Fragen zu Gutachten EFH - Einheimischenmodell

Diskutiere Fragen zu Gutachten EFH - Einheimischenmodell im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo an alle! ES geht mir um ein Gutachten, das über den Gutachterausschuss des Landratsamts erstellt wurde. Hintergrund ist der familiär...

  1. #1 pragewo07, 06.04.2012
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    Hallo an alle!

    ES geht mir um ein Gutachten, das über den Gutachterausschuss des Landratsamts erstellt wurde. Hintergrund ist der familiär bedingte Verkauf :cry vor Ablauf der 15 Jahre im Einheimischenmodell.

    Das Gutachten liegt mir seit gestern vor, hierzu einige Details:

    - ermittelt im Sachwertverfahren nach NHK 2000, gehobener Standard
    - Wert Immobilie inkl. Wertminderung durch Alter (3.000 €) und Abschlag wegen Restarbeiten (6.200€): 320.310 €
    - Wert Grundstück 117.000 € (Abschlag wegen Einheimischenmodell 30% (vom ebp) -> 68.544 €), Kaufpreis für uns damals gut 100.000 €

    Das bedeutet, dass das Haus lt. Gutachten einen Verkehrswert von 437.000 € hat, und wir es für 385.000 € an einen neuen Eigentümer verkaufen können...:yikes

    Unsere Baukosten für das Haus (BJ 2010) belaufen sich (nach Rechnungen!) auf 330.049 €, nicht eingerechnet sind Selbstleistungen (Vater Elektriker, Schwiegervater Heizungsbauer -> Strom, Heizung, Wasser, Malerarbeiten Innen und außen, Verlegung Fliesen und Parkett selbstgemacht, zusätzlich Matreialeinkauf in den Gewerken heizung, Wasser, Sanitär, Strom entweder Großhandelspreise oder aber sogar mit 50% Abschlag direkt vom Hersteller z.B. Wärmepumpe als "Mitarbeiterbonus").

    Wenn ich also die erzielten Rabatte (und die bekommt so sicherlich nicht jeder) und die Eigenleistung (als durchschnittliche Preise aus dem Internet, eher niedrig kalkuliert) einberechne, so komme ich auf Kosten fürs Haus von ca. 385.000 €.

    Also zusammenfassend:

    Gutachterermittlung: ca. 320.000 €
    meine Rechnungen: ca. 330.000 €
    inkl. billigerer Einkauf und Eigenleistung: ca. 385.000 € (also ein Abschlag von 65.000 € zum Gutachten)

    Jetzt habe ich dazu einige Fragen:

    1. Kann ich das Gutachten "anfechten"? Macht das Sinn oder kostet das nur? Kein Mensch kann "unser" Haus in der derzeitigen Situation und in unserer Region (LKR Rosenheim, Oberbayern) für den vom Gutachter ermittelten Preis bauen lassen oder kaufen, das ist völlig utopisch.

    2. Der Gutachter hat als Grundlage für seine Berechnungen nach NHK 2000 den Haustyp 1.01 herangezogen. Wir haben vollunterkellert, EG und Obergeschoß mit einem Kniestock von knapp 2,2m sowie einem Sichtdachstuhl bis 3,67m, d.h. doch mehr als 2/3 des Obergeschosses sind über 2,3m und dementsprechend müssten wir Haustyp 1.12 haben, oder irre ich mich da?

    3. Bei der Ermittlung des Ankaufspreises für die Gemeinde werden vom erschließungsbeitragsfreien Bodenwert pauschal 50€ abgezogen, um den ebp zu errechnen. Sind die 50€ vorgeschrieben?

    4. Bei der Berechnung des Ankaufspreises werden nur der Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen addiert, der "Wert der sonstigen Anlagen" (Pauschal mit 3% angesetzt) bleibt unberücksichtigt. Ist das korrekt? Im notariellen Kaufvertrag mit der Gemeinde heißt es "Sachwert für die baulichen Anlagen"...

    5. Bei der Wertermittlung nach NHK 2000 werden bestimmte Ausstattungsmerkmale überhaupt nicht berücksichtigt, z.B. gemauerter Holzofen, Erdwärmetauscher, Regenwasserzisterne mit Hauswasserwerk etc. Gibt es hierfür nicht eine "Wertzahl" oder ähnliches, die dies berücksichtigt?

    Ups, ist jetzt doch ein ganz schöner Text geworden, vielleicht kann uns der eine oder andere einen Tip geben.

    Ansonsten vielen Dank fürs Lesen

    und frohe Ostertage,

    v.a. Gesundheit und Frieden Euch allen, denn das ist weitaus wichtiger als irgendwelche Gutachten...

    Tom
     
  2. #2 pragewo07, 06.04.2012
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    In der Berechnung des Grundstücks-Ankaufspreises wurden vom Gutachter keine bezahlten Erschließungskosten berücksichtigt.

    Bei der allgemeinen Bodenwertberechnung hingegen gilt das Grundstück als teilerschlossen (Abwasserkanal ist von der Gemeinde noch nicht erstellt) und der Wert wird mit 40% entspr. 20€ / qm berichtigt.

    Das bedeutet doch aber im Umkehrschluß, dass wir bereits 60% entspr. 30 € / qm erschlossen haben (Zuwasser, Strom, Telefon etc.). Wieso wird das bei der berechnung des Ankaufspreises nicht berücksichtigt? Sind immerhin über 17.000 €...

    Fragen über Fragen...

    Liebe Grüße noch einmal...

    Tom
     
  3. svjm

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    Guten Tag,

    warum möchten Sie das Gutachten "anfechten"? Wenn etwas nicht klar ist oder Sie es vielleicht anders sehen, kann man/frau ja auch erst einmal fragen.

    Ebenfalls schöne Ostern
    svjm
     
  4. #4 pragewo07, 06.04.2012
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    Hallo!

    Das meine ich mit "anfechten"... Ich möchte halt nicht mit leeren Händen dastehen und abgewiesen werden wie ein kleiner Schuljunge, sondern etwas vorbereitet sein...

    Vielleicht habe ich mich da zu aggressiv ausgedrückt.

    Grüße

    Tom
     
  5. svjm

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    Auch nochmals Hallo,

    Ja, Gesundheit ist Priorität, Frieden ebenfalls. Und beide sind kein Geld der Welt wert.
    Zu Gutachten bin ich stille......, die sind auch wichtig.

    svjm
     
  6. #6 Carden. Mark, 06.04.2012
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    Mir fällt eigentlich nur die Möglichkeit eines Gegengutachtens ein.
     
  7. mls

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    was hat der gutachterlich festgestellte wert mit dem erzielbaren preis zu tun?
    problem ist vielleicht das ehm - aber davon kann man sich freikaufen?
     
  8. #8 robinson, 06.04.2012
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    Hallo,

    im ersten Post erscheint mir, dass eine fehlerhafte Grundannahme gemacht wird:

    Der "Wert" einer Bestandsimmobilie lässt sich nicht durch Baukosten + Grundstückswert ermitteln. Auch nicht, wenn das Objekt erst 2 Jahre alt ist...

    In begehrter Lage kann ein Objektwert sich steigern, er kann aber auch schon am Tag der Fertigstellung um 20 % gefallen sein...

    Es ist daher nicht sinnvoll, einem aktuellen Wertgutachten mit den "historischen" HK entgegen treten zu wollen. Das würde nur mit fachlichen Fehlern im Gutachten funktionieren...

    Gruß
    Jochen
     
  9. Julius

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    Hat die Gemeinde denn in Eurem Fall ein Rückkaufsrecht zum genannten reduzierten Schätzwert?
    Oder was ist der Hintergrund der Frage?
     
  10. sepp

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    es ist völlig irrelevant welche herstellungskosten ihr hattet, diese sind nur ein (und zwar euer) argument um einen höheren preis beim verkauf zu erzielen.
    bei der bewertung gibt es zwar ausstattungspunkte und dementspr. andere bewertungen, aber -
    eine 20€ fliese wird keine andere bewertung bringen als eine 50€ fliese, ebenso die anzahl der steckdosen etc.
    warum glaubst du etwas gespart zu haben?
     
  11. #11 pragewo07, 08.04.2012
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    Hallo an alle!

    Erstmal Danke für die Antworten, wenngleich auf meine exakt formulierten Fragen bisher leider kaum eingegangen wurde...

    Dass der "Verkehrswert" primär unabhängig von unseren Herstellungskosten ist, ist mir klar. Nach § 194 Bau GB ist er definiert:

    Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und den tatsächlichen Gegebenheiten sowie Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (oder des Bewertungsobjektes) ohne Berücksichtigung von persönlichen oder ungewöhlichen Verhältnissen, zu einem bestimmten Stichtag (Wertermittlungsstichtag / Qualitätsstichtag) zu erzielen wäre.

    Wenn mir unabhängige (gibt es das?) Makler nun einen Marktwert für unsere Immobilie von mind. 500.000 € nennen und ich mir den "Markt" an verkauften und/oder angebotenen Häusren hier im Raum Rosenheim so anschaue, dann würde es mich überraschen, wenn ich auch nur ein Haus in unserer Qualität (u.a. Primärenergiebedarf 32 kWh/m²a) für 437.000 € bekommen könnte. Dafür ist die Nachfrage hier in den letzten Jahren einfach viel zu groß und das Angebot minimal, deshalb hat mich das Gutachten mehr als irritiert...

    Insofern muss ich den vom Gutachter errechneten "Marktwert" für mich schon in Frage stellen...

    Wir haben das Einheimischenmodell damals unterschrieben (obwohl wir das Grundstück zu Marktwert gekauft haben - aber sonst hätten wir dort nicht bauen dürfen - unser Fehler!) und die Gemeinde hat damit ein Ankaufsrecht zu 30% unter dem ebp-Marktwert des Grundstücks + geleistete Erschließungskosten + Sachwert für die baulichen Anlagen. Wir werden damit einen Verlust einfahren, das muss ich wohl akzeptieren...

    Wichtiger sind mir aber die von mir oben formulierten, inhaltlichen, fachlichen Fragen zu unserem Gutachten, insbesondere Fragen 2, 4, 5 und den Nachtrag, denn dabei geht es immer noch um viel Geld für mich... Vielleicht kann dazu noch jemand Stellung nehmen?

    Schönen Ostersonntag

    Tom
     
  12. Julius

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    Da wirst Du wohl nen eigenen Gutachter beauftragen müssen, um ein Gegengutachten zu erstellen.
    Daß dasjenige des örtlichen Gutachterausschusses vielleicht ein ganz klein wenig parteiisch ausgefallen ist, sollte ja niemanden verwundern...
     
  13. sepp

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    warum das denn?
    welchen vorteil hätte der ausschuss die gebäude tiefer zu bewerten?
     
  14. Ruppi

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    Ganz einfach: weil die Gemeinde es dann billiger zurückkaufen kann. Stichwort: Vorkaufsrecht!

    Ich würde ein Gegengutachten erstellen lassen, das Du selber beauftragst und bezahlst. Dieser Gutachter wird dann wohl eher ein wenig parteiisch zu Deinen Gunsten sein.
     
  15. #15 pragewo07, 10.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.04.2012
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    Hallo!

    Das erstellte Gutachten muss ich eh schon bezahlen, kostet über 2.000 €...

    Die Frage bleibt: Macht es Sinn, ein Gutachten eines "unabhängigen" Gutachters anzuzweifeln, bei dem der Marktwert berechnet wird?

    Beispiel: Mein Grundstück wurde vom Gutachter mit 200€/m² teilerschlossen bewertet. Exakt das nebenliegende Grundstück soll jetzt veräußert werden (liegt an einer Straße, ist im Gegensatz zu unserem an den anderen 3 Seiten von Häusern eingeschlossen und ist damit sicherlich nicht attraktiver...) und der Verkäufer hat 3 Angebote für 250€/m²... Wie hoch ist also der Marktwert unseres Grundstücks??? Und ist diese Tatsache relevant für das Gutachten?

    Ich werde dem Gutachterausschuß der Stadt Rosenheim auf jeden Fall schreiben und mit meinen Einwänden konfrontieren, v.a. den technischen (s. Punkt 2 und meinen ersten Nachtrag).
    Zudem möchte ich gerne wissen, wieviele relativ neuen Häuser (wir BJ 2010) mit einer vergleichbaren Ausstattung wie unseres zum von unserem Gutachter ermittelten Preis im LK Rosenheim in den letzten 12 Monaten den Besitzer gewechselt haben - das wäre für mich reeller Marktwert, und nicht theoretisch-sachlich NHK 2000!

    Bin für weitere inhaltliche Tips sehr offen und dankbar (werde auch weiter berichten, falls gewünscht!)

    Liebe Grüße

    Tom
     
  16. #16 Ralf Dühlmeyer, 10.04.2012
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    Ich dachte eigentlich, ein Arzt müsste in der Lage sein, Sachverhalte sinnvermittelnd darzustellen. Das ist hier leider nicht wirklich der Fall.

    Ich rate daher mal ein wenig:
    Haus muss weg, Kaufinteressent bietet 385.ooo €.
    Gemeinde hat Vorkaufsrecht zu 30 % unter Marktwert.
    Damit also die Gemeinde genauso viel zahlen würde, wie der Kaufinteressent, müsste das Gutachten auf 550.ooo € lauten, was es nicht tut, weil darin nur 437.000 € stehen.
    Das ergibt rd 306.000 € Angebot der Gemeinde und lockere 80.ooo € Miese.

    Gesucht werden daher Argumente aus 437.000 550.000 € zu machen (oder aus Dreck Gold - um beim Porzelanerfinder zu bleiben) Also eine schon nicht grad günstige Immobilie mal eben 25% :respekt teurer zu machen - auf dem Papier!

    Das hat wirklich was von Alchemie! Sicher hat jedes Gutachten eine Spannbreite von bis. Aber doch keine 25%, wenn es auch nur halbwegs seriös aufgestellt wurde! Bei dem Baujahr ist es auch nicht möglich, frühere Bewohnung durch Josef oder Angela wertsteigernd heran zu ziehen.

    Selbst wenn sich ein Gesundbeter fände, müsste der ja nicht nur hinrechnen, sondern argumentativ auch noch die Darlegungen seines Kollegen widerlegen.
    Never ever.
    Im EFH-Bereich herrscht in weiten Teilen der Republik ein Käufermarkt (anders als MFH).

    Die Unsinnigkeit des Ansinnens ist doch schon ganz einfach darzulegen:
    Warum soll ein Käufer mehr bezahlen, als der Bau gekostet (oder genau so viel), wenn er dadurch ein Haus bekommt, dass nicht 100 % seinen Vorstellungen entspricht. Da kann er neu bauen lassen, zahlt das gleiche und hat 100%, was er will.
    Also will er seine Abstriche vergoldet haben - und tschüss 550.ooo!
     
  17. #17 pragewo07, 10.04.2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 10.04.2012
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    leider kein schöner Umgangston hier bei Ihnen

    Herr Dühlmeyer,

    schade, dass Ihnen aggressive Konfrontation wichtiger zu sein scheint als die Beantwortung von freundlich und konkret gestellten Fragen. Oder ist das etwa Sinn dieses Forums? Bashing?

    Auch inhaltlich ist Ihr Kommentar leider voll von falschen Annahmen ("ich rate mal..."), Vorurteilen und Ablehnung.

    Interessant wäre doch, wie Sie sich selbst bei einem vergleichbaren Sachverhalt verhalten würden: klein beigeben oder zumindest versuchen, eine (in den eigenen Augen) faire Behandlung/Bewertung zu erhalten..?

    Aber vielleicht fühlen Sie sich nach Ihrem Postinmg etwas besser, dann hatte es doch sein Gutes...

    Grüße

    T.
     
  18. #18 pragewo07, 10.04.2012
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    Ja,

    30% Abzug vom erschließungsbeitragspflichtigen Grundstückwert (Einheimischenmodell) + geleistete Erschließungskosten + Sachwert für die baulichen Anlagen.
     
  19. #19 Ralf Dühlmeyer, 10.04.2012
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    Tja - ohne richtige Vorgaben kann man eben nur Annahmen treffen.

    Und an Angaben fehlt es nun mal massiv.

    An sonsten war die Diagnose voll daneben. Oder unterstellen Sie, ich wäre ein Sadist, der hier ist, um andere zu quälen oder ein Soziopat oder was???

    Ich kann nix dafür, dass Sie nicht die Antworten bekommen, die Sie sich erhoffen. Wer hier wohl wen schlägt?
     
  20. #20 pragewo07, 10.04.2012
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    Herr Dühlmeyer,

    ich denke, die numerierten Fragen in meinem Anfangsposting sind deutlich und klar formuliert, auch für Sie. Ausschließlich auf deren Beantwortung hatte ich in diesem Forum gehofft, stattdessen habe ich leider nur eine Menge Kommentare zur Gesamtsituation erhalten, zuletzt den unnützen Ihrigen.

    Wenn man keine adäquaten Antworten hat, ist es manchmal sinnvoller zu schweigen, auch virtuell.

    Bestimmte Antworten - auf meine gezielten Fragen - wären mir mit Sicherheit lieber gewesen als andere, das ist wohl nachvollziehbar, aber auch Antworten wie z.B. "zu Frage 2: der Gutachter hat Ihr Haus richtig eingruppiert, weil..." hätten mich weitergebracht.

    Allgemeines Gedöhnse, z.B. Ihr Beitrag, kostet nur Ihre und meine kostbare Zeit, also lassen wir das!

    Trotzdem liebe Grüße

    T.
     
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