Grundstück angeboten - Wie weiter verfahren?

Diskutiere Grundstück angeboten - Wie weiter verfahren? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Morgen zusammen, mir wurde ein Grundstück angeboten und ich brauche Eure Meinung zur weiteren Vorgehensweise. Grundstück: Bis KW35...

  1. tamo77

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    Guten Morgen zusammen,

    mir wurde ein Grundstück angeboten und ich brauche Eure Meinung zur weiteren Vorgehensweise.

    Grundstück:
    Bis KW35 muss ich der Stadt mitteilen ob ich das Grundstück kaufen möchte. Bis hierhin wird es reserviert.
    Sollten wir das Grundstück nehmen, gehört es ab September uns.
    Innerhalb von 3 Jahren muss ein bezugsfertiges Haus darauf stehen.

    Unsere Situation:
    Wir haben letzten Jahr im Mai eine ETW gekauft. Hierfür ist auch unser ganzes erspartes draufgegangen.
    Vor Februar 2015 wollen/können wir nicht aus der Wohnung. Bis dahin bleiben wir auf jedenfall. Danach gucken wir ob gleich gebaut wird oder erst mal übergangsweise umgezogen wird (zur Familie).

    Problem:
    Das Grundstück muss jetzt gekauft werden. Das Haus wird erst später darauf gebaut werden.
    Ich war schon bei meiner Hausbank um grob die Möglichkeiten der Finanzierung auszuloten. Angeboten wurde mir ein Darlehen für das Grundstück zu 2,9% über 15 Jahre.
    Wenn dann irgendwann das Haus kommt, dass gleiche für das Haus. Wenn ich eine längere Finanzierung möchte, dann nur mit Bausparvertrag (bis 15 Jahre normales Darlehen, danach Bausparer).

    Gestern war ich dann beim unabhängigen Vermittler und er hat mir ein variables Darlehen angeboten. Hier hätte ich aktuell ein Zinssatz von 2,2% und das könnte ich alle 3 Montae kündigen.

    Welche Möglichkeiten habe ich noch? Mir persönlich würde auf jedenfall die Möglichkeit mit dem variablen Zins besser gefallen, habe aber ein bisschen Bedenken das uns der Zinssatz um die Ohren fliegen könnte.
     
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  3. drsos2

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    Bei allen Überlegungen sollte man nichts übers Knie brechen. Bei einem so großen finanziellen Projekt heisst es Ruhe bewahren.
    Was passiert mit der ETW, wenn ihr das Grundstück kauft und ein Haus baut?
    Könnt ihr euch (auch vorübergehend) die doppelte Belastung leisten?
     
  4. tamo77

    tamo77

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    Der Plan wäre so, dass wir Nachmieter für ab Februar 2015 suchen würden. Wenn wir dann Nachmieter hätten, würden wir umziehen und uns um ein Haus kümmern.
    Solange wir die Belastung für die Wohnung und nur für das Grundstück haben, ist alles in Ordnung.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 30. Juli 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Variabler Zins heisst, 2017 zahlst Du evtl. 5,73% Zinsen :wow :yikes

    Und bei Wohnung vermieten bedenke bitte:
    Mietausfall (Mieterwechsel, Mieter zahlt nicht) muss überbrückt werden!
    Der Mieter wird sich wegem jeden *piep* (Klodeckel kaputt, Glühobst defekt) ankommen und DU zahlst
    Du bist weiter dran, wenn die WEG teure Sanierungen beschliesst!

    Ich halte Deine Idee, WEG vermieten, keine Rücklagen, Haus mit 110 % finanzieren, Miete zur Tilgung mit heranziehen höflich gesagt für mutig.
    Wenns Dich zerreist, bist Du Haus UND Wohnung los und hast immer noch nen A.... voll Schulden an der Backe!
    Fürs zerreissen reicht schon ein fauler Mieter oder ein Beschluß der WEG zu einer Sonderumlage über X k€.

    Das Leibchen, dass Du da anziehen willst, ist eher ein breiter Gürtel!
     
  6. #5 toxicmolotow, 30. Juli 2014
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    Was denn nun?

    Ein variables Darlehen (das man IMMER mit entsprechender Kündigungsfrist kündigen kann) oder ein Festdarlehen mit Laufzeit 3 Monate, dass sich immer wieder prolongiert?

    In beiden Fällen wäre mir der Zins allerdings zu hoch.

    Dazu kommt das von RD angesprochene Zinsänderungsrisiko. Bei 3 Jahren ist eine Zinsannahme von 5, irgendwas reichlich unrealistisch.

    Das ist aber von deiner persönlichen Zinserwartung und deinen finanziellen Möglichkeiten abhängig.
     
  7. Muppet

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    Hallo,

    hast du überhaupt nach einem Grundstück gesucht, oder wird dir das von der Stadt aus angeboten?

    Ich stimme Ralf zu, ich halte dein Vorhaben auch für sehr risikoreich. Ein Verkauf der Wohnung nach wenier als 2 Jahren dürfte in der Endabrechnung einen Verlust bringen, ihr habt aktuell null Eigenkapital und bekommt dadurch auch nur schlechtere Konditionen für den neuen Kredit. Zudem schreibst du selbst dass ihr euch die Raten für Wohnung + Grundstück + Haus gar nicht leisten könntet.

    Zu wieviel % ist denn die Wohnung finanziert? Und wie liegen Rate für die Wohnung und zu erwartender Gewinn aus der Miete (Kaltmiete - Hausgeld, Rücklagen und sonstigen Ausgaben) relativ zueinander? Damit das auch nur ansatzweise Chancen hat sollte der Gewinn höher sein als die Rate für die Wohnung.

    Das kommt noch erschwerend hinzu. Ohne Bauzwang könnte man sagen man kauft das Grundstück und baut erst, wenn die Finanzen es zulassen.
     
  8. #7 StefanMeier, 30. Juli 2014
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    unabhängig von der finanziellen situation, muss man doch immer ruhe bewahren.
    in 2-3 jahren wird es auch noch schöne grundstücke oder häuser geben
    der spaß kostet dir doch ca 1500-2500 Euro im jahr für "nichts"
     
  9. #8 Norderstedter, 30. Juli 2014
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    Du wirst eine genaue Einkommen/Ausgaben + Finanzanalyse brauchen denn es hört sich so an als ob das nicht "mal so eben locker" geht. Andererseits weiß ich ja nicht wie viel Einkommen Du am Ende des Monats übrig hast. Evtl ist das ja alles viel lockerer als gedacht.

    Ein paar Bemerkungen aber unabhängig hiervon:
    - "Bauen" kann auch gerne 1-2 Jahre dauern. Willst so lange bei der Familie wohnen? bzw. falls nicht: Kannst so lange die Doppelbelastung überstehen?
    - Vermietung ist ein gewisses Risiko. Wenn Deine Mieter mal eine Monatsmiete nicht bezahlen geht es evtl noch. Aber wenn sie dann die zweite auch nicht zahlen, Du kündigst ihnen und dann braucht es doch noch 6 Monate bis Du sie raus hast, dann sind mal eben 8 Monatsmieten plus Anwaltskosten pfutsch. Würde ich nur machen, wenn ich das auch finanziell überstehen könnte.
    - Was die WEG Umlagen angeht könntest Du Dich aber auch jetzt schon mal schlau machen, wie groß die Rückstellungen sind und was evtl in den nächsten Jahren zu erwarten ist. Das Risiko halte ich für leichter zu kalkulieren als die Bauzeit (und ggf Baukostenexplosion) und das Vermietungsrisiko
    - Ohne Banker zu sein: 2,9% für 15 Jahre erscheint mir als ein vernünftiger Zinssatz bei Finanzierung ohne Eigenkapital. Solltest damit mal durchrechnen wie viel Restschuld Du nach 15 Jahren hättest bzw wie viel Du tilgen kannst. Ich selbst würde das definitiv eher machen als einen variablen Zins. Langfristig gehen die Zinsen eher nach oben. Zumindest spekuliere ich mit meinem 20 Jahre Darlehen darauf, ich kann aber auch falsch liegen.
    - Recherchier doch mal nach Fördermitteln. KfW, Landesbanken etc. Evtl kannst von da noch was mitnehmen.
    - Wie "perfekt" ist das Grundstück denn realistisch betrachtet? Evtl findest ja ein ähnlich gutes (oder besseres) wenn Du Dir mehr Zeit lässt. Bzw wenn Deine finanzielle Situation entspannter ist. Bzw wenn Du Deine jetzige Wohnung problemloser vermieten oder ggf verkaufen kannst.
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 30. Juli 2014
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    Volle Zustimmung! Besser kann man die auf den TE zukommenden Gefahren nicht zusammenfassen. :konfusius
     
  11. tamo77

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    Oh man...vielen Dank für die Beiträge. Fühlt sich alles nicht mehr so schön an das Vorhaben. Ich versuche mal auf alles zu antworten.

    Erst mal zur Finanziellen Situation:

    ER ca. 2400€ Netto + 13 Gehalt
    Sie ca. 2100 Netto + 13 Gehalt

    Nach Abzug alles Kosten hätten wir aktuell ca. 500€ im Monat extra über.

    Wohnung:

    Kredit: 160.500€
    EK: 100.000€
    aktuelle Restschuld: 55000€
    Abtrag: 550€
    Hausgeld: 188€
    Reparaturen stehen keine an

    Nach aktueller Sachlage wäre die Wohnung in 7 Jahren abbezahlt

    Wir haben uns vor 2 Jahren für eines der Grundstücke beworben und jetzt die Chance eines zu bekommen.
    Mir selber erscheint alles nicht so riskant wie es dargestellt wird. Natürlich kann das alles passieren.

    Mmmhhh ich weiß jetzt auch nicht.

    Wenn ich mich trotzdem dazu entschließen sollte, wäre es denn aktuell das Beste wenn ich das Grundstück erst einmal über das variable Darlehen kaufe? Wie gesagt, im Februar würden wir wahrscheinlich nach Bauträgern gucken und dann bei einer anderen Bank ein komplettes Darlehen machen.
     
  12. artibi

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    500€ über nach Abzug von was? Da darf ja gar nix mehr kommen...damit wären fast 90% eures Gehalts weg...


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  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 30. Juli 2014
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    Vor allem - für 500 Ocken im Monat gibts aktuell bei 1% Tilg + 2,5 % Zinsen so rd. 170.000 €.
    170 k€ für Haus und Grundstück :yikes.
     
  14. #13 Norderstedter, 30. Juli 2014
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    er hat dann wohl:
    "500 + Mieteinnahme der Wohnung" für die Finanzierung. Jenachdem bekommt er also ggf auch 500.000 €. ;-)

    Ob es eine gute Idee ist, ist eine andere Frage. Ich sehe es aber auch ein bischen weniger kritisch als andere. Mit genügend Reserve gegen Mietausfälle und wenn keine WEG-Umlagen zu erwarten sind, keine Probleme bei unerwartet langer Bauzeit entstehen und genügend Puffer (wie bei jedem Neubauvorhaben) in der Finanzierung einkalkuliert sind... dann ist es ein handhabbares Risiko. Auch nicht höher als bei anderen Bauvorhaben.

    Man muss halt genau abwägen, was man sich leisten kann. Und dann realistisch beurteilen ob auf dem Grundstück die Immobilie so gebaut werden kann wie man es gerne hätte.

    @TE:
    Wie viele Mieteinnahmen sind denn (nach Abzug von Leerstands-Risikoaufschlag) bei Deiner Vermietung zu erwarten?
    Und weißt Du schon wie viel die Gesamtinvestition werden sollte? (Grundstück + Erwerbsnebenkosten + Bau + Baunebenkosten + Architekt/Bauleiter + Außenanlage wie Rollrasen, Carport etc + Puffer)
    Ist das 13. Monatsgehalt am Jahresende auch "übrig"? Oder ist das für Winterurlaub grundsätzlich verplant?
     
  15. #14 Norderstedter, 30. Juli 2014
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    P.S. Bodenbelag, Maler, Küche, Sonderwünsche etc kosten beim Bau auch meist noch eine Menge zusätzlich. Wollte es bei meiner Kostenaufstellung nicht unterschlagen
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 30. Juli 2014
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    Wohnung 160 m² dürften rd 80 m² sein. Macht bei 7,50 €/m² nach Abzug von Hausgeld, Instandhaltungsrücklage (für Sondereigentum!) und Mietausfallrücklage vielleicht 350 €.
    Sind dann 280 k€ für Haus und Grundstück bei 110% Finanzierung. Auch nicht der Brüller, sondern eher mau.
    Zumal eine 110% Finanzierung trotz der Wohnung als zusätzlicher Sicherheit sicher keine 2,5 % Zinssatz ergeben dürfte.
    Vor allem, weil die Bank bei der ETW nur in den 2. Rang kommt!

    Ausserdem ist die Wohnung als 2. Sicherheit im Darlehn zwar machbar, aber macht sie damit gleichzeitig für die Laufzeit zum Klotz am Bein, weil ein Verkauf nur mit Zustimmung der Bank und Entlassung der ETW aus dem Darlehn möglich ist.
     
  17. Muppet

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    Ok, du bräuchtest also eine Kaltmiete von Minimum etwa 1000 Euro. Gäbe die Wohnung das her?

    Jetzt das Grundstück zu kaufen und erst im Februar zu schauen, ob du dir das Haus darauf überhaupt leisten kannst finde ich leichtsinnig. Lass dich jetzt beraten, was deine Finanzen hergeben. Für mein persönliches Sicherheitsbedürfnis müssten mindestens 350.000 + Grundstückspreis problemlos finanzierbar sein damit ich den Gedanken an einen Grundstückskauf weiter verfolge.
     
  18. drsos2

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    :confused::confused::confused:
     
  19. drsos2

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    Wie groß ist das Grundstück?
    Wie groß soll das Haus werden?
    Plant / habt ihr Kinder?
     
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  21. #19 Norderstedter, 30. Juli 2014
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    Seine jetzige Wohnung scheint 260 tsd inkl. Kaufnebenkosten gekostet zu haben. (160 Kredit + 100 EK)
    Bei der alten "Preis = 20 Jahresmieten" Faustformel könnten es dann bei knapp 1000 EUR Kaltmiete sein, falls er nicht zu viel für die Wohnung bezahlt hat. Das wissen wir erst wenn Tamo uns zu der erwarteten Miete mehr Infos gibt.
    Abzüglich 300 EUR (188 Hausgeld und 10% Mietausfall) plus den 500, die am Monatsende übrig bleiben, ergibt das voraussichtlich 1200 EUR pro Monat. 400k dürfte da das absolute Maximum sein, was man finanziert bekommt. Und ist etwas riskant. Wird ne etwas knappe Geschichte, die oben gestellten Fragen (besonders von drsos2) wären ein wichtiger Faktor um zu bestimmen ob weiteres Rechnen überhaupt lohnt.
     
  22. feelfree

    feelfree Gast

    Warum eigentlich Grundstück/Haus nicht zwischenfinanzieren bis zum Bezug und die Wohnung verkaufen. So habe ich das gemacht.
     
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