Frage zu Forward Darlehen

Diskutiere Frage zu Forward Darlehen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Morgen, kurze Frage: Wenn ich mir die Zinskurve anschaue, dann könnten Forward Darlehen aktuell bereits eine Möglichkeit darstellen,...

  1. Batman

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    Guten Morgen,

    kurze Frage:

    Wenn ich mir die Zinskurve anschaue, dann könnten Forward Darlehen aktuell bereits eine Möglichkeit darstellen, sich das Zinsänderungsrisiko in 5 Jahren für 10/15 Jahre abzusichern.


    Ich habe noch keine Angebote angefragt, weil mir das eben erst aufgefallen ist. Kennt Ihr Banken, die so etwas machen? Bisher habe ich nur von 2-3 Jahren gehört.

    Danke & Gruß

    Battie


    PS: Meine Zinsmeinung beeinflusst die Entscheidung für oder wider einen Forward.
     
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  3. #2 toxicmolotow, 9. November 2014
    toxicmolotow

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    Mir ist keine Bank bekannt, die Forwards für 5 Jahre macht, was aber nicht heißt, dass es die nicht geben mag.

    Ob der dann bestehende Zinsaufschlag allerdings noch rentabel ist, wage ich zu bezweifeln. Da müsste der Zins schon mächtig steigen.

    Am Ende ist es ein reines Rechenexempel.
     
  4. Batman

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    Habe jetzt gerade was mit 60 Monaten Forward gefunden...ich muss mir aber noch mal anschauen, wie sich das genau berechnet. So ganz verstehe die Formel noch nicht.

    SoTi möglich bis 10%
    Tilgung 4%
    10 Jahre fest zu 2,84%
    50% Beleihung
    Finde ich nicht so schlecht, zumal sich mein aktueller Zinssatz um rund 25% reduziert.

    Gegen die heutigen Zinsen ist das verdammt teuer, aber ich halte 3% auf 10 Jahre (in 5 Jahren) zumindest nicht für unrealistisch.

    Mein Risiko ist eher, dass es durchaus möglich ist, dass ich deutlich weniger Kredit oder gar keinen mehr benötige.
     
  5. #4 toxicmolotow, 9. November 2014
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    Ab wann gelten die 10 Jahre Zinsbindung denn? In der Regel gelten die an heute für die nächsten 10 Jahre. Sprich du sicherst dir die Kondition nur für 5 Jahre.

    Und deinen aktuellen Zins wirst du ja noch nicht los.
     
  6. Batman

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    in 5 Jahren für 10 fix. Das wäre dann mein Anschlussdarlehen.
     
  7. #6 toxicmolotow, 9. November 2014
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    Naja, einen 15 Jahres-Forward (also heute abschließen und dann in 5 Jahren weitere 10 Jahre fix) zu 2,84 % ist jetzt nicht so schlecht, ob du dir allerdings zutraust, die Zinsentwicklung richtig einzuschätzen kann ich nicht beurteilen.

    Ein heutiger 15 Jahres-Kredit liegt bei knapp über 2,00%, sprich du hast grob 80BP Differenz zu heute, bei 60 Monaten ist das ein Monatsaufschlag von 1 1/3 BP. Das ist wirklich nicht viel für die Laufzeit. Der Schuss kann allerdings genau so gut nach hinten losgehen, weil das Zinsniveau weiter sinkt oder einfach nur so bleibt wie es ist, bzw. nur maximal eben um mehr als 120BP (10 Jahres Kredit) steigt.

    Also Gretchenfrage: Denkst du, dass der 10 Jahres-Zins bis 2019 auf mehr als 1,2% auf 2,8% steigt? Dann machen, sonst sein lassen.

    PS: In der Vergangenheit war diese Zinsentwicklung auf einen 5 Jahres-Shift in der Minderheit, kam aber schon vor.
     
  8. Batman

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    Das ist natürlich geraten. Aber die Entscheidung erklärt sich wie folgt:

    Ich kann heute bereits einen Zinssatz bekommen, der knapp 100 BP niedriger ist als mein aktueller.
    Das Risiko ist, dass der Zinssatz über die 2,84 steigt.
    Blicke ich 5 Jahre zurück... 3,75% für 10 Jahre.

    Dann habe ich mich zwar schlechter gestellt, zahle aber immer noch deutlich weniger als in meinem laufenden Kredit. Ist also kein wirkliches Risiko für mich. Mein gefühltes Risiko ist, dass ich deutlich mehr zahlen muss.

    Ja, ich denke, dass wir wieder Zinsen im Bereich 4% sehen werden.
     
  9. #8 toxicmolotow, 10. November 2014
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    Die Entscheidung ist voll und ganz nachvollziehbar, aber ich würde das mögliche Angebot bis zum Ende mit der entsprechenden Bank durchexerzieren inkl. Beleihungswertermittlung und allem was dazu gehört, die Zinsentwicklung aber weiter beobachten und erst dann zuschlagen, wenn es nach einer deutliche Steigerung des Zinsniveaus aussieht. Das sehe ich zur Zeit überhaupt nicht. Eher weiter eine Seitwärtsbewegung.

    Bedenke bitte auch, dass "bergab" immer schneller ging als "berauf" in der Vergangenheit.
     
  10. bernix

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    ....das schöne an den Zinsen ist, dass es die wirtschaftliche Entwicklung direkt beeinflusst.
    Insofern rechne ich auch nicht mehr mit steigenden Zinsen...
    Die fehlenden Zinserträge bei den Anlegern sind zwar für manche tragisch...insgesamt aber das kleinere Übel...
     
  11. Geodesy

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    Wie liest sich diese obere Reihe? Worauf muss ich achten was mit den Zinsen passiert und welche Jahreszahl ist wichtig?

    Was ist passiert eigentlich mit dem Kfw Kredit beim Forward?
     
  12. #11 toxicmolotow, 11. November 2014
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    Ich verstehe die Frage gerade nicht Geodesy? (Sowohl auf Reihe bezogen, als auch Jahreszahl)

    Und was soll mit einem KFW Kredit passieren?
     
  13. Geodesy

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  14. #13 toxicmolotow, 11. November 2014
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    KFW-Kredite sind ja in der Regel Förderkredite. Der Margenanspruch ist daher zumindest für die KFW nicht gegeben. Man orientiert sich natürlich am Markt aber die Zinsanpassungen erfolgen relativ träge/verzögert und liegen in der Regel deutlich unter dem Zinsniveau der Kundenkonditionen.

    Die normalen Bankkonditionen orientieren sich natürlich ziemlich stark an den Interbankensätzen (hier oben DGZF).

    Schnellkurs Beispiel:
    DGZF 10J heute 1,11 + 0,3 Zinsmarge + 0,1 Risikokosten + 0,2 Verwaltungskosten = 1,76% aktuelle Kundenkondition

    Passt so ungefähr ohne Garantie auf diese Werte.

    Allerdings sind das nur die aktuellen Konditionen und hat nichts mit Forwards zu tun. Dafür links in der Leiste etwas tiefer auf Derivatehandel klicken. Aber da wird es komplexer und die Orientierung für den Laien ist weg.
     
  15. R.B.

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    So sieht´s aus. Über steigende Zinsen kann man vielleicht in 3-5 Jahren wieder reden, bis dahin wird es auf aktuellem Niveau schwanken. Ein paar Zehntel mehr oder weniger spielen da auch keine Geige. Die Entscheidung war wohl, Wirtschaft schwächen, Staatsfinanzen kippen, oder halt ein paar Sparer "enteignen". Da hat man sich für das kleinere Übel entschieden, denn die Sparer sind ja nicht systemrelevant. Zudem können die sich auch nicht richtig wehren, und in Deutschland sind die Bürger sowieso leidensfähig, denn sie leiden auf hohem Niveau. Folglich war die Entscheidung einfach.
    Nachdem grundlegende Probleme aber nicht angegangen werden, wird sich in den nächsten Jahren auch keine Chance für eine Zinsanhebung ergeben. Den Effekt auf die Sparer kann man für einen begrenzten Zeitraum ignorieren.

    Meine Hoffnung ist, dass in 3-5 Jahren erste Verbesserungen zumindest in Sicht sind, denn sonst könnte sich die Enteignung der Sparer doch mal bemerkbar machen (siehe Renten etc.). Das bedeutet aber nicht, dass die Zinsen dann raketenhaft in den Himmel steigen werden, sondern man wird allein schon aus psychologischen Gründen nur ganz moderat die Zinssätze anheben.

    Ralf Kostolany sagt, in 10 Jahren werden die Zinsen für Häuslebauer im 10 Jahresbereich unter 4% liegen, vermutlich näher bei 3% als bei 4%. Hugh. Ich habe gesprochen. :konfusius
     
  16. bernix

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    Es war nicht das kleinere Übel, es ist mE nicht mal ein Übel, es trifft nicht nur ein paar Kleinsparer (die aber recht hart) und man hätte es wissen müssen....denn die Systematik gibts ja nicht erst seit heute....
     
  17. R.B.

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    ich denke schon, dass es ein Übel ist. Da soll(t)en die Menschen überzeugt werden privat vorzusorgen, und dann führt man ihnen so vor Augen, dass das alles doch nicht funktioniert. Gleichzeitig treibt man sie in die Verschuldung, wohlwissend, dass sich dadurch bereits mittelfiristig erhebliche Probleme ergeben können.
    Gibt es dann auch einen Rettungsschirm für die kleinen "privaten Kreditnehmer"? Wohl eher nicht. Da wird bestenfalls eine neue Art von Privatinsolvenz eingeführt.

    Ein Blick nach Japan wäre vielleicht nicht schlecht, auch wenn man die Situation dort nicht direkt mit der in Europa bzw. in DE vergleichen kann. Man könnte aber aus deren Fehlern lernen. Eine ähnliche Entwicklung wie in Japan wäre auch in Deutschland, evtl. in ganz Europa denkbar. Dann werden wir auch mit ähnlichen Problemen konfrontiert, und wenn Japan als einzelnes Land das nicht bewältigen kann, dann stellt sich die Frage, ob ein Europa, wo jeder in ein andere Richtung zieht, dieses Problem bewältigen kann. Ich glaube nicht daran.

    Meine These ist, dass diese Zinspolitik ziemlich überbewertet wird.
    Eine weitere These ist, dass diese Mechanismen nur in einer begrenzten Bandbreite "funktionieren". Wir haben diese Bandbreite aber schon verlassen, und jetzt ist fraglich, ob man wieder einen Weg zurück findet.
     
  18. Geodesy

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    Ok, danke, hat mir geholfen. Jetzt verstehe ich diese Reihe auch.
    Klar ist das nicht für den Forward, wollte nur mal die Zinsentwicklung im Auge behalten.

    Was passiert denn mit den Kfw nach 10 Jahren? Da bekomme ich den dann gültigen Zinssatz vom Stichtag?
    Überspitzt dann so:

    Teil A: Forward zu 3,4 %
    Teil Kfw: in 2018 7,0 % statt ca. 3,4% ?



     
  19. #18 toxicmolotow, 11. November 2014
    toxicmolotow

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    Da muss ich passen, was Prolongationen bei der KFW betrifft, weil ich es nicht genau weiß.

    Aber die Kondition für Verlängerungen werden sich irgendeo zwischen Zinssatz Neugeschäft KFW und üblichen Marktkonditionen von Bamken bewegen.

    Da die Sicherheit ja bei der eigenen Hausbank liegt kann man ja auch den Kreditgeber wechseln. Also KfW durch einen neuen Hausbankkredit ablösen oder sogar den Forward so hoch wählen, dass es für die Ablösung der KfW auch ausreicht. Dann gibt es aber kein zurück mehr.
     
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  21. Batman

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    Logisch, das sehe ich auch so.
    Äh, da sehe ich die Gefahr, dass dann die entsprechenden Forwards auch bereits gestiegen sind bzw. die Zinskurve insgesamt steigt.
    So viel Research kann ich gar nicht betreiben, als dass ich den Experten etwas voraus wäre. Wenn ich die Zinsen also im Anstieg sehe, könnte es bereits zu spät sein.
    Und da halte ich es dann doch lieber mit dem Spatz in der Hand.

    Die Frage ist, wann die Entwicklung kippt. Die nächsten ein/zwei Jahre rechne ich auch eher mit einem Seitwärtstrend. Ich kann mir steigende Zinsen bei entsprechender Konjunktur aber durchaus wieder vorstellen.
     
  22. bernix

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    ...noch mehr Konjunktur als momentan?...
     
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