Für 1 Bauvorhaben 2 Objekte beleihen - möglich bzw. sinnvoll?

Diskutiere Für 1 Bauvorhaben 2 Objekte beleihen - möglich bzw. sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo. Da unser zukünftiges Baugrundstück zum geplanten Kaufzeitpunkt noch nicht vollständig erschlossen sein wird, aber als voll erschlossen...

  1. #1 Projektante, 12. Februar 2013
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    Hallo.

    Da unser zukünftiges Baugrundstück zum geplanten Kaufzeitpunkt noch nicht vollständig erschlossen sein wird, aber als voll erschlossen verkauft, ist eine Teilrate des Kaufpreises erst nach Fertigstellung der Erschließung fällig. Erst danach ist es aber (wie ich auch von Unbeteiligten erfahren habe, üblicherweise) in einer Höhe beleihbar, die den Grundstückswert übersteigt.
    Wir möchten mit den ganzen Vorarbeiten wie Bauantragstellung etc. nicht warten, bis wirklich jede Lampe errichtet und jeder Parkplatz markiert ist.
    Wir brauchen aber mehr Geld von der Bank, als das Grundstück wert ist.
    Nun habe ich folgende Idee:

    Es gibt da noch ein anderes, fertiges, Objekt. Das gehört uns. Es ist aber - etwas - weniger wert als die benötigte Summe. Wenn wir nun dieses Objekt beleihen würden (d.h. da eine Grundschuld aufnehmen) und das Baugrundstück bis zur möglichen Höhe - dann würde es insgesamt für die von uns benötigte Summe reichen.

    Nun die Fragen:

    1. Machen Banken sowas für eine Baufinanzierung?
    2. Wenn ja, zu Konditionen, die mit einer normalen Finanzierung vergleichbar sind?
    3. Hätte man dann zwangsweise 2 Kredite oder kann man auch einen Kredit mit 2 Sicherheiten absichern?
    4. Gibt es bei so einer Konstellation noch etwas zu beachten, was ich gerade mächtig übersehe?

    Danke.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2013
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    3) 1 Hypothek mit 2 Immobilien als Sicherheit im Vertrag
    4) Du hast beide Objekte bis zum Auslauf der Vertragszeit "an der Backe", denn beide sind im Grundbuch belastet (zum Verkauf muss das aber frei werden) und bei einer Herauslösung aus dem Vertrag ändern sich ggf die Beleihungsgrenzen (=Zinssätze)
    Hier also genau überlegen, ob dieses Objekt noch 10, 15 oder 20 Jahre gehalten werden soll.
    Wenn nein, ggf über eine jederzeit zu kündigende Beleihung des zweiten Objekts mit variablem Zinssatz nachdenken und dann "umschulden".
    Das aber genau mit der Bank besprechen!
     
  4. Seev

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    In welcher Größenordnung bewegt sich denn der vorübergehend fehlende Betrag der GS des zu bebauenden Grundstücks?
    Man braucht auch nicht alles Geld auf einmal beim Bau, oder? Wenn auch EK zum Einsatz kommt??, kann man damit evtl. auch einiges überbrücken.

    Wenn die Verhältnisse im Fertigzustand für die Bank o.k. sind, dann sollte es bei einer vernünftigen Bank auch Möglichkeiten geben, die Zeit bis dahin zu gestalten und ggf. vertraglich zu vereinbaren, z.B. über die Vereinbarung der Auszahlungen etc.. Ich würde immer versuchen die zweite GS-Eintragung zu umgehen.

    Nähere Zahlen würden die Beurteilung und Empfehlungen evtl. erleichtern. Die Höhe der GS kannst Du eintragen lassen, wie Du lustig bist. Der darauf erhältliche Darlehensbetrag / oder mehrere? ist davon unabhängig (natürlich nie höher). Kann damit ggf. die Finanzierung des Grundstücks von der des Baus zeitlich entkoppelt werden, z.B. indem vorübergehend zum Grundstückskauf (wenn erforderlich??) ein kleineres, variables Darlehen genommen wird?
     
  5. tanzbaer

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    So ganz verstehe ich das noch nicht. Wo kommt denn das Geld für das Haus her? Ist das mit im Darlehen der Bank, oder wird der Hausbau komplett aus Eigenmitteln bezahlt? Gib mal Zahlen, kannst Sie ja skalieren, das Verhältnis interessiert, nicht die Höhe.

    Zudem sehe ich das Problem nicht so ganz. Nehmen wir mal Zahlen. 50k jetzt, 50k wenn erschlossen 200k Hausbau. Der Einfachheit halber alles von der Bank, also 300k. Vertrag mit der Bank kannst Du über die 300k machen, die Bank hat als Sicherheit Grundstück und Haus. Jetzt sagst Du, ahhhh kann aber noch nicht bauen, und erschlossen ist ja auch nicht. Na und? Die Bank gibt Dir Dein Geld ja auch nicht direkt auf die Hand. Sie gibt dir 50k beim Kauf. Das ist das Grundstück auch (hoffentlich) unerschlossen wert. Die nächsten 50k bekommst Du erst, wenn Du Sie an den Veräußerer zahlen mußt. Das mußt Du laut Notarvertrag aber erst, wenn das Grundstück erschlossen ist. In diesem Moment ist Dein Problem mit dem Grundstückswert aber auch schon nicht mehr vorhanden. Und die restlichen 200k gibt es dann doch sowieso erst nach Baufortschritt.

    Im Grunde hat das Problem doch jeder der baut. Zu Beginn ist die Kreditsumme deutlich höher als die Sicherheit, da über das Geld ja erst die Sicherheit entsteht. Am Anfang gibt es beim Neubau nie ein Haus, also auch keine Sicherheit.

    Unabhängig davon kann eine zweite Sicherheit den Kredit billiger machen. Eine eventuelle Ersparnis ist dann natürlich mit den Einschränkungen aufzuwiegen. Am Ende hängt das zweite Haus doch eh mit drin, selbst wenn Du nur eins beleihst. Platzt der Kredit haftest du mit Deinem Privatvermögen, dazu gehört auch das zweite Objekt.

    Es gibt hier gerade eine andere Diskussion, da hat jemand Vertrag mit Bank und Hausbauer und kann nicht bauen, weil er es auf seinem Grundstück nicht darf. Die Bebaubarkeit ist sichergestellt?
     
  6. #5 Projektante, 12. Februar 2013
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    Das Grundstück ist bebaubar, in einem neuen Baugebiet, es existiert ein B-Plan.

    Das Grundstück macht ca. 20 % des Gesamtfinanzvolumens aus und kann und soll aus Eigenkapital bezahlt werden.
    Weitere 40 % sind gleichfalls Eigenkapital, die restlichen 40 % werden von der Bank gebraucht.

    Da über einen GÜ gebaut wird, muß die gesamte Finanzierung stehen, wenn da der Vertrag unterschrieben wird. Aus demselben Grund gibts die Planungsleistungen für den Bauantrag etc. eben auch erst nach der Vertragsunterzeichnung.
    Das Risiko, ohne eine komplette Finanzierungszusage der Bank mit dem Bau anzufangen (d.h. mehr Geld als fürs Grundstück in die Hand zu nehmen) gehe ich nicht ein. Nachher habe ich mit dem Eigenkapital ein Stück Haus und die Finanzierung platzt oder die Zinsen springen bis dahin massiv nach oben und dann habe ich ein halbfertiges Haus am Hacken.

    Aus diesen Überlegungen heraus entstand der Gedanke mit den 2 zu beleihenden Objekten - da hätte man halt die Finanzierung gleich erschlagen.
     
  7. H.PF

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    Quark mit den 2 Objekten...

    Das ist völlig normales Tagesgeschäft was du da für eine Baufinanzierung haben willst. Da ist überhaupt kein Problem, du hast einen Beleihungsauslauf von 60%, das ist schon ein Zuckerstück, da baut bald jede Bank mit dir...

    Du bekommst eine Finanzierung fürs ganze Haus, komplett wird das durchfinanziert, die Verträge werden vorher schon komplett unterschrieben und die Zinsen werden gesichert...

    Auszahlung nach Baufortschritt... überhaupt nix unnormales was du da haben willst
     
  8. #7 Achim Kaiser, 13. Februar 2013
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    Hmmm ....
    60% Eigenklapital - dürfte kein größeres Problem sein ne finanzierende Bank zu finden.
    Das Geld von der Bank brauchste eh erst zu einem Zeitpunkt zu dem die Möglichkeit dann besteht es adäquat abzusichern. Dann ist die Grundschuld auf dem Bau-Grundstück auch kein Problem.

    2 Gründstücke belasten für 1 Neubau ... bei der Konstellation ? - never ever.

    Mach doch über die Planung einen gesonderten Vertrag ... und die Kosten werden danach beim Hausbau angerechnet oder verrechnet. Dann kann man jetzt die Planung vorantreiben und wenn das steht den Rest in trockene Tücher bringen.

    Allerdings ist mir schon klar das der GÜ ein verstärktes Interesse am Gesamtpaket hat ...
    aber auch da würde ich mich nicht unter Druck setzen lassen.
    Wenns dem GU gar nicht gefällt gibts auch noch andere ...

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  9. #8 Gurkensalat, 13. Februar 2013
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    H.PF sagt es ja schon: Völlig unproblematisch. Bei 60% Eigenkapital und sinnvollem Einkommen macht Deine Bank da ohne Probleme mit. Da könnt Ihr die Konditionen schon festzurren, selbst wenn das Grundstück jetzt noch nicht sofort in voller Höhe beliehen werden sollte. Geh zu Deinem Berater; er wird Dir zeigen, wie das sinnvoll funktioniert. Sollte er das nicht tun, wechsle die Bank.
    (Man hört und liest die absurdesten Dinge, was die Bank angeblich alles will. Das will sie aber größtenteils nicht, wenn Du mit 60% Eigenkapital kommst, da sie kein ernsthaftes Risiko bei der Verwertung hat.)
     
  10. Seev

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    60% EK, d.h. ca. 40% Beleihung! Absoluter Traum - beste Voraussetzungen, um mit den Banken (= Wettbewerb) hart zu verhandeln. Nicht nur bzgl. ZInsen, sondern v.a. bzgl. Flexibilität der Auszahlung, der Tilgungsmöglichkeiten etc.. Du hast allen Grund, von der Bank und dem Notar eine Aufteilung der Grundschuld zu verlangen (sofern die Summe überhaupt groß genug ist?): einen kleineren Teil (max. 50T€) sofort vollstreckbar, den Rest nicht sofort vollstreckbar. Das spart nochmal deutlich Notargebühren, obwohl es zwei Grundschulden sind und der Bank wird es ziemlich egal sein, also auch mehr Sicherheit für Dich gegen irgendwelchen Unfug der Banken.

    Von wem kaufst Du das Grundstück? Hoffentlich nicht vom GÜ oder dessen Tochterfirma ... ? Sonst auch auf alle Fälle zwei völlig "selbständige", zeitlich versetzte Verträge machen für Grundstückskauf und Bau, sonst wird die GE-Steuer auf das Gesamtvolumen fällig. (Dies stellt keine steuerliche Beratung dar, nur meine Meinung.)

    Ich würde keinesfalls jetzt schon die Finanzierung unterschreiben, wenn erst das Grundstück gekauft wird, sondern frühestens wenn tatsächlich der Bagger dasteht. Vergiss nicht, dass Du die Zeitschiene des Baus am wenigsten im Griff hast. Wenn sich was nenneswert verzögert - wie so oft - dann enstehen dadurch auch Risiken und Mehrkosten, z.B. u.U. Tilgungsbeginn vor Vollauszahlung etc. und es ist dann schon ein wesentlicher Teil der Zinsbindung gelaufen, bevor Du einziehst. So ging es mir. Ich habe auf 10 Jahre festgemacht.
    Ich würde - hätte ich es heute nochmal zu machen - erst das EK bis auf eine Reserve von 25T€ einsetzen und dann erst die Finanzierung starten.
     
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  12. #10 Projektante, 14. Februar 2013
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    Das Grundstück hat mit dem Haus nichts zu tun, also da keine Gefahr.

    Danke allen Antwortern so weit. Ich bin mit den gewonnenen Erkenntnissen gerade nochmal mit dem Finanzmenschen im Gespräch, hoffentlich kommt da was dabei raus, wo sich der Verkäufer dann drauf einlassen kann.
     
  13. Baufredi

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    betrachte dazu mein aktuelles Problem hier im Forum
    Du wirstdeine Seele verkaufen und für alle ZEit in Geiselhaft sein;)

    Mit warnenden Worten
    Fred
     
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