Geologe rät von Flachgründung dringend ab, was tun?

Diskutiere Geologe rät von Flachgründung dringend ab, was tun? im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo, wir haben einene Bauplatz der Stadt erworben (neues Baugebiet) auf dem schon zwei Häuser gebaut wurden. Nun sind wir die ersten die dort...

  1. kaddel

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    Hallo,

    wir haben einene Bauplatz der Stadt erworben (neues Baugebiet) auf dem schon zwei Häuser gebaut wurden. Nun sind wir die ersten die dort ein Bodengutachten von einem Geologen erstellen liesen. Dies war sogar auf Wunsch unseres Bauträgers.
    Beim Ergebnis dann der Schock: uns wird von einer Flachgründung DRINGEND ABGERATEN. :wow
    Auf Anfrage beim Bürgermeister meinte dieser nur, das würde schon gehen, man solle einfach ein bisschen mehr Schotter einbringen und außerdem wären im Ort genug Häuser auf Schlammgebiet gebaut worden und da sei auch nichts passiert. Ist für mich natürlich kein sehr gutes Argument. Nun tut sich für uns die Frage auf: Was tun? Bauplatz zurück geben und einen neuen suchen? Testen ob eine Tiefgründung möglich wäre?
    Der Geologe hat den Test nicht zu Ende geführt, um für uns die Kosten erstmal nicht ins Unermessliche zu treiben.
    Wir hatten vor ein massives EFH mit Garage ohne Keller zu bauen.

    Im Übrigen stellt sich für meine Eltern die gleiche Frage. Sie wollten die beiden Bauplätze daneben kaufen und ein einstöckiges Holzständer-Haus ohne Keller bauen. Wie sieht es da mit der Tragfähigketi aus (mehr Fläche, weniger Gewicht).

    Wir sind momentan leider sehr ratlos und kennen uns auch einfach zu wenig aus. Vielleicht weiß hier jemand Rat.

    vielen Dank




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  3. Gast036816

    Gast036816 Gast

    das ist jetzt die gretchenfrage:

    dem rat des fachkundigen geologen oder dem rat des bürgermeisters zu folgen?

    der bürgermeister möchte natürlich nicht, dass sein baugebiet als schlechter baugrund dargestellt wird, der geologe möchte den bauherrn vor schäden bewahren.

    ich würde immer dem rat des geologen folgen. wie weit die fachkenntnisse des bürgermeisters reichen - nobody knows!
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 19. Februar 2016
    Ralf Dühlmeyer

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    Dem Bürgermeister würde ich keinen mm weit trauen. Zu dem Es hat noch immer joot jegange fällt mit immer nur der Witz vom Mann ein, der vom Hochhaus springt und denkt Schon 21 Etagen und es ist noch nichts passiert, während er am ersten Stock vorbeifällt!

    Klär mit dem Notar und (D)einem Steuerberater, was Ihr an Kosten erstattet bekämt, wenn der Kauf rückabgewickelt würde und auf was ihr sitzen bleibt.
    Dann abwägen, was Ihr beim nächsten Grundstück doppelt zahlen würdet und das mal gegen eine Tiefgründung stellen.

    Ausserdem würde ich mit dem Bürgermeister nochmal sprechen, in wie weit er Euch entgegenkommt. Denn Ihr könntet ja allen späteren Käufern erzählen, ab wann der Bürgermeister bösgläubig und denen hätte sagen müssen, was da für ein Dreck im Untergrund liegt. :lock
     
  5. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Vorsichtig, auch der Bürgermeister hat keine Röntgenaugen. Ich werde nie begreifen, warum man ein Grundstück ohne vorherige Baugrunduntersuchung kauft.
    Als GU würde ich mich jedenfalls weigern auf sowas zu bauen.
     
  6. planfix

    planfix Gast

    na, dann hat die stadt doch ein wirtschaftliches interesse am verkauf der bauplätze.
    gab es zuvor von der stadt vielleicht schon ein baugrundgutachten?
    ist bei dem grund der preis schon besonders günstig?
    kann man vor ort schon eine schätzung für die gründungskosten anhand von nachbarbaustellen bekommen?
    ggf. könnte sich die stadt an gutachten und gründungskosten beteiligen? hier um die ecke gibts ein baugebiet, bei dem die Stadt bodenaustausch oder pfahlgründung bezuschußt hat. ein versuch ist das wert.
     
  7. #6 Thomas Traut, 19. Februar 2016
    Thomas Traut

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    Schade, dass der Geologe dort abgebrochen hat, wo es interessant wird. Da sind min. 2,60 m Pampe drin, und wie es darunter aussieht, ist unbekannt. So kann man nicht mal grob abschätzen lassen, was eine Pfahlgründung o.ä. kosten würde.

    Ich kann nur abraten, dort eine Flachgründung zu machen.

    Gibt es eine Alternative zum Grundstück in dieser Lage? Wenn nicht, müsste Ihr in den sauren Apfel beißen und die Mehrkosten schlucken.

    Nur mal so zur Info: Vor einigen Jahren hatte ich den Auftrag für eine EFH-Statik (Bungalow, nicht unterkellert). Im Baugrund gab es eine Torflinse. Der Baugrundgutachter hatte für eine Gründung auf elastisch gebetteter Fundamentplatte Setzungen von 25 cm in den ersten 5 Jahren berechnet, natürlich mit dem Zusatz, dass alles auch noch viel schlimmer kommen könne.

    Die Bauherren wollten trotzdem partout keine Pfahlgründung, und so haben wir uns (für mich glücklicherweise) auftragsmäßig getrennt. Irgendeiner hat sich dann den Hut aufgesetzt und das Ding geplant. Das Ende vom Lied: Kürzlich habe ich von einem gemeinsamen Bekannten gehört, dass es schon seit Jahren gerichtliche Streitigkeiten mit den Nachbarn gibt, weil es an mehreren Gebäuden Schäden gab. Der Bauherr wohnt mittlerweile irgendwo in der Laube, hat seine Firma aufgegeben und ist fertig mit der Welt. Zur Bauherrin weiß ich nichts, auf jeden Fall gab es eine Trennung.

    So etwas wünsche ich niemandem, aber hier war es mit Ansage!
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 19. Februar 2016
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    Darin versteckt sich ein wichtiger Hinweis!

    Wenn Ihr mit dem Grundstück weitermacht, lasst vor Baubeginn den Zustand der Nachbarhäuser begutachten, damit klar ist, ob irgendwelche Mängel von Euren Baumaßnahmen herrühren oder schon vorher da waren!!
    Nicht, dass die Nachbarn Ihren Pfusch auf Eure Kosten sanieren.
     
  9. Skeptiker

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    Die Gretchenfrage ist für mich allenfalls dann eine, wenn der Bürgermeister Geologe ist.
     
  10. #9 gunther1948, 19. Februar 2016
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    hallo
    versteh ich nicht. ein neuer anlauf zur feststellung des tragfähigen horizontes wird auf keinen fall günstiger.

    gruss aus de pfalz
     
  11. Gast036816

    Gast036816 Gast

    gunter - nur das honorar des geologen fällt günstiger aus, da spart man natürlich gewaltig.
     
  12. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Die Randbedingungen und Vorgehensweise ist doch klar .... ich weiss, für den TE erst mal nicht. Gefühl: aus allen Wolken gefallen.

    Die Untersuchungskosten für den Baugrund - die Mehrkosten 5 T€ fallen an. Tiefgründung man rechne für ein "normales" EFH mal mit 20..25 T€.
    -> mit den Kosten an die Stadt herantreten.
    Vielleicht als erste mal die Eltern vorschicken - Grundstückskauf 2 Bauplätze, beteiligt sich die Stadt an Gründungsmehrkosten?
    In Hochpreisgebieten der Ballungszentren sind die Kosten relativ gering zu den Gründstückskosten... im ländlichen Bereich oder Flächenbundesländern ... hauts rein.

    Kosten senken könnte man effektiv, wenn man sich mit den Eltern ein gemeinsames Baugrundgutachten teilt, die Mehrkosten sind nicht doppelt so hoch und gleichzeitig die Tiefgründung ausführt. Dann können die einmaligen Grundkosten auf 2 umgelegt werden.

    Wenn der Geologe schon von Flachgründung abrät, dann ist das Risiko hoch.
    Dickeres Gründungspolster, Bodenaustausch beseitigt nicht das Grundproblem der weichen Schicht in der Tiefe. Die drückt sich über Jahre langsam zusammen und beeinflußt über große Flächen alles was oben drauf steht.

    Andererseits gibt es Altlastenflächen mit solchen Verhältnissen. Da wird aber jeder Carport oder Garage zur größeren Aktion! Wenns nicht unbedingt sein muss, dann was anderes suchen. Ansonsten mit versierten Planern dadurch.
     
  13. #12 gunther1948, 19. Februar 2016
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    hallo
    und dann darf er das oder ist er dann in der haftung?:winken:bierchen:

    gruss aus de pfalz
     
  14. kaddel

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    Erstmal danke für die Antworten. Laut einem Stadtangestellten sollte es machbar sein den Bauplatz zurück zu geben. Ich denke allerdings, dass wir auf den Notarkosten sitzen bleiben.
    Der Bürgermeister hat die ganze Sache von Anfang an eher nur belächelt und meint mit ein bisschen mehr Schotter und ner dickeren Bodenplatte ist das alles kein Problem.
    Die Preise für die Bauplätze sind normal, also ortsüblich 69 Euro m² (das ist in den Nachbargemeinden auch ähnlich).
    BM meinte, ein Bodengutachten würde die Stadt generell nicht machen. Ich bin mir fast sicher, dass bei den beidern bereits frisch gebauten Häusern kein Geologe vor Ort war.
     
  15. #14 Thomas Traut, 19. Februar 2016
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    Dann wird er sich ja bestimmt für diese Aussage persönlich in die Haftung nehmen lassen! Frag ihn doch mal.

    Gibt es denn keine anderen Grundstücke? Bei 69 € kann die Nachfrage ja nicht soo riesig sein. Und die Notarkosten auch nicht exorbitant hoch.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 19. Februar 2016
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    Die Notarkosten wirst Du in den Wind schreiben müssen. Viel wichtiger ist die Grunderwerbssteuer und ggf. die Spekulationssteuer sowie die Tatsache, dass 3 Verkäufe von Immobilien (auch bebauter Grundstücke) innerhalb einer bestimmten Frist steuerrechtlich nicht mehr als private Geschäfte angesehen werden.
    Wenn Ihr also zum Bau noch andere Immobilien veräussern wollt/müsst, dann auch da aufpassen.
     
  17. #16 Alfons Fischer, 19. Februar 2016
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    Komisch. Sollte sich doch ein Bürgermeister als Bauherr vieler Gebäude mit baulichen Abläufen auskennen und dass es halt oftmals nicht so einfach geht...
     
  18. Baumal

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    droh ihm doch mal, dich mit seiner aussage, an die örtliche presse zu wenden....:bounce:
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 19. Februar 2016
    Ralf Dühlmeyer

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    1) Bürgermeister in so kleinen Gemeinden sind Politiker und leiden damit per se und als Einstellungsvoraussetzung an temporärer und lokaler Amnesie.
    2) Fachkenntnis haben sie meist von nix.
    3) Dürfte hier der Angstfaktor vor den Käufern der anderen Grundstücke massiv sein.
    Stell Dir mal vor, die TE behalten das Grundstück und werden so viele lange Pfähle gebohrt und die Nachbarn stelle Fragen danach, warum die denn so einen Aufwand betreiben.
    So viel AWG-Hormone und Valium kann der BüMeister gar nicht auftreiben, geschweige denn unter die Leute bringen, dass ihm das Ding nicht um die Ohren fliegt.
    Ich würde mich auch nicht wundern, wenn die Ortsansässigendavon wussten.

    Hier hat man in den 80ern das Gelände einer Munitionsfabrik zum Baugebiet gemacht. Die Einheimischen haben sich vors Hirn geklatscht :bef1011: und über die "Bomben"stimmung im Baugebiet gewitzelt.
    In den 90ern hat man dan alle Gärten aufwändig 50 cmtief saniert; ich glaub, das Verzehrverbot für Produkte aus dem eigenen Garten besteht immer noch!
     
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  21. OLger MD

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    Wenn der Steuerberater blickig ist, geht das als Rückabwicklung §16 / §23EStG durch und wenn er fristgerecht den passenden Antrag stellt führt das auch zu einer Rückerstattung. Genaue Infos beim Steuerberater. Und den so schnell wie möglich mit einbeziehen. Kann helfen, dass der Steuerbescheid eine gewisse Zeit gestundet werden kann oder bestenfalls erst gar nicht festgesetzt wird bis zur Rückabwicklung - das ist das Stichwort.
     
  22. #20 Der Bauamateur, 19. Februar 2016
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    Aus Käufersicht ist die Rückabwicklung steuerlich interessant für die Grunderwerbsteuer und die wiederum hat zunächst mal nichts mit §23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte) zu tun. Und erst recht nicht mit mit §16 EStG (Veräußerung des Betriebs). Nicht dass hier irgendein armer Kollege als nicht "blickig" abgestempelt wird, weil er nicht kapiert warum der Mandant hier den 16 EStG aus dem Ärmel zieht, obwohl die eigentlich relevante Vorschrift doch der §16 GrEStG ist :p

    Kurz gesagt, die laufenden Einkünfte werden steuerlich nicht umqualifiziert (bspw. - hier nicht relevant - bei einer zwischenzeitigen Vermietung), die zivilrechtliche Rückwirkung beschränkt sich auf die einmalig festgesetzten Steuern (die an der Transaktion an sich hängen), d.h. Grunderwerbsteuer wird auf formlosen Antrag hin erstattet, wenn die Bedingungen des §16 GrEStG erfüllt sind, diesen findet man hier: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__16.html
    Eigentlich ist der Paragraph soweit selbsterklärend, bei einem freiwilligen Rückkauf oder einer Rückabwicklung durch freiwillige Vereinbarung sollte dies innerhalb von 2 Jahren seit Entstehung der Steuer vorgenommen werden. Zudem ist zu klären, ob die Vereinbarung beurkundungspflichtig ist, dazu auch die hilfreiche Verwaltungsanweisung aus dem sächsischen Finanzministerium zu finden unter dem Schlagwort FinMin Sachsen, 11.11.2002, 35 - S 4543 - 6/20 - 47099

    Und dann doch noch kurz zum §23 EStG: Die Rückabwicklung ist kein Veräußerungstatbestand im Sinne des §23 (hat der BFH so entschieden) und deshalb kommen wir da von vornherein gar nicht rein, und damit dann auch nicht in die sog. 3-Objektgrenze für die Umqualifizierung der 23er-Einkünfte in 15er-Einkünfte (gewerblicher Grundstückshandel).

    Wenn Zinsen für den Kaufpreis erstattet werden, handelt es sich um Einkünfte aus Kapitalvermögen, die mangels eines Quellsteuerabzugs in der Steuererklärung des betroffenen Jahres anzugeben sind.
     
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