Grundsanierung Haus Baujahr 1959

Diskutiere Grundsanierung Haus Baujahr 1959 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Ihr Lieben! Ich lese mich hier schon eine Weile ein, da wohl bald ein Hauskauf bevorsteht. Das Haus wurde 1959 in Betonbauweise...

  1. #1 Dvollmer, 29.10.2009
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    Hallo Ihr Lieben!

    Ich lese mich hier schon eine Weile ein, da wohl bald ein Hauskauf bevorsteht.

    Das Haus wurde 1959 in Betonbauweise errichtet.
    Es handelt sich um ein vollunterkellertes, 1 1/2 geschossiges Haus.
    Es werden wohl einige grundlegende Renovierungen/Sanierungen fällig.

    Die Elektrik ist noch Bauzeitgemäß, muss also komplett neu.
    Gleiches gilt wohl für die Zu- wie Abwasserleitungen.
    Die Fenster sind schon doppelverglaste Kunstofffenster.
    Heizung ist bis auf die in den 70er Jahren nachträglich verbaute Nachstrompeicherheizung keine verbaut. (Bauzeitlich mit zentralem Kachelofen)
    Sanitär in Bad und EG-Klöchen muss auch neu.

    Dach ist ein bauzeitliches Eternitdach (Asbest ist ein Thema) und soll im Zuge der Dämmung mit erneuert werden.

    Das Haus soll mit KFW-Mitteln von aussen gedämmt und mit einer zentralen zeitgemäßen Heizungsanlage ausgerüstet werden.
    Dazu werden wir einen BAFA-Berater hinzuziehen.

    Dabei ist noch die Frage, welche Heizungsart wir wählen. Bevorzugt ist die Installation einer Erdwärempume mit FBH für alle Etagen inkl. Keller. (Wird allerdings eine Budgetfrage) Ansonsten Gas-Brennwerttechnik mit FBH oder konventionellen Heizkörpern.

    Wir sind uns darüber im klaren, dass dort eine Menge Arbeit auf uns wartet. Der Kaufpreis + die grob geschätzten Investitionskosten würde einen für den Standort Köln realistische Wert erreichen.

    Eigenleistung soll im Rahmen des Machbaren (Zeit und Fähigkeiten) erbracht werden.

    Meine Frage: Ist dies ein Projekt für ein Generalbauunternehmer oder spar ich (deutlich) Geld, wenn ich die verschiedenen bauhandwerklichen Gewerke einzeln vergebe?

    Ich werde sicherlich noch viele Fragen loswerden , wenn ich die Schlüssel in der Hand habe.

    Viele Grüße und jetzt schon mal Dank für Eure Geduld und Zeit.
    Dan
     
  2. R.B.

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    Unabhängig von den Kosten solltest Du Dir jemanden zur Seite holen, der Erfahrung mit solchen "Umbauten" hat und diese plant und koordiniert. Dann ist die Einzelvergabe sinnvoll.

    Wenn ich mir Deine Aufstellung so anschaue, dann steht Euch einiges an Arbeit bevor. Ohne einen Fachmann an meiner Seite würde ich das nicht risikieren. Dafür steht zuviel Geld auf dem Spiel.

    Wegen der Heizung würde ich eine Heizlastermittlung unter Berücksichtigung der Dämmung etc. anfertigen lassen. Dann kann man die einzelnen Systeme miteinander vergleichen.

    Sole-WP wäre in Verbindung mit einem Flächenkollektor sinnvoll. Eine Tiefenbohrung kostet meist ganz ordentlich Geld, aber bei einer kleinen Grundstücksfläche ist das in vielen Fällen die einzige Möglichkeit. Alternativ kann man auch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe rechnen. Diese erreicht nicht die Effizienz einer Sole oder DV WP, kann aber eine kostengünstige Alternative sein.
    Gasbrennwert erfordert einen Schornstein/LAS (bei Euch noch nicht vorhanden) und einen Gasanschluß. Beides gibt es nicht umsonst.

    Gruß
    Ralf
     
  3. bernix

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    ...darf man mal fragen welche Investitionskosten für die Maßnahmen grob errrechnet wurden?

    gruss
     
  4. #4 ReihenhausMax, 30.10.2009
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    Wenn der BAFA zugelassene Energieberater was taugt und das anbietet (weil
    Architekt oder Bauingenieur), würde ich ihn mit der Planung, Vergabe und
    Baubegleitung beauftragen. Das wird von der KfW ja auch mit 2000 Euro gefördert.
    Wir sind da gerade bei einem Reihenhaus von 1966 dabei (Dach neu machen,
    Heizung, Lüftungsanlage, d.h. alles was innen massiv Dreck macht, in 2-3 Jahren Fenster und Fassade). Ich verspreche mir, daß die Dachdämmung ordentlicher gemacht wird,
    wenn klar ist, daß da ein Profi drauf schaut und ggf. auch die Angebote etwas
    besser ausfallen und so die Kosten für die Architektenleistungen wieder ein Stück
    weit reinkommen. Beim nächsten Mal würde ich wohl ein Ing. Büro statt einer
    Architektin für die Beratung und Baubegleitung nehmen. Pelletheizung ggf. auch eine Alternative? Gas liegt am Grundstück an?
     
  5. Popeye

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    Vor der Frage standen wir auch.

    Unser Archi arbeitet manchmal mit einem GU zusammen und sagte folgendes:

    Im Altbau sind Überraschungen an der Tagesordnung. Der GU kalkuliert also in seinen Festpreis einen deutlich höheren Risikoaufschlag. Reicht der nicht, ist es sein Pech. Außerdem will er auch noch was verdienen, sein Gewinn kommt noch obendrauf. Andererseits bekommt er bei "seinen" Handwerkern wahrscheinlich bessere Preise. Du sparst Dir die nervenaufreibende Einzelvergabe und -prüfung (die Arbeit ist nicht zu unterschätzen!)

    Machst Du's in Einzelvergabe, hast Du keinen Festpreis, trägst Überraschungen also selber. Zusätzlich zahlst Du das Archi-Honorar. Aber auch der Archi hat Handwerker, mit denen er öfter zusammenarbeitet und vielleicht gute Presie bekommt. Beim GU ist trotz Festpreis eine externe Bauüberwachung ratsam, die Du auch wieder bezahlen musst.

    Was am Ende günstiger kommt? Keine Ahnung, kommt darauf an. Wir haben's in Einzelvergabe gemacht und nicht bereut.
     
  6. #6 Dvollmer, 30.10.2009
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    Hi und danke für die Antworten!

    @R.B.: Schornsteine sind 2 vorhanden. Im Wohnzimmer wurde früher mit einem Kachelofen (Koks) geheizt. (1 Zug) Dort soll ein Kaminofen dran.
    Und dann gibt es einen vorgerüsteten separaten Schornstein für eine evtl. Gasanlage. (Viele Häuser in dieser Siedlung, gleiche Bauweise, haben dort die Therme dran)

    Durch diese Optionen können wir also noch "frei" planen.

    Gasanschluss kann/wird, wenn es zum Tragen kommt, vom Gasversorger übernommen.

    @ bernix:Für die Investitionen haben wir mal grob 100.000 Euro veranschlagt bzw. das ist das zusätzliche Budget.
    Ich hoffe, dass wir damit hinkommen.

    Vielen Dank für weitere Tips!
    Dan
     
  7. R.B.

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    Richtig, aber Ihr müsst den bezahlen. Deswegen mein Kommentar. Für einen Kostenvergleich muss man alle Details berücksichtigen.

    Gruß
    Ralf
     
  8. #8 Dvollmer, 30.10.2009
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    Hi Ralf,

    danke für den Hinweis. Die Kosten werden sicherlich durch meinen BAFA-Berater berücksichtigt. (Hoffe ich mal. :shades Ansonsten werde ich Ihn, dank deines Einlasses, drauf hinweisen.)

    Ich stehe erfürchtig vor der Aufgabe die vor uns zu liegen scheint. So ein Hauskauf mit Grundsanierung macht man nicht alle Tage!

    Viele Grüße und allen ein schönes WE!
    Dan
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Ehrfurcht braucht´s nicht.

    Bis Du fertig bist brauchst Du eher eine Haartönung um die grauen Haare zu überdecken. :D

    Gruß
    Ralf
     
  10. Julius

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    Werbung hier erfolgt gegen meinen Willen!
    Ich hab das so verstanden, daß der Anschluß kostenfrei gelegt wird.
    Solche Kunden-Werbe-Aktionen gibt es bei Gasversorgern heutzutage öfters!
     
  11. R.B.

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    Könnte sein. Bei uns wäre das nicht üblich, da werden die Kosten dann einfach "umbenannt". :D

    Gruß
    Ralf
     
  12. #12 Dvollmer, 02.11.2009
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    Hallo ihr Lieben!

    Diese Gasanschlusskosten "können" eventuell vom Versorger getragen werden. Da muss ich dann verhandeln. Ansonsten muss ich die natürlich hinzurechnen.

    Viele Grüße
    Dan

    P.S: Ich hoffe diese Woche auf positiven Bescheid. Dann gehts los, Notartermin, BAFA-Berater rein, Architekt rein... und los gehts... ;-)
     
  13. #13 Dvollmer, 06.11.2009
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    Hallo!

    Es geht tatsächlich los. :28:

    Der Notarvertrag ist in der Mache. Nächstes Wochende bekommen wir schon mal vorab die Schlüssel, damit wir für die vernünftige Kostenschätzung mit der BAF-Baraterin und diversen Handwerkern schon mal Kostenvoranschläge reinholen können.

    Dann noch der Weg zur Bank um die Restkaufsumme und die Sanierungskosten zu finanzieren.(Nach sorgfältiger Vorabsprache nur noch Formsache.)

    Ich bin mal gespannt, zu welchem Heizsystem letztendlich gegriffen werden kann. (Ich tendiere im Moment zu einer Gasbrennwerttherme mit zentraler Warmwasserversorgung), dies eventuell mit FB. Liegt aber wieder mal an den Kosten. (Estrich raus, etc...) Ansonsten mit konventionellen Heizkörpern.
    Ich bin über folgende Seite gestolpert: http://www.energiesparen-im-haushalt.de/energie/bauen-und-modernisieren/modernisierung-haus/heizung-modernisieren/heizkosten-gas-oel-pellets.html Dort wundert mich, dass die Gasbrennwerttherme gegenüber der WP nicht deutlich abgeschlagen ist. :wow

    Wenn alles glatt geht, dann wird das Haus spät. am 1.Dez. uns gehört.

    Viele Grüße
    Dan
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Glaube nur einer Statistik die Du selbst gefälscht hast. :konfusius

    Bei solchen pauschalen Vergleichen kann man alles hinbiegen. Sag mir Dein Wunschergebnis, und ich biege Dir eine Tabelle so hin, daß Dein Wunschkandidat als Sieger hervorgeht.

    Da hilft nur mit DEINEN Zahlen rechnen.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #15 Mindener, 06.11.2009
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    Hey!

    Glückwunsch das alles klappt! Bei uns geht es jetzt auch los. Der Notar hat gestern das "GO" bekommen, den Vertrag aufzusetzen etc. :biggthumpup:

    Leider bekommen wir vorher nicht den Schlüssel, so dass wir erst ab ca. Anfang Januar ins Haus kommen! Dafür ist aber vorab schon alles geklärt worden für die Sanierungen.

    lg René

    PS: Wir nehmen im übrigen auch "nur" eine Gasbrennwerttherme mit zentraler Warmwasserversorgung und neuen Heizkörpern ohne FBH.
     
  16. #16 Dvollmer, 06.11.2009
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    Hallo Ralf,

    ja, die Statistik hat mich auch gewundert.

    Ich werde mich sicherlich ausreichende Beraten lassen. Wunsch ist immer noch die WP mit FBH. Aber die Investitionskosten müssen halt noch stemmbar sein.

    Hach, was ist das schön, wenn mal was klappt. :bounce:

    Viele Grüße
    Dan
     
  17. Wicki

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    Viel Glück!
    Auf dass Du am Ende der Sanierung noch genauso fröhlich bist :bounce:
     
  18. #18 Dvollmer, 10.11.2009
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    Hallo Leute!

    Nächste Woche werden wir mit einigen Unternehmen an die Kostenvoranschläge gehen.
    Die meisten baten darum, eine kurze Vorbeschreibung der einzelnen Gewerke abzugeben. Bin ich mit der folgenden Aufstellung so richtig oder fehlt wesentliches?

    Anfang Aufstellung:
    Elektrik:
    Sämtliche Leitungen prüfen evtl. Austauschen, Zählerkasten demontieren und zentral neu im Keller anschließen. Erweiterung der Absicherung nach Absprache. Setzen neuer Steckdosen evtl. Lichtschalter.
    Neues Steckdosen- Schaltersystem. (Gira o.ä.) nach Absprache.
    Neue Leitungen für elektrische Rolladenkästen.
    Leitung mit Absicherung in den Garten.
    Vorinstallation der Kabel für Satellitenanlage
    Weiteres nach Objektbegehung

    Installation:
    Warm – Kaltwasserleitungen prüfen vermutlich austauschen. Umrüsten auf zentrale WW - Versorgung. Bzw. erweitern und neu verlegen. (Dusche Bad, Wanne Keller etc.)

    Abwasser dito. (insbesondere Kellerabfluss)

    Badezimmer: Umbau des Bades (Entfernen der vorh. Badewanne, Einsetzen einer Dusche, Versetzen des WC , weitere Details in Absprache)

    Heizungsinstallation:

    Variante 1: Gasbrennwerttherme mit Wasserpuffer für zentrale WW - Versorgung in Keller an vorhandenen Kamin anschließen.
    1.Etage, EG und 3 Kellerräume mit FBH ausrüsten. (inklusive Entnahme des Altestrichs)


    Variante 2: Gasbrennwerttherme mit Wasserpuffer für zentrale WW - Versorgung in Keller an vorhandenen Kamin anschließen.
    EG (Wohnzimmer, offene Küche), 1. Etage (Schlafz.,2x Kinderzimmer, Bad) Keller (3x Kelleraum) mit Heizkörpern ausstatten.

    Variante 3: Wasser/Wasser Wärmepumpe inkl. Bohrung + dezentrale WW - Versorgung an 4 Zapfstellen (Bad, Waschraum Keller, WC EG, Küche)
    1.Etage, EG und 3 Kellerräume mit FBH ausrüsten. (inklusive Entnahme des Altestrichs)


    Dämmung nach EnEV 2009 (Erreichbarer KfW-Standart ist abzusprechen) der Außenhülle und des Daches

    Weitere Baumaßnahmen:
    Entfernen einer Wand inkl. Einzug eines Sturzes

    Erweitern der Fensterfläche in 2 Kellerräumen mit setzen 2er Lichtschächte

    Eigenleistungsanteil wird gesondert besprochen

    Ende Aufstellung.


    Hinweise Tips oder Anregungen hierzu werden herzlich geren angenommen. ;-)

    Viele Grüße
    Dan
     
  19. #19 Olaf (†), 10.11.2009
    Olaf (†)

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    Bitte...

    nochmal drüber nachdenken:
    Bereits seit #2 wird immer wieder darauf hingewiesen und Du hast es sicher wiederholt gelesen:
    WO IST DER FACHMANN AN DEINER SEITE????, der Dir sicher hier weiterhelfen könnte.
    Vielleicht kannste die von Dir erläuterte Aufgabe irgendwie stemmen, aber wer hat den Daumen drauf, dass die Firmen auch das machen was sie sollen sowie müssen und außerdem auch noch in der erforderlichen Qualität?

    DU???

    Ich will Dir ja nicht zu nahe treten::mega_lol:

    Ich denke, Du bist so dabei, ne Menge Kohle zu versenken und dann ist nix mehr mit :bounce:

    Wenn Du schon den Expertenrat suchst sollteste es dann auch verinnerlichen.
     
  20. #20 Dvollmer, 10.11.2009
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    Hi Olaf,

    öööhm, öööh, den Experten hab ich an meiner Seite. Bauingenieur.
    Dies ist doch nur die Aufstellung, damit sich die Handwerker, Generalunternehmer überhaupt mal darauf einlassen einen Termin zu machen. Bei diesen Terminen ist der Experte auch mit vor Ort.

    Ich bin mir im Bilde, dass ich die Sache nicht allein gestemmt kriege. Dafür hab ich einfach nicht die Erfahrung. (Und auch nicht genug Geld, welches zu Versenken ist)

    Ulkigerweise heißt es bei allen die ich anrufe: "Schreiben sie erstmal was sie denn machen möchten. (Wenn es sich nicht lohnt, brauch ich mich auch nicht zu bewegen!) :-)

    Dies sollte nur die schnelle Anreizbildung für die Handwerker sein.... daher die Frage.

    Viele Grüße und danke für deine Bedenken. ;-)

    Viele Grüße
    Dan
     
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