Grundstück: Meinungen und wie weiter vorgehen?

Diskutiere Grundstück: Meinungen und wie weiter vorgehen? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo, wir haben jetzt endlich mal ein Grundstück gefunden, dass fast alle unserer Anforderungen an Lage, Größe und Preis (hart an der Grenze,...

  1. #1 SirSydom, 24.01.2015
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    Hallo,

    wir haben jetzt endlich mal ein Grundstück gefunden, dass fast alle unserer Anforderungen an Lage, Größe und Preis (hart an der Grenze, aber..) erfüllt.
    Wo es jetzt tatsächlich mal konkret wird werde ich unsicher - was ist denn unbedingt erforderlich vor dem Kauf und was ist ratsam?

    Fakten:
    - 1300m²
    - "erschlossen" nach Angabe des Verkäufers (Habe einen Revisionsschacht für den Kanal sowie ein Telefonkabel an GS gesehen)
    - im "alten Ortskern" einer kleinen Gemeinde (täglicher Bedarf, Grundschule, Kindergarten, Supermarkt, Arzt etc. alles fußläufig da)
    - DSL ;) (fast noch VDSL, an die 16k sollten daher gehen)
    - Bundesstraße und Autobahnanschluss, Mittelzentrum (Arbeitsplatz meiner Frau) in 10min mit dem Auto sowie Linienbus erreichbar, Nürnberg in 45min (mein Arbeitsplatz)
    - kein Bebaungsplan vorhanden.
    - Alte Hofstelle oder ähnliches, abgerissen.
    - Schutt ist auf weiten Teilen des Grundstückes oberflächlich anzutreffen, Schutthaufen vorhanden (muss geklärt werden ob der noch entfernt wird)

    BVV.jpg IMG_2041_zensiert.jpg

    Was möchten wir dort realisieren:
    EFH mit ca. 180m² Wohnfläche + großzügig Nutzfläche (Zahl der Geschosse und mit oder ohne Keller sind wir nicht festgelegt)
    Carport/Garage für 2 Autos
    Platz für Fahrräder, Rasenmäher, Mülltonnen etc.
    wenig einsehbarer Garten

    Langfrisitg solle da noch Raum sein für:
    - Schwimmteich
    - (teil)überdachter Freisitz mit Grill/Holzofen/Räucherkammer
    - Halle für Oldtimer mit Maßen 8,60x2,50x3,50 (das hätte nur niedrige Prio)

    Brauche ich (vor dem Kauf):
    - eine Bauvoranfrage (§34, umliegende Bebauung höchst heterogen, aber eigtl. wollen wir nichts unglaublich außergewöhnliches)?
    - einen Architekten der diese ausarbeitet?
    - ein Bodengutachten (v.a. wegen dem Altbestand)?

    Was sollte ich vor einem Kauf zusätzlich noch in Erfahrung bringen?
    - Altbestand mit Keller oder ohne
    - Altlasten z.B. Güllegrube, Sickergrube...
    - Grundbuchauszug mit evtl vorhanden Baulasten
    - Verfügbarkeit und ggf Kosten Erdgas / Kabelfernsehen (unwahrscheinlich)
    -

    Wie geeignet haltet ihr das Grundstück für unser Vorhaben?

    Was fällt euch sonst noch so auf? Immer raus damit.
     
  2. #2 Diamand, 25.01.2015
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    Wie sieh es mit den Kosten für die Straßenreinigung aus? Je nach Gemeinde müssen die einen für jeden Meter Straßenfront zahlen andere nicht, dafür müssen diese dann selber die Reinigung übernehmen. Fall bei dir das erstere zutrifft könnten das schon einige Euros sein die du wegen der etlichen Metern Zahlen musst. Würde mich diesbezüglich mal schlau machen, falls nicht schon geschehen.

    Von Kabelfernsehen halte ich Persönlich nichts weil langfristig viel zu teuer. Eine gute Sat Anlage macht sich somit nach 4-5 Jahren durchaus schon Bezahlt. Unsere hängt hier auch schon 15 Jahre oder so was herum, kann es jetzt nicht so genau sagen, ohne das bisher irgendwas instandgesetzt werden musste (außer einem von sechs Receiver dessen Netzteil die Grätsche machte der dann durch ein ca. 50 € Gerät ersetzt wurde).
     
  3. #3 lastdrop, 25.01.2015
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    Schneeräumen möchte ich nicht die ganze Grenze lang ... Oder gibts bei Euch keinen?
     
  4. Peonie

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    Da sollte man sich vorher bei der Gemeinde erkundigen, wenn das für einen ein Problem darstellt. Wir hätten das in Kauf genommen, bei uns wird aber geräumt (und wir haben auch das Eckgrundstück-Glück gehabt!)
     
  5. #5 SirSydom, 25.01.2015
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    Doch, doch, Schnee gibts schon. Aber nur die eine Straße hat einen Gehweg, die andere hat den Gehweg auf der anderen Seite.
    Ja, das ist ein Nachteil, auch was ggf. Beteiligung an Straßenerneuerung angeht. Das kann auch ins Geld gehen..
     
  6. Peonie

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    Auch hier: Bei der Gemeinde informieren! Wir bauen gerade im Nürnberger Land. Was die Beteiligung bei Straßenerneuerungen angeht rechnet unsere Gemeinde den Anteil mit Bezug auf die Grundstücksfläche, nicht an der Straßenlänge (das finde ich sowieso extrem dämlich-ich nutze ja nicht mehr Straße, nur weil bei meinem Grundstück die angrenzende Straßenfläche größer ist).
     
  7. Stoni

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    Strassenausbau würde ich in den Betrachtungen erstmal aussen vor lassen, sehen ja noch ganz gut auf dem Foto aus.
    Eher sehe ich da ein Problem mit dem gewünschten nicht einsehbaren Garten.
    Ansonsten lass Dir bei einem Kauf die Bezahlung der Anschluß - und Strassenausbaugebühren nachweisen.

    Gruß Stoni
     
  8. #8 SirSydom, 25.01.2015
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    ich präzisiere: Von der Straße nicht oder wenig einsehbar. Das sollte sich doch mit einer geschickten Bebauung und Hecken (oder anderen Einfriederung) lösen lassen?
     
  9. #9 Pruefhammer, 25.01.2015
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    nun, ein EFH im alten Ortskern? Passt auch nicht so wirklich in meinen Augen, auch wenn ich mir die Umgebung da so ansehe.
    Was mich stören würde wären die 45min Weg zur Arbeit. Finde ich recht viel, das sind 1,5Std./Tag, die man im Auto vebringt. Bei Stau evtl. noch mehr.
    Ansonsten soll der Verkäufer mal ein entsprechendes Bodengutachten beibringen, damit man mal abschätzen kann, was da auf einen zu kommt. Zusätzliche Maßnahmen zur Gründung, die ggf. notwendig werden können ganz schön ins Geld gehen, da würde ich vorher Sicherheit haben wollen. Evtl. lässt sich dann auch noch etwas handeln.
     
  10. #10 SirSydom, 26.01.2015
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    Naja, es ist ja nicht so dass wir jetzt ein "ach so tolles Grundstück" gefunden haben dass wir uns jetzt schönreden.
    Wir haben uns diese Gemeinde aufgrund unserer persönlichen Situation ausgesucht.

    Hintergrund ist, dass unsere Arbeitsplätze 1h voneinander entfernt sind. Derzeit haben wir 30+30, dort ca. 45+15.
    Da wo wir heute wohnen wollen wir nicht bauen. Und grundsätzlich soll sich auch was ändern, ich möchte mich beruflich verändern so dass wir den selben Arbeitsort haben. Das kann aber dauern oder nie klappen. Der Ort bietet mit 45min nach Nürnberg eben auch einen Plan B.

    Achja, EFH sind da auch schon anzutreffen. Fieht man auf dem Foto nicht, aber mind. 2 Nachbarn wären "normale" EFH. Und viel mehr in der näheren Umgebung. Klar, Stadtvilla 123 in Terrakotta mit Walmdach passt hier vielleicht nicht so gut rein. Aber ich denke ein Architekt kann da schon was planen was sich einfügt.

    Bodengutachten für die Gründung - ja das sollte man wohl vorher machen lassen.
    Wieviel mehr kostet denn die Entsorgung von Aushub mit Bauschutt-Verunreinigungen gegenüber unbelastetem Aushub?
     
  11. #11 SirSydom, 29.01.2015
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    Habe nun erfahren, dass sich auf dem Grundstück 2 Keller und ein Brunnen befanden, die verfüllt worden sind.
    Ich lasse nun klären, inwiefern hier fachgerecht verfüllt und verdichtet wurde und ob ich ein Gutachten erstellen lassen darf.
    Je nachdem was hier rauskommt will ich weitere Sicherheit vor dem Kauf.

    Wenn sollte ich mir den nun konkret suchen für meine Fragestellung?
    Ein "Ingeniuerbüro für Bau- und Umwelttechnik" das "Gutachten zu Baugrund und Hydrogeologie" anbietet?
    Oder gehört das vorher schon in die Hände eines Planers?
     
  12. #12 SirSydom, 29.01.2015
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    Ich habe gerade eine Antwort bekommen und irgendwie fühle ich mich nicht gut bei der Antwort:

    Was soll ich davon halten? Abraum ist aber nicht Bauschutt, oder? Das wäre doch gar nicht legal, oder?
     
  13. #13 Ralf Wortmann, 29.01.2015
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    Ein Bodengutachten solltest du unbedingt einholen vor Kaufvertragsabschluss.

    Auf dem Abraum im Keller wirst du wahrscheinlich kein Haus errichten können. Da wird vermutlich ein Bodenaustausch erforderlich werden.

    Ich würde vorsorglich auch mal schriftlich fragen, ob vom Kellergeschoss evtl. noch Wände oder Fundamente stehen geblieben sind. Wenn nicht, würde ich mir das im Kaufvertrag ausdrücklich zusichern lassen.
     
  14. Jan81

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    Ein Bodengutachten kostet erst mal ganz schön viel Geld und man muss auch an richtige Stellen die Bohrungen machen.

    Kann man nicht Vertrag irgendwas vereinbaren, dass keine Altlasten wie Keller vorhanden sind.
    "Mit Baggerschaufel verdichtet", ist keine wirkliche Verdichtung. Wahrscheinlich muss wirklcih alles wieder raus.

    Vielleicht einfach auf der andere Seite bauen, wo kein haus stand :D Grünstück ist doch groß genug.
    Jetzt müsste man Bebaungsplan und wo die "Bauzone" ist.
     
  15. #15 OLger MD, 29.01.2015
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    Ich würde mich auch bei der Gemeinde erkundigen, wann die Straße gebaut wurde, ob es eine gültige Straßenausbausatzung gibt und ob der jetzige Grundstückseigentümer schon die Straßenausbaubeiträge (sofern die an die Grundstückseigentümer weitergereicht werden) bezahlt hat. Die Zustellung der Bescheide über die Beteiligung der Eigentümer an dem Straßenausbau kann manchmal Jaaaahre dauern. Mancherorts, wenn die letzte Lampe am Ende der Straße angeschlossen wurde. Dann erst ist die Baumaßnahme "für das Amt" abgeschlossen - selbst wenn inzwischen schon 2x saniert wurde.
    Genauso würde ich mich (z.B. beim Abwasserzweckverband o.ä. ) erkundigen ob die Anschlussgebühren für den Anschluss an den Schmutzwasserkanal noch anfallen können. Auch die können mit jaaaahrelanger Verspätung per Bescheid nachgefordert werden.

    Gruß
    Holger
     
  16. #16 SirSydom, 29.01.2015
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    Da weder Bebauungsplan noch Innenbereichssatzung besteht ist eine Bebauung rein nach §34 BayBO möglich. Daher kann ich das Haus ziemlich frei platzieren (so denke ich).
    In der Tat steht das Haus gedanklich in der Längsausrichtung an der nördlichen Straße, östlich vom Haus dann Carport/Stellplatz/Garage.
    Ich wollte aber hier einem Architekten der hier vielleicht bessere Ideen hat nicht zu weit vorgreifen.
    Dann wäre die Überschneidung nicht allzugroß. Und wenn, wir wollen ja sowieso mit Keller bauen, da muss der Dreck eh raus. Nur die Entsorgung ist dann ggf. teurer.

    Trotzdem bleibt ein ungutes Gefühl.

    Das wurde bereits bei der Gemeinde abgefragt. Alle Erschließungsmaßnahmen sind bezahlt, derzeit sind keine Straßenerneuerungen geplant. Für das Abwasser wurden bereits für 350m² Geschossfläche Erschließungsbeiträge bezahlt.

    Was kostet denn so ein Bodengutachten? Wirklich so teuer? Ich meine ich hatte irgendwo was von 500€ gelesen. Irgendwie glaube ich aber auch dass es damit alleine nicht getan ist. Mich dünkt ich sollte vielleicht gleich einen Planer mit ins Boot holen - auch wenns dann vielleicht umsonst (aber nicht kostenlos) ist.
     
  17. #17 Thomas B, 30.01.2015
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    Bodengutachten ca. EUR 1.000 - 1.500 (je nach Anzahl der Bohrungen, Tiefe usw.)

    Ein paar handaufgefüllte Flächen würden mich -sofern mit Keller gebaut werdenb sollte- nicht weiter erschüttern, da man den ganzen Schrott dann ja ohnhin mit ausbaggern würde.

    Sollte auf einen Keller verzichtet werden, so kann es hier aber zu erheblichen verbesserungsmaßnahmen kommen (Bodenaustausch), so daß am Ende der Mehrpreis für einen keller kaum noch ins Gewicht fiele.

    Das sollte man natürlich im Vorfeld abklären.
     
  18. Jan81

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    Das Grundstück ist nicht gerade klein. Was ist wenn man Bohrungen auf auf der Seite macht und auf andere Seite (später) bauen will, dann kann sein, dass man zwei mal ein Bodengutachten machen muss oder?
     
  19. #19 Thomas B, 30.01.2015
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    Übleicherweise werden Bohrungen im Baufeld (Grundrissprojektion des Hauses) niedergebracht. Macht ja wenig Sinn da zu beproben, wo später gar nichts stehen wird.

    Klar...wenn man noch gar nicht weiß wo später das Haus stehen soll, dann mag das eine Option sein, wird aber natürlich entsprechend kostspieliger.

    Von daher sollten erstmal Entscheidungen fallen wie Keller Ja/ nein.
     
  20. #20 planfix, 30.01.2015
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    mit alten kellern oder pools mußte ich mich schon rumärgern. von daher würde ich raten, den mist zu entfernen.
    den brunnen könnte man, wenn er günstig liegt und funzt auch wiederbeleben.
    besteht die möglchkeit, daß der verkäufer den alten dreck noch wegmacht oder einen nachlaß bei kaufpreis gibt?

    ich gehe davon aus, daß das gelbe rechteck auch auf die lage der alten keller hinweist.
    dort würde ich jetzt auch keinen neubau platzieren, da dies vermutlich die westseite ist.
    mir würde ein neubau im norden am besten gefallen.
     
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