Frage Architekten-Planung

Diskutiere Frage Architekten-Planung im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, Ich habe zusammen mit einem Architekten den Neubau eines EFH in der Nähe von Bremen geplant. Aktuell liegen Entwurfszeichnungen vor....

  1. #1 spooky0816, 21. Juli 2014
    spooky0816

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    Hallo,

    Ich habe zusammen mit einem Architekten den Neubau eines EFH in der Nähe von Bremen geplant. Aktuell liegen Entwurfszeichnungen vor. Nach der ersten Kostenkalkulation stellte sich heraus, dass das Objekt deutlich zu teuer wird. Besonders die Nebenkosten für die weiteren Phasen nach HOI für Architekt und Tragwerksplaner verschlingen eine erhebliche Summe.

    Nun wollte ich mit den Entwurfszeichnungen zu regional bekannten GUs gehen und mir Kostenkalkulationen bzgl. der Umsetzung einholen, auch um Vergleichswerte zu haben. 1700 EUR pro m² Wohnfläche erscheinen mir einfach nicht realistisch für ein einfaches EFH.

    Wie sieht es nun rechtlich aus, wenn ich die Grobentwürfe beim Architekten noch nicht bezahlt habe? Diese sind ja nun finanziell nicht realisierbar. Kann ich eine abgeänderte / günstiger umsetzbare Variante des Entwurfs von einem GU bauen lassen, ohne Probleme beim Architekten zu bekommen.

    Mir geht es nicht darum, den Architekten leer ausgehen zu lassen, aber die Kosten sind so hoch, dass ich eigentlich nur Phase I bezahlen möchten und dann abbreche. Anschließend ist mein Ziel, zusammen mit einem GU wirtschaftlich zu optimieren und zu bauen.

    Ich würde mich über Hinweise und Erfahrungswerte freuen.

    Danke und viele Grüße
     
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  3. #2 gunther1948, 21. Juli 2014
    gunther1948

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    hallo
    ich mach mal einen vergleich:
    Phase 1 du schaust wo deine backbleche stehen und klärst welchen kuchen du in welchem blech backen willst und welche bestellungen vorliegen.
    ende gelände nächste phase

    gruss aus de pfalz
     
  4. Thomas B

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    Was ist da schief gelaufen?

    Ursachenforschung!

    Ich gehe davon aus, daß dem Architekten das Budget vorab kommuniziert wurde, er o. sie also wußte wieviel Geld zur Vrfügung steht?!

    Dann dürfte es größere Abweichungen eigentlich nichtgeben; der Architekt darf also nicht vom finanziellen Ergebnis überrascht wewrden, da er im Planungsprozess auf den finanziellen hätte Rücksicht nehmen müssen. Hat er evtl. einfach mal muner drauf losgeplant und nun -huch- wird's so viel teurer?

    Wäre schlecht....zugegeben!

    Allerdings kann ich mir nicht vorstellen, wie es nun (beim gleichen Entwurf) mit einem GU günstiger werden könnte? Eine "wirtschaftliche Optimieriung" sollte auch der A. zuwege bringen.

    Ich kenne das Preisniveau in Bremen nicht, aber bei uns in der Region würde man dafür kein einfaches EFH bekommen!

    Das ist die Grundlagenermittlung (Einsichtnmahme vom B-PLan, Grundstück analysiert, Umfeld analysiert,...was auch immer. Noch kein Entwurf!)

    Darf ich fragen um wieviel der Kollege daneben lag (gerne auch in %, wenn konkrete Summen nicht genannt werden sollten).
     
  5. #4 Gast036816, 21. Juli 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    hast du denn einmal mit dem architekten eine wirtschaftliche optimierung kommuniziert? das geht nicht über den preisansatz von weniger als 1.700 €/qm sondern weniger fläche und weniger cbm rauminhalt.
     
  6. #5 spooky0816, 21. Juli 2014
    spooky0816

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    die Gesamtkosten für das Objekt waren um über 20% zu hoch. Zusätzlich kommen Nebenkosten für Architekt, Statik, EnEv, die zusätzliche 20% des Objektes repräsenieren.

    3 Bekannte Familien haben 2013 / 2014 hier gebaut und bei ähnlicher Bauweise ca. 1500 EUR pro m² Wohnfläche bezahlt - und das sieht alles sehr gut aus.

    Und eine Korrektur: ich möchte nach PHASE II - Vorplanung abbrechen - da hier die Entwurfzeichnungen hervorgegangen sind.

    Der erste GU hat heute sein Angebot gesendet, dieses liegt mit allen beachteten Details zu den Rahmenbedingungen (welche ich mit dem Architekten ausführlich besprochen habe) nur knapp über meinem angepeilten Budget (4%). Nur das hier schon alle Nebenkosten für Tragwerkplanung, Baueingabeunterlagen, Ausführungsplanung enthalten sind. Und das allein ist schon der Gegenwert eines Kleinwagens.

    Ich bin mir auch ziemlich sicher, dass der andere GU ein ähnliches Angebot unterbreiten wird.

    Nun möchte ich aber ungern meinem Architekten diese Kalkulationen unter die Nase halten, um sein Honorar zu drücken (was auf jeden Fall zutreffen würde :-), denn schließlich habe ich noch nichts bezahlt. Und seine Arbeit soll ja auch ANGEMESSEN entlohnt werden (jedoch eben nicht zu hoch, denn so bauen kann ich ja nicht).

    Ich möchte eigentlich nur ohne Angst mit einem GU bauen, der die Entwürfe eines Architekten optimiert hat und dann umsetzt.
     
  7. H.PF

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    Sorry,ich glaube nicht das der GU bei gleicher Qualität so viel billiger ist...
     
  8. #7 gunther1948, 21. Juli 2014
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    hallo
    und die hämmer hängen an der wand.
    gleiche suppe mit gleichen zutaten oder vergleich wassersuppe mit rindfleischsuppe mit einlauf.

    gruss aus de pfalz
     
  9. #8 spooky0816, 21. Juli 2014
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    Architekten und Statiker, die ihre eigenes Business betreiben, sind durchaus sehr teuer. Jeder möchte etwas vom Kuchen haben. Und ich bin daher durchaus gewillt zu glauben, dass ein GU, der sowohl Statiker als auch Architekten "im Hause" sitzen hat, hier günstiger kalkuliert. Noch dazu, wenn die zeitraubende Entwurfsphase schon gemeistert ist und die konkrete Umsetzung starten kann.

    Ich würde mich freuen, wenn abseits der qualitativen Kommentare/Vergleiche noch Hinweise bzgl. der rechtlichen Lage kommen würden. Noch einmal, ich möchte niemanden über den Tisch ziehen sondern mein Wunschobjekt lediglich kosteneffizient umsetzen. Und da haben über 20% der Baukosten schon einen wesentlich Einfluss.

    danke und VG
     
  10. H.PF

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    Sorry, deine Rechnung ist nach meinen langjährigen Erfahrungen schlicht und ergreifend falsch.

    Architektenbauten und GU-Bauten sind bei gleicher Qualität gleich teuer! Ist der GU 20 % billiger solltest du dir mal Gedanken machen woran da gespart wird, am Gewinn bestimmt nicht...

    Du hast gar keine Möglichkeiten jetzt zuverlässige Angebote reinzuholen, das sind nur Standartwerte. Der Architekt ist auch nur am Schätzen, sorry, du verrennst dich da gerade kräftig!
     
  11. #10 Gast036816, 21. Juli 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    und die entwürfe des architekten hast du hoffentlich mit seiner zustimmung auch schon mal an die gu's deiner wahl weiter geleitet?

    die frage #4 wurde bislang nicht beantwortet.
     
  12. mls

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    is doch ganz einfach:
    die planung des architekten ist nix wert ..
    bis zur verwertung. also: zahlen.
    ob bis lph 2 oder 3 oder bruchteile davon
    ist nicht ferndiagnostizierbar.
     
  13. #12 TraurigerBauher, 21. Juli 2014
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    Hi,

    was hast Du denn unterschrieben bei dem Architekten?

    Wenn Du keinen Vertrag mit ihm hast, dann sag ihm doch ehrlich, was Du machen möchtest (die Pläne verwenden, aber von einem GU bauen lassen) und frag ihn, was er dafür haben möchte. Das lässt sich ja z.B. mit dem vom GU angebotenen Festpreis begründen oder was auch immer.

    Wenn Du einen Vertrag mit ihm hast (z.B. einen über alle Leistungsphasen), dann wird´s schwieriger. Bei einer freien Kündigung müsstest Du ihm theoretisch die gesamte Summe zahlen (theoretisch deswegen, weil meist dann doch "nur" die erbrachten Leistungen zzgl. eventueller Ausfälle des Architekten gezahlt werden). Eine frei Kündigung solltest Du also vermeiden.

    Ich kann Dir keine Mail schreiben, schreib Du mir eine, ich habe Erfahrungen auf dem Gebiet.
     
  14. H.PF

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    Naja, spannend wäre mal zu wissen, ob die Bausumme fixiert war. Wenn ja, ist seine Planung wertlos weil nicht umsetzbar... Diesen Faden sollte der TE mal weiterverfolgen
     
  15. #14 spooky0816, 21. Juli 2014
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    Hallo,

    es wurde noch nichts unterschrieben. Der Architekt ist gerade in der Phase der Kostenkalulation gewesen, auf deren Basis der Honorarvertrag aufgesetzt werden sollte. Dabei stellte sich heraus, dass das Projekt so nicht umsetzbar ist. Rein rechtlich könnte sich also sicherlich einfach aus dem Staub machen, da die Umsetzung so nicht finanzierbar war. Aber das möchte ich nicht, weil die Arbeit ja durchaus viel positives hatte.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 22. Juli 2014
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    Nein, Du kannst nicht verdunsten! Du hast einen Vertrag geschlossen - mündlich. Und wenn!!! sich einer findet, der das innerhalb des Budgets bauen kann, dann hat der Entwurf auch keinen Fehler, sondern nur die Kostenermittlung!

    Zum Thema Kosten

    Beipiel 1)
    Ich komme zu Dir und lasse mir eine Torte zu einem besonderen Anlaß vorschlagen, eine Skizze von Dir soll 50 € kosten. Ich sage Dir, ich möchte bis 200 € ausgeben. Deine Skizze gefällt mir, aber die soll 250 € als Torte kosten.
    Ich sage nein danke, gebe Dir 50 €, nehme sie Skizze und gehe zu einem anderen Bäcker und der will 205 € haben.
    Das sage ich Dir. Ich schreibe mal ein paar Deiner Aussagen auf, die ich dann zu hören bekommen würde:
    • Der nimmt Vanillearoma, keine echte Vanille
    • Der nimmt billige Sahne
    • Der nimmt keine frischen Eier aus Bodenhaltung, der nimmt Eimasse aus dem Karton
    • Die Figur oben ist nicht selbst gezogen, das ist aus dem Katalog (wollten Sie ja bei mir nicht)
    • Im Teig ist mehr Treibmittel, sie haben weniger Kuchen und mehr Luft
    • .....
    • .....



    Beispiel 2)
    Ich sage zu Dir, auf meine 200 € Torte soll ein Pfau aus Zuckermasse (gezogen), ausserdem soll der mittelere Boden mit Blattgold belegt werden. Du sagst mir: Hui, das wird nich gehen, zu teuer.
    Was machst Du, wenn ich sage: Na, schauen wir erstmal.
    Was war Dein Pfau und was Dein Blattgold?
     
  17. #16 spooky0816, 22. Juli 2014
    spooky0816

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    hallo ralf,

    heißt also kurz und knapp - Phase II bezahlen, damit ist die Arbeit für die Entwurfszeichnungen erledigt. Dann kann ich mit diesen anstellen was ich will. Ist dies soweit korrekt?
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 22. Juli 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Woher soll ich das wissen???

    Meine erste Idee wäre immer, den Kollegen einfach mal drauf anzusprechen.
    Warum ist das so teuer?
    Was können wir zur Kostenreduzierung machen?
    Wenn ich Sie für LP X bezahle, sind wir dann auseinander und ich kann mit den Zeichnungen z.B. als Basis für einen GÜ arbeiten?


    Warum machst Du das nicht erstmal???
     
  19. Thomas B

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    Wenn der Kostenrahmen gesprengt wurde, wäre es nur fair dem Kollegen die Gelegenheit zu geben sein (möglicherweise mangelbehaftetes) Werk zu überarbeiten.

    Ich sehe hier eine Kostenbüberschreitung (ggü. GU) von 40%. (20% überschrittene Baukosten + 20 % Planungskosten).

    Die 20 % Planungskosten mögen beim GU mit festen Angestellten etwas weniger sein, für lau git es das aber natürlich auch nicht. Die pLanugskosten sind also irgendwo eingepriest. Desweiteren schaffen es die GUs um 20% günstiger. Wie kann das sein?

    Setzen wir einmal voraus, daß alle das selbe gerechnet haben (Größe des Gebäudes, Materialien), so dürften hier nur marginale Abweichungen herauskommen. 20% Differenz sind da schlichtweg nicht drin. Entweder fehlt da so einiges (wird gerne gemacht) oder der Kollege hat hier mit diversen "Angstzuschlägen" gearbeitet.

    Ich würde ihm anbieten doch mal seine Klakulation zu überprüfen, denn -so scheint es- die planerische Leistung scheint ja recht zufriedenstellend gewesen zu sein.
     
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  21. #19 Nutzername, 22. Juli 2014
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    Ich versuch mal aufzudröseln:
    - Ein Vertrag ist zustande gekommen. Hat Ralf schon erklärt.
    - Leistungen, für die üblicherweise eine Bezahlung zu erwarten ist, müssen entlohnt werden. Darunter kann man das auch unter Akquise laufen lassen.
    - Du hast m.E. nicht eindeutig beantwortet, welche Kostenvorgaben an den A. gemacht wurden. Dass Deine Bekannten haben für 1.500/qm gebaut haben, ist allein noch keine Anforderung an das Werk deines A.
    - Welches Ausstattungsniveau wurde denn vereinbart? (hoch, mittel, niedrig - welche Heizung, etc.)
    - Du sagst, die Entwürfe gingen aus der LP 2 hervor - die gehören aber in LP 3. Sind es wirklich Entwürfe oder nur Skizzen?
    - Handelt es sich bei dieser Kostenkalkulation um die Kostenschätzung oder die Kostenberechnung?
    - Insbesondere die Nebenkosten sind außerhalb des Einflussbereich des A. Die Kosten für den A. sparst Du auch nicht beim GÜ ein, die haben dort nur einen anderen Namen (der muss ja auch von was leben).
    - Die GÜ-Angebote sind nichts wert. Im Verlauf eines Bauvorhabens mit A. werden Hunderte Seiten LV erstellt. Auf dieser Grundlage kann man Preise vergleichen - ohne nicht.
    - Die Baukosten lassen sich anpassen. Am einfachsten über den Entwurf (weniger Fläche kostet weniger) oder auch über die Ausstattung (so macht's wahrscheinlich der GÜ).

    Am einfachsten also mal mit dem A. sprechen (wenn es eine Kostenvorgabe gab). Kann und will er den Entwurf so anpassen, dass Ihr im Kostenlimit bleibt (falls Ihr eins vereinbart habt)? Wenn nicht, könnt Ihr Euch über eine Trennung Gedanken machen.

    Aber wie schon mehrfach gesagt: Die Denke, dass der bisherige Entwurf, den der A. mit den Kosten 1.700/qm bepreist hat, ein GÜ in der gleichen Ausstattung günstiger baut, ist falsch.
     
  22. #20 spooky0816, 22. Juli 2014
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    wieso LP3???

    Def von Phase3: 3. "Ausarbeitung der Konzeption und Erstellung aller Zeichnungen für den Bauantrag"

    Dies ist nicht geschehen. Ich spreche von der Phase 2:

    "Erarbeitung einer Konzeption in mehreren Varianten"

    -Es sind aktuell grobe Entwürfe ohne Wandstärken und ohne Statikprüfung erstellt worden. Als Skizzen würde ich diese aber nicht bezeichnen, denn die Zeichnungen wurden maßstabsgerecht digital 1:100 vorbereitet.

    -Ausstattungsnivau: mittel, Erdwärmepumpe mit Fußbodenheizung komplett

    -Es wurde eine Kostenschätzung erarbeitet, die als Grundlage für den Honorarvertrag dienen wird.

    -Nebenkosten wurden umfassend besprochen und sowohl beim Architekt als auch bei den GUs umgesetzt.

    -Wieso sind alle GU-Angebote nichts wert? Ich kenne mehrere positive Bsp., bei denen die Kostenplanung belastbar und realistisch war. Der Bau und die Abwicklung waren hervorragend. Ich verstehe nicht, warum hier grundsätzlich alles von einem GU schlecht geredet wird. Schließlich ist das Konzept doch gut, wenn eine Firma alle Gewerke sinnvoll koordiniert zusammenführt.

    -Die Flächenwerte sowie die aktuell definierte Ausstattung (Heizung, Elektro, Bodenbeläge, Wände, Sanitär) wurden ähnlich kalkuliert und fallen nicht durch außergewöhnlich abweichende Werte auf.

    M.m.n. macht es auch einen finaziellen Unterschied ob die Fassade bei KFW70 monolithisch mit Porenbeton oder mit KSS + Mineralwolle geplant wird. Hier sind wirtschaftlich sinnvolle Lösungen viel Geld wert.
     
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