Fragen zum Kauf eines gebrauchten REH

Diskutiere Fragen zum Kauf eines gebrauchten REH im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo miteinander, um folgendes Kaufobjekt geht es: http://www.immobilienscout24.de/expose/76903668. Sieht auf den ersten Blick natürlich...

  1. blabla0815

    blabla0815

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    Hallo miteinander,

    um folgendes Kaufobjekt geht es: http://www.immobilienscout24.de/expose/76903668.

    Sieht auf den ersten Blick natürlich sehr teuer aus, ist es auch.
    Der Markt hier ist aber verdammt eng und mit der Lage zwischen Heidelberg und Mannheim ziemlich hochpreisig.

    Die eigentlich Wohnfläche liegt bei gerade mal 105m², das Haus ist zur Hälfte unterkellert.
    Die restlichen 10m² fallen auf eine unbeheizte Pergola sowie die Terrasse.
    Der Bodenrichtwert in der Straße liegt bei 230€/m².

    Der Energiebedarf erscheint mir für das Baujahr relativ wenig, wobei mir auch das Gutachten dazu vorliegt.
    Es wurde auch eine Kernbohrung für den Ofen mit Aussenkamin vorgenommen, das müsste den Wert ja eigentlich verschlechtern.

    Ich bin gerade bei der Klärung der Finanzierung, wenn das durch ist möchte ich auch noch mit einem Sachverständigen durch das Haus gehen.

    Ich hab euch mal die Baubeschreibung sowie Grundrisse usw. angehangen.
    Irgendwelche Punkte, bei denen man aufpassen müsste?
    Allgemeine Aussagen zum Preis, falls jemand die Region halbwegs einschätzen kann?

    Den Anhang Hausunterlagen_2.pdf betrachten Den Anhang Hausunterlagen_1.pdf betrachten
     
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  3. malgucken

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    Hi.
    Jup, ne "bessere" Gegend. Richtung Schwetzingen raus ists nicht interessant, bist bei SAP als Info....naja, den Ort musst du festlegen und über Bodenrichtwerte kannst du es in etwas abschätzen. Sackgasse, Feldrandlage mit viel Sonne darf natürlich etwas mehr kosten...Nahverkehr sollte ja auch gut sein in der Gegend.
    Es scheint ja nicht so weit vom Fluss zu sein. Ist es denn gut trocken, unten rum?

    Scheint echt nicht günstig zu sein, dafür würdest hier wohl auch in KA was bekommen.
    Aber Vgl. doch einfach in der Umgebung, die Preise.
    Hier sparst du immerhin die Maklergebühren.
    Nen Freund wollte vor 2 Wochen etwas zwischen Heillbronn und HD kaufen, Inserat Sparkasse. Das 2-3 MFH war innerhalb von 1-2 Wochen weg, reserviert. War auch auffällig günstig, aber war etwas abseits. Aber denke, die SPK weiß was es mind. Wert sein sollte.
    Kannst ja mal berichten, ob du es bekommst.
     
  4. blabla0815

    blabla0815

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    Danke für die Antwort.
    Der Neckar dürfte etwa 500m Luftlinie entfernt sein, aber hinter einem sehr hohen Damm.
    ZÜRS-Daten für BW gibt's ja leider nicht öffentlich einsehbar, aber laut dem zuständigen Amt wäre die Straße nur von absoluten Jahrtausendhochwassern betroffen, dann ist sowieso die halbe Stadt weg.
    Der Keller ist augen- (und nasen-)scheinlich trocken, aber genau wegen sowas möchte ich ja noch mit nem Profi durch.

    Verglichen hab ich natürlich seit Monaten, wenn nicht Jahren.
    Alleinstehende Häuser in meist grundsanierungsbedürftigem Zustand gehen ab 350.000€ los.
    Selbst Mittelreihenhäuser mit Mini-Grund sind auch kaum unter 300.000€ zu bekommen.

    Die Sache ist halt, dass ich eigentlich keine Lust habe, eine Überraschungstüte aus den 60er-70ern zu kaufen und dann jahrelang Zeit und Geld in eine Sanierung stecken muss. Ich habe halt auch zwei sehr kleine Kinder, bei denen meine Zeit und gute Laune sehr viel besser aufgehoben ist als in Renovierungsmassnahmen.

    Insofern ist dieses Objekt 'der Spatz in der Hand' für uns.
    Das Haus ist eigentlich schon fast lächerlich schmal, es sind ziemlich genau 4 Meter.
    Von Außen denkt man auch eher an einen Mini aus dem gleich 17 Clowns aussteigen.
    Von innen ist es allerdings praktisch eingeteilt, es ist in so Halbstock-Bauweise gebaut.
    Jeder Raum nutzt die volle Breite, insofern ist es recht praktikabel.

    Rein vom Investment wäre es eigentlich ein klares nein.
    Wenn man bedenkt, dass man max. 1000€ Kaltmiete für das Objekt bekommen würde ist der Kaufpreis ein Witz.
    Andererseits befürchte ich einfach, dass ich in absehbarer Zeit kein bezahlbares Haus (unser Limit liegt bei max. 400.000€) inkl. Garage und Keller bekomme. Weiterhin sind die Zinsen natürlich rekordverdächtig niedrig und die Kinder sind jetzt da und nicht in 15 Jahren.

    Ich weiß, eigentlich hab ich gar keine konkreten Fragen vorgetragen, es ist mehr ein öffentlicher innerer Konflikt, brauche moralische Unterstützung :-)
     
  5. neoplan

    neoplan

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    der entscheidungsrelevante alternativen-vergleich ( bei eigen-Nutzung ) ist zuerst mal nicht "..kaltmiete..bekommen.." sondern ? welche werte / kosten ( bez: grösse, Nutzwert, Finanzen, Zukunft,.. ) du hast / in Planung einbeziehst ( auslegungs-Zeitraum )?
     
  6. Jan81

    Jan81

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    In dieser kurzen Bauleistungsbeschreibung steht was von Wärmeschutznachweis, da könnte man mehr über die Dämmung herrausfinden.
    Begriff wie Niedrigenergiehaus usw. kannst mal gleich vergessen.

    Heut zu Tage muss man auch ein Enev Ausweiss haben. Bei mir wollte dieses Jahr sogar der Notar sehen. Warum weiß ich nicht.

    Also wenn man Grundstück abzieht, dann kostet das Haus immer noch über 300.000 Euro. Dafür kannst du ein EFH mit allen Nebenkosten ohne Probleme hinstellen und wahrscheinlich sogar deutlich günstiger. Das REH hat auh nur 0815 Ausstattung also nichts besonderes.

    Mir persönlcih wäre das Haus das Geld nicht Wert. Ich kenne das aber, bei uns gehen die 90er Hauser auf fast für Neupreis weg. Dabei ist das Haus jetzt auch schon 15 Jahre alt.
    Was hat den damals das Haus gekostet 250.000 DM? Und jetzt wollen die Dafür ein halbes Vermögen?

    Naja wie heißt es so schön. Die lage, die lage, die lage macht den Preis.

    Bau lieber für das Geld und einwenig außerhalb.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Das Jahrhunderthochwasser interessiert hier nur am Rande. Wie sieht´s mit dem Grundwasser aus? Da unten gibt es doch Gegenden, da stehen die Keller sogar ganzjährig im Grundwasser. Wenn das alles bei der Planung und beim Bau berücksichtigt wurde, dann würde ich mir keine Sorgen machen. Wenn nicht, dann.....

    Zum Preis kann ich nichts sagen, so gut kenne ich die Ecke da unten auch wieder nicht. Auf den ersten Blick erscheint er halt etwas hoch, aber Dank niedriger Zinsen, kriegt man heute alles verkauft, und das treibt die Preise. Was hilft es Dir, wenn Du Dir einen Neubau leisten könntest, Du aber da unten kein Grundstück bekommst? Da muss man dann nehmen was man kriegt, oder sich anderweitig umschauen. Wenn es unbedingt diese Lage sein soll, und es keine Alternativen gibt, dann gilt "Augen zu und durch".

    Ein Haus das nicht einmal 4m breit ist, wäre nicht mein Ding. Das muss aber nichts bedeuten, es wäre ja schlimm wenn wir alle den gleichen Geschmack hätten. Mein Bruder hat ein REH mit 6m Breite (12m lang), da hat er innen gut 5,5m. Selbst damit könnte ich mich nicht anfreunden, da alles über zig Etagen verteilt ist. Aber wie gesagt, das ist auch Geschmackssache.

    Die Frage ist, ob es sich lohnt noch länger zu warten. Ich würde sagen, nein, höchstens man steht auf Glücksspiel. Die Zinsen werden so niedrig bleiben, da bestehen keine Zweifel. Das bedeutet aber auch, dass Immobilien eher noch im Preis steigen werden, denn die Nachfrage wird dank billigem Geld auf hohen Niveau bleiben, evtl. noch weiter steigen.
    Wie hoch ist dann die Wahrscheinlichkeit, dass Du in den nächsten 2 oder 3 Jahren ein Schnäppchen machen kannst?

    Wenn das Haus und die Lage zu Euren Vorstellungen passen, völlig unabhängig vom Preis, und Du Dir das Haus leisten kannst, dann spricht nichts gegen einen Kauf. Wozu länger warten?
     
  8. Einmal

    Einmal

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    Meine 2 Cent zu dem Thema:
    Lass den Wert doch mal schätzen, wenn du sowieso mit einem Sachverstand durchgehst. Wir haben lange gebrauchte Häuser gesucht, bevor wir doch selbst gebaut haben. In der Regel waren die Startpreise bei Privatverkäufen immer höher als mit Makler, warum kann ich nicht sagen. Vielleicht hast du aber hier etwas größeren Verhandlungsspielraum.
     
  9. stockstadt

    stockstadt

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    Hallo,

    Wenn du das Haus kaufst, dann hatte es für den Verkäufer den Marktwert.
    Es ist oft von Nachteil, ohne Makler zu kaufen ... ein Privatverkäufer stellt sich viel höhere Preise für SEIN Haus, als der Makler es ihm marktgerecht empfehlen würde.

    Auf den Bildern kann ich eine Standardausstattung aus den 90ern sehen ... gehobene Ausstattung ist was anders.
    Mit Nebenkosten und ein wenig Renovierung bist du bei über 400k .... Mit 0815-Bädern, kleinster Essecke, diagonal verlegten Fliesen, Laminat, etc .....

    LG
     
  10. #9 Manfred Abt, 6. November 2014
    Manfred Abt

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    sorry, von mir keine moralische Unterstützung
    wär mir alles viel zu klein und damit nicht mein Ding
    wobei sicherlich relevant wäre, wieviele Leute einziehen sollen

    und wär auch mir zu teuer
     
  11. kappradl

    kappradl Gast

    Ich kann dich auch nicht unterstützen. Ich finde es sehr teuer, dafür dass es so klein und schmal ist und nicht besonders hochwertig ausgestattet. Ich kenn aber die Preise in der Gegend nicht.
    Ich dachte immer hier wäre es teuer, stimmt aber wohl nicht.
     
  12. Zellstoff

    Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    Also, ich bin ja auch Preise gewohnt von hier, aber das ist schon happig, wenn der Bodenrichtwert halbwegs den realen m² Preis widerspiegelt. Über 300k für das schmale Hütterl aus den 90ern allein ist ne Ansage. Bei uns ist der m² Grund aktuell bei 1450-1500€ wenn ein BT kauft und was draufstellt. Hochgerechnet bekommt man für das Geld hier fast einen vergleichbaren Neubau. Sowas würde neu hier über BT ca. 700k kosten
    Aber ich vermute, dass der reale Preis für den Grund dort, aktuell auch weit über dem Richtwert liegt, dann relativiert sich das wieder etwas.

    Ansonsten wärs mir auch zu schmal. Wenn man in der Gegend wirklich Grund für ca. 250€/m² bekommt, würde ich auch eher was kleines bauen. 100k Grund und 300k fürs freistehende EFH sollte gut gehen.
     
  13. malgucken

    malgucken

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    Hi.
    Habe mitm H2O auf den Fluss angespielt. Habe gerade gelsen, alles die gleichen Häuser. Hat den Vorteil für dich: Geh zu den Nachbarn, und frag mal nett, ... dass dich hier umschaust und gerne erfahren würdest, ob die mitm Haus zufrieden sind... Keller trocken, Isolierung, Dach, Schalschutz

    Ansonsten, sparst du immerhin evtl. 10k€ Maklerkosten, wenn du meinst, dass es günstiger ist.
    Wie gesagt, ob Makler es so einschätzen können. Sparkassen Haus, hinter HD A6 raus...war innerhalb von 1-2 Wochen weg. Also war es eher wohl zu günstig, hätte noch 10k€ mehr bringen können...
    Deswegen die Sache, die man schwer abschätzen kann. Geht er noch was runter, oder kauft es jemand anders.
    In der dörflichen Gegend gibts kein altes Haus zum Abriss, oder 2. Reihe Bebauung?
    Und 1k€ Miete, für 400k€ Ausgaben, ist doch kein soo schlechter Wert. 12k€ Einahmen, 2.5% von 400k€ = 10k€ Zinsausgaben. 2% Abschreibung von 300k€. Ok, da bist noch in den Miesen. Miete sollte wohl schon etwas höher sein, die Einnahmen. Einfach mal direkt fragen ob am Preis noch was geht, bzw. Vergleiche schauen...
    Schwierig mitm Mut machen.
    Schon nicht günstig... Hast noch ein anderes interessantes Objekt...dann kannst du ja auch was auf Zeit spielen, und verhandeln...
     
  14. DerMarc

    DerMarc

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    Oder der Preis zu Hoch ist oder nicht, entscheidet halt momentan der Markt.

    Wenn du dir die Butze leisten kannst, so what. Ich finde das Haus macht auf den Fotos einen sehr gepflegten Eindruck. Hab zwar schon schönere Bäder gesehen, aber auch viel schlimmere.
    Beim Garten hat sich jemand Mühe gegeben, oder zumindest für die Fotos schön hergerichtet :)
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Genau das ist der Knackpunkt. Im Moment kriegt man fast alles verkauft, und das treibt die Preise (siehe mein Beitrag oben). Wer heute meint er könnte beim Hauskauf ein Schnäppchen machen, wird schnell enttäuscht. Schnäppchen gibt es nicht, denn niemand hat etwas zu verschenken. Es gibt genügend Gegenden, da werden 10% oder gar 20% über Verkehrswert bezahlt. Da kann man als Kaufinteressent nur die Zähne zusammenbeißen, oder halt kapitulieren.

    Der Markt bestimmt den Preis, und nicht irgendwelche Gutachten. Eine Wertermittlung kann bestenfalls eine Richtschnur sein.
    d.h. selbst wenn er für das Objekt eine Wertermittlung erstellen lässt, und diese vielleicht einen Wert von 300T€ ermittelt, hilft ihm das nicht weiter, wenn ein Dutzend Interessenten vor der Tür stehen die bereit sind 350T€ zu zahlen.

    Ich kenne die Lage nicht, und kann auch nichts zur Nachfrage schreiben. ABer der TE schreibt ja selbst:

    Somit scheinen die 357T€ für das Baujahr und Lage doch nicht völlig daneben zu liegen.
     
  16. #15 Manfred Abt, 7. November 2014
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    Hast ja recht Ralf, aber Forenauskünfte sollte man auf jeden Fall realistisch bewerten:

    ja, sieht so aus

    Ne, Mühe gegeben vielleicht aber wirklich nicht gekonnt
    • Pflanzsteinmauer mit Efeugestrüpp
    • Sichtschutzplane
    • Kirschlorbeer
    • Balkontisch
    • Betonsteinpflaster
    • und dann noch einen Teich reingezwängt
    • von der Größe (kann man das überhaupt schreiben) ganz zu schweigen, überleg dir mal fürs erste Gartenbild, auf welchem der Pflanzsteine der Fotograf fürs zweite Gartenbild gestanden haben muss, damit der Teich ohne Grundstücksgrenze noch aufs Bild passt
    • in der Summe mehr Hof als Garten
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Jepp. Ich gehe aber davon aus, dass der TE sich vor Ort viel besser informiert hat, wie wir es im Forum jemals könnten. Höchstens es würde sich jemand hier finden, der genau in dieser Straße wohnt, und selbst dann wäre das Urteil kaum objektiv.

    Ich habe die letzen 12 Monate den Immomarkt etwas genauer beobachtet, wobei mich mehr die Verkäuferseite interessiert hat. Unglaublich was da abgeht. Da stecktst Du ein paar m2 ab und dann brauchst Du nur noch eine Anzeige in eines der berühmten Portale setzen. Morgen kannst Du Dich vor Anfragen nicht mehr retten, selbst wenn Du einfach mal einen überhöhten Phantasiepreis angesetzt hast.
    In den Gemeinden in denen ich geschaut habe wurde in den letzten Jahren der letzte Schrott zusammengekauft, ein paar Eimer Farbe an die Wand, und schon ging´s zu einem Horrorpreis weg.
    Besonders beliebt "billige Häuser" in der 200T€ Klasse, die man sich auch mit etwas geringerem Einkommen leisten kann. Da spielt der Zustand kaum mehr eine Rolle, Hauptsache das Dach fällt nicht runter und man kann die Fenster auf und zu machen.

    Es gab sogar Anrufer die haben unaufgefordert und blind Angebote abgegeben, allein aufgrund Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksgröße, und die Angebote lagen deutlich über der Verkehrswertermittlung.

    Tja, und ein Ende ist nicht abzusehen. Das Geld wird weiterhin so billig bleiben, und die Banken wissen nicht wohin damit. Also wird es weiterhin unter´s Volk gebracht. Die Anforderungen an die Kreditvergabe wurden teils so gelockert, dass die Banken bereits mit einer erhöhten Ausfallquote kalkulieren. Überspitzt gesagt, wenn Du heute einen Lohnzettel bei der Bank abgibst, kannst Du mit höchster Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass Du auch ein Darlehen bekommst.

    Aber wir dürfen uns darüber nicht wundern, denn genau das ist ja das Ziel der EZB. Dummerweise werden dadurch Risikopapiere, derer man sich in den letzten Jahren mit Hilfe des Steuerzahlers entledigt hat, nicht durch werthaltige Investments ersetzt, sondern man marschiert genau wieder in die gleiche Richtung wie damals. Es ist also nur eine Frage der Zeit, bis die nächsten Hilfspakete notwendig werden.
     
  18. blabla0815

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    Hui, hier ist ja auf einmal was los.
    Der Bodenrichtwert entspricht nicht dem Marktpreis, wobei das dort sicherlich eine der billigeren Gegenden in Ladenburg ist.
    Zum Vergleich: http://www.immobilienscout24.de/expose/76992253
    Hier werden für ein schlecht geschnittenes 311m² Grundstück 190.000€ aufgerufen.
    Der Bodenrichtwert dort liegt bei 270€.
    Das Grundstück ist schon ein paar Wochen drin, man würde es sicherlich etwas günstiger bekommen.
    Dennoch bleibt dann zu wenig für ein EFH übrig.
    Auch ein Neubau ist ja mit jeder Menge Streß und Überraschungen verbunden.

    Nur mal als Witz zwischendurch: http://www.immobilienscout24.de/expose/77836410
    Dieses herrliche Reihenmittelhaus im Nachbarort, ebenfalls 90er, ohne Garage, ohne nennenswerten Garten, ohne Keller und :wow überhaupt ohne eigenes Grundstück soll 380.000€ kosten!
    Ich mein da haut es einem ja alles raus.

    Aber zu meiner Lage:
    Aktuell wohnen wir zu viert in einer ganz schönen 100m², 4 Zimmer Wohnung im zweiten Stock.
    Kaltmiete liegt bei 800€.
    Der Mehrwert des Hauses wäre also der halbe Keller, der kleine Garten/Hof sowie die Garage.
    Ich bekomme für das Haus wahrscheinlich auch eine sehr günstige Finanzierung (0,95% Zins, 2% Tilgung auf 10 Jahre, 11.-15. Jahr 2,4% Zinsen). Damit komm ich auf eine Rate von ~650€.
    EK sind ~100k vorhanden. Wenn ich dann nebenher noch einen Bausparer für die Ablösung in 15 Jahren anspare, hab ich das Ding in 20-25 Jahren abgezahlt, dann sind auch die Kinder aus dem Haus und ich verkaufe es als Grundstock für ein anderes Haus.

    Finanziell ist das ganz also unproblematisch, trotzdem wurmt es mich, dass ich für eine Mini-Butze die vor dem Gerichtsvollzieher wahrscheinlich keine 250k wert ist 100k mehr bezahlen soll.

    Danke euch allen für die Meinungen auf jeden Fall, ich werde nochmal in mich gehen.
     
  19. Jan81

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    Erbpacht und dann wollen die noch 380teuro???????? Ist ja verrückt.

    Die Grundstücke sind echt teuer. Ich würde kein Grundstück so nah am Fluss kaufen. Nix mit 230 Euro pro qm.

    Such dir ein Baugrundstück. Guck das da keine Überschwemmung gefahr ist und bau da, auch wenn das Grundstück jetzt 150-180 teuro kostet. hast jedenfalls mehr von als mit diesem Reihenhaus.
     
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  21. R.B.

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    Du bestätigst ja was ich oben geschrieben habe. Deswegen bleibt Dir nichts anderes übrig als zu akzeptieren, oder halt weiter zu suchen.

    Der Markt ist halt im Moment verrückt, da muss man durch, denn ändern kannst Du es nicht. Was die Butze im Verwertungsfall noch "wert" ist, steht auf einem anderen Blatt. Da gelten dann andere Spielregeln.

    Was die Finanzierung betrifft, da sollte man bei den aktuell niedrigen Zinsen grob 20 Jahre in´s Auge fassen. Bei 3-4% Tilgung ist das Thema in der Zeit gegessen.
     
  22. Jan81

    Jan81

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    Verstehe gar nicht warum da bei Mannheim alles so teuer ist. Ich würde mir was Ländliches suchen, nicht zu nah am Fluss und mit Auto zu Arbeit fahren.
    Ob man jetzt 10 oder 20 min fährt spielt auch keine Rolle.
     
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