Fragen zu allem, Architekt, Finanzierung, Bau

Diskutiere Fragen zu allem, Architekt, Finanzierung, Bau im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, ich bin zwar noch recht jung, doch steht bei uns bereits der Wunsch nach einem Haus. Ich möchte mich lieber zu früh in die Materie...

  1. #1 dieentebertram, 11. Juni 2015
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    Hallo, ich bin zwar noch recht jung, doch steht bei uns bereits der Wunsch nach einem Haus.
    Ich möchte mich lieber zu früh in die Materie einlesen, als zu spät.

    Mal angenommen wir möchten in 3 Jahren mit dem BAU beginnen (nicht mit der Planung), in welcher Reihenfolge und WANN fange ich mit der Planung an (Architekt suchen/ engagieren) und was genau macht der Architekt alles mit uns zusammen? Was muss ich bereits geplant oder erledigt habe bevor ich mich überhaupt zum Architekten begebe?

    Budget? Grundriss Skizze oder wenigstens Vorstellungen? Grundstück? Irgendwelche Genehmigungen oder Anträge? Finanzierung von der Bank?

    Ich kenne niemanden der gebaut hat.
    Bei Google habe ich auch keinen wirklichen Leitfaden gefunden.
    Über die einzelnen Punkte habe ich mich schon angefangen zu informieren (welche stolperfallen es beim Budget gibt usw.) aber wann ich was mache habe ich nicht herausfinden können.

    Ich hoffe das ich hier im richtigen Unterforum bin oder das ich nicht ein Thema auf mache das es schon gibt (ich konnte hier nichts finden).

    Liebe Grüße DEB
     
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  3. sjusti

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    Hi,

    das könnte recht interessant werden:) Ich gebe mal später meinen Senf dazu da ich gerade baue und in 8 Wochen einziehe. Bin also im Thema drin da auch schon ab und zu gebaut habe.

    gruß
     
  4. #3 Alfons Fischer, 11. Juni 2015
    Alfons Fischer

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    das allererste sollte die Frage sein: was kann ich mir leisten?
    Vielleicht einfach mal einen Beratungstermin auf der Bank vereinbaren und mit dem Berater die finanziellen Möglichkeiten ausloten.
     
  5. Bauliesl

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    Schau Dich mal auf den Homepages der Architektenkammern um. Dort gibt es fast immer auch eine Rubrik, unter der sich interessierte Bauherren Infomaterial bestellen oder herunterladen können. Also z.B. hier: http://www.aknds.de/
     
  6. #5 dieentebertram, 11. Juni 2015
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    Danke ich schaue mich mal um :)

    Das ist schon mal ein guter Anfang, doch macht die Bank das mit wenn ich mit fiktiven Gehältern komme (das Gehalt unterscheidet sich noch stark vom Zukünftigen welches aber nach Tarifstufen sein wird und daher recht gut kalkulierbar ist)?
     
  7. R.B.

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    Zuerst geht es immer nur um´s Geld. ;)

    Der wichtigste Punkt ist, wieviel Geld hast Du zur Verfügung, wieviel Geld gibt Dir die Bank dazu, und dann kann man sehen, was man mit diesem "budget" bauen kann.
    Hier solltest Du mit viel Reserve planen, denn wer weiß, ob in 2 oder 3 Jahren die Zinsen noch so niedrig sind, in wieweit die Baukosten höher sind, und ob einem bis dahin noch irgendwelche Sonderwünsche einfallen. ;)

    Um Dein budget ermitteln zu können muss man das Haushaltseinkommen betrachten. Bei 2 Verdienern wäre auch zu überlegen, wie sich das Einkommen aufteilt, was passiert wenn mal ein Einkommen ganz oder teilweise wegfällt, usw. Was ist beispielweise wenn einmal Kinder angesagt sind? Wie sieht das Einkommen aus wenn es Elterngeld gibt? usw.

    Es geht also darum auszuloten, wieviel Geld vom Einkommen noch übrig ist nachdem die Lebenshaltungskosten abgezogen sind. Banken setzen für die Lebenshaltungskosten gerne mal Pauschalen an, es ist aber meist besser wenn man seine Lebenshaltungskosten etwas genauer kennt. Wichtig ist, dass man seine finanzielle Leistungsfähigkeit nicht überschätzt, denn es ist verdammt ärgerlich, wenn am Ende des Geldes noch so viel Monat übrig ist. Vor allen Dingen mit Familie darf man sich solche "Rechenfehler" nicht erlauben. Da kann man schon mit Gewissheit davon ausgehen, dass die Lebenshaltung meist teurer wird als ursprünglich geplant.

    Du nimmst also Dein Nettoeinkommen, ziehst die Lebenshaltungskosten davon ab, und was davon übrig bleibt könntest Du theoretisch als monatliche Rate für eine Finanzierung einsetzen. Theoretisch deswegen, weil ich empfehlen würde, hier eine zusätzliche Reserve vorzusehen. Es können später ja schnell mal Kosten kommen mit denen man nicht gerechnet (die berühmte Waschmaschine die kaputt geht o.ä.).

    Neben dem Einkommen solltest Du auch mal schauen, was Du an flüssigen Eigenmitteln einsetzen möchtest. Ein Eigenakpitaleinsatz von 30% wäre nicht schlecht, wenn man jünger ist und vielleicht erst kurz im Berufsleben steht, wäre aber auch ein geringerer EK Einsatz denkbar. Man sollte halt nicht ohne EK in eine Finanzierung gehen weil, selbst wenn man eine Bank findet die da mitspielt, die Konditionen werden sich deutlich verschlechtern.

    Spielen wir einmal ein bisschen mit den Zahlen. Nehmen wir an Du hättest ein Nettoeinkommen von 2.000,- € zur Verfügung, Lebenshaltungskosten für 2 Personen 1.200,- €. Dann blieben jeden Monat 800,- € übrig. Sagen wir mal Du möchtest davon 700,-€ pro Monat einsetzen. Dann ergibt sich bei 2% Zinssatz und 3% anfänglicher Tilgung ein Kreditrahmen von 168.000,- €. Dazu käme dann noch sagen wir mal 20.000,- € Eigenkapital dann wäre das budget 188.000,- €. Gleich vorweg, damit kannst Du einen Hausbau nicht stemmen.
    Als anf. Tilgung solltest Du mit min. 2% rechnen denn sonst kriegst Du das Haus niemals abbezahlt. Bei 2% Tilgung wären es dann 210.000,- € zzgl. 20.000,- € EK = 230.000,- €.

    Am besten gehst Du mal zu Deiner Hausbank und besprichst das dort. Die kennen Dich am besten und können Dir schon sagen, was theoretisch möglich wäre.

    Steht das budget, dann machst Du Dich auf die Suche nach einem Grundstück. Das grundstück hat ja einen maßgeblichen Einfluss auf die Bebauung und es wäre sinnfrei Pläne zu malen wenn man später feststellen muss, dass sich dieser Plan auf dem gewünschten Grundstück nicht verwirklichen lässt.

    Stehen budget und Grundstück fest, dann kann man an die Planung gehen. Hier solltest Du mal grob Deine Vorstellungen zu Papier bringen. Also nicht irgendwelche Pläne zeichnen, sondern erst einmal auflisten was Du möchtest. Größe, Anzahl der Zimmer, usw. Dann erst kommt der Planer in´s Spiel. Seine Aufgabe besteht dann darin, mit Euren Vorgaben eine genehmigungsfähige Planung zu entwickeln.

    Also

    1. budget
    2. Grundstück
    3. Planung

    Mit dem budget kannst Du heute schon beginnen, wobei Dir klar sein muss, dass sich die Konditionen bis zur Finanzierung noch deutlich ändern können. Rechtzeitige budgetplanung hat aber den Vorteil, dass noch etwas Zeit bleibt zum Optimieren oder Gegensteuern wenn es im Moment nicht so optimal aussehen sollte.
    Eure Wunschliste könnt Ihr auch zeitnah erstellen, aber mit der detaillierten Planung würde ich mir noch etwas Zeit lassen.
     
  8. #7 toxicmolotow, 11. Juni 2015
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    Was heißt in deinem Fall konkrete Tarifstufen? Und von was für Differenzen reden wir da?

    Mit fiktivem Gehalt rechnet keine Bank gerne, oder soll auch gleich noch fiktives Kindergeld eingerechnet werden für Kinder, die in 3 Jahren geplant sind? Die Bank rechnet immer Worst-Case... also keine Tariferhöhung, Stufen werden ausgesetzt...
     
  9. artibi

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    Beim Gespräch kannst du den Berater ja mit den Gehältern rechnen lassen. Gehts aber an die Verträge zählt was real, jetzt, auf dem Konto landet.
     
  10. #9 dieentebertram, 11. Juni 2015
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    Okay, also eigentlich macht es wohl bei genauerem nachdenken keinen Sinn jetzt schon mit der Bank zu rechnen, da sich die Zinsen im laufe der 3 Jahre doch noch stark ändern können, ich weis nicht warum ich da noch gar nicht drüber nach gedacht habe.

    Also auf das "spätere Gehaltsthema" mag ich jetzt nicht näher eingehen (ein Teil arbeitet jetzt schon voll, der andere noch nicht), jedenfalls sind auch Kinder geplant ja und von daher werden wir auch gleich mit Kindern in die Planung gehen das so die Unterhaltungskosten natürlich höher sind. Bei grobem überschlagen sollte ein Einkommen von 4.000€ für uns beide zusammen Realistisch sein.

    Wir planen jetzt so das wir in ca. 2 Jahren uns noch mal das Budget anschauen und dann auf Grundstückssuche gehen.
     
  11. R.B.

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    Bei 2 Verdienern ist eine Immobilienfinanzierung normalerweise weniger ein Problem, zumindest so lange es keine Millionenvilla werden soll während das Einkommen eher Standard ist.

    Wenn ein Kind unterwegs ist, dann entfällt ein Einkommen ja nicht komplett, sondern es gibt Elterngeld und Kindergeld. Trotzdem können dann, je nach Einkommensverteilung, schon mal ein paar Hunderter fehlen. Elterngeld gibt es zudem nur zeitlich begrenzt, für die Zeit danach muss auch eine Lösung her. Kann die Mutter dann wieder Vollzeit arbeiten, oder ist Teilzeit angesagt? Das sind alles Szenarien die man gedanklich mal durchspielen sollte.
     
  12. #11 dieentebertram, 12. Juni 2015
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    Danke R.B,
    das Haus sollte eine reine Wohnfläche von ca 180m² haben ( wohl ohne Keller, mit Arbeits und Bügelzimmer, Voratskammer, 2 Kinderzimmer, Ankleide, einem Bad im EG und 2 oben).
    Verschiedenste Baukostenrechner haben mir hierfür werte mit Notar, Steuer usw, nur ohne Architektenhonorar ca 310.000€-350.000€ ausgerechnet, allerdings gilt das natürlich für heute, wer weis wie sich alles Preislich entwickelt.

    Ich hoffe das wir weiterhin so viel EK ansparen können wie jetzt. Das nach dem/den Kindern beide womöglich vollzeit arbeiten müssen kann durch aus sein, das müsste man aber dann vom später tatsächlichen Einkommen abhängig machen, das ist mir klar.
    Also ich sehe schon das es jetzt nicht viel zweck hat schon herum zu rechnen, ich werde mich wohl gedulden müssen, und das wo mir das doch so schwer fällt, ich plane doch so gerne ;)
     
  13. R.B.

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    350T€ sind schon eine plausible Größenordnung. Kommt auch auf die Grundstückspreise an. Mit 250T€ für das Haus....das wäre auch eine Zahl mit der man einmal grob schätzen könnte. Dafür kriegt man zwar keine Villa, aber ein Haus (Standard 08/15) ist drin.

    Packen wir mal den ganz dicken Daumen aus und rechnen mit einem Finanzierungsbedarf von 350T€, für das budget käme dann das EK noch hinzu. Ich denke das ist eine Größenoprdnung in der man ein Haus planen und auch bauen kann, ohne dass man an jeder Ecke jeden Cent einsparen muss und nachher nur eine Garage auf dem Grundstück steht.
    Rechnen wir weiterhin mit einem Zinssatz von 2%, da haben wir noch etwas Reserve für Steigerungen die in den nächsten Monaten sicherlich möglich sind. Weiterhin rechnen wir mit einer anf. Tilgung von 3% die notfalls auf 2% reduziert werden kann. Dann wäre das eine monatliche Belastung von 1.458,- € bzw. bei 2% anf. Tilgung von 1.166,- €.
    Ich würde mir nun anhand des Einkommens und der worst case Betrachtung ein limit setzen. Gehen wir davon aus, dass die beiden Einkommen gleichmäßig verteilt sind, dann wäre das verfügbare Nettoeinkommen im Fall von Elterngeld um die 3.600,- €. Bei einem Limit von 1.500,- € für die Finanzierung blieben somit > 2.000,- € für die Lebenshaltung. Das ist auch bei 3 oder 4 Personen ausreichend.

    So kannst Du verschiedene Szenarien durchspielen und kriegst ein Gefühl dafür, was möglich ist und was nicht.
     
  14. #13 Norderstedter, 12. Juni 2015
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    Naja, schadet nicht wenn Du "gedanklich" die Schritte alle ein mal durchgehst - zumindest wenn es Dir Spaß macht.
    Und gerade bei dem Thema Finanzplanung kann man ja schon ein umfangreiches Modell aufstellen, dass man bei Zeiten dann anpasst. Wie oben schon geschrieben wurde: Realistische Ausgaben- und Einnahmenaufstellung ist die Grundlage für alles andere und das kann man gut auch über längere Zeit mal im Auge behalten. Das ist zumindest Schritt eins. Schritt zwei ist dann die maximale Finanzierungssumme - abhängig u.a. auch von Entscheidungen auf Eurer Seite in Bezug zu Themen wie Zinsbindungsfrist, Bausparer, etc. Aprospos Bausparer: Evtl kann ein Finanzexperte ja hier noch was schreiben, ob es für Euch evtl sinnvoll wäre, zum jetzigen Zeitpunkt mit einem Bausparer anzufangen.

    Danach als Nächstes bzw Parallel: Grundstück. Ich weiß nicht, wie hart der Markt in Braunschweig ist (oder ob Ihr da überhaupt dann auch bauen/wohnen wollt). Aber evtl braucht Ihr tatsächlich mehrere Jahre, bis Ihr das "richtige" Objekt für Euch gefunden habt. Und evtl gibt es für manche öffentlichen Bauflächen auch eine jahrelange Warteliste. Da schadet es dann auch nicht wenn Du jetzt schon mal guckst, woher Ihr das Grundstück bekommen könntet.
    Wenn es evtl doch auch eine Bestandsimmobilie sein kann, dann wäre da natürlich noch mehr Zeit - da mehr Auswahl.

    Was Du ebenfalls jetzt schon anfangen kannst: Alle schönen Designs - Details aber auch Gesamtperspektiven, die Dir gefallen - sammeln und abheften bzw abspeichern. Egal ob Eingangsbereich, Fassade oder "nur" Bodenbeläge, Küchen oder Lampen etc. Kann man auch bei Besuch bei Freunden/Verwandten per Handykamera festhalten, wenn man da was Nettes sieht. Dies kann dann später Deinem Architekten helfen, Deinen Geschmack besser zu treffen. Genauso kann man natürlich auch Negativbeispiele ("so darf es auf keinen Fall werden") bringen.
     
  15. R.B.

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    Dafür ist der Zeitraum zu kurz. Damit sich das rechnet müssten die Zinsen über Nacht explodieren, und zwar nicht auf 2% oder 3% sondern weit über 5%. Der BSV kommt so schnell nicht in die Zuteilung, man läuft dann also in eine Zwischenfinanzierung, und deren Konditionen orientieren sich an den "Marktzinsen". Alles in allem ein sehr unwahrscheinliches Szenario.
     
  16. #15 dieentebertram, 12. Juni 2015
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    also ist es doch gar nicht so verkehrt sich jetzt schon zu informieren und zu rechnen (ich habe mich immer gefragt ob ich mir zu viele gedanken mache).
    ich hatte in der 9.klasse (wo ja die berufe phase ist) auch überlegt ob ich architekt, technischer zeichner o.ä werden möchte, bin statt dessen elektroniker geworden was mir auch spaß macht, aber in meiner freizeit zeichne ich gerne grundrisse von meinem traumhaus. natürlich keine nach normen oder so, sonder einfache linien die ohne wandstärke oder genaue türmaße gezeichnet sind, also nur der groben vorstellung dient, wie viel platz man bedarf und wie ich die räume so anordnen könnte.
    ich habe bestimmt schon 80 grundrisse in den letzten 5 jahren angefertigt und beim durch sehen meiner ersteren zeichnung festgestellt das sich mein geschmack doch noch geändert hat.
    erst war offene küche angesagt, jetzt wo katzen da sind die bei "menschen" essen nicht zu zügeln sind muss eine räumliche trennung her usw.
    ideen wie die küche so aussehen soll oder welche treppenart ich gerne hätte, habe ich bei verwandten auch schon gesammelt, aber schriftlich oder bildlich habe ich da noch nichts festgehalten, das ist aber eine sehr gute idee, ich sollte mal einen ordner für meine grundrisse und ideen anfertigen, danke.

    was die finanzierung angeht, so habe ich auch schon mal mit einem kreditrahmen von 1.500€ gerechnet :)
    wir haben wenn wir so weiter sparen ende 2016 ca. 40.000€ EK und haben bereits 2x 55.000€ bausparverträge.
    als wir bei der bank waren habe ich nicht ganz verstanden wie das mit den bausparern laufen soll, aber ich habe in den letzten tagen noch ein wenig recherchiert und es scheint sich um die kombimethode zu handeln wo man den bausparer dazu nutzt nach der sollzinsbindung den kredit weiter abzubezahlen. ob sich diese methode für uns dann wirklich rechnet wage ich noch zu bezweifeln (ich muss mich mal zuhause hinsetzen und mal ein beispiel anhand unserer bausparer konditionen durch rechnen).

    jetzt das grundstück.

    in braunschweig würden wir gerne bleiben, zumindest am äußeren kern, denn unsere eltern würden dann sehr nahe bei uns leben was ja doch viele vorteile bietet (babysitter :P ), zudem arbeite ich bereits fest in braunschweig (wem es was sagt, PTB, mit eigener krippe und kindergarten, der vllt von uns genutzt wird?) und ich würde ungerne pendeln.
    ich weis nicht ob wir eine bestandsimmobilie finden die uns gefällt, ich geh eher davon aus das ich dann so viel geändert und umgebaut haben wollte das wir preislich auch nicht günstiger wegkommen und dann baue ich doch lieber gleich zu 100% das was ich möchte und habe einen neubau.
    nach grundstücken schaue ich schon (habe zb bei im.....24 suchen laufen die mich benarichtigen wenn es neue objekte gibt)
    ein aktuelles grundstück was sich leider doch recht weit außerhalb befindet (der markt ist total leer da wohnungsknappheit in braunschweig herrscht) nämlich in wendhausen (was immerhin eine 20 minütige fahrt bei gutem verkehr bedeuten würde, jetzt habe ich 20 minuten mit dem fahrrad) kostet bei 700m² 70.000€.
    aber das ist mir eigentlich schon zu weit außerhalb, leider gibt es nur ein weiteres grundstück das sehr nahe an meiner arbeit wäre, aber da ist ein mehrfamilienhaus empfohlen mit der bemerkung das es zur nachbarschaft passen muss (§34), das kostet bei 680m² auch gleich mal 300.00€.
    Nordstedter, was meinst du mit öffentlichen Bauflächen?
    Wo außer bei der genannten seite kann ich noch nach grundstücken ausschau halten, bringt es denn wirklich jetzt schon nach grundstücken zu suchen, denn wenn man eines zu frühzeitig finden sollte, könnten wir es ja wohl noch nicht kaufen (man muss ja glaube ich auch innerhalb einer festgelegten zeit das grundstück bebauen oder?)?
     
  17. #16 Norderstedter, 12. Juni 2015
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    Naja, wie es in Braunschweig genau gehandhabt wird, weiß ich nicht. Aber in der Regel werden ja immer wieder mal neue Baugebiete ausgewiesen oder städtisches Land als Bauland verkauft. Da gibt es sicher auch in Braunschweig eine Stelle, die das regelt. Kurz bei google gesucht und vermutlich findest Du einen ersten Anhaltspunkt hier: https://www.braunschweig.de/politik_verwaltung/fb_institutionen/staedtische_gesellschaften/ggb/wohnbaugebiete.html bzw kannst auch mal bei der Stadt anrufen/vorbeischauen und Dich schlauquatschen lassen : https://www.braunschweig.de/politik_verwaltung/fb_institutionen/fachbereiche_referate/fb20/fb20_2/index.html
     
  18. #17 dieentebertram, 12. Juni 2015
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    wow danke, ich wusste nicht das es sowas gibt, das ist natürlich echt ein sprung nach vorne.
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 12. Juni 2015
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  21. #19 Tafelsilber, 13. Juni 2015
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    Wir haben unser Grundstück auch von der Grundstücksgesellschaft Braunschweig gekauft. Vorteile für uns waren: Preis inklusive aller Erschließungskosten, freie Notarwahl, keine Bindung an einen Aufsteller, Kinderrabatt (damals 5€ pro Kind und qm), lief alles sehr angenehm und war günstig.
     
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