Grundstück Bewertung und einbringen als Eigenkapital

Diskutiere Grundstück Bewertung und einbringen als Eigenkapital im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; So...nach aktiven Passivlesen habe ich nun endlich einmal eine zweite Frage die mir auf der Seele brennt. Meine Lebensgefährtin und ich haben...

  1. Neuling80

    Neuling80

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    So...nach aktiven Passivlesen habe ich nun endlich einmal eine zweite Frage die mir auf der Seele brennt.

    Meine Lebensgefährtin und ich haben uns im vergangenen Jahr ein Grundstück geleistet und aus Eigenmitteln vollständig finanziert. Es handelt sich um eine Fläche von 740 m² und der Bewertung nach wurde dem ein Bodenrichtwert von 35,-€ zu Grunde gelegt. Ergibt summa summarum 26.000,-€. Eigentümerschaft liegt somit vor. Es gab nur ein Hacken und zwar, dass über das Grundstück ein Weg lief, welcher von der hinter liegenden Gartenanlage als Zuwegung genutzt wurde/wird. Das Spartengrundstück selbst ist im Besitz der Wohngemeinde und wurde den Gärtner per Vertrag verpachtet. Der Weg selbst besitzt eine Breite von derzeit 6 Metern und erstreckt sich auf eine Länge von rund 35m. Ergibt somit 210 m² Flächeninanspruchnahme. Nun haben wir mit der Stadt verhandelt, dass wir einem Flächentausch zustimmen würden. Es ist geplant die Wegfläche auf eine Breite von 3 Metern zu begrenzen (105m²) und uns ein direkt angrenzendes Gartengrundstück (300m²) für die Hälfte des Bodenrichtwertes zu verkaufen. Es soll daher zu einer Aufrechnung kommen. Meine Frage ist nun ob es hier Erfahrungen gibt, wie Banken die jeweiligen Grundstücke als Eigenkapital bewerten. Wird dort der Bodenrichtwert, oder aber der gezahlte Preis angesetzt. Ich habe da einmal folgendes überlegt:

    Ist = 740m²* ca.35,-€ = 26.000,-€ Kaufpreis
    Soll = 740m²-105m²+300m²= 935m²*35€= 32.725,-€

    Die 105 m² würden uns für 15 € abgekauft = 1.575,-€ und wir müssten 300m² á 15 € erwerben und hätten damit rund 4.500,-€ reine Kaufkosten + Vermessung Grundbuch und Notar somit ca. 6.000,-€ angefasst.

    Wenn uns die Bank aber dann pro m² den Baulandpreis anrechnet würden wir hier ein (Milchmädchenplus) kleines € + zzgl. größeres Grundstück + erheblich mehr Lebensqualität haben.

    Ist dem so, oder setzt die Bank die tatsächlichen Kaufpreis (Verkaufspreise) an. Dann würde dies dann ja so aussehen:

    26.000,-€ - 1.575,-€ + 4.500,-€ = 28.925,-€ und somit bei einem Geldeinsatz von 6.000,-€ ein Minus im anzusetzenden EK von rund 3.000,-€

    Mir persönlich wäre Variante 1 bedeutend lieber :shades, lasse mich aber gern auch vom Gegenteil überzeugen. Ich weiß auch, dass die Voraussetzungen und Unterschiede marginal sind, jedoch würden mich Erfahrungswerte einfach einmal interessieren.

    Danke und Gruß
     
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  3. #2 luemmelchris, 30. Oktober 2009
    luemmelchris

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    Also meine Bank hat den Wert lt. Tabelle Bodenrichtwert genommen
     
  4. Frau Unger

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    Guten Abend,

    die meisten Banken setzen Ihnen den Bodenrichtwert als Wert für das Grundstück an. Der ursprüngliche Kaufpreis ist hierbei i.d.R. uninteressant.

    Wichtig sind nur eventuelle weitere Einflüsse, wie z.B. Wegerechte, Eisenbahnschienen, Autobahn o.ä. Hierfür können von den Banken Abzüge im Wert vorgenommen werden.

    Wann haben Sie denn eine Bebauung des Grundstücks geplant ?

    Viele Grüße

    Frau Unger
     
  5. Tobi82

    Tobi82

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    Nimmt die Bank auch den Bodenrichtwert, wenn dieser mittlerweile total unrealistisch ist (Einziger Neubau in der Gegend)? Er ist deutlich tiefer als die Kaufkosten.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Warum wurde dann für das Grundstück deutlich mehr bezahlt? Goodwill?

    Bei uns setzen die Banken auch den Bodenrichtwert an, unabhängig davon was der Käufer dafür bezahlt. Kann man nachweisen, dass der Marktpreis höher liegt (mehrere Verkäufe bei denen ein höherer Preis erzielt wurde), dann sind sie auch bereit einen höheren Wert anzusetzen. Das funktioniert aber nur mit den lokalen Banken die den Grundstücksmarkt vor Ort kennen. Ich habe dies bisher nur ein einziges Mal erlebt, und die haben nur mitgespielt weil der "Marktpreis" geringfügig über dem Bodenrichtwert lag.

    Die Bank hat ja kein interesse einen höheren Wert anzusetzen, denn je niedriger der Wert angesetzt wird, um so höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass man diesen bei einer Verwertung auch erzielt.

    Gruß
    Ralf
     
  7. Frau Unger

    Frau Unger

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    Genauso kenne ich das auch. Der Bodenrichtwert ist ausschlaggebend, da er offiziell den aktuellen Marktwert wiederspiegelt. Keine Bank hat ein Interesse an einer höheren Bewertung des Grundstücks.
     
  8. Neuling80

    Neuling80

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    Vielen Dank,

    dies würde dann ja für die von mir favorisierte Variante sprechen :28:

    Was das Bauvorhaben betrifft muss ich sagen, dass wir uns diesbezüglich noch Zeit lassen möchten und eine gewisse EK-Decke aufbauen wollen. Wir haben zwar schon eine "grobe" Kostenschätzung" vorliegen und einen Planer beauftragt (da wir zu der Kategorie zählen die das Dreigestirn sich leisten werden). Jedoch ist mir das gesamte Vorhaben derzeit noch zu heikel.

    Wir haben Gesamtherstellungskosten von rund 230.000,-€ - Ostbonus sei dank - (ohne Grundstück wohlgemerkt) und wollen hierfür mindestens nochmals mit ca. 30.000,-€ Barmitteln und 10.000,-€ Sicherheitsreserve (ohne Berücksichtigung etwaiger Eigenleistungen) herangehen.

    Das dürfte bei unseren Rahmebedingungen (1 Beamter und 1 Angestellte öffentlicher Dienst mit einem Nettoeinkommen von ca. 4.000,-€ + 1* Kinderspielgeld) durchaus in 3-4 Jahren realisierbar sein. Selbst wenn die Baupreise dann höher liegen werden, so habe ich dann dort immer noch ein besseres Bauchgefühl als in der derzeitigen Situation. Denn wenn ich so manche Threads hier im Forum lese und sehe, dass manch einer nur die Zustimmung zu einem verkorksten schöngerechneten Vorhaben möchte, würde ich nicht ruhig schlafen können.
     
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  10. Frau Unger

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    Wichtig ist immer, dass man selber ein gutes Gefühl dabei hat.
    Objektiv hören sich die Rahmenbedingungen gut an und ich wünsche viel Erfolg und Spass bei den Planungen.

    Frau Unger
     
  11. #9 Alfred Witzgall, 8. November 2009
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    bei 4000 Netto könnte man doch 2000 im Monat abbezahlen. Das wären dann 10 % Annuität bei 240 000. Sollten die Zinsen steigen (und sie werden steigen) spart man eher hinterher. Außerdem gibt es imm öff. Dienst ja div. Arbeitsgeberdarlehen (mal nachfragen) etc. Und vor allem ist die Einkommenssituation stabil.
    Auf saubere Grundbesitzverhältnisse Wert legen. Das könnte sich sonst auf die Wertberechnung in Zukunft auswirken.
     
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