Frage nach einer Einschaetzung (wie viel koennen wir finanzieren)?

Diskutiere Frage nach einer Einschaetzung (wie viel koennen wir finanzieren)? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Bin nun auch neu im Forum. Und gleich eine Frage nach einer ersten Einschaetzung. Wie so viele vor mir auch schon ... Es steht eine...

  1. milan

    milan

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    Hallo!

    Bin nun auch neu im Forum. Und gleich eine Frage nach einer ersten Einschaetzung.
    Wie so viele vor mir auch schon ...

    Es steht eine Idee im Raum, sich eine Immobilie (Einfamilienhaus od. RH) zu kaufen.
    Aber bisher noch keine konkreten Vorstellungen. Planung ist, wenn, dann ab 2010 zu suchen und auch bei Banken "echt" anzufragen (umgekehrte Reihenfolge).
    Nur stellt man sich die Frage, wieviel max. zu finanzieren waere.
    Problem 1: Leider schaut es nach einer Vollfinanzierung aus.

    Die Rahmenbedingungen/Eckdaten:
    Verheiratet; Er (35): angestellt, 3500 Netto; Sie (34): Verbeamtet , Lehrerin, teilzeit, 1700 Netto seit 2008.
    Familienplanung: erfolgreich abgeschlossen :) Zwei Kinder (3 und 6 Jahre).
    Kindergeld: ca. 300 Euro.
    Eigenkapital: eher keines, z.Z. 22'000 Euro (+20'000 Euro durch Familie wenn's ernst wird.)
    Was wohl nix bringt: seit 10 Jahen laeuft auch eine LV (Kapitalbildend), welche aber erst mit 65 faellig werden kann.
    Momentan: Mietwohnung, 90 qm; Kaltmiete 1000 Euro + 200 Euro NK (wobei jaehrlich ca. 500-600 Euro als Nachzahlung noch dazu zu rechnen sind).
    Zusaetzlich auch Schuldenfrei!

    Eigene Vorstellung: Zins und Tilgung max. 2050 Euro wobei die NK max. 350 Euro betragen sollten. Das eigentliche Problem (Problem 2): das Haus sollte in/um Muenchen sein -> also eher teuer :(
    Und, so wie ich das sehe, kommt bei Bestandsimmobilien hier idR. der Makler, der noch die Hand auf haelt (3,57%).

    Wie viel koennte man also von Banken bekommen (zu einem realistischen Zins) - die Top-Zinsen sind wohl nicht drin :D

    Hoffe, nix an notwendigen Angaben vergessen zu haben, um eine erste Einschaetzung zu bekommen.

    Danke
    MN
     
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  3. Manfred

    Manfred

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    Hallo milan,

    am besten bemühst du z.B.: einen einfachen Tilgungsrechner. Da kannst z.B. Kaufpreis, Zins, Tilgung oder auch Rate vorgeben und sehen was dabei rauskommen kann.

    Dann weisst du sehr schnell was grob machbar ist.

    Ich benutzte vor meinem Kauf immer diese Seite:

    http://www.hbnweb.de/hypothekenrechner/

    Der hat verschiedene Rechner um bestimmte Informationen zu bekommen. Das hilft dir bestimmt für den Anfang weiter.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Ein Tilgungsrechner alleine wird wohl nicht ausreichen.

    Zuerst wäre zu klären, wie hoch die Lebenshaltungskosten sind. Falls "nur" 2.000,- € als monatliche Rate gewünscht sind, bleibt jeden Monat mehr als genug übrig um die Lebenshaltungskosten für 4 Personen zu decken. Falls das budget jedoch ausgereizt werden soll, müssten zuerst die Lebenshaltungskosten sorgfältig ermittelt werden.

    Gehen wir mal von den 2.000,- €/Monat aus. Damit lassen sich bei angenommen 4,5% Zins und 1,5% Tilgung 400T€ finanzieren. Ob das für München reicht kann ich nicht beurteilen. Ich denke das budget wäre eher knapp. Aber München ist nicht gleich München. Auch dort gibt es teure und günstigere Ecken.
    Bei 3.000,- €/Monat wären wir bei 600T€.

    Das ist natürlich nur eine grobe Richtung. Wenn man´s genau wissen möchte, müsste man mit der Bank reden und dann mit den angebotenen Konditionen rechnen. Das fehlende EK führt eher zu etwas höheren Zinsen, dafür gibt´s bei den Einkommensverhältnissen (Beruf) wieder Pluspunkte.

    Eine Finanzierung ist immer eine individuelle Sache. Deswegen sind die verschiedenen Kreditrechner auf den Webseiten der Banken immer mit Vorsicht zu genießen.

    Gruß
    Ralf
     
  5. milan

    milan

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    Hallo!

    Erst mal vielen Dank fuer die Antworten!
    Leider sehe ich das wie Ralf: Ein Tilgungsrechner alleine wird wohl nicht ausreichen.

    Die monatliche Rate von ca. 2000 Euro waere ja ohne die Nebenkosten fuer's Haus.
    Und ich denke, dass da schon ca. 300-350 Monatlich dazu kommen.
    Optimistisch stimmt mich, wenn man schon von 4,5% Zinsen spricht.
    Wg. fehlendem Eigenkapital (reicht ja max. fuer die Erwerbsnebenkosten) hatte ich eigentlich noch mit 5,x gerechnet :)
    Die 400K waeren schon ein Traum. Denn wir wollen einfach ein Haus, keinen Palast.
    Und damit kommt man auch in M zu einem kleinen REH.

    Daempfend auf meinen Optimismus: Einkommen waren zwar Netto-Angaben ohne Bonus-Zahlungen - ABER: da gehen KK-Beitraege weg (ca. 500 Euro/Monat). Dann eben NK fuer's Haus (will ja doch auch Warmwasser und Heizen), usw. Da schmilzt das Einkommen recht schnell :(

    Nochmal Danke
    MN
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Ich hatte aber auch von einer "groben Richtung" gesprochen.

    :motz Langsam kommen die Details an´s Licht.

    Kommen noch KV Beiträge für die Kinder dazu? Oder sind die in Deinen 2 x 500,- € enthalten?

    Dann bleiben Euch bei 2.000,- € Rate noch 2.200,- € für die Lebenshaltung. Jetzt ist das Polster schon nicht mehr so üppig. Rechnen wir mal mit 400,- € NK für´s Haus, dann sind´s noch 1.800,- €.

    Mein Rat an dieser Stelle, aktuelle Lebenshaltungkosten über min. 1 Jahr notieren. Dann schauen ob und wo man evtl. noch etwas optimieren kann bzw. wo sich bei einem eigenen Haus Veränderungen ergeben (Bsp.: PKW, Fahrten zur Arbeit).

    Gruß
    Ralf
     
  7. milan

    milan

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    Hallo Ralf,

    Und die grobe Richtung hat mir sehr gefallen :shades
    Vielleicht habe ich Glueck und im Laufe des Jahres sinken die Zinsen weiter.
    So dass ich auch bei einer 100%-Finanzierung in den Bereich von 4,6-4,8% komme.
    Also klar unter 5%.

    Die sind mit drin.

    So hatte ich das vorher und nun nach Deinem Beitrag wieder gesehen.
    Deshalb auch die Annahme, die Rate (Zins+Tilgung) sollte 2050 Euro nicht deutlich ueberschreiten. Und die NK (heute, Mietwohnung, ca. 250 Euro) wuerden bei ca. 350 Euro landen.

    OK, darauf laeuft es wohl hinaus. Wobei ich zunaechst nicht glaube, wirklich viel optimieren zu koennen. Veraenderungen gibt es eine (positive): Bisher hatten wir zwei Autos - eines kommt weg! M ist keine Traumstadt. Und alles nur nicht billig (was das Wohnen angeht), aber der oeffentliche Nahverkehr ist vorbildlich! :28: Jedenfalls dessen Ausbau.

    Ich habe ja noch Zeit, aber wenn bei den bei mir vorherrschenden Bedingungen wirklich 400K Euro Darlehen einigermassen realistisch sind, komme ich doch noch (zeitnah) zu einem Haus.
    Das brauchen wir eigentlich der Kinder wegen. In 15 Jahren waere es zu spaet :D

    Und wenn nach 30 Jahren genug getilgt wurde, koennte der Rest der offenen Forderung durch die auszuzahlende LV gedeckt werden (Annahme ist der Erlebensfall ...).
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Ist in meinen Augen realistisch.

    Auch das sollte machbar sein. Stellt sich nur die Frage, was Du in Eurer Ecke für die 400T€ bekommst.

    Die Sache mit der Kostenaufstellung hat mehrere Vorteile. Erstens kriegt man dadurch einen Blick für die echten Kosten, und zweitens ist es eine gute Vorbereitung für das Gespräch mit der Bank. Je besser Du Deine Zahlen kennst um so einfacher kannst Du mit der Bank verhandeln. Ewiges Stochern im Nebel führt zu nichts und kostet nur unnötig Zeit.
    Ganz nebenbei hinterlässt es eine positiven Eindruck wenn der zukünftige Kreditnehmer zeigt, daß er mit Geld umgehen kann und seine Finanzen im Griff hat.

    Manchmal entscheiden nur Kleinigkeiten über JA oder NEIN.

    Gruß
    Ralf
     
  9. milan

    milan

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    Hallo Ralf!

    So fuehrt mich dieser Thread durch Hoehen und Tiefen.
    Jetzt bin ich wieder eher oben :)
    Danke! Klingt wirklich gut.

    Mir ist uebrigens klar, dass fuer den Preis hier kein Traumhaus zu haben ist.
    Aber es geht in erster Linie um mehr Platz fuer die Kleinen.
    Ausserdem benoetigt meine Frau jetzt auch mehr Platz. Sie hat letztes Jahr mit dem Job wieder angefangen und ein Arbeitszimmer waere prima (Lehrerin).
    Diesen Raum haben wir im Moment eben nicht :(
    Und Mieten eines solchen Hausses wuerde ca. 1500-1800 Euro (kalt!) bedeuten.
    Daher die Frage, was bei ca. 2000 Euro (+/- 100 Euro) zu finanzieren waere.
    Das ist der Betrag, der erst mal vermutlich zu stemmen ist (exklusive der NK).
    Auch wenn uns klar ist, dass dann die naechsten Jahre keine grossen Spruenge drin sind.
    Aber Neuwagen oder Luxusreisen sind nichts, was wir zum gluecklichen Leben brauchen ...

    Das mit der Kostenaufstellung macht ja auch unabhaengig vom Hauskauf Sinn.

    Hm, das sind wohl die kleinen Unwaegbarkeiten des Lebens.

    Und Danke fuer Deine Zeit!

    Gruss
    Milan
     
  10. pauline10

    pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Bei dem Einkommen sollten doch relativ schnell mal so 50.000 auf der hohen Kante sein. Dann sieht es für die Banken und auch sonst viel günstiger aus.

    Außerdem merkt man, ob eine solch höhere Belastung zumindest in der kurzen Zeit verkraftbar ist.

    Bis dahin kann man sich ohne Makler mal umsehen beser umhören.

    Heute wollen die Leute mit 35 ein Haus damit sie sich mit 40 scheiden lassen können. Welcher Unsinn

    pauline

    Unabhängig davon kann man bis dahin mal das Ganze mit EXCEL rechnen und darstellen. 2% Tildung sind das absolute Minimum. Auch das mal mit EXCEL durchrechnen!!

    Und 4,x bekommt man bei der Ausgangslage von keiner Bank. eher 5,5 plus x
     
  11. milan

    milan

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    Hallo Pauline,

    Besser waere es schon. Aber das mit "relativ schnell" ist wirklich relativ.
    Was ich nicht geschrieben habe (mein Fehler): das Einkommen haben wir nicht seit 10 Jahren.
    Ich war Alleinverdiener. Meine Frau hat erst letzes Jahr die Arbeit aufgenommen.
    Verheiratet seit 2 Jahren. Vorher war ich auch Alleinverdiener - allerdings mit der Steuerklasse 1!

    Das werden wir wohl auch machen. Ist aber eher unrealistisch. Daher muessen die 3,57% eingeplant werden.
    Sollte es ohne gehen - umso besser.

    Naja, dann gibt es wenigstens eine gewisse Scheidungsmasse. :)
    Ernsthaft: Scheidung, Krankheit usw. sind realistische Risiken. Und jeder muss selbst entscheiden, ob man das Risiko eingeht oder nicht.
    Uns ist das klar und wir haben uns dennoch so entschieden. Das Problem ist halt, ob es ueberhaupt zu realisieren ist.

    Naja, ein Risiko, kein Unsinn. Und wir wollen und brauchen einfach mehr Platz.
    Gerne verzichten wir dann auch auf anderes. Oder besser "Bewusst" statt "Gerne".

    Das ich das mit Excel selbst durchrechnen kann ist klar.
    Ich hoffe aber, dass in diesem Forum erfahrenere User in dem Bereich abschaetzen koennen,
    ob wir ueberhaupt eine Chance haben (100% Finanzierung und "hohe" (jedenfalls fuer mich) Darlehensbetraege).

    Gut, wenn dem so ist/waere, haette das meine Frage beantwortet: keine Chance fuer uns.
    Denn wenn bei 2000 Euro 2% Tilgung mit drin ist, dann reicht der Betrag eben nicht aus.

    Auch fuer die Einschaetzung bin ich dankbar. Bin selber von 5,x ausgegangen.
    Wenn auch eher von unter 5,5% ... Ein 5,5+x kommt auch einem Abbruchkriterium fuer das Vorhaben nahe.


    Gruss
    Milan
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Da möchte ich widersprechen. Oben hatte ich schon geschrieben, daß der Zinssatz von vielen Faktoren abhängt. Im vorliegenden Fall sollte aber eine 4 vor dem Komma möglich sein....bei 10J Zinsbindung.

    Gruß
    Ralf
     
  13. milan

    milan

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    Ja, das hatte ich auch vergessen ... bin implizit von einer Zinsbindung von 10 Jahren ausgegangen. Auch, wenn moeglich, die Option der Sondertildung und (man kann ja anfragen) der Option, die Tilgung 1-2 Mal kostenfrei zu aendern. Wobei Sondertilgungen fast Pflicht waeren, weil ich auch von 1% Tilgung ausgegangen bin ...

    Gruss & Danke fuer die Einschaetzungen
    Milan


    Und es ist hilfreich, seine eigenen Plaene und Ueberlegungen auch von anderen/unabhaengigen beurteilen zu lassen - auch wenn (oder grade dann?) deren Einschaetzung sich deutlich von der eigenen absetzt. Daher: prima Forum! :28:
     
  14. salleD

    salleD

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    liebe Hausfrau sehe ich auch so. Aufgrund der hier vorgetragenen Bonitätskriterien halte ich die 4 vorm Komma zur Zeit für absolut realistisch. Die Tilgung kann am Anfang ruhig geringer sein, wenn man das Recht zur Sondertilgung hat (hab da was von Bonuszahlungen gelesen --> AB IN DIE TILGUNG DAMIT). Wenn in der LV schon was drin ist und bis jetzt nicht nur die Vertriebsprovsion abgezahlt wurde, kann man ein Teildarlehen evtl. sogar ganz tilgungsfrei stellen (gegen Abtretung der LV). Ist aber insofern riskant da die Ablaufleistung deutlich geringer ausfallen dürfte als vor 10 Jahren versprochen. Die Garantiesumme stellt allerdings kein Problem dar, nur mit den Gewinnbeteiligungen is das z.Zt. sonne Sache.
    400 k € sollten also machbar sein. Bei Bestandsobjekten aber auf jeden fall einen Fachmann zu rate ziehen.

    Zum Makler: Es soll auch seriöse geben. Ich kenne im übrigen niemanden (noch nichteinmal Lehrer), die kostenlos arbeiten. Ein guter Makler sorgt für einen marktgerechten Preis, so dass seine Courtage nicht unbedingt "mehr" kostet.

    's gibt natürlich auch, wie überall, schwarze Schafe.

    Wenn du vorher Alleinverdiener warst, könnten die 1.7 der Gnädigsten ja jetzt jeden Monat gespart werden, so dass in einem Jahr das EK schon um 20 k höher wäre (=100 % mehr) ;);)
     
  15. Rene'

    Rene'

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    Hallo!

    5500€ gesamtes Nettoeinkommen und nur 22.000€ Eigenkapital????

    Wenn Ihr, abzüglich Miete und Lebenshaltungskosten, bis jetzt den Rest auf den Kopf gehauen habt ist euch aber klar das Ihr euren Lebensstil, wenn Ihr Hausbesitzer seid, drastisch Einschränken müsst. Oder?!

    Gruß,
    Rene'
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Einfach alle Beiträge lesen. Da stand zum Beispiel:

    Gruß
    Ralf
     
  17. milan

    milan

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    Hallo!

    Moechte mich nochmal zum Vorhaben melden. Schoen, wieder auch was positives zu lesen, was Hoffnung macht:
    Was die Bonuszahlungen angeht: ja, so aehnlich war das gedacht. Weihnachtsgeld+Urlaubsgeld ist vertraglich gesichert.
    Der eigentliche Bonus ist aber zumindest in diesem Jahr keine Rechengroesse :(
    Und in der LV ist schon was drin, wuerde aber gerne auf ein tilgungsfreies aber langfristiges Darlehen verzichten.
    Lieber waere es mir, wenn die Bank so was als Absicherung fuer "ganz spaeter" sieht. Um eben sicher zu stellen,
    dass beim Renteneintritt das Haus bezahlt ist.
    Das ist klar! Hier wird lieber nicht gespart.
    Was den Makler angeht: unserioesitaet wollte ich nicht vorwerfen. Mir ging es einfach um die zusaetzlichen 15-18K Euro.
    Das ist in etwa auch das Geheimnis, wieso wir fest glauben, auch ca. 1000 Euro monatlich mehr fuer's Wohnen ausgeben zu koennen.
    Allerdings ist das Arbeiten nicht kostenneutral :( Es kommen Kinderbetreuungskosten fuer den Kleinen,
    die z.Z. zu zahlen sind (400 Euro). Und andere Ausgaben, aber 1000 sollten vom "neuen" Einkommen bleiben ...

    Wie erwaehnt: der Einkommens-Betrag taeuscht, weil die KK zu zahlen ist. Ausserdem war ich vorher in einer anderen Steuerklasse
    (Heirat erst vor 2 Jahren - was ca. 450 Netto ausmacht!) und das zweite Einkommen ist erst 1 Jahr alt :)
    Einschraenkungen sind uns klar - ABER wir leben auch jetzt nicht im Luxus!
    Ist also von den Lebensumstaenden kein Problem.

    Danke fuer die Einwuerfe. Aber die Optimisten hier bringen mich doch dazu, jetzt doch mal einen Hypothekenrechner zu bemuehen und
    mit 4,9% und einem "Ja" der Bank bei einem max Betrag von 400K zzgl. des wenigen EK ein bisschen zu traeumen :)

    Viele Gruesse
    Milan
     
  18. pauline10

    pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Also letztlich ist es ein Streit um des Kaisers Bart. Die Bank sagt letztlich, ob sie finanziert und zu welchen Zinnsen. Sonst niemand.

    Aber die Banken sind klamm und scheuen das Risiko, wenn auch sehr spät.

    "Vollfinazierung" gewähren die Banken vermutliche einem Kunden, der den Kaufpreis auch bar bezahlen kann und das Konto bei der gleichen bank hat.

    Ansonsten wollen die Banken nur einen Bruchteil des Verkehrswertes finanzieren und noch so 15 bis 20% zusätzlich als Sicherheit haben, um die Verfahreskosten gesichert zu haben.

    Den Zinsatz von 4,5 bis 7,5% hat mir vorletzte Woche eine Bank genannt.

    Ich wollte eigentlich nur 80.000, hätte 5,5 zahlen müssen, wenn man es denn überhaupt gemacht hätte.

    Hat man aber nicht, weil das Objekt nicht so leicht verwertbar ist.
    Das war aber nicht so schlimm, ich wollte den Kredit nur aus steuerlichen Gründen.

    Aber als Lehrerin kann man ja schon mal die Versteigerungen besuchen und sich die Gutachten dazu ansehen (und kopieren) Das schult genauso wie mit einer schlechten Immobilie reinzufallen. Es ist aber billiger.

    pauline

    Und den Makler spart man auch.
     
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  20. milan

    milan

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    Hallo Pauline,

    es ist ja kein Streit, sondern ein fuer mich hilfreicher Bilck von verschiedenen Seiten.

    Richtig ist natuerlich, dass allein die Bank bestimmt. Aber es haette sein koennen,
    dass jemand (also Ich) mit voellig falschen Vorstellungen daherkommt.
    Dann erspart einem das Forum u.U. eine unschoene Erfahrung bzw. zwingt einen,
    sich alles eben auch unter neuen Gesichtspunkten zu ueberlegen.

    Und ich glaube jetzt, dass das Vorhaben nicht chancenlos ist.

    Das glaube ich eben nicht! Richtig, die GM Bank ist jetzt zB keine Alternative mehr.
    Aber es gibt zahlreiche andere Banken in Deutschland, die ebenfalls Vollfinanzierungen anbieten.
    Ist ja auch klar, deren Ziel ist es, zu verdienen. Also nicht nur "einen Bruchteil
    des Verkehrswertes".

    Aber mir ist klar, dass keine Top-Zinsen moeglich sind. Aber 4,9 oder 5,0 waere ja
    auch schon schoen!

    Das geht ja unabhaengig vom Beruf. Hoffe ich doch mal.

    Aber was macht denn eine "gute" bzw. "schlechte" Immobilie aus?
    Mein Ziel ist es NICHT, auf eine massive Wertsteigerung zu spekulieren!
    Mir reicht es, dass das Haus am Ende der Zinsbindung noch genug Wert hat,
    dass ein Folgedarlehen moeglich ist. Mehr nicht.
    Ich glaube, dass das Problem der "schlechten Immobilien" daran liegt,
    dass viele eben nicht nur zur Eigennutzung gekauft hatten (und da schaut man selbst
    genauer und holt auch einen Gutachter mit!) sondern aus vermeintlichen Steuer-Spargruenden
    bzw. als Spekulationsobjekt Geld investiert haben und damit reingefallen sind.
    Was aber sicher auch bedauerlich ist!

    Mir geht es ganz klassisch um eine Immobilie als Heim fuer die eigene Familie!

    Gruss
    Milan
     
  21. pauline10

    pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Lehrer können eher mal am Nachmittag oder auch am späten Vormittag zum Amtsgericht kommen und sich eine Versteigerung ansehen. Normalverdiener müssen dafür Urlaub nehmen. Das war der Unterschied.
    Es war mir aber während meiner aktiven Zeit auch nicht möglich gewesen, so etwas zu besuchen. Ich hätte die ganze Klasse mitnehmen müssen.

    Die schlechten Immobiien haben vermutlich fast alle Banken und BSK mit Gutachten und allen Dokumenten an gutgläubige Käufer zu weit überhöhten Preisen verhökert.
    Später hat man das nochmal mit den sanierten Objekten der ehemaligen DDR gemacht.

    Wer sich auf so einer Versteigerung schlau macht, sich die Gutachten ansieht(!) und das Objekt , (die Gutachten gibt es da immer!) hat es günstiger.

    Ansonsten kann man sich natürlich auch eine Vorlesung zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden anhören. Das ist schon aufwendiger. Oder man schaut sich die kostenlose NHK2000 an.

    Faustregel:
    Mit monatlich ca. 700 kann man 100.000 finanzieren.
    Das ist die Belastung mit BSV wie mit Bankkredit. Wenn die Banken einen Abschluß wollen rechnen sie es auf weniger. Das Ende sieht man später.

    Wenn die Zinsen niedrig sind, kann man mehr tilgen, sind sie höher kann man damit noch eine kleine Tilgung aufbringen.

    pauline
     
Thema:

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