Grundstück erwerben

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  1. Orren73

    Orren73

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    Hallo zusammen,
    für unsere kleine Familie ist es an der Zeit einen großen Schritt zu wagen. Wir wollen bauen und dazu braucht es bekanntlich ein Grundstück. Nun ist es so, dass in unserer Gemeinde keine freien Bauflächen mehr vefügbar sind. Es ist erst wieder in 2 Jahren damit zu rechnen und dann auch in einem Bereich, den wir nicht favorisieren.
    Wie es der Zufall will gibt es ein Grundstück, welches in Frage kommen würde. Der Preis liegt laut Angebot bei 89.000€. Dies entspricht bei einem 580 Quadratmeter Grundstück ca. 153€/Quadratmeter. Für unser kleines Dorf werden laut Bürgermeister in de rRegel 100€ pro Quadratmeter von der Gemeinde aufgerufen. Der Makler, welcher das GRundstück verkauft wollte nun ein Angebot haben und ich sagte ihm, dass eben laut Erkundigungen ein Preis von 100€ für uns akzeptabel wäre, also 58.000€. Der Makler war entsetzt und sagte, dass dies definitiv zu wenig sei und wir uns nochmals Gedanken machen sollen. Wie kann man jetzt weiter vorgehen? Am liebsten würde ich ja mit dem Besitzer selber verhandeln, ohne den Makler dazwischen. Meine Befürchtung ist, dass der Makler mein Angebot gar nicht weiterleitet, da ja vom Verkaufspreis seine Provision abhängt.

    Was mein Ihr? Wie könnte man weiter vorgehen? Welche "Taktik" wäre denkbar? Oder einfach in der Mitte treffen?
     
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  3. kappradl

    kappradl Gast

    Und dann must du wohl noch zusätzlich das Altgebäude abreissen und entsorgen lassen.
     
  4. th_viper

    th_viper

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    Auch auf die Erschließungskosten achten.
     
  5. mastehr

    mastehr

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    Das ist doch ein wunderbares Beispiel, wie Marktwirtschaft funktioniert.

    Wenn das Angebot niedrig ist, aber die Nachfrage hoch, gehen die Preise halt in die Höhe.
     
  6. SirSydom

    SirSydom

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    Der Markt regelt den Preis - wenig Angebot, viel Nachfrage => hoher Preis.

    Bring mal den sogenannten Bodenrichtwert in Erfahrung. Da kann der Makler sicher was dazu sagen, parallel dazu solltest du im Landratsamt bei der Stelle anrufen die für die Bodenrichtwerte zuständig ist. Die geben oft auch kostenlose Auskünfte.

    Weiterhin kannst du mal einen Termin bei einer Bank machen und da vorfühlen, welchen Wert sie dem Grundstück beimessen bei der Ermittlung der EK-Quote.

    Wir haben auch gerade ca. 35% über Bodenrichtwert bezahlt. Allerdings ist dieser Wert von 2012, legt man den Bodenrichtwert zugrunde der aller Wahrscheinlichkeit für 2014 gelten wird sind es "nur" noch 15-20%.
    Der Markt ist halt momentan einfach leer, die Zinsen billig und jeder will bauen.
     
  7. kappradl

    kappradl Gast

    Den Grundstückseigentümer bekommt man oft über die Nachbarn heraus. Ich würde aber nicht damit rechnen, dass der dem Angebot ausgeschlossener gegenüber steht. Der kennt die Bordenrichtwerte auch und hat den Angebotspreis mit dem Makler abgesprochen.
     
  8. #7 stockstadt, 13. März 2015
    stockstadt

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    Hallo,

    der Bazar ist eröffnet :mega_lol:

    Ich würde als Verkäufer auch keinen Grund sehen, zum "Bürgermeisterpreis" zu verkaufen.
    Die Nachfrage nach dem Grundstück wird zeigen, inwieweit der Makler/Verkäufer preislich entgegenkommen.

    LG
     
  9. Jan81

    Jan81

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    Die Eigentümer holen sich einen Markler weil die keine Lust haben selber zu verkaufen. Es spielt auch keine Rolle, wenn ihr mit Eigentümer direkt verhandelt.

    1. Ihr seit über den Markler erst auf das Grundstück gekommen.
    2. Der Verkäufer hat bestimmt ein Marklervertrag unterschrieben.

    Wenn ihr das Grundstück kauft, dann muss man den Markler sowieso bezahlen.
     
  10. Julius

    Julius

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    Aber wenn, dann bestimmt in Mark... :mauer
     
  11. Orren73

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    Danke für die zahlreichen Anworten. Es wurde uns mitgeteilt, dass das Grundstück voll erschlossen ist. Es befinden sich in der Tat noch Altlasten auf dem Grundstück. Hierbei handelt es sich um ein kleines Gebäude mit den Abmessungen 8-10qm. Es gibt für mich aber einen Kontakt zum THW Räumkommando, sodass ich die Abriss und die Entsorgung selbst durchführen könnte. Das Gebäude soll Asbestfrei sein.

    Marktwirtschaft funktioniert in diesem Fall wirklich super. Die Banken bewerten den qm mit 98€, also sogar noch unterhalb des "Bürgermeister-Wertes", aber wenn jemand bereit ist den Preis zu bezahlen......
     
  12. #11 Achim Kaiser, 13. März 2015
    Achim Kaiser

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    Über die Bauplatzpreisdebatten kann ich eigentlich immer nur schmunzeln ....

    Bei uns hat jeder städische Bauplatz nen Bauzwang drauf.
    Jeder private Bauplatz wird NIE zum Bodenrichtwert verkauft.
    Wenn privat überhaupt verkauft wird dann sind die Verhandlungen regelmäßig kurz :)
    und wenns vermeindlich länger dauert dann seh ich meistens nen Interessenten weiterhin nach nem Bauplatz suchen.

    Es kann zwar mal ne Ausnahme geben, kommt allerdings sehr selten vor ...

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Marktwirtschaft funktioniert immer. Das Problem ist eher, dass die Menschen nicht wissen was Marktwirtschaft wirklich bedeutet, und dass Marktwirtschaft nicht nur eine Richtung kennt.

    Was wissen wir. Der Bürgermeister schätzt den Bodenrichtwert auf 100,- €/m2, die Bank setzt eher 98,- €/m2 an, der Verkäufer möchte aber 153,- €/m2. Jetzt kommt die Marktwirtschaft in´s Spiel. Entweder der Verkäufer ist verrückt, und wird in absehbarer Zeit den Preis reduzieren müssen, bzw. er muss auf einen Verkauf verzichten, oder aber es gibt genügend verrückte Käufer am Markt, die jeden Preis bezahlen. Momentan tendiere ich eher dazu, dass es genügend verrückte Käufer gibt. Der Verkäufer wäre also bescheuert, wenn er das Grundstück zu 100,- €/m2 abgeben würde, wenn er auch (deutlich) mehr erzielen kann.

    Bodenrichtwerte sind, wie der Name schon sagt, "Richtwerte". Diese können innerhalb einer Gemeinde schon gewaltig variieren (Lage, Lage, Lage), und die hohe Nachfrage sorgt aktuell dafür, dass die Preise schnell steigen, viel schneller als irgendwelche Bodenrichtwerte aktualisiert werden können.

    Was kannst Du als Kaufinteressent tun? Selbstverständlich kannst Du verhandeln. Verhandeln bedeutet, dass man entweder einen Kompromiss findet, oder aber der deal nicht zustande kommt. Ob ein Kompromiss überhaupt möglich ist, das hängt auch von der Verhandlungs- bzw. Kompromissbereitschaft der beiden Parteien ab. In Deinem Fall hast Du keine Kompromissbereitschaft gezeigt (Dein Angebot "nur Bodenrichtwert) und die Gegenseite hat unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass dies keine Verhandlungsbasis sein kann. Wo die Schmerzgrenze des Verkäufers liegt, das kann Dir niemand sagen. Wenn er jedoch bereits 153,- €/m2 ansetzt, dann wird er wohl niemals ein Angebot von 100,- €/m2 akzeptieren, sonst hätte er ja gleich einen geringeren Preis ansetzen und sich das Theater sparen können.

    Ich würde also nicht darauf hoffen, dass der Verkäufer den Preis drastisch reduziert, schon gar nicht wenn er nicht unter Verkaufsdruck steht. Jetzt musst DU überlegen was Dir dieses Grundstück "wert" ist und entweder ein neues Angebot unterbreiten oder die Sache abhaken und abwarten. Vielleicht stellt irgendwann auch der Verkäufer fest, dass er zu hoch gepokert hat, und überlegt sich die Sache mit dem Verkauf noch einmal, oder er reduziert den Preis. Abwarten bedeutet natürlich auch, dass weitere Bieter zum Zug kommen können.

    Fazit: Für solche Verhandlungen gibt es keine festen Regeln was die Preisfindung betrifft. Letztendlich ist nur die Frage, ob man die Vorstellungen der beiden Parteien in Übereinstimmung bringen kann, oder halt nicht.

    Mein Bauchgefühl sagt mir, dass der Verkäufer wohl auf einen Preis um 130,- € bis 140,- € aus ist. Vermutlich schwebt ihm irgendwas um die 80T€ vor. Jetzt wird getestet was der Markt hergibt und man hat noch etwas Luft nach unten. Dein Angebot war aber so weit entfernt, dass es als Verhandlungsbasis unbrauchbar war. Er wird wohl abwarten was sonst noch an Angeboten kommt.

    Ich kenne ein Baugrundstück, das stand 15 Jahre zum Verkauf. Der Preis ging in der Zeit eher nach oben als nach unten, aber die Verkäufer hatten keinen Druck zu verkaufen. Die ursprüngliche Eigentümerin hat mir mal gesagt, "entweder ich kriege den Preis oder das Grundstück bleibt einfach so liegen". Im letzten Jahr wurde das Grundstück verkauft, zu einem Preis der in meinen Augen unvorstellbar war, und der meilenweit über dem lag was vor 15 Jahren im Gespräch war.

    Was lernen wir daraus? Nicht jeder muss verkaufen, und nicht jeder muss kaufen. Entweder es findet sich ein Kompromiss oder halt nicht.
     
  14. th_viper

    th_viper

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    Hinsichtlich der Erschließungskosten ist die Frage, ob diese in den 100 € der Gemeindegrundstücke schon drin sind, oder nicht.
    Und bei dem Privatverkäufer, wie alt die Erschließung schon ist. Damit können sich die Preisunterschiede schon deutlich relativieren.
     
  15. #14 Der Bauamateur, 13. März 2015
    Der Bauamateur

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    Also ich würde den Bodenrichtwert erst mal anbieten, ist ja schon geschehen. Jetzt habt Ihr schon die theatralische Reaktion des Maklers bekommen. Ist ja klar, dass er jetzt "entsetzt" ist. Gehört doch dazu: seine armen Kinder hungern und können sich bestimmt keine Schuhe leisten und der Verkäufer, ja der, eigentlich will der gar nicht verkaufen, es ist ja quasi aus reiner Güte, dass er überhaupt das Grundstück für diesen *fast* nur symbolischen Preis abgeben will.
    Ihr hingegen habt ja überhaupt gar kein Geld und Eure armen Kinder brauchen auch ein Dach über dem Kopf und Ihr müsst ja noch die sauteure Entsorgung des Altgebäudes bezahlen und überhaupt, für den Preis wird er ja wohl nieeeemals einen Käufer finden und im Übrigen, hier ist die Berechnung der Bank, bei dem Preis kriegt man das ja auf keinen Fall finanziert.

    So weit, so gut. Ich würde Folgendes sagen: Der Makler hat ein Angebot abgegeben um die Grenze nach oben auszuloten, das findet Ihr zu viel; Ihr gebt ein Gegenangebot ab um die Grenze nach unten auszuloten, das findet er zu wenig. Jetzt muss er halt signalisieren, ob er Euch entgegenkommen will. Und wenn nicht, müsst Ihr halt überlegen, ob Ihr damit leben könnt (Friß, Hund, oder stirb), Angebot nachbessert oder was auch immer.
    Verhandlungen gehören zur Marktwirtschaft essentiell dazu um Angebot und Nachfrage zusammen zu bringen. Und gerade beim Grundstücksverkauf: man geht ja nicht in den Supermarkt und bezahlt halt an der Kasse das was auf dem Preisschildchen steht. Auch wenn es häufig verächtlich abgetan wird: Das Basarbeispiel ist treffend und bei den Beträgen würde ich immer schauen, ob da noch Verhandlungsspielraum drin steckt. Man könnte ja auch sagen, wir akzeptieren den VKP, dafür entsorgt der Verkäufer vorher noch das Altgebäude etc. Dazu muss man aber auch den regionalen Markt etwas kennen. Anders als (auch hier) vielfach angenommen, ist es nämlich keineswegs so, dass in Deutschland die Immobilienpreise flächendeckend in die Höhe gehen: es gibt auch Regionen mit schwachem Wachstum, stagnierenden oder sogar rückläufigen Immobilienpreisen (insbesondere ländliche Regionen). Am Ende ist es ja nicht so, dass der Makler einfach hergeht und einen "fairen" Marktpreis anbietet, sondern der will natürlich auch was rausholen und geht höher rein. Ist ja auch eine gute Verhandlungsstrategie: so kann man ohne echten Schmerz auch was nachlassen, was der Käufer als Verhandlungserfolg feiern darf. Und wenn der Käufer gar nicht verhandelt - um so besser. Da setzt man die Latte für den nächsten Verkauf schon mal wieder ein bisschen höher.
     
  16. Geodesy

    Geodesy

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    Was nimmt denn der Makler noch? 3,57%?
    Grunderwerb? 6,5%?
    Zusammen wären es dann ja ca. 98000 €
    Wo liegt denn Eure Schmerzgrenze?
     
  17. R.B.

    R.B.

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    In den meisten Regionen wird momentan gekauft was der Markt so her gibt. Ob Grundstücke, bebaut oder unbebaut, ob ETW, komplette Mietobjekte, es findet sich für fast alles einen Käufer. Verkehrswertermittlungen sind auch nur noch schmückendes Beiwerk, 10% oder gar 20% Aufschlag sind gar nicht so selten, in gefragten Lagen ist der Aufschlag noch höher. Es gab auch Zeiten, da konnte man als Verkäufer von Glück reden wenn überhaupt der Verkehrswert erreicht wurde, heute sieht das halt anders aus. Aber die Zeiten werden sich auch wieder ändern.

    In HD sind die Preise für Wohnungen in den letzten 2 Jahren um bis zu 40% gestiegen, kleine Wohnungen sind begehrt als Mietobjekte für Studenten, aber selbst große (teure) Wohnungen haben um 25% zugelegt, und in anderen interessanten Städten sieht es ähnlich aus. Die Grundstückspreise haben schon extreme Schwankungen hingelegt, insbesondere in dem Segment das für EFH interessant ist (300-600m2), da wurden für begehrte Grundstücke auch schon mal die doppelten Preise gezahlt.

    Wer diesem Wahnsinn entgehen möchte, muss schon etwas Abstand halten zu diesen Regionen. In 20-30km Entfernung ist die Lage (noch) entspannter, obwohl man auch da nicht gerade von Normalität sprechen kann.

    Wer aktuell auf der Suche ist braucht starke Nerven. Wer Schnäppchen sucht sollte auch Lotto spielen, denn die Wahrscheinlichkeit für ein Schnäppchen dürfte in der gleichen Region liegen wie die Wahrscheinlichkeit auf einen 6er im Lotto.
     
  18. #17 blabla0815, 13. März 2015
    blabla0815

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    Wahre Worte R.B.
    Ich habe gerade jenseits 500€/m² für ein mittelprächtiges Grundstück geboten.
    Für die Preise im Ort des TE würde ich wahrscheinlich meinen linken Arm geben.
     
  19. rage82

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    und persönlich denkt man immer, mit 330€/qm war man schon nicht günstig...
    zum glück hatten wir "nur" 500qm Grundstück, so dass sich da schnell Käufer gefunden haben
     
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  21. Orren73

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    Wir haben jetzt ein Angebot abgegeben und der Makler wird sich mit dem Käufer dazu unterhalten. Wir haben angeboten die Altlasten in Eigenregie zu beseitigen. Kosten entstehen bestenfalls für 50 Liter Diesel, 2 Kisten Bier und einen Bauschutt-Container.

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    Wahnsinn, bei uns geht es lediglich um 120€/qm
     
  22. Jan81

    Jan81

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    Wenn du deine ganze Hausplanung so schätz, dann solltest du nicht bauen.

    Du wirst mehr ein Bauschutt Container benötigen, wenn man noch einwenig Material Trennung macht. Alle sin ein Container mit Holz, Glaswolle, Kunstoff usw. wird pro Tonne berechnet und verdammt teuer. Also alles schön trennen.
    Die Bodenplatte will auch entfernt werden. Nur ohne schwere Geräte wird da nichts.

    Ich persönlich würde es erst mal nicht abreisen. vielleicht kannman als Gartenhaus benutzen :D
     
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