(er)...) u. sucht dann ein passendes Objekt u. nicht umgekehrt.



    Mobil gesendet...
     
  15. Selassie

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    Die Summe ist uns bekannt und die Zusage der Bank für das Objekt haben wir auch. Es sind halt nur noch nicht die Details der Finanzierungsmodelle geklärt. Das erfolgt in dieser Woche.
     
  16. Batman

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    Möglich ist die Finanzierung durchaus. Es sieht auch aktuell nicht "knapsig" aus. Die Frage ist eher, ob es sinnvoll ist, sich den Traum vom eigenen Haus unter den aktuellen Bedingungen schon zu erfüllen.

    Wenn (!) du einen angenommenen Mischzins von 3,3% für 10 Jahre erhältst kannst du etwa 1,7% tilgen, um auf 900 EUR Rate zu kommen. Von deinen 215.000 EUR sind dann nach zehn Jahren rund 44.000 EUR getilgt. Steigt der Zins um 2% (was nicht unrealistisch wäre) liegt deine neue Rate in 10 Jahren bei 1185 EUR. Soll die Rate aber in etwa gleich bleiben bist du dann erst nach rund 45 Jahren bei 0. Wie alt seid Ihr dann? Und vor allem: Wie alt ist das Haus dann?

    Alles immer noch im Rahmen. Okay.
    Aber was ist, wenn einer von euch beiden aus welchen Gründen auch immer nicht mehr arbeitet. Was ist, wenn das Dach oder das Mauerwerk kaputt gehen.

    Mein Rat bleibt daher: Wenn Ihr euch die langen Laufzeiten mit einer angemessenen Tilgung (2%) nicht leisten könnt oder wollt, dann solltet Ihr das vorerst lassen. Kurze Laufzeiten in Niedrigzinsphasen sind - meiner Meinung nach - nicht die richtige Lösung.

    Mit 2,3% Tilgung würdet Ihr nach zehn Jahren noch 156.500 EUR Restschuld haben. Sonst gleiche Bedingungen und 5,3% Zins, wäre dann neu 1265 EUR Rate.

    Das Risiko müsst Ihr natürlich selbst abwägen. Wir machen euch hier nur auf solche Punkte aufmerksam.


    Zu den Lebenshaltungspauschalen: Wir haben früher (2004) mit 750 EUR für die erste Person und 250-300 EUR für jede weitere gerechnet. Ein Auto und KEINE weiteren Versicherungen sind darin enthalten gewesen. Darauf basierend würdet Ihr heute problemlos eine Finanzierung erhalten.

    Wie lange habt Ihr für das EK gespart? Wie viel legt Ihr aktuell im Monat zurück?
    Was kosten Hochzeit und Hochzeitsreise? Wie alt ist das Auto? Absehbare andere Investitionen in den Nächten zehn Jahren? Wie alt sind die Eltern? (Nebenkriegsschauplatz, aber Pflegekostenbeteiligung bedenken)
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Korrekt.

    Meine Empfehlung, rechne Deine Lebenshaltungskosten, min. über 1 Jahr damit auch jährliche Kosten erfasst sind. Frage Deine Bank was sie als notwendig erachten, denn das ist regional und von Bank zu Bank unterschiedlich. Bei uns in der Region, also eher ländliche Gegend mit geringeren Kosten als in MUC oder Ffm oder HH oder...... würde ich bei 2 Erw. und 1 Kind mit etwa 1.500,-€ rechnen. Manche Banken gehen auch etwas tiefer, aber wenn man das als Familie dauerhaft durchstehen muss, geht man auf dem Zahnfleisch.
    Man darf auch nicht vergessen, dass es zwar ein paar Euro Kindergeld gibt, aber die decken nicht im entferntesten die Kosten. Kindergarten, Schule, Ausflüge, Freizeit, Verein, usw. usw. usw. Je älter die Kinder werden um so mehr steigen die Kosten. Zudem wird gerne mal unterschätzt, was so ein Haus an Unterhalt kostet. Das ist mit einer Mietwohnung nicht vergleichbar, denn man beheizt größere Flächen, hat mehr el. Verbraucher und was sonst noch so alles anfällt. Da gibt es Kostenblöcke, denen kann man sich nicht entziehen. Dann geht da mal was kaputt, dort muss was repariert werden, schon wieder sind ein paar Hunderter weg.

    Deswegen auch meine eingangs genannte Einschätzung. Mit 1 Gehalt wird das nichts, mit 2 Gehältern geht´s. Sollte ein Teilzeitgehalt hinzukommen, dann muss man die steigenden Kosten mit den Einnahmen gegenrechnen und schauen was als Differenz noch hängen bleibt.
     
  18. Selassie

    Selassie

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    @batman & r.b.

    Also 2%tilgung sollte möglich sein sprich 950€. Dann sind in 10 jahren 50.000 €getilgt. Jährliche sondertilgungen von 2500€werden vorgenommen plus sonstige Überschüsse sofern vorhanden. Mit der sondertilgung sind dann noch gut 135.000 restschuld vorhanden. Sofern die zinsen um 2% steigen, ist die mtl. rate gleichbleibend. Man hätte sogar noch ein wenig spielraum. Das ganze funktioniert natürlich nur wenn die sondertilgungen gemacht werden.

    Das haus ist von 2002, wir sind 30 bzw 31.

    Die von uns ermittelten Lebenshaltungskosten sind großzügig gerechnet. Wir haben hier insgesamt 2100 € angesetzt da sind sämtliche jährlichen kosten und mtl. Verbrauchs u. Nebenkosten für das haus und 300 € für die eiserne Reserve enthalten. Wir haben demnach noch 1260 € für die kreditrate übrig.


    Die kosten für unsere hochzeit bzw reise spielen hier keine Rolle, das Geld haben wir separat beiseite gelegt. Die Eltern sind Mitte 50 und noch nicht pflegebedürftig.
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Das hat für heute sicherlich Gültigkeit, aber was ist morgen? So eine Finanzierung läuft Jahrzehnte, deswegen muss man verschiedene Szenarien durchspielen. Man kann auch mal Zeiten mit geringeren Einkommen durchstehen, aber nur wenn man entsprechend vorbereitet ist.
     
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  21. Selassie

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    Ich mache genau das was du vorschlägst, Lebenshaltungskosten über ein Jahr gerechnet. Diese liegen nun über die von dir geschätzten ca 1500. € da frage ich mich wer hier zu knapp kalkuliert. Sofern in den Esten zehn Jahren alles glatt läuft, ist die Restschuld nicht mehr so hoch und man kann mit 1,5 Gehältern die Restsumme stemmen. Das die Rechnung über den Bach geht wenn nur noch 0,5 bis 1 Gehalt vorhanden ist, ist mir klar. Man kann aber nicht an alle Eventualitäten denken. Eine kurze zeit lang kann man alles überbrücken bevor ich wirklich zum Zwangsverkauf kommen sollte. Oder bin ich so naiv?
     
  22. Selassie

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    Wie kann das sein, dass in einem 3 Personenhaushalt die kosten niedriger als bei einem 2 Personenhaushalt ?
     
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