Grundstück kaufen, planen, bauen - Wege der Finanzierung

Diskutiere Grundstück kaufen, planen, bauen - Wege der Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Schön guten Tag, ich komme direkt zum Punkt. Wir stehen auf einer Interessentenliste in unserer Gemeinde zum Grundstückerwerb. Mit etwas Glück...

  1. #1 Doubtfire, 17.06.2016
    Doubtfire

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    Schön guten Tag,

    ich komme direkt zum Punkt. Wir stehen auf einer Interessentenliste in unserer Gemeinde zum Grundstückerwerb. Mit etwas Glück werden wir bereits nächste Woche angeschrieben um aus den dann noch verfügbaren Grundstücken eins für uns passendes herauszusuchen. Sollten wir zugreifen kämen damit zwischen 100 - 125.000 Euro als Kaufkosten auf uns zu. Wir verfügen NICHT über ausreichend Barmittel bzw. EK um das Grundstück zu kaufen, brauchen also ein Darlehen von der Bank.

    Ab dem Zeitpunkt X des Grundstückskaufs beginnen wir auch mit der Planung bzw. mit der Kontaktaufnahme bei Bauträgern respektive Architekten. Wir veranschlagen "großzügig" ein Jahr von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Baubeginn. Schließlich will man nichts überstürzen. Und da man beim Grundstückskauf natürlich noch nicht wissen kann, was das Haus zwei Jahren später kostet, macht es auch keinen Sinn ins Blaue hinein einen Gesamtkredit aufzunehmen. Daher jetzt zur eigentlichen Frage über den zu erwartenden Ablauf:

    Ist es die Regel, dass man einen Kredit gesondert für das Grundstück aufnimmt und sobald die Planungen für das EFH abgeschlossen sind, einen Zweiten bei der selben Bank nimmt? Nehmen die Banken das zu diesem Zeitpunkt bereits gekaufte Grundstück mit in die Rechnung als EK auf? Ist es dann überhaupt möglich zwei Kredite bei unterschiedlichen Banken aufzunehmen? Oder wird das Grundstücksdarlehen vom größeren Hausdarlehen abgelöst bzw. vereinnahmt?

    Das Internet wird auf die Frage für meinen Geschmack keine klaren Antworten aus. Vielleicht ist die Frage aber auch zu speziell und individuell um darauf eine Antwort zu haben?

    Ich hoffe ihr könnt mir damit ein bisschen aus dem Schlamassel helfen oder auch durch eigene Erfahrungen ein bisschen zum Erkenntnisgewinn beitragen. Ich wäre Euch auf jeden Fall sehr verbunden.
     
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  3. #2 Varetek, 17.06.2016
    Varetek

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    Finanzierst du den Kauf des Grundstücks bei Bank A, wird diese eine entsprechende Grundschuld eintragen lassen. Möchtest du anschließend das Haus bei Bank B finanzieren, möchte diese ebenso eine entsprechende Grundschuld auf das Grundstück (inkl. Immobilie, da untrennbar), die aber sozusagen schon durch Bank A beansprucht wird. Die Folge ist, dass Bank B in den 2. Rang treten müsste, was für die Bank B bedeutet, dass sie im Falle eurer Zahlungsunfähigkeit erst dann Geld aus dem Verkauf der Gesamtimmobilie erhält, wenn Bank A (im 1. Rang) ihr Geld komplett bekommen hat. Das macht die Bank B aus nachvollziehbaren Gründen nicht mit.

    Für euch bedeutet das: Entweder alles bei einer Bank machen, oder den Kredit fürs Grundstück abzahlen, bevor ihr baut. Oder ihr finanziert zunächst mit Bank A flexibel, also ohne Bindung, um dann, sobald die Baufinanzierung bei Bank B steht, das flexible Darlehen umzuschulden.
     
  4. Madcon

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    Generell solltet ihr euch schon überlegen, wieviel Haus ihr euch leisten könnt um mit der Bank grob zu prüfen, ob ihr überhaupt eine Finanzierung über die Gesamtkosten bekommt. Die Gesamtsumme solltet ihr aber möglichst noch nicht aufnehmen, da man bei den meisten Banken, für den nicht abgerufenen Teil des Kredits, nach 6 Monaten sog. Bereitstellungszinsen von 3% zahlt. Das bedeutet schnell mehrere hundert Euro an Kosten monatlich, ohne überhaupt den Kredit zu tilgen.
     
  5. #4 baufibemu, 05.07.2016
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    Das kann man lösen, indem man das Darlehen für den Grundstückskauf variabel finanziert.
    Sobald die Planung und die Kostenberechnung für das Haus mit Grundstück fertig sind, kann man dann die komplette Finanzierung planen.
    Macht die Bank, welche das Grundstück bereits variabel vorfinanziert hat, das beste Angebot, finanziert man bei dieser auch den Rest.
    Macht eine andere Bank ein besseres Angebot für die Gesamtfinanzierung, dann kann man kostenfrei ablösen und die gesamte Finanzierung bei einer anderen Bank machen. Man muss dann allerdings die Grundschuld umtragen lassen.
    Ohne vollständige Kostenrechnung geht es aber auch gar nicht anders, da zum jetzigen Zeitpunkt kein Beleihungsauslauf für die Gesamtfinanzierung ermittelt werden kann, der für die Höhe des Zinssatzes maßgeblich ist.

    Beste Grüße
     
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