Gesamteffektivzins bei Vorausdarlehen (Bausparkasse)?

Diskutiere Gesamteffektivzins bei Vorausdarlehen (Bausparkasse)? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ein befreundetes Paar denkt darüber nach einen Bausparvertrag mit Vorausdarlehen zur Baufinanzierung abzuschließen. Ich habe...

  1. Smylo

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    Hallo zusammen,

    ein befreundetes Paar denkt darüber nach einen Bausparvertrag mit Vorausdarlehen zur Baufinanzierung abzuschließen. Ich habe hier bisher häufig nur negative Meinungen zu dieser Art der Finanzierung gelesen und wollte mich mal näher mit der Thematik beschäftigen, schon alleine deswegen, um sie vor einem Fehler zu bewahren, wenn es denn einer sein sollte.

    Das Paket macht auf den ersten Blick einen sehr guten Eindruck, zumindest wenn man nur die benannten Effektivzinsen betrachtet..., aber genau hier ist die große Unbekannte - wie sieht es mit dem Gesamteffektivzins aus? (wurde von der Bank nicht benannt mit dem Hinweis die Zinssätze sind doch bekannt.)

    Kurz zu den Rahmendaten.
    Gesamtfinanzierungsbedarf: 206.000€

    Vorausdarlehen
    Effektiv: 3,23%
    Laufzeit: 11,5 Jahre

    Bausparer
    Effektiv: 2,95%
    Laufzeit: 17,2 Jahre

    Zinsen insgesamt: ca. 130.000€

    Den beiden ist es sehr wichtig, dass sie über die gesamte Laufzeit einen gesicherten Zinssatz haben, was wohl auch der Grund für die Angebotseinholung für eine derartige Finanzierung war. Bei den regulären Darlehen haben sie bisher keine Sicherheiten über 20 Jahre angeboten bekommen, weshalb sie jetzt kurz vorm Abschluß dieses Angebotes stehen.

    Handelt es sich jetzt um ein gutes Angebot oder werden sie eventuell über den Tisch gezogen, ohne dass sie es merken?
    Die Zinssätze machen soweit ja einen guten Eindruck, aber...

    Wie ist es um den tatsächlichen Gesamteffektivzinssatz bestellt?
    (Abschlußgebühren, Keine Tilgung während der Sparphase etc.)

    Gibt es da eventuell Möglichkeiten (auch ohne Professor zu sein) dies relativ einfach, wenn auch nur näherungsweise, auszurechnen? - oder könntet Ihr zumindest eine Abschätzung abgeben wie hoch der Gesamteffektivzins in etwa sein dürfte?

    Vielen Dank!
     
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  3. #2 theoretiker, 2. August 2012
    theoretiker

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    Der Banker soll doch mal die Gesamtkosten ausrechnen von beiden Varianten.
     
  4. floauso

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    Zinsen insgesamt bei 130 t€? Hmm... zumindest in dem ersten Fall kommt das nicht hin, oder?
     
  5. Smylo

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    Ich glaube den Beitrag ein wenig undeutlich verfasst zu haben. Bei den beiden Punkten handelt es sich um ein Vorausdarlehen über eine Bausparkasse.

    Den ersten Punkt hätte ich besser mit "Ansparphase" betiteln sollen..., also noch mal das gesamte Konstrukt.

    Gesamtfinanzierungsbedarf: 206.000€

    Ansparphase für den Bausparer (es wird nicht getilgt)
    Effektiv: 3,23%
    Laufzeit: 11,5 Jahre
    Zinsen auf die eingezahlte Summe: 0,5%

    Tilgungsphase
    Effektiv: 2,95%
    Laufzeit: 17,2 Jahre

    Abschlussgebühren: 2x 1030€
    (Die gesamte Finanzierungssumme soll auf zwei Bausparer aufgeteilt werden, jeweils die Hälfte pro Ehepartner. Keine Ahnung ob dies in irgendeiner Form relevant ist?)

    Zinszahlungen insgesamt: ca. 130.000€ (hierbei handelt es sich um die Kosten für die gesamte Laufzeit - der Ansparphase + Tilgungsphase)
    Gesamtlaufzeit: 28 Jahre und 7 Monate bis zur Volltilgung


    Ich hoffe jetzt ist es klarer geworden wovon die Rede ist, falls nicht, bitte nachfragen und ich werde versuchen die Fragen so gut wie möglich zu beantworten. Danke.
     
  6. #5 theoretiker, 2. August 2012
    theoretiker

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    Vorsicht, jetzt kommt eine Milchmädchenrechnung:

    206.000 EUR für 3,5% eff. 30 Jahre fest
    Rate bei 2% Tilgung 944 EUR/Monat
    nach 29 Jahren erledigt, Zinsen für die gesamte Laufzeit 122.000 EUR.....
     
  7. Torian

    Torian

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    Erst mal was mir auffällt: Gesamtes Darlehen als BSV mit TA-Darlehen --> es können also in der Ansparphase keine Sondertilgungen getätigt werden! Alternative: BSV verkleinern und z.B. 50.000 über 10 Jahre finanzieren mit 10% Sondertilgungsrecht. Bei z.B. 3% Tilgung und ein paar wenigen Sondertilgungen ist die Restschuld nach 10 Jahren so gering, dass dann auch nicht dramatisches passiert, selbst wenn die Zinsen auf 7,1% steigen!

    Ach ja, das alternative ann.Darlehen über 29 Jahre kann nach ~10 Jahren beliebig sondergetilgt werden, genau so wie der BSV in der Darlehensphase!

    W.g. Gesamteff.Zins: Die Bank soll den nennen, ansonsten hat sich das Angebot erledigt. Dann klappt das plötzlich ;-)

    Ich habe vor knapp einem Jahr einen Kombi-BSV abgeschlossen, Gesamtlaufzeit gute 23 Jahre, die einzelnen Zinssätze waren ebenfalls ungefähr 3,0%. Der Gesamteffektivzins war bei mir ungefähr 3,7%, war damals ein gutes Angebot, dies als gaanz grobe Abschätzung wo der wohl liegen wird.

    Andere Beispiele von 2004:
    http://www.test.de/Bausparfinanzierung-Der-Zins-taeuscht-oft-1146354-1146470/
     
  8. BerndR

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    Gemäß der Preisangabenverordnung brauchen die Bausparkassen nach wie vor nicht alle Kosten bzw. Zahlungen in den Effektivzinsatz einzurechnen;
    dazu gehören unter anderem die Kontoführungsgebühren;
    das Hauptproblem entsteht aber dadurch, dass die Tilgungsleistungen aus dem Ansparvorgang des Bausparvertrages nicht erfasst werden müssen.

    Insofern werden oft ökonomisch zu niedrigere Effektivzinssätze ausgewiesen.

    Juristisch ist das aber so in Ordnung.
     
  9. Smylo

    Smylo

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    Erstmal Danke für Eure Antworten!

    @Torian
    Dir noch mal separat vielen Dank für das aufgeführte Beispiel. Demnach könnte man von ca. einem Gesamteffektivzinssatz um die 4% unter minimal darunter ausgehen, was schon mal einen Richtwert darstellt. Mal sehen ob dies helfen kann die beiden umzustimmen...

    @BerndR
    Deiner Aussage zur Folge ist es also tatsächlich absolut i.O, dass die Bausparkasse die beiden mit den Worten "Sie kennen die Effektivzinssätze doch" abgefertigt hat. Also rechtlich gesehen besteht kein Anspruch, demzufolge werde ich dann den Rat von Torian mal an die Beiden weitergeben (Angebot hat sich erledigt).

    Gibt es denn wirklich keine Art vorgefertigtes Berechnungsprogramm mit dem man nach Eingabe der obigen Parameter den Gesamteffektivzinssatz einfach ausrechnen kann. Man könnte meinen, dass hier bewußt versucht wird den potenziellen Kunden unter Vortäuschung falscher Tatsachen hinters Licht zu führen und zum Abschluß des Vertrages zu bewegen. Wundert mich wirklich, dass sowas auch auch noch rechtlich abgesichert ist - normalerweise hätte ich erwartet, dass man unter diesen Umständen im Zweifel sogar auch im Nachhinein noch vom dem Vertrag zurücktreten könnte, da unter falschen oder zumindest nicht vollständig bekannten Parametern das Vertragsverhältnis eingegangen worden ist.

    Naja, anscheinend funktioniert diese Masche für die meisten Bausparkassen ziemlich gut, sonst würden sie dieses wohl nicht mehr anbieten...
     
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  11. Torian

    Torian

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    Falls die Rate während der Ansparphase und der Darlehensphase IDENTISCH sind so sollte dies mit trial and error möglich sein, wie hoch ist die monatliche Belastung? Wird die Abschlussgebühr durch die monatlichen Raten bezahlt oder separat?
    Ich finde diesen Rechner ganz gut: http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

    Es könnte BEISPIELHAFT so sein:
    Abschlussgebühr: 0,00 (soll in eff.Zins eingerechnet werden! Geht aber nur, wenn diese aus den monatlichen Raten bezahlt wird! Falls die Gebühr separat bezahlt wird, dann in das Feld eintragen)
    Darlehensbetrag: 206.000
    Dauer: 29 Jahre
    Bezahlte Zinsen: 122.676,84 (sehr nah an deiner Angabe)
    Monatliche Belastung 944€ (unbekannt, Annahme aus obiger Milchmädchenrechnung)
    Rechts einen Punkt setzen neben Tilgung und in der anderen Spalte neben Zinssatz
    --> Tilgung = 1,99
    --> Eff. Zinssatz = 3,57

    Umso höher die monatliche Belastung über den Beispielhafte 944,00€ umso höher wird dann entsprechend der eff. Zinssatz!
     
  12. BerndR

    BerndR

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    Wie gesagt,
    wenn man den eff. Zinssatz ökonomisch richtig berechnen und angeben würde, könnte der Verbraucher damit sehr leicht die verschiedenen Kredite vergleichen;
    sieht man jetzt erst mal von einigen Besonderheiten ab.

    Die Bausparkassen brauchen sich rechtlich gesehen, diesem Wettbewerb nicht zu stellen.

    Man kann aber anfragen,
    dass einem der effektive Zinssatz genannt wird, der alle Kosten der Finanzierung umfasst;
    das machen dann auch viele Anbieter mit einem günstigen Preis-Leistungsverhältnis.

    Die andere Möglichkeit ist halt,
    ein Annuitätendarlehen zu nehmen, was in der Hinsicht wesentlich transparenter ist.

    Bei den Annuitätendarlehen wollen übrigens einige Banken bei der Umsetzung der EU Richtlinie in deutsches Recht, eine Lücke gefunden haben, um ein bisschen am (juristischen) Effektivzins zu drehen:

    http://www.daserste.de/information/...dung/wdr/2011/falsche-effektivzinsen-102.html
     
Thema:

Gesamteffektivzins bei Vorausdarlehen (Bausparkasse)?

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