Grundlegende Informationen zur Finanzierung und Beurteilung meiner Parameter

Vergiss Bausparverträge, die sind gut wenn man hohe Bauzinsen hat. Jetzt zahlst du nur horrende Abschlußgebühren ohne das du irgendeinen Mehrwert davon hast. Und ich würde die Bank wechseln, das wäre schon fast Betrug heute sowas noch anzubieten *grmpf*. Die "Berater" verdienen sich da eine goldene Nase dran...

Es gibt derzeit kaum Sparmöglichkeiten, wo es eine Rendite über der Inflationsrate gibt.

 

STOP ! Da möchte ich Holger gleich mal widersprechen.

An sich hat er ja Recht was die BSV betrifft, ABER ich möchte mal folgende Überlegungen in den Ring werfen.

a.) Aktuell ist die Guthabenverzinsung unterirdisch. Das reicht nicht einmal um die Inflation zu kompensieren. Riskantere Anlagen sind aber aufgrund der zeitlichen Planung indiskutabel.
b.) Wie sieht die Zinsentwicklung in den nächsten 3-4 Jahren aus? Billiger wird´s garantiert nicht. Wie schnell/hoch die Zinsen steigen werden das kann man nur vermuten

Jetzt stellt sich die spannende Frage, "wie soll gespart werden?"

So, und jetzt kommen wir zum möglichen Mehrwert den ein BSV haben könnte. Nachdem Du auf der Guthabenseite keine Zinsen erwirtschaften kannst, stehen Dir in sagen wir mal 4 Jahren bei 1.000, -€ monatlicher Sparrate 48.000,- € an EK zur Verfügung. Während dieser Zeit wirst Du irgendwas um 500,- € an Zinsen bekommen, so dass letztendlich 48.500,- € auf dem Sparkonto stehen. Bei den geringen Zinserträgen müssen wir das Thema "steuerliche Behandlung" wohl kaum erörtern. Bei 3 Jahren sieht es entsprechend schlechter aus.

Jetzt kommt der BSV in´s Spiel. Die Guthabenverzinsung während der Sparphase wird wohl gerade so ausreichen um die Abschlussgebühren zu kompensieren. Unter´m Strich hättest Du also in 4 Jahren 500,- € weniger als bei einer Anlage auf einem Sparkonto oder was auch immer. Je nach Tarif erzielst Du vielleicht auch einen minimalen Zinsgewinn, aber der geht im Rauschen unter.

ABER mit einem zum Teil angesparten BSV hast Du 2 Vorteile.

a.) Die Darlehenszinsen sind gesichert. Der Vorteil ergibt sich aus dem gewählten Tarif (Darlehenszinssatz) und der zu erwartenden Zinssatzsteigerung
b.) Du hast einen 2. Kreditgeber im Boot, der evtl. auch im Grundbuch nachrangig geht, was die Konditionen für Dein Hauptdarlehen bei der Spk. verbessert

Insbesondere die Pos. b.) sollte man nicht unterschätzen, gerade wenn eine Finanzierung mit wenig EK aufgebaut werden soll. Bei der Pos. a.) könnte man jetzt verschiedene Szenarien durchspielen und dabei ermitteln, bei welcher Zinssteigerung sich die Variante BSV rechnet. Da gibt es aber viele Variablen zu berücksichtigen, beispielsweise die Konditionen in 4 Jahren für die Zwischenfinanzierung, die Zinssteigerung usw.

Ich bin zwar auch der Meinung, dass sich BSV in den meisten Fällen nicht rechnen, aber es gibt sie, die berühmten Ausnahmen. In den letzten Jahren hat sich bei der Tarifgestaltung der BSpk. einiges getan. Es ist also entscheidend, dass man den für das eigene Vorhaben passenden Tarif findet.

Ich sehe keinen Nachteil darin wenn die Spk. hier als Vermittler zwischengeschaltet ist. Mir wäre nicht bekannt, dass die BSpk. einen Rabatt gewährt wenn Du direkt zu denen gehst.

Meinst Du eine andere Bank oder eine andere BSpk. ? Es gibt viele Vermittler, aber Vorsicht, darunter befinden sich auch einige Schwarze Schafe. Bei den großen Vermittlern (Interh..., Dr.... etc.) ist das Risiko aber gering. Man kann nicht automatisch sagen, dass Spk. und die Genossen schlechtere Konditionen haben, das hängt von vielen Faktoren ab. Aber man sollte sich informieren, das ist klar. Wichtig ist, dass die Finanzierung zu Deinen Vorstellungen und Deinem Vorhaben passt.

Gruß
Ralf

 

Ralf - dann aber bitte auch den Rat, nach der Zuteilungsfrist (minimal) zu fragen. Viele Bausparverträge haben zwei Zuteilungskriterien:
a) Summe (kann durch einmal-Zahlung aufgefüllt werden
b) Zeitlauf - kann nicht umgangen werden!!!

3 - 4 Jahre sind weniger als die ir bekannten "MIndestlaufzeiten" von BSV bis zur Zuteilung. Sprich - Das Delta müsste mit einer Zwischenfinanzierung gebrückt werden!

Auch mal nach Forward-Darlehn zu fragen!
Ich weiß nicht wie lange im Voraus die sicherbar sind, aber klären sollte man es.

 

Ich persönlich halte es für eher unpraktisch, mit festen Instrumenten auf einen möglichen Bautermin in der Zukunft zu sparen. Das Leben kommt oft anders als man denkt und man will plötzlich früher oder später bauen, anders finanzieren, gar nicht bauen etc. Wenn man dann eine Zwischenfinanzierung benötigt, könnte es plötzlich teuer werden ... Ich würde mir alle Flexibilität aufbehalten und ganz einfach besparen, Tagesgeld oder Sparplan.

Gebe aber zu: Bin kein Freund von BSVs in Baufinanzierungen, zumindest nicht als Kernelement.

 

Ich würde die sichere Variante mit Tagesgeld wählen. Wenn du etwas auf Zack bist und die Neukundenboni mitnimmst und auch bereit bist zu wechseln, kannst du eventuell die Inflation schlagen. Neue Tagesgeldkonten sind schnell eröffnet und genauso schnell auch wieder gekündigt.
Vorteil: Volle Flexibilität, "kein" Risiko.
Nachteil: Keine Rendite. aber wo hat man die heute ohne Risiko?

Meine Frau hat sich bei der Sparkasse bevor wir uns richtig kannten "beraten" lassen. Das volle Programm mit Bausparvertrag, Pensionkasse etc. Da hat der Berater voll zugegriffen mit Provisionen, und sie hat jetzt ne Menge Zeug an der Backe, das sie nicht braucht. Auch ich habe mich mal "beraten" lassen, die Typen lügen dir glatt ins Gesicht, das merkst du aber nur wenn du dich etwas auskennst und dich vorher informiert hast.

 

Die Zinsen steigen die letzten Wochen beinahe täglich, entweder nur ein Trend zum Jahresende oder es kommt der "Wandel"... Grad jetzt wäre ein Bausparer zur Zinssicherung nicht unrentabel wenn es auf letzteres hinausläuft, aber meine Glaskugel hat Urlaub...

Es gibt ja durchaus "gute" Bausparer, die findet man nur nicht zwingend alle bei der Sparkasse. Grad die B*W hat da einige die z.B. nicht so hoch angespart werden müssen.
Ein Forwarder halte ich in eurer Situation für nicht flexibel genug, den müsst ihr quasi am Stichtag abnehmen sonst wirds teuer.

Mit 1,5% MAXIMALER Guthabenverzinsung gleicht aber hier keiner Inflation aus Ralf, schön wärs Da muss man sich mit einem realen Verlusten anfreunden...

 

Deswegen hatte ich darauf hingewiesen, dass man die Tarife genau studieren muss, und bei der Erläuterung der Pos. a.) und den Szenarien die Zwischenfinanzierung genannt. Du hast aber Recht, das hätte ich deutlicher schreiben sollen. Dann müsste man auch noch auf andere Punkte in den Tarifen hinweisen, aber das führt hier vielleicht zu weit.

Was die Zwischenfinanzierung betrifft, so hat man nach 4 Jahren Sparphase gute Karten, denn bis zu Zuteilung sind dann nur noch wenige Jahre zu überbrücken, was für die Zwischenfinanzierung normalerweise günstige Konditionen gibt. Wann das BS-Darlehen voraussichtlich zugeteilt wird, das hängt vom Tarif ab. Wie bekannt sein dürfte, können/dürfen BSpk. keinen Zuteilungstermin garantieren.

Nun noch zum Forward-Darlehen. Man sollte daran denken, dass Forward-Darlehen normalerweise nur zur Umschuldung eines bestehenden Darlehens angeboten werden, nicht für irgendwelche Darlehen in der Zukunft die im Moment noch gar nicht genauer beziffert werden können.
Es gibt Anbieter die bieten Forward-Darlehen bis zu 60 Monate, aber man sollte den Zinsaufschlag nicht unterschätzen. Da zahlt man schnell einen Zinsaufschlag von 0,02% pro Monat und mehr. Manche Anbieter begrenzen die Zeit auf 36 Monate (3 Jahre) und der Zinsaufschlag liegt dann schon irgendwo um 0,8% bis 1%. Es gibt auch Anbieter die bieten im Fall eines Forward-Darlehens maximal eine Zinsbindung für 10 Jahre usw. usw.
Der Markt ist ziemlich undurchsichtig und daher gar nicht so leicht zu durchschauen. Fakt ist, die Banken lassen sich das Risiko sehr gut bezahlen.

Gruß
Ralf

 

Hatte ich das geschrieben?
Gruß
Ralf

 

Ich würde derzeit im Tagesgeld sparen. Sollten die Zinsen steigen, werden die das nicht von heute auf morgen und man könnte rechtzeitig über ein Forward-Darlehen Konditionen sichern. Tagesgeldzinsen reagieren auch kurzfristig auf ein steigendes Zinsniveau, BSPs nicht.

Bei 1.000 Euro Sparrate würde ich auch nicht das Risiko extrem steigender Zinsen sehen. Man kann einfach so lange sparen, bis genug Eigenkapital für das dann angebotene Zinsniveau vorhanden ist. Alternativ könnte man heute auch schon mal nach einem Grundstück schauen, dass schon kaufen und abzahlen. Im Moment ist Grundbesitz vielleicht einfach sinnvoller als Geld auf dem Konto.

Bei einem BSP muss weiter berücksichtigt werden, dass die Tilgung recht hoch sein wird. Bei einer hohen Bausparsumme kann das das für andere Kredite verfügbare Kapital schon stark beschränken.

Gruss
Marty

 

Naja - auch mit einer Eigenkapitalquote von 90 % werden in ein paar Jahren aus 7 % Zinsen keine 3 %!

 

Just my two cents:

Ich schließe gerade mit sehr guten Voraussetzungen einen klassischen, aber kleinen Baukredit ab. 2% habe ich nirgens gefunden, das Beste war knapp unter 2,5%. Und aktuell scheinen die Zinsen noch weiter anzuziehen. Forward Darlehen auf diese lange Zeit und mit unsicheren Bautermin dürfte sich nicht lohnen (wenns das überhaupt gibt).

Ich würde versuchen etwas mehr als 1000€ anzusparen (z. B. den Urlaub eine Nummer kleiner wählen), denn was du hast, hast du (nur nicht in die Sonderausstattung investieren ). Und dann wie vorgeschlagen entweder in einen Bausparer (wenn du denkst die Zinsen steigen weiter) oder Festgeld/Tagesgeld stecken.

Gruß
Wk

 

Ich hatte oben schon geschrieben, dass der Sinn eines BSV nicht in der Guthabenverzinsung liegt. Tagesgeldkonditionen sind momentan auch nicht berauschend, vor allen Dingen wenn man einmal das Kleingedruckte liest. Wird dann auch noch auf Raten gespart, dann ist es völlig egal, ob 1% Zinssatz oder 0,5%.

Zum Thema Forward-Darlehen hatte ich oben schon was geschrieben. Der TE will in 4 Jahren einen Hausbau bewältigen, da gibt es aktuell noch nichts mit dem man ein Forward-Darlehen beantragen könnte.

Das ist ganz wichtig. Deswegen muss man sich sehr gut überlegen, welchen Tarif man wählt. Es gibt Kurzläufer und Langläufer, und für jeden Bereich unterschiedliche Konditionen.

Ich würde auch niemanden einen BSV empfehlen wenn er sofort bauen möchte. Hier ist die Situation aber anders. Da stellt sich die Frage, wie er sich in 4 Jahren am besten stellt.

Gruß
Ralf

 

Hallo rasalman

prüf mal für Dich (und ggf. Lebensgefährtin) ob Riester auf ein ganz normales Sparkonto nicht Sinn macht. Finanztest vergleicht hier regelmäßig Anbieter. Wir haben einen gehabt, der seinen Zins an den Euribor o.ä. gekoppelt hat. Zinsen sind natürlich wie bei allen Sparanlagen nicht toll. Hat aber den Vorteil, dass man das Guthaben+Zinsen+Förderung voll zur Finanzierung einsetzen kann.

2. Tipp
Kauft doch zunächst mal das Grundstück, wenn Ihr ein Passendes findet. Dann ist das EK zumindest gesichert.

 

jeden Riestervertrag kannst du quasi zur Finanzierung nutzen! Das Guthaben aus einem "normalen" Riester kannst du jederzeit in ein Wohnriester Darlehen schieben und dieses zur Tilgung nutzen.
Besser als normales Sparkonto, wenn du gute Fonds nutzt.
Sehr effizient wenn die Förderung stimmt

 

Der Vorteil beim Riester-Banksparplan ist, das NULL Gebühren anfallen. Im Gegensatz zu den ganzen Investmentfonds oder Rentenpolicen - da ist das Aufschlag direkt weg. Wenn die positive Rendite schon überall so mau ist, auf die Negativrendite (Gebühren, Ausgabeaufschlage etc.) achten!

 

TE hat noch keine BauFi. Daher ist ein Forward-Darlehen nicht möglich.

 

AW: Grundlegende Informationen zur Finanzierung und Beurteilung meiner Parameter

Ich hätte das problemlos für einen Hauskauf haben können von meiner Hausbank.

ein BSP mit 4 Jahren Ansparzeit und dann niedriger Tilgung dürfte von den zinskonditionen unterirdisch sein. Solch ein Tarif würde mich mal interessieren damit man vergleichen kann. Kennst du einen?

Aber je höher das Eigenkapital desto niedriger wird die zinsbelastung. Und falls in 4 Jahren unglaubliche 7% verlangt werden, dann haben wir im Staat völlig andere Probleme.

Marty

 

Vereinfacht gesagt, das Darlehen muss ja besichert werden, dazu wird eine Grundschuld eingetragen. Die Bank ermittelt nun ihr Risiko und daraus dann Deine Konditionen. Je höher das Risiko der Bank um so schlechter sind Deine Konditionen. Wenn nun aber die Bank nur die Hälfte finanzieren müsste, und der Rest von einem anderen Darlehensgeber kommt, dann teilen die sich das Risiko. Nun gibt es die Möglichkeit, dass beide Kreditgeber im Grundbuch eingetragen werden, aber an unterschiedlicher Rangstelle. Das bedeutet, wer an 1. Stelle steht wird zuerst abgefunden, wer an 2. Stelle steht bekommt das was noch übrig bleibt. Dann hat der 1. Kreditgeber ein geringeres Risiko, der 2. Kreditgeber ein höheres Risiko. Der erste Kreditgeber honoriert das durch bessere Konditionen.

Ob und wie sich das auswirkt, das kann man pauschal nicht sagen. Die Erfahrung ist aber die, dass Banken bei Finanzierungen mit wenig EK immer etwas Bauchschmerzen haben (zu Recht). Ist nun ein 2. Kreditgeber im Boot, der zudem an den Sicherheiten nur nachrangig beteiligt werden möchte, dann erleichtert das der Bank die Finanzierung.

Das kommt darauf an wie schnell Du ansparen möchtest. Kurzläufer haben natürlich bessere Konditionen, dabei wird dann die Ansparphase gestreckt, die Darlehensphase gestaucht. ABER der BSV muss ja in 4 Jahren nicht komplett zugeteilt werden, zur Not überbrückt man die 2-3 Jahre mit einer Zwischenfinanzierung. Diese kriegt man zu marktüblichen Zinsen und aufgrund der kurzen Zwischenfinanzierungszeit sind diese auch sehr gut.

Das ist gar nicht so leicht zu erklären. Dazu muss man erst einmal das Prinzip "Bausparen" verstehen und wie sich Bausparkassen finanzieren. Google sollte da Lesestoff für Monate liefern.

Ein Bausparvertrag besteht aus 2 Phasen, der Ansparphase und der Darlehensphase. Man spart über einen Zeitraum x in monatlichen Raten bis die Mindestansparsumme erreicht ist. Hier kann man die Sparraten beliebig gestalten, man könnte auch die komplette Mindestsparsumme auf einmal einbezahlen. Je nach Sparleistung bekommt der Bausparvertrag eine regelmäßige Bewertung, und wenn eine bestimmte Bewertungszahl erreicht ist, wird er zugeteilt. Man kann diese Sparphase in gewissen Grenzen steuern, aber nicht beliebig reduzieren, d.h. selbst wenn Du alles auf einmal einzahlst musst Du eine gewisse Zeit warten. Das können je nach Tarif 36 Monate sein, oder auch bis 72 Monate. Es gibt halt viele verschiedene Tarife.
Ist der BSV dann zugeteilt, dann läuft die Darlehensphase mit festgelegten Raten. Auch hier kannst Du beliebig die Zeit verkürzen, aber nicht beliebig verlängern.

Bausparverträge mit attraktiven Zinskonditionen haben üblicherweise eine lange Sparphase (während dieser Zeit "arbeitet die BSpk. mit Deinem Geld) währen der Dein Guthaben schlecht verzinst wird, und eine kurze Darlehensphase, d.h. Du musst das Darlehen relativ schnell wieder zurückzahlen.

Solltest Du früher Geld benötigen, dann bieten die BSpk die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung, d.h. obwohl Dein BSV noch nicht zugeteilt werden kann, gibt es bis zur Zuteilung eine Zwischenfinanzierung. Vorteil, Du musst nur eine kurze Zeit überbrücken, die Konditionen sind daher nicht so übel. Danach übernimmt dann das Bauspardarlehen die Regie.

Am besten schaust Du Dir die verschiedenen Tarife mal bei den einschlägigen BSpk. an. Da gibt es teilweise auch Tabellen in denen die einzelnen Tarife mit ihren wichtigsten Kriterien gegenübergestellt werden.

Ob und wie man einen BSV sinnvoll in eine Finanzierung mit einbinden kann, das hängt auch von der eigenen Strategie und finanziellen Leistungsfähigkeit ab. Es lohnt normalerweise nicht wenn der Hausbau schon bevorsteht, aber wenn man zuerst Geld sparen möchte, dann könnte der BSV interessant werden. Hier ist das Ziel dann nicht die Guthabenverzinsung, sondern ein niedriger Zinssatz während der Darlehensphase. Man sichert sich zum heutigen Zeitpunkt einen bestimmten Zinssatz in der Zukunft.

BSV sind normalerweise nicht geeignet für sehr lang laufende Finanzierungen, hier sind unter´m Strich die Konditionen normaler Annuitätendarlehen meist im Vorteil. Es wäre ja zu schön wenn der BSV nur Vorteile hätte, aber die Bausparkassen sind auch keine Heilsarmee, sondern sie wollen Geld verdienen.

Gruß
Ralf