Gartengrundstück wurde nach Teilverkauf Bauland?!

Diskutiere Gartengrundstück wurde nach Teilverkauf Bauland?! im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forenuser, ich habe eine Frage zu einem Grundstücksverkauf. Ich habe einen Teil meines Gartens an einen Nachbarn verkauft (etwa...

  1. #1 Gerry1984, 22. Juni 2014
    Gerry1984

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    Hallo liebe Forenuser,

    ich habe eine Frage zu einem Grundstücksverkauf. Ich habe einen Teil meines Gartens an einen Nachbarn verkauft (etwa 250qm von 1550qm). Der Garten ist bzw war auch als Gartengrundstück im Grundbuch ausgewiesen. Der Nachbar hat neben dem Garten ein Haus mit kleinem Garten gehabt. Er hatte also Bauland angrenzend zu meinem Garten. Nach dem Verkauf habe ich eine Fortführungsmitteilung aus dem Liegenschaftskataster bekommen aus dem hervor geht dass er das gekaufte Gratenstück nach der Fortführung als Wohnbaufläche laufen lässt. Er hat das neue Stück mit seinem vorhandenen 500qm großen Wohnbauflächengrundstück auf dem sein Haus stand vereint.
    Wie genau geht das?
    Ich dachte sowas ist gar nicht möglich?
    Hat er das selber beantragen müssen oder macht das die Stadt automatisch? ( Die Frage ist wichtig für mich da ich wissen will ob er mich beschissen hat)

    Ich danke euch im voraus für die Beantwortung meiner Fragen.
     
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  3. Julius

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    Wieso?
    Hat er denn nicht den vereinbarten Preis bezahlt?
    Welchen Du ja für angemessen gehalten hast, denn sonst hättest Du ja nicht verkauft...
     
  4. #3 Gerry1984, 22. Juni 2014
    Gerry1984

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    Wenn das Land Bauland ist dann liegt der Wert beim 10-fachen von dem was er bezahlt hat.

    Ich hab jetzt mal geguckt, er hat das ganze innerhalb eines Monats umschreiben lassen. Wie geht das? Ist das Land etwa doch Bauland?
     
  5. Julius

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    Bauland (und zwar IN VERBINDUNG mit seinem Bestandsgrundstück) heißt ja noch lange nicht, daß AUF JENEN 250m² auch tatsächlich gebaut werden darf!

    Finde heraus, ob und ggf. warum DEIN (verbliebenes) Grundstück KEIN Bauland ist.
     
  6. #5 Gerry1984, 22. Juni 2014
    Gerry1984

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    Danke, das mache ich.

    Ich bin gerade im aktuellen Flächennutzungsplan meiner Stadt ( Online ) und da sieht es so aus als wenn das Grundstück in der Rot markierten Zone liegt ( und das heisst laut Legende WBF = Wohnbaufläche ). Wird man eigentlich angeschrieben wenn ein bisheriges Gartengrundstück aufeinmal im WBF Bereich liegt? Oder muss man sich da selber drum kümmern?

    Kannst du nochmal erörtern wann nicht gebaut werden darf? Erhöht sich der Wert des Grundstücks trotzdem automatisch ( Wenn Gartenland zu WBF-land wird )?
     
  7. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn Flächennutzungspläne aufgestellt/verändert werden, wird dies öffentl. bekanntgemacht, d.h. Aushang im Rathaus, Veröffentlichung in der Rubrik "Öffentliche Bekanntmachungen" in der örtlichen Tageszeitung.

    Das war´s. Angeschrieben wird da niemand.
     
  8. Stefan79

    Stefan79 Gast

    Hi,
    die tatsächliche Nutzung, welche im Liegenschaftskataster nachgewiesen wird, ist für ein Bauvorhaben nicht bindend. Nach dem Kauf wurden vielleicht beide Flurstücke (das bestehende Deines Nachbarn sowie das neu erworbene Teilstück) zu einem neuem Flurstück (Grundbuchlich Grundstück) verschmolzen und dabei einfach die Nutzung des bisherigen bebauten Grundstückes auf das neue Grundstück übernommen.
    Aber Baurecht und Nachweis im Katasteramt hängen nicht zusammen. Wenn Du bisher auf dieser Fläche nicht bauen durftest (sonst hättest Du es ja nicht für den Preis von "Gartenland" an deinen Nachbarn veräußert) wird es dieser allein aus der Kennzeichnung im Katasteramt auch nicht dürfen.
    Solltest Du allerdings alleine auf Grundlage der Kennzeichnung "Gartenland" im Katasteramt das Grundstück unter Wert verkauft haben, tja...... dann freut sich Dein Nachbar...

    Gruß
    Stefan
     
  9. #8 Gerry1984, 22. Juni 2014
    Gerry1984

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    Danke für die Antworten.

    Also laut dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster wurden wie du sagtest die beiden Teile des Nachbarn verschmolzen, unter der Tatsächlichen Nutzung als Wohnbaufläche. Jetzt weiß ich natürlich nicht ob er darauf bauen könnte oder ob es immer noch Gartenland ist.

    Das Grundstück war soweit ich weiß immer an der Grenze zur Wohnbaufläche und einer bebauten Häuserreihe und als meine Mutter vor 7 Jahren prüfen ließ ob man auf diesem Grundstück bauen darf wurde es nicht erlaubt (mit Baugesuch, Plänen für die Bebauung etc). Meine Mutter ist vor 3 Jahren an krebs gestorben und hat mir das Gartengrundstück hinterlassen. Das Grundstück befindet sich mitten in der Stadt.

    Laut dem neuen Flächennutzungsplan liegt mein Grundstück innerhalb des Wohnbauflächenbereichs (rot markiert), es sieht so aus als wenn der Bereich um genau in einer breite mit meinem Grundstück erweitert wurde und das Ende des Grundstücks das neue Ende der Wohnbaufläche bildet. Das Teilstück das ich an den Nachbarn verkauft habe ist auch in diesem Bereich.

    Was heißt das jetzt für mich und was muss ich als nächstes tun? Ich schätze mal mein verbliebenes Grundstück ist jetzt nicht automatisch Bauland nur weil es anscheinend im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche gekennzeichnet ist, richtig?

    Tut mir leid dass ich so dumme fragen stelle aber ich habe von der ganzen Immobilien und Grundstücksthematik wirklich keine Ahnung, ich bin noch Student und kann mir gerade mal meine Miete leisten.
     
  10. Julius

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    Dann hat sich das vielleicht erst kürzlich geändert und der Nachbar wußte es vor Dir (woher auch immer).

    Bin da kein Fachmann.
    Aber das wäre z.B. der Fall, wenn der Teil des jeweiligen Grundstücks außerhalb des Baufensters liegt, wenn die GFZ/GRZ mit bestehenden Bauten schon ausgeschöpft ist oder wenn Gebäude in jenem Bereich notwendige Grenzabstände nicht einhalten würden.

    Nicht zwingend, aber kann sein.
     
  11. PeMu

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    @Gerry1984: Bauarbeiter oder Student? Irreführende Berufsangabe führt zur Sperrung -> korrigieren lassen.
     
  12. #11 Gerry1984, 22. Juni 2014
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    Ich hab Maler/Lackierer und Trockenbauer gelernt und später nochmal umgeschult deshalb auch mein jetziges erhöhtes Studentenalter. Im Grunde stimmt meine Angabe aber man kann von mir aus noch Student ergänzen.
     
  13. Julius

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    Was möchtest Du denn ggf. mit Deinem Grundstück machen?
    Es evtl. als Bauland verkaufen?
    Selbst bebauen?
    Oder teilen etc...?
     
  14. #13 Gerry1984, 22. Juni 2014
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    Bisher war es halt ein Garten wo ich ein bis zwei mal im Monat hingefahren bin, den Rasen gemäht und die Bäume und Sträucher zugeschnitten habe.

    Wenn es jetzt tatsächlich Bauland sein sollte weiß ich das ehrlich gesagt noch gar nicht. Ich habe nie darüber nach gedacht, wahrscheinlich bleibt alles beim alten.

    Das Teilstück musste ich verkaufen weil ich nach dem Tod meiner Mutter mental und dann auch finanziell in Schieflage geraten bin.

    Wenn das Grundstück nun laut Flächennutzungsplan in der Wohnbaufläche liegt, kann ich es dann einfach auf Bauland umschreiben lassen?
     
  15. Stefan79

    Stefan79 Gast

    Hi, löse Dich einfach von dem Eintrag im Kataster. Wenn ein Teich auf dem Grundstück wäre könnte auch dieses als Nutzung eingetragen sein. Entscheidend ist die für Dein Grundstück geltende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan etc.). Dafür einfach mal beim Bauamt OS nachfragen. Die können Dir sagen in welchem Geltungsbereich Dein Grundstück liegt. Und wenn dort nach Bauleitplanung eine Bebauung möglich ist brauchst Du auch keine Änderung im Kataster vornehmen lassen.
    Das Katasteramt gleicht i.d.R. die tatsächliche Nutzung bei deren Eintragung auch nicht mit dem Bauamt etc. ab sondern nimmt einen Vergleich mit der Örtlichkeit vor (Vergleich vor Ort, Auswertung aus Luftbildern ... ) oder übernimmt "naheliegendes", wenn wie in diesem Falle eine Fläche zu einem bebauten Grundstück zugeschlagen wird. Vielleicht würde noch bei dem Flurstück "500 qm Wohnbaufläche, 250 qm Gartenland" stehen.

    Als Beispiel: in einem reinen Wohngebiet mit vorliegendem Bebauungsplan hat jemand zwei Flurstücke erworben und eines davon nur als Garten genutzt, dann könnte dieses auch so im Kataster nachgewiesen sein. Trotzdem darf das Flurstück bebaut werden, da der Bebauungsplan dieses regelt, nicht der Eintrag im Kataster...

    Gruß
    Stefan
     
  16. #15 StefanMeier, 23. Juni 2014
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    poste doch mal ein luftbild
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 23. Juni 2014
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    Wozu???

    Das Grundstück ist zu einem Preis X mit Notarvertrag verkauft worden.

    Eine Nachfoderungsmöglichkeit bestünde, wenn überhaupt, wohl nur dann, wenn der Käufer heimlich die Nutzungsänderung vorangetrieben und im Wissen darum billig gekauft hätte.

    An sonsten herrscht in D Vertragsfreiheit. Es gab da mal einen Bäcker, der ganz viele Häuser für genau 1 DM gekauft hat (und später wegen anderer Dinge in den Knast marschierte)
    Wenn der TE seinem Nachbarn das Grundstück für den Preis X zu einem Bruchteil des möglichen Marktwerts verkauft hat, dann ist das legitim.
    Ob das aus Nächstenliebe, Dämlichkeit oder sozialem Engagement geschah, wird keinen jucken.

    Schliesslich stand es dem TE ja auch frei, sich VOR dem Verkauf zu erkundigen, ob sich in den letzten 7 Jahren an der (Bau)Rechtslage für das Grundstück irgendwas geändert hat.
     
  18. #17 StefanMeier, 23. Juni 2014
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    Wozu.... weil mich interessiert ob der Nachbar schlau ist und der Threadersteller gepennt hat:)

    Ansonsten ist es so wie du schreibst. die 250m² sind weg
     
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  20. #18 Gerry1984, 23. Juni 2014
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    Das mit dem Verkauf ist ganz klar, das sehe ich ein. Es ging mir nur menschlich darum es wissen zu wollen, da der Herr immer ein Bier mit mir trinken will.

    Hier mal die Luftbilder des Grundstücks. Eines aus dem Flächennutzungsplan (Das Grundstück ist das über der 63 bis 69) auf dem man die rote Markierung sieht und eines mit Bodenrichtwerten (€/m^2)

    Flächennutzungsplan.JPG

    Bodenrichtwert.JPG



    Ich habe also heute beim ''Bürgerservice Bauen'' für meine Stadt angerufen und da wurde mir erst gesagt dass das Grundstück im Außenbereich wäre. Dann wurde mir gesagt, nachdem ich darauf bestand dass die Dame am Apparat den Flächennutzungsplan anschaut, dass es doch Innenbereich ist. Dann sagte Sie dass es zwar Bauland ist aber der Bebauungsplan von 1995 vorsieht dass auf dem Grundstück nicht gebaut werden darf. Es wurde entschieden dass es sowas wie eine Grün-/Erholungsfläche oder in der Art ist und bleiben soll. Sie sagte aber dass es durchaus möglich wäre für die angrenzenden Bewohner einen Teil des Gartens zu kaufen und dann ihr Bauflächengrundstück zu erweitern. Diese dürfen aber eben nicht darauf bauen. Der Flächennutzungsplan ist nicht rechtskräftig sondern nur der Bebauungsplan der auf dem Flächennutzungsplan gründen soll. Dann hat Sie mir noch die Nummer von der Planungsabteilung für die Bebauungspläne gegeben. Dort habe ich dann mit dem ziemlich unfreundlichen Zuständigen für diesen Stadtteil gesprochen und der meinte dort ist Baustopp und daran wird sich auch die nächsten 20 Jahre nichts ändern und Sie haben andere Projekte.
     
  21. #19 Gerry1984, 23. Juni 2014
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    Eine mögliche Bebauung einklagen geht wohl nicht oder?
     
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