Grenzabstand Garage wurde nicht eingehalten - rechtliche Konsequenzen - was tun?

Diskutiere Grenzabstand Garage wurde nicht eingehalten - rechtliche Konsequenzen - was tun? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusamman, wir haben ein gravierendes Problem, für das wir vermutlich auch einen versierten Anwalt für Baurecht brauchen werden. Wir...

  1. #1 Annette1968, 2. Juni 2013
    Annette1968

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    Hallo zusamman,

    wir haben ein gravierendes Problem, für das wir vermutlich auch einen versierten Anwalt für Baurecht brauchen werden.

    Wir haben in Bayern mit einem Bauingenieur ein EFH gebaut. (Generalunternehmer? Rechtlich hat er uns das Haus geplant, die Unternehmen in unserem Namen beauftragt, die direkt durch uns bezahlt wurden)

    Fertiggestellt wurde das Haus letzen Herbst, mit den üblichen Restmängeln, denen wir noch hinterherlaufen. Zum Haus gehört eine Doppelgarage, die aufgrund ihrer Größe nicht auf die Grenze gesetzt werden durfte. Als Grenzabstand zum Nachbargrundstück waren daraufhin 3 m laut Bauplan vorgesehen. Zum rechtwinklig angrenzenden Radweg wurden vom Bauamt 2 m genehmigt.

    Die Doppelgarage hat im hinteren Bereich (zum Nachbarn) einen von der Stellfläche für die Autos abgetrennten Bereich, der für Fahrräder und Gartengeräte geplant ist. Von dort führt eine Tür auf den 3m-Seitenstreifen, damit man mit Rädern vom Radweg kommend hinten in die Grage reinkann. Zusätzlich gibt es dort ein Fenster.

    Ein halbes Jahr nach Einzug erfolgt jetzt die Gartenanlage, bei der festgestellt wird, dass der Abstand der Garage (mit Fenster und Hintertür) zum Nachbargrundstück, auf dem derzeit auf gleicher Höhe eine Garage mit Grenzbebauung errichtet wird, nur 2,75 m beträgt. Vermutlich steht der gesamte Gebäudekomplex inkl. Wohnhaus um diese 25 cm versetzt, (genaue Vermessungen müssten noch vorgenommen werden) wobei sich nur in dem Garagenbereich eine Grenzproblematik ergibt.

    Aufgefallen war dies erst dem Gartenbauer, wobei man es durch die derzeit erfolgende Grenzbebauung einer Doppelgararage des Nachbarn auch vom Fahrradweg her mit geschultem Auge schon ahnen kann.

    Bis jetzt wissen von diesem Umstand nur der Gartenbauer und wir. (hoffen wir) Welche weiteren Schritte sollten wir (wann) unternehmen, - oder besser lassen?

    Kann man beim Bauamt dies nachträglich genehmigen lassen (wenn ja durch wen?) und falls nicht, wer ist für den entstandenen Schaden verantwortlich? Die Garage hat ein Walmdach, man kann also nicht "nur" die Garagenwand zurückversetzen.

    Platzmäßig wäre es möglich, den hinteren Raum zu verkleinern und die Trennwand innen etwas zur eigentlichen Garage hin zu versetzen. Aber man kann ja schlecht ein Walmdach einseitig kürzen. :(

    Also müßte auch das versetzt werden. Das kostet erheblich - oder müßten wir das als "optischen Mangel" hinnehmen? :yikes

    Ach so, die Grenzmarkierung ist in die Bordsteinkante am Radweg eingefräst, die stimmt vermutlich sehr sicher und wurde auch nicht versetzt.

    Hat jemand sowas schon erlebt und kann uns sagen, was da auf uns zukommt? Wir gehen davon aus, dass das ohne rechtlichen Beistand nicht zu lösen sein wird, aber wir hätten gern jetzt schon ein wenig "Vorwissen". Zumal wir jetzt den Garten anlegen, sprich auch in diesem 3 m Streigen einen Plattenweg anlegen.

    Einerseits sind wir vermutlich in der Pflicht den Schaden zu begrenzen, - aber bis das gelöst sein wird können vermutlich Jahre Rechtstreit vergehen. Müssen wir solange darauf verzichten dort einen Weg anzulegen. ??

    Vielen Dank für Eure Unterstützung.
     
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  3. #2 Gast036816, 2. Juni 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    das hört sich nicht nach gu an, eher nach franchiser, die im auftrag des bauherrn beauftragen und bauherr zahlt die auftragnehmer direkt.

    zum abstand der garage - wurden alle gebäude von einem vermesser abgesteckt, wenn nicht, wer hat die vermessung gemacht?
     
  4. #3 Annette1968, 2. Juni 2013
    Annette1968

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    Es gab einen Vermessungstechniker, der aber direkt vom Bauingenieur bezahlt wurde. Dessen Rechnung ging versehentlich an uns, wurde aber vom Bauunternehmen "einkassiert". Der bekam alle Rechnungen zu Freigabe.

    Rechtlich verstehen wir das Konstrukt momentan auch nicht (mehr). Im Verwandtenkreis gab es mal Probleme mit einem Bauträger , der Pleite ging und die Bauherren dies kurz vor der Schlussrate mehr zufällig mitbekamen und so das Geld noch kurzfristig auf ein anderes Treuhandkonto für die Gewerke überweisen konnten. Wir dachten wir sind mit unserem Konstrukt da auf der sichereren Seite - abwarten... :( Kurzgefasst haben wir mit diesem Unternehmen das Haus komplett geplant und der Vertrag sieht vor, dass er uns das Haus, vereinfacht gesagt, für den Preis x baut. er hat die Gewerke ausgewählt und mit diesen verhandelt. Wir wurden natürlich jeweils für die Bemusterungen insbesondere im Innenausbau eingebunden. Es gab einen Übersichtsplan, welche Summe für welches Gewerk jeweils eingeplant war. Die Rechnungen gingen dann jeweils zunächst an uns, er bekam diese zur Prüfung und nach Freigabe haben wir direkt an das Gewerk gezahlt.

    Die "übergeordneten Gewerke" wie Vermessung und Bauaufsicht waren jedoch sozusagen Teil seines Vertragsanteiles und wurden entsprechend von ihm direkt gezahlt. Wobei erschwerend hinzukommt, dass die Bauaufsicht während unserer Rohbauphase schwer erkrankt war, die Aufträge innerhalb dessen Familie nebenberuflich übernommen wurden, und er kurz vor seinem geplanten Wiedereinstieg gegen Ende unseres Innenausbaues verstorben ist.
     
  5. #4 Pruefhammer, 2. Juni 2013
    Pruefhammer

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    schwierige Lage...ich hätte erstmal geraten einfach alles so zu lassen wie es ist. Wenn der Nachbar nicht bewußt Streit sucht, wird es da vermtl. keinen Ärger geben und wenn er selbst dort eine grenzständige Garage hat auch nicht stören.
    Was aber ist, wenn es jemandem Jahre später auffällt? Dann habt ihr vermtl. keine Möglichkeit mehr auf den "Bauunternehmer" zurückzugreifen. Wenn der Herr Bauning. die Vermessung beauftragt und bezahlt hat, dann ist euer Vertragspartner der Bauingenieur. Der kann sich seinerseits an den Vermesser wenden.Wenn der gesamte Gebäudekomplex 25cm versetzt steht liegt auch die Vermutung nah, daß es ein Vermessungsfehler ist und kein Fehler des Bauausführenden.
    Meine Meinung: Bauning. mit dem Vorwurf konfrontieren, soll er doch sehen, ob er es genehmigt bekommt oder zurückbauen lässt.
    Eine vorherige Beratung bei einem Baurechtsanwalt ist aber sicher anzuraten.
     
  6. #5 Gast036816, 2. Juni 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    vermesser hat also in verantwortung des auftragnehmers gearbeitet. ein öffentlich bestellter vermesser war also nicht tätig. die haftung liegt bei eurem auftragnehmer. auf jeden fall einen anwalt einschalten und eurem auftragnehmer den möglichen schadensersatz ankündigen. besorgt euch einen architekten, der mit dem amt die weitere vorgehensweise abklärt. alles weitere dann über den anwalt laufen lassen.

    ob diese vertragskonstellation die sichere variante ist? meistens ist es so, dass franchiser quasi die eigenen subunternehmer dem bauherrn vermitteln, aber keine verantwortung für die leistungen dieser auftragnehmer übernehmen.
     
  7. #6 Annette1968, 2. Juni 2013
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    Das weiß ich nicht, aber von einem "öffentlich bestellten Vermesser" würden wir vermutlich etwas wissen, oder?

    Das wir um den Anwalt nicht herum kommen, ist uns bewusst. (leider, wir hätten lieber langsam in Ruhe einfach nur gewohnt.....)

    Nur wird ein anderer Architekt sicher nicht umsonst arbeiten wollen. Gehören solche Kosten dann zum einklagbaren Schaden oder hat der Bauträger (oder was auch immer) nicht das Recht, den Schaden selbst zu beheben?
     
  8. #7 Gast036816, 2. Juni 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    näheres sagt euch euer anwalt, ihr müsst nur beachten, gegenüber dem bauamt ist der bauherr verantwortlich. da würde ich in solch einer situation nur noch eine person des eigenen vertrauens agieren lassen. die veränderungen am bauwerk darf er dann erledigen. auch da solltet ihr den architekten zur überwachung und kontrolle der arbeiten beauftragen. einmal ist es ja schon schief gegangen. du kannst aber auch nicht ewig damit warten.

    habt ihr schon die abnahme vollzogen oder die schlussrechnung beglichen?
     
  9. #8 ManfredH, 2. Juni 2013
    ManfredH

    ManfredH Gast

    Ein "öffentlich bestellter Vermesser" ist in BY für die Absteckung des Rohbaus nicht gefordert.
    Aber nachdem die Rechnung des Vermessers versehentlich an euch gegangen ist, könnt ihr doch vielleicht aus dem Briefkopf etwas über die Qualifikation des Vermessers entnehmen.
     
  10. #9 Annette1968, 2. Juni 2013
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    Vollzogen wurde eine Mängelabnahme. Die Schlussrechnung steht noch aus. Genauso wie der Energiepass und der BDT. Da aber noch Fenstermängel bestehen, dauert der auch noch... Und ob von der Schlussrechnung nach der Mängelbehebung real noch was übrigbleibt, weiß ich momentan noch nicht. Vermutlich ist er drum auch so "aktiv". :(
     
  11. #10 Gast036816, 2. Juni 2013
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    Gast036816 Gast

    ob noch geld als druckmittel bleibt, ist erst einmal nachrangig. wichtiger ist erst einmal, dass für euch nicht die umkehrbeweislast eingetreten ist. problematisch wird es nur, wenn bei dieser ´mängelabnahme´ teilbereiche, z. b. garage abgenommen wurden. wurde der vermessungsfehler dem auftragnehmer schon angezeigt, hat er kenntnis davon?
     
  12. #11 Annette1968, 2. Juni 2013
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    Nein, er weiß es noch nicht, ob er es selbst als erfahrener Bauträger schon weiß, weil die Markierung ja in der Bordsteinkante ist. wissen wir ja nicht. Ein geschultes Auge hätte die Differenz möglicherweise längst erkennen können. Wir selbst wissen davon ja erst seit ein paar Tage. Augenscheinlich wurde es ja auch erst, als jetzt das Fundament für die Nachbargarage gegossen wurde, bei einem völlig leeren Baugrundstück daneben war es optisch ja nicht so offensichtlich.

    Wir selbst hatten nie nachgemessen, hatten uns auch nicht in der Pflicht gesehen. Eben erst jetzt aufgrund der Info durch den Gartenbauer.

    Momentan überlegen wir, ob wir gleich einen Baurechtler einschalten oder ihm erst den Mangel anzeigen und ihn zur Einholung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Bauamt auffordern. Allerdings habe ich meine Zweifel, ob die für den geringen Grenzabstand MIT Fenster und Tür überhaupt zu bekommen wäre.

    Es gibt eine "Mängelabnahme" allerdings ist dieser Mangel natürlich nicht aufgeführt.
     
  13. #12 Gast036816, 2. Juni 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    macht einen termin beim baurechtler. eventuell ist es ratsam, die maßabweichung über ein verlässliches messprotokoll absichern zu lassen. das erledigt ein öffentlich bestellter vermesser.
     
  14. #13 Annette1968, 2. Juni 2013
    Annette1968

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    Bevor wir ihn per Einschreiben informieren?

    Ein öffentlich bestellter Vermesser:

    1. verursacht der doch Kosten von vermutlich gleich mehreren hundert Euro
    2. Bringen wir das Ganze gleich offiziell ins Rollen.

    Puh, mir wird ein wenig anders. Hältst du das wirklich für die richtige Reihenfolge? Warum ihm nicht erst den Mangel per Einschreiben anzeigen?
     
  15. KlausK

    KlausK Gast

    Wie habt Ihr die Grenze festgestellt? Nicht das der Nachbar 258cm daneben liegt?!
     
  16. #15 Gast036816, 2. Juni 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    drum ist der 1. termin mit dem anwalt um so wichtiger.
     
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  18. #16 Annette1968, 15. Juni 2013
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    Mal ein kurzes Update:

    Inzwischen weiß der Bauträger Bescheid - und sieht das ganze zumindest uns gegenüber noch gelassen..... Nun ja, wir weniger.
    Spätestens nachdem er uns am Telefon seine Ideen zu dem Thema vermittelt hat, werden wir vermutlich nicht zusammen kommen. Nach Anfrage bei einem anderen Bauamt würden die das ganze stillschweigen, aber eben inoffiziell dulden - was für uns nicht in Frage kommt.

    Ich weiß nicht, woher er dieses Wissen nimmt (mein Laienverständnis nach ein paar Stunden Googeln zu diesem Problem sagt was anderes.) jedenfalls würde er am liebsten die Lücke komplett durch einen Holzanbau schließen und damit das ganze zu einer Grenzbebauung machen.

    Erstens wollen wir den Durchgang zum Garten erhalten, denn auf der anderen Seite des Hauses ist es aufgrund eines Lichthofes zu eng, um noch vernünftig durchzukommen.

    Zweitens verändert das komplett das Gesamtbild des Hauses, wobei wir uns nicht einmal vorstellen können, wie ein Holzanbau an einer Garage mit Walmdach, angrenzend an eine "normale" Garage des Nachbarn aussehen könnte. Zumal wir vermutlich für den nicht gewollten zusätzlichen Raum auch noch draufzahlen dürften....

    Und nicht zuletzt KANN das gar nicht genehmigt werden, die Garage ist mit jetzt schon mind. 80? m² gar nicht für die Grenzbebauung zugelassen.

    Eine Frage zu deinem Statement Rolf:

    Was ist denn mit den Kosten für einen weiteren Architekten? Die müßten wir komplett selbst tragen und könnten lediglich versuchen, auf dem Rechtsweg einen Teil davon einzuklagen, oder? Hat er nicht das Recht, selbst die Mängelbeseitigung (inkl. der formellen Seite) vorzunehmen, zuumal er das ja nicht ablehnt?


    Und noch eine weitere fachliche Frage:

    Unser absolut priorisiertes Ziel ist ja, eine nachträgliche Genehmigung für den Bau zu erhalten (woran ich nicht glaube :() Dem Nachbarn ist das übrigens auch nach eigener Recherche (noch) komplett wurscht, wie nah unsere Garage an seiner dran steht. Das Hauptproblem (abgesehen von reiner Paragraphenreiterei) ist doch der Brandschutz, oder sehe ich das falsch? Gibt es nicht Möglichkeiten, dem Brandschutz anderweitig, zum Beispiel durch einen Austausch von Fenster und Tür in höhere Brandschutzklassen genüge zu tun? Notfalls auch durch kompletten Verzicht, was natürlich dem eigentlichen Sinn als Fahrrad- und Gartenraum ad absurdum führen würde.
     
  19. H.PF

    H.PF

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    Ist dir das Thema wichtig? Dann kauf dir Sachverstand ein.

    Ist es dir unwichtig: Dann lass es bleiben und geh unter.

    Das ist die Kurzversion.

    Du bist jetzt in der Situation, wo es halt erst mal weh tut weil du auf jeden Fall vor Ort Fachverstand brauchst. Und der muß bezahlt werden.

    Wenn jetzt Fehler gemacht werden von dir wird es richtig teuer...
     
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