Forward Darlehen? Jetzt schon Zinsen sichern???

Diskutiere Forward Darlehen? Jetzt schon Zinsen sichern??? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, im Juli 2015 läuft die Zinsbindungsfrist unseres Annuitätendarlehens ab. Wir überlegen aufgrund der zur Zeit niedrigen Zinsen bereits...

  1. #1 Forward123, 6. April 2013
    Forward123

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    Hallo,

    im Juli 2015 läuft die Zinsbindungsfrist unseres Annuitätendarlehens ab.

    Wir überlegen aufgrund der zur Zeit niedrigen Zinsen bereits jetzt ein Darlehen für 2015 zu sichern (Forward Darlehen)
    Und haben von unserer Hausbank ein Angebot für ein Forward Darlehen erhalten, für die Zinssicherung eines Forward Darlehens mit 30 jähriger Laufzeit zahlen wir einen Zinsaufschlag von 0,54% (0,02 % je Monat).

    Würdet ihr jetzt schon, also 27 Monate vorm Ende der Zinsbindungsfrist ein Forward Darlehen abschließen, oder sollte man bei der aktuellen Zinslage lieber noch ein paar Monate warten?
     
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  3. wairwolf

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    Zuerst würde ich mal prüfen, ob du vielleicht deinen jetzigen Vertrag kündigen kannst. Wie lange lief denn das jetzige Darlehen?

    Es ist natürlich eine Wette auf die Zukunft, ich würde allerdings warten. Ich halte es für unwahrscheinlich, dass die Zinsen kurzfristig stark steigen.
     
  4. #3 Forward123, 6. April 2013
    Forward123

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    Das jetzige Darlehen läuft seid 2005, ich denke das ich da jetzt noch nicht rauskomme, bei unserem Vertrag ist lediglich eine 10%ige Sondertilgung möglich.
     
  5. ypg111

    ypg111 Gast

    Aus dem Vertrag mit einer Vorfälligkeitentschädigung rauszukommen (die bei Dir relativ gering ausfallen sollte, auf 3 Jahre mit jährlichem Abzug von 10% Sondertilgung), wird wohl nicht gehen, da die Ausnahmen fest geregelt sind zB bei einem Hausverkauf.
    Da wir Deinen Vertrag aber nicht kennen, solltest Du einfach mal bei Deiner Bank anrufen und diesbezüglich fragen.

    Ich habe 2006 für 2009 ein Forwarddarlehen abgeschlossen, hat mich in der Zwischenzeit sehr beruhigt. 2009 waren die Zinsen nicht wirklich erhöht, sodass ich ein theoretisches Minus gemacht habe. Nun, jetzt Haus verkauft und VFE bezahlt.

    Man kann nicht wirklich die Zinsen vorausschauen!
     
  6. Gwenny

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    Hallo,

    das kann man so pauschal nicht sagen. Wie hoch ist die Anschlussfinanzierungssumme? Aktuelle Tilgungshöhe? spätere Tilgungshöhe? SoTi gewünscht? Tilgungsänderungen gewünscht? max. Laufzeit?

    Nicht gleich das erstbeste Angebot nehmen, sondern die verschiedenen Anbieter vergleichen.
     
  7. Tatze

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    Die Frage lässt sich doch nur Spekulativ beantworten. Niemand weiß wie hoch die Zinsen in 3 Jahren sind. Sind sie niedriger als Heute, ist es ein Verlustgeschäft. Sind sie höher, hast du ggf. was gespart.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Wobei es sehr unwahrscheinlich ist, dass die Zinsen in 3 Jahren deutlich niedriger sein werden als heute. Andererseits ist auch ein starker Anstieg der Zinssätze nicht zu erwarten, dafür läuft es in DE und vor allen Dingen der EU noch nicht rund genug.

    Gruß
    Ralf
     
  9. RHM2012

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    Noch niedriger....??? Wohin soll das noch führen?? Bei einer EK-Quote von 40% Zinsen / Festschreibung für 15 Jahre / 2,5% effektiv habe ich gerade bei meiner Hausbank erfahren.

    Ehrlich gesagt kann ich mir das - trotz nicht vorhandener Glaskugel - nicht vorstellen!
     
  10. R.B.

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    Die SPk. hier in der Gegend hatte am Wochenende in einer Anzeige für Volltilger 20 Jahre, 2,69% bei 40% EK geworben, und das ist nur 1 Angebot von Vielen. Deswegen hatte ich ja geschrieben, dass ich nicht erwarte, dass in 3 Jahren die Zinssätze deutlich niedriger liegen werden.

    Gruß
    Ralf
     
  11. RHM2012

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    Mein Antwort hatte ich auf den Beitrag den Beitrag #6 bezogen R.B.

    Wie erwähnt glaube ich nicht, dass nach unten viel Luft ist. Ich habe im Jahr 2001 / 10 Jahre für 6,09% finanziert, mein Onkel Anfang der 90er Jahre, wenn ich mich recht entsinne für 12%. Das sind schon immense Sprünge.

    LG, RHM
     
  12. #11 Forward123, 8. April 2013
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    Die SPK bei uns vor Ort bietet eine Zinsbindung von 20 Jahren und länger gar nicht mehr an, dieses wird nur noch über deren Partner die Provinzial abgwickelt.
    Ist damit zu rechnen das bei gleichbleibenden oder fallenden Zinsen in den nächsten Jahren eine Zinsbindung von 20 Jahren oder länger gar nicht mehr angeboten wird?
    Somit müßte man nun ja jetzt schon zuschlagen
     
  13. RHM2012

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    Darauf habe ich ehrlich gesagt gar keine Antwort! Habe mich schon mit den nicht mehr sinkenden Zinsen ziemlich weit aus dem Fenster gelehnt. Die Voba bietet für den erwähnten Zinssatz von 2,5% max. 15 Jahre an. 15 Jahre finde ich auch recht ordentlich - 20 habe ich nicht abgeschlossen. Wollte meine Flexibiliät wahren und nach Ablauf der Darlehensbildung evtl. auch andere Anbieter für die Restschuld in Erwägung ziehen.

    Guten Morgen
     
  14. R.B.

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    Meine erste Immobilienfinanzierung im Jahr 1990 hat mich auch über 10% Zins gekostet, das "beste" Darlehen hatte 9,63%, aber nur in Verbindung mit einer KLV, und später hatte ich zu kämpfen damit ich diese unsinnige Konstruktion wieder los werde. Das hat mich ganz ordentlich Lehrgeld gekostet. Aber das ist schon lange her, also Geschichte.

    Eine interessante Frage ist, ob die Banken auch in Zukunft eine Zinsbindung von 20Jahren und mehr anbieten werden.
    Ich glaube nicht, dass Banken längerfristig mit fallenden Zinsen rechnen. Auf dem aktuell niedrigen Niveau ist es schon schwierig genug bei Darlehen ausreichend Marge zu erzielen (und davon leben ja die Banken). Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Markt mit Geld geflutet wurde bzw. wird. In absehbarer Zeit muss die EZB die Zinssätze wieder anheben, denn dauerhaft auf diesem Zinsniveau, das kann nicht gut gehen (siehe Japan).
    Es stellt sich also die Frage, ob Banken in Erwartung steigender Zinssätze auch noch bereit sein werden, Darlehen längerfristig zu vergeben, zumal wenn der Geldfluss von der EZB gedrosselt wird. Hier wird nach meiner Meinung die Strategie der Bank eine wesentliche Rolle spielen. Am Geld wird es nicht liegen, denn davon ist immer genügend vorhanden, unsere Banken werden auch in Zukunft eher üppig mit günstigem Geld versorgt. Es wäre aber denkbar, dass bei den Banken, anstatt langfristiger Erträge, eher wieder die kurzfristigen Gewinne in den Fokus rücken. Immerhin produzieren sie jeden Tag Kosten die auch gedeckt werden müssen, und mit einer geringen Marge bei irgendwelchen Darlehen geht das nur bedingt.

    Ich würde zum aktuellen Zeitpunkt die Gunst der Stunde nutzen, egal ob für mich ein "Risiko" besteht, dass irgendwann der Zinssatz noch um 0,5% oder was auch immer fallen könnte, denn das Risiko steigender Zinssätze schätze ich mittelfristig höher ein. Wichtig ist, dass ich zu den aktuellen Konditionen eine langfristige Finanzierung basteln kann, die für mich dauerhaft tragfähig ist und die mir eine zügige Entschuldung erlaubt.

    Wenn ich als Geschäftsmann heute eine Maschine für 100T€ kaufe, dann interessieren mich primär nur 2 Dinge:

    a.) was kostet die Maschine (auch über die Nutzungsdauer)
    b.) Welche Erträge kann ich damit erwirtschaften

    Ergibt diese Rechnung einen Gewinn, dann ist es mir völlig egal, ob ich die Maschine aus EK oder zu 10% Zinssatz fremdfinanziere, oder ob irgendwann der Zinssatz für die Fremdfinanzierung günstiger sein könnte. Wenn ich immer auf den günstigsten Zeitpunkt warten müsste, würde ich wohl ewig warten, und nichts geht voran.

    Bei einem EFH sieht es ähnlich aus, bei einem MFH (Vermietung) erst Recht. Hätte ich vor 23 Jahren gesagt, ich warte auf bessere Zinssätze, dann würde ich wohl noch heute warten.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #14 Alfons Fischer, 9. April 2013
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    ich stehe vor der gleichen Situation. Nur, dass meine Zinsbindung in 2014 ausläuft. Schöne Sache.
    Vor knapp einem Jahr hatten wir schon ein Gespräch mit der Bank wegen Forward-Darlehen. Und ich habe damals nicht abgeschlossen, wollte noch warten. Nun warte ich schon 1 Jahr und es hat sich gar nichts getan. Ist eher günstiger geworden.
    Deshalb werde ich vermutlich noch länger warten. Möglicherweise bis zu Fälligkeit.

    Ich persönlich schaue immer auf den Leitzins der EZB. Und so lange sich daran nichts tut, werde auch ich nichts tun.
     
  16. Gwenny

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    Viele Banken bieten schon lange keine 20Jahre oder mehr an. Das sind die Versicherer, die dass machen. Aufgrund der Finanzkrise und der entstandenen globalen Entschuldungswelle müssen die Versicherer Ausschau nach sicher geltenden Schuldnern halten. Insbesondere die Lebensversicherer müssen aufgrund dem früher höher geltenden Garantiezins eine hohe Rendite erwirtschaften. Hypothekendarlehen bieten Rendite und Sicherheit.

    Bezüglich fallenden/steigenden Zinsen: Hier hilft nicht nur ein Blick auf den EZB-Leitzins sondern auch auf die Umlaufrendite.

    Beim EZB-Leitzins hat die Vergangenheit gezeigt, dass sich die Hypothekenzinsen nicht sehr zeitnah verändern. Sie haben auch nicht die gleichen Schwankungsbreiten zu verzeichnen, wie sie der EZB-Verlauf aufweist. Als vor 2 Jahren der EZB-Leitzuins leicht stieg, zeigten die Hypothekenzinsen vorerst weiter nach unten. Weitere Erhöhungen hätten allerdings auch die Baugeldzinsen leicht ansteigen lassen.
    Die Umlaufrendite hat zwar keinen direkt Einfluss auf die Hypothekenzinsen. Schaut man sich aber beiden Kurven an, so verlaufen sie ziemlich identisch. Je größer die weltweite Anlegerangst, desto niedriger die Umlaufrendite und desto niedrig bleiben die Baugeldzinsen.

    Sicherlich werden die Hypothekenzinsen in nächster Zeit leicht ansteigen, aber aus einem extrem niedrigen Niveau kommend. Und Zinsschwankungen von 0,25 Prozentpunkten nach oben oder unten sind normale Marktreaktionen.

    An den TE: Ich würde mich erstmal umfassend bei anderen Finanzierungsanbietern umhören, vergleichen, informieren, informieren, informieren und Ruhe bewahren.
     
  17. bobby81

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    Hallo

    Also das die Zinsen noch über 5 oder sogar 10 Jahre so niedrig bleiben glaube ich ehrlich gesagt auch nicht. Jedoch werden sie auch nicht gerade explodieren.
    Wir sind in einer Zeit angelangt, wo sich jeder alles leisten kann! (Überspitzt ausgedrückt)
    Wenn das so weitergeht nimmt sich jeder fast zum Nulltarif Geld auf! Somit werden die Preise steigen! Auf Dauer geht das einfach nicht gut.

    In unserer Bank wird schon seit längerem weder 20 Jährige noch 15 Jährige Zinsbindung angeboten!
    Forwarddarlehen würde ich jetzt nutzen, wenn der Aufschlag moderat ist! Bei 0,5% oder mehr Aufschlag würde ich auch warten!
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Das sehe ich auch so, auch unabhängig von den steigenden Preisen. Das billige Geld verleitet zu Investitionen, das ist ja Sinn und Zweck der Übung, aber es verleitet auch dazu, schnell mal zu vergessen, dass dahinter immer noch Verbindlichkeiten (Schulden) stehen die irgendwann zurückgezahlt werden müssen.

    Gruß
    Ralf
     
  19. #18 Alfons Fischer, 9. April 2013
    Alfons Fischer

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    bei mir waren es letztes Jahr etwa 0,015%/Monat. War schon nicht viel. Bauzins wurde nach deren Aussage damals zu 2,8% angeboten, Forwarddarlehen (2Jahre) war zu 3,15% angeboten worden.
     
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    Man kann ja verschiedene Szenarien rechnen und dann würfeln oder sich aus sonstigen Gründen für eine bestimmte Variante entscheiden.

    Wichtig ist doch, dass man selbst mit der gewählten Variante klar kommt, und dann sollte man sich auf das Haus konzentrieren und darauf, dass man die Finanzierung bedienen kann, anstatt immer wieder nach irgendwelchen Zinssätzen zu schauen. Wenn ich heute entscheide ein Haus mit 2,5% Zinssatz zu finanzieren, dann konzentriere ich mich genau auf diese Variante, und ärgere mich nicht jeden Monat weil sich der Zinssatz irgendwie verändert hat. Ich hatte ja schon geschrieben, wer auf den optimalen Zeitpunkt wartet, wartet ewig.

    Gruß
    Ralf
     
  22. #20 Forward123, 9. April 2013
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    .... aber nach §489 BGB müßte es doch möglich sein ein Darlehensvertrag nach 10 Jahren zu kündigen auch wenn die Zinsbindung 20 Jahre oder noch länger läuft, oder sehe ich das falsch?
     
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Forward Darlehen? Jetzt schon Zinsen sichern???

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