Fragen zur zulässigen Bauform gem. Bebauungsplan (und Alternativen..)

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  1. Anmenz

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    Hallo zusammen,

    ich bin schon seit ner Weile hier unterwegs und lese immer schön still mit.
    Jetzt stehen wir selbst vor der Frage, wie wir bauen können und wollen und verfügen mittlerweile auch über den kompletten Bebauungsplan.

    Meine Fragen hierzu wären:
    Wir hätten gerne was schlichtes, einfaches freistehendes Haus ohne Dachgauben, Erker, Dachfenster, Dachüberstand mit einer höheren Deckenhöhe im EG. Dazu wünschen wir uns eine sehr stumpfe Dachneigung (22-25°) in einer grauen bzwl dunklen Färbung.
    Bei dem Grundstück handel es sich um ein längliches Eckgrundstück am Rand eines Neubaugebietes mit ~520m².

    Der Bebauungsplan beinhaltet u.a. allerdings folgendes:
    Die Höhe der Wohngebäude, jeweils gemessen von OK Fahrbahn und Schnittpunkt Gebäudeaussenwand mit OK Dachhaut, max. 5,0m
    Firsthöhe der Gebäude, gem. ab OK Verkehrsfläche, max. 10m
    Dachneigung Wohngebäude: Sattel- oder Walmdach mit 38-45°
    Garagen/Nebengeb.: 0-15°
    Eindeckung der Dächer muss mit Materialien in den Farben naturrot bis mittelbraun erfolgen. Ausgenommen Materialien zur Nutzung der Sonnenenergie
    Gesamthöhe von Einfriedungen an Erschließungsstraßen vor der vorderen Baugrenze darf max 0,8m gemessen ab OK Fahrbahn
    Sockelhöhe darf allseitig nicht mehr als 0,3m betragen

    Mir als Laie wurde beim lesen gleich folgendes klar:
    22-25° Dachneigung ist lt. dem Bebauungsplan nicht erlaubt. Graue oder dunklere Dachfärbung auch nicht.
    Wir haben uns die erlaubten Dachneigungswinkel mal aufgezeichnet - das gefällt uns absolut nicht bzw kennen wir bei 38° oder mehr nur die "üblichen" Bauformen und das möchten wir nicht oder haben noch nie eins gesehen, was uns gefällt.

    Die Frage an Euch wäre dann ergänzend:
    Wenn unsere Vorstellungen ausserhalb des Bebauungsplans liegen, lohnt sich eine Ausnahmegenehmigung zu erwirken bzw zu beantragen (wie geht man da am besten vor?)? Wenn diese dann nicht genehmigt wird, gibt es Alternativen zu den Standardbauformen bei den zulässigen Formen und Neigungsgrenzen?


    Danke Euch vielmals für die Hilfe und Eure Zeit!
     
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  3. Thomas B

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    Moin,

    grundsätzlich gilt erstmal der B-Plan, man muß sich nach ihm richten.

    Aber: Keine Regel ohne Ausnahme. Nur daß man sich hierauf nicht verlassen kann.

    Befreingen können genehmigt werden. Oder eben auch nicht.

    Das aber ist auch kein reiner Willkürakt. Sollte jedenfalls nicht.

    Erstmal würde ich gucken, was außen herum schon gebaut wurde. Gibt es schon Befreiungen? Haben andere Häuser auch schon etwas in der Art, wie ihr es wollt?

    Ist der B-Plan schon älter (wäre gut) oder ist der brandneu (nicht ganz so gut)? Seid Ihr die ersten (nicht gut) in dem baugebiet oder die Letzten (deutlich besser)?

    ich würde mnich hier mal mit einem Fachmann zusammensetzen, der kann dies zumeist sehr viel besser beurteilen als wir hier, der kennt ggf. seine Pappenheimer auf denAmtsstuben, weiß wie die ticken, weiß was wo wie und vor allem warum geht...und was nicht.

    Grüße

    Thomas
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Ob es sich lohnt, ist eine Frage, die nur Ihr beantworten könnt.

    Wie groß die Chancen stehen, gleich zwei Befreiungen von den Auflagen des B-Plans zu bekommen, die noch dazu beide so augenfällig sind, kann so nicht beurteilt werden. Aber offene Türen werdet Ihr wohl kaum einrennen.

    Vorgehen:
    Erstmal schaun, ob schon abweichendes im Baugebiet steht. Wäre eine Argumentationshilfe.
    Bei der Dachneigung kann man noch über "Horror" was machen. Also das max. ausnutzen und sagen - DAS könnt ihr nicht verbieten, auch wenns Sch......ade aussieht.
    Wir wollen das aber gar nicht, schaut mal wie unauffällig wir eigentlich wollen, aber das geht nur mit .....

    Bei der Farbe wirds noch schwerer. Bestenfalls mit einem (teureren) Zinkblechdach argumentieren, aber das muss dann auch gebaut werden!
     
  5. Anmenz

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    Hallo Thomas,

    danke für die schnelle Info!
    Es handelt sich um ein Neubaugebiet, welches an kein weiteres direkt angrenzt, der B-Plan ist quasi brandneu. Ferner steht da noch gar nix - wir wären damit die ersten..

    Wenn Du von nem Fachmann sprichst - wen meinst Du dann? Architekt, Bauingeneur, Sachverständiger? Oder doch den Ortsbürgermeister?
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
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    Nicht selber zu den Behörden "rennen", das gibt regelmäßig Katastrophen. Alleine schon, weil da Fachsprache gesprochen wird, die Laien mißdeuten und falsch einsetzen und rumms - Tür zu.
     
  7. Anmenz

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    Hallo Ralf,

    auch Dir ein Danke.

    Die Farbe ist uns deutlich weniger wichtig, als die Dachneigung.
    Doch wenn Du von "Horror" sprichst, meinst Du damit: Plan basteln, zum Bürgermeister gehen und sagen: Das sind 28°, gewünscht hätten wir uns eigentlich 22°, erlauben wollt ihr uns erstmal 38° - aber wir sehen für uns keine andere Möglichkeit, ein Haus zu bauen, was uns gefällt?


    Viele Grüße
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
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    Nein. Haus mit 5 m Traufhöhe, Eurer Breite und dann der max. Dachneigung (45° oder 10 m First - was eher greift) als Ansicht zeichnen und sagen:
    Schaut, DAS könnten wir, wir wollen aber das: und dann eben Euren eigentlichen Entwurf als viel gefälliger präsentieren.

    Das ist dann Pokern - wer hat die stärkeren Nerven.

    Aber wenn Ihr das Baugebiet in Sachen Befreiung quasi "entjungfert" und dann gleich so augenfällig, sehe ich nur ganz geringe Chancen. Ganz ganz geringe.
    Denn dann würden alle anderen immer auf Euch verweisen. Und die, die den Antrag stellen, bis Euer Dach steht und sich nicht getraut haben oder (noch schlimmer) gar weggeschickt wurden, stehen dann beim BüMei auf der Matte und schreien Zeter und Mordio.
     
  9. Thomas B

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    "brandneu" ist erstmal nicht gut.

    Warum?

    Nun...die Gemeinde hat für viel Geld undmit einem gewissen Gestaltungswillen und städtebaulichen Ideen einenB-Plan in Auftrag gegeben. Man will dem ganzen eine gewisse Struktur geben, eine einheitliche Gesamtgestaltung.

    Da freut es die zuständigen Behörden schon mal aus 2 Gründen nicht, wenn da Ausnahmen kommen:

    1. ganz neuer Plan und schon will einer anderes....na suuuuper
    2. so eine Ausnahme schafft Präzedensfall. D.h., andere könnten dann das selbe "Recht" für sich einfordern. Dann braucht's den ganzen B-Plan eigentlich schon gar nicht mehr.


    Ist es eine Baulücke, quasi der letzte (oder einer der letzten) Bauplatz, tut so was nicht mehr weh. Man Schafft keinen Präzedensfall (ist ja schon alles bebaut), man sit froh, wenn die letzte Scholl endlich bebaut wurde und alles fix und fertig ist

    Bei uns werden bei neuen B-Pläne nur sehr, sehr ungern Ausnahmen bewilligt. Aber auch da gibt es Ausnahmen.

    Am Besten: Architekt(in) zum Tanz....nein...gespräch bitten ud mal checken was gehen könnte.

    Vielelicht findet ein findiger Planer ja auch einen Weg das gewünschte innerhalb der Vorgaben des B-Planes zu realisieren?
     
  10. Anmenz

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    Gut, das sind natürlich Gründe, die (leider) nachvollziehbar sind.
    Momentan sind wir allerdings etwas ratlos, weil mit einer Neigung von 38° haben wir bis dato nicht wirklich etwas gefunden, was uns gefallen hat. Das wird wohl bitter werden :/ Denn: was machste mit nem Grundstück, auf dem du nur bauen darfst, was dir nich gefällt..?
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
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    Nicht kaufen!
     
  12. RingoStar

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    Teurer verkaufen. Aber Vorsicht: Spekulationsfrist beachten oder zumindest im Verkaufspreis mit einbeziehen.

    Grüße,
    RINGO
     
  13. Anmenz

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    Danke Euch beiden für die Gedankengänge und Ideen bzw Hinweise.
    Bleiben 2 Fragen:
    Was bzw wie lange ist die Spekulationsfrist? und
    Bleiben in dem B-Plan Alternativen? Bzw. Gibt es Walmdächer mit 38°?
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Spekulationssteuer (Fachbegriff mag anders sein) auf Immobilien fällt an, wenn diese in weniger als 10 Jahren nach Erwerb veräussert werden und dabei ein Gewinn gegenüber dem Erwerbspreis anfällt!
    Höhe?

    Sicher gibt es Walmdächer mit 38° (oder mit 27 oder 75 oder oder). Obs der optische Brüller ist???

    Ihr habt also erst gekauft und dann in den B-Plan geschaut?? Das rächt sich immer wieder.
     
  15. Anmenz

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    Danke, das wusste ich noch nicht.
    Nein, ham noch nicht gekauft. Aber sind leider etwas alternativenlos (kleiner Ort, recht gebunden daran..). Daher fragte ich auch nach alternativen Bauformen bei den Gegebenheiten.
     
  16. RingoStar

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    Dann weitersuchen. Bringt dir gar nichts wenn du vor (!) dem Kauf schon Zweifel hast.

    Gruß,
    RINGO
     
  17. Anmenz

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    Mist.. das hatte ich befürchtet.
     
  18. NixPlan

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    Nicht zum Bürgermeister rennen und der sagt: Sicher das bekommen wir hin. Diese Aussage ist nichts wert, habe ich erst vor kurzem erlebt, leute haben unter dieser Vorraussetzung ein Grundstück gekauft, kamen zu uns zum Planen und dann hat sich rausgestellt sie konnten nicht bauen was sie wollen, obwohl der Bürgermeister es gesagt hatte. Also solchen Aussagen nur Beachtung schenken wenn sie schriftlich sind und auf dem zuständigen Bauamt absegnen lassen. Idr kommt man um eine Bauvoranfrage nicht herum.
     
  19. Anmenz

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    Danke, nixPlan.. die Voranfrage reiche ich dann beim zuständigen Bauamt ein?
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 26. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Nicht DU!!!
    Auch wenn es bauordnungsrechtlich vielleicht zulässig ist, dass DU es ohne Bauvorlageberechtigte(n) machst.

    Was schreibst Du denn?
    Die Antworten Dir kurz und knapp
    Wer Ausnahmen und Befreiungen bekommen will, muss das begründen. Diese Begründung muss fachlich gut belegt sein, Argumente müssen dokumentiert und bewiesen sein

    Entweder nimmst Du Geld in die Hand und lässt das einen Fachmenschen machen oder Du sichst Dir ein anderes Grundstück.
     
  22. Anmenz

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    Eine Voranfrage hätte ich mir nicht zugetraut - was ich mit "Ich reiche ein" meinte, ist wirklich nur das physische Antrag stellen gemeint.
    An Selbstüberschätzung leide ich hier gewiss nicht ;)


    Kleiner Nachtrag:
    Gibt es eigentlich eine Art Verzeichnis, wie man Architekten finden kann, die EFH planen? Oder kann man da ausschließlich Hörensagen und Google bzw Gelbe Seiten bemühen?

    Danke!
     
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Fragen zur zulässigen Bauform gem. Bebauungsplan (und Alternativen..)

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