Frage zum Schallschutz und Raumhöhe (Berlin)

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  1. #1 BaunNovice, 01.02.2015
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    Erst einmal ein freundliches "Hallo", an alle hier!

    Aus aktuellem Anlass (Kauf einer ETW) interessieren mich einige Sachen, die in der Baubeschreibung vorhanden sind. Der Kaufvertrag ist noch nicht unterschrieben!
    Wäre super, wenn mir einige Leute hier helfen könnten:

    Es wird gesagt, dass das Mehrfamilienhaus "...entsprechend der derzeit (Stand Beurkundung 11/2014) geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, der dort geforderten bautechnischen Nachweise und nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und der Technik..." gebaut wird --> Schließt das automatisch ein, dass der Bauherr nach verschärftem Schallschutz der DIN 4109 Beiblatt II verpflichtet ist? Oder kann er theoretisch noch nach den Standards von 1989 bauen? Es ist nämlich nichts explizit darüber gesagt in der Bau- und Leistungsbeschreibung.

    Außerdem interessiert uns noch die Deckenhöhe, im Vertrag heißt es: "...die Raumhöhen (Höhen bis zur Rohdecke) in den Wohngeschossen beträgt vom EG bis zum 4. OG ca. 2,65 m....es handelt sich um ca. Maß, so dass bautechnisch bedingte Abweichungen nicht ausgeschlossen werden können. Wenn aus technischen Gründen Unterhangdecken oder Abkofferungen erforderlich werden, dann können sich die tatsächlich nutzbaren Raumhöhen zusätzlich ändern.... ---> Die Berliner Bauverordnung schreibt §48 "(1) Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,50 m haben"

    --> Leider lässt sich aus der Baubeschreibung weder schließen ob die "lichte Raumhöhe" gemeint ist mit 2,65 m, noch ob Aufenthaltsräume die 2,50 m unterschritten werden dürfen, wenn dort Abhänge sind (steht bereits fest).

    Wie ist da jetzt die Rechtslage? Bäder, Flure etc. dürfen ja die 2,50 m unterschreiten (wie weit eigentlich?). Wie ist es dann, wenn ein etwa 1,20 m breiter Streifen im Wohnzimmer abgehangen ist, darf dieser dann auch unter 2,50 m sein (minus die 2 cm DIN Toleranz)?

    Leider ziert sich der Bauträger die Bauunterlagen herauszugeben, da er es rechtlich, wie ich erfahren habe, nicht muss.

    Ich danke euch schon mal im Vorraus !!!

    Grüße
     
  2. #2 BaunNovice, 04.02.2015
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    Keiner eine Idee :( ?
     
  3. #3 Gast036816, 04.02.2015
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    Gast036816 Gast

    lichte raumhöhe heisst 2,65 m von oberkante fertigfußboden bis unterkante decke +/- toleranz. der 1,20 m sollte die 2,50 m im wohnraum nicht unterschreiten.

    wenn der bauträger nicht informiert, dann ist er vielleicht doch nicht der richtige partner! wer nichts zu verbergen hat, kann auch mit offenen karten spielen.
     
  4. #4 Skeptiker, 04.02.2015
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    Erhöhter Schallschutz nur, wenn ausdrücklich vereinbart oder evtl. Dann, wenn andere Indizien für ein überdurchschnittliches Qualitätsniveau sprechen könnten wie "hochwertig, exklusiv, ruhige Lage ...". Vielleicht kann einer unserer Rechtskundigen hier noch etwas dazu schreiben?

    Die Werte der DIN 4109 und auch des Beiblatts werden übrigens gemeinhin nicht mehr als ausreichend betrachtet.

    Wenn Du vor Vertragsunterzeichnung detailliert Aufschluss über die Pferdefüße der BLB haben möchtest, solltest Du diese für ein paar hundert Euro von einem Sachverständigen (Architekt, Bau-Ing.) lesen und bewerten lassen!


    mit skeptischen Grüßen!
     
  5. #5 BaunNovice, 04.02.2015
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    Danke für die Antworten...Ja Bauträgerverträge können fiese Fallstricke enthalten. Leider sind fast alle ähnlich aufgebaut...Wenn ich das BGH-Urteil richtig verstehe, dann wäre ein normaler Standard vom Bauträger geschuldet, d.h. aber nicht, dass nur die DIN 4109 aus dem Jahr 1989 angewendet werden darf:

    "Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in
    erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und
    Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser
    Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach
    DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich
    die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten
    Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind,
    die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (im Anschluss an BGH, Urteil vom
    14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346). "


    Ist zwar nicht der first class Schallschutz, aber er würde zumindest nervige Trittschallgeräusche abdecken. Das Parkett wird auf schwimmenden Heizestrich verlegt, nach Studieren einschlägiger Quellen scheint dies ein angemessener Standard zu sein.
     
  6. #6 Gast036816, 05.02.2015
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    bauträger errichten fast immer nur das kleinste mass der mindestanforderung.
     
  7. #7 Skeptiker, 05.02.2015
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    Das war bis vor kurzem auch meine Erfahrung. Momentan habe ich aber zwei Townhouses in der BQÜ, da wird tatsächlich die Bauordnung übererfüllt, vernünftiger Schallschutz realisiert und sogar das WDVS fachgerecht angebracht. Nur der unechte WU-Keller ist da bisher der einzige Pferdefuß.


    mit skeptischen Grüßen!
     
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