Grundstück mit Hypothek + HausBau Finanzierung

Diskutiere Grundstück mit Hypothek + HausBau Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich habe vor 4 Jahren ein Grundstück über ein Hypothekendarlehen (100.000 EUR) meiner Hausbank finanziert (Laufzeit noch weitere 4...

  1. hagelkorn

    hagelkorn

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    Hallo,
    ich habe vor 4 Jahren ein Grundstück über ein Hypothekendarlehen (100.000 EUR) meiner Hausbank finanziert (Laufzeit noch weitere 4 Jahre).
    Jetzt will ich über ein weiteres Hypothkendarlehen bauen -Bonität ist gut! Meine Hausbank bietet mir aber einen miserablen Kredit an (fast 2% über dem üblichen Markt), und argumentiert, dass keine andere Bank sich auf eine Zweitschuldnerschaft (Eintrag im Grundbuch) einläßt. Praktisch hat sie mich damit in der Hand, denn sie weigert sich ebenfalls, eine vorzeitige Gesamttilgung zu akzeptieren (auch über eine Vorfälligkeitsentschädigung).
    Meine Fragen sind:
    1. Ist diese Weigerung zulässig?
    2. Gibt es auch seriöse Banken, die dieses Manko einer Zweitschuldnerschaft (für 4 Jahre) eingehen?
    3. Hat jemand Vorstellungen, wie teuer mich mein Fehler ungefähr kosten wird?
    Vielen Dank für Erfahrungen und Hilfe !!
    Micha
     
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  3. Julius

    Julius

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    Wieviel von den 100 Tsd. ist denn noch offen?
    Wie hoch ist der momentane Grundstückswert?
    Ggf. muß die Bank eine angemessene Verringerung der Sicherheit dulden.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Ein altbekanntes Problem vor dem hier im Forum schon oft gewarnt wurde.

    Ob eine Reduzierung der erstrangigen Eintragung weiterhilft? Ich glaube nicht. Da spielt auch die Psychologie mit rein, denn eine Bank die den Hauptanteil einer Finanzierung trägt, mag es nicht wenn auch nur ein paar Euro vorrangig für ein anderes Institut im Grundbuch stehen.
    Da geht es weniger um den Betrag, sondern vielmehr darum, dass man im worst case nicht mehr so frei agieren kann.

    Ein Ausstieg aus dem bestehenden Darlehensvertrag, gegen Vorfälligkeitsentschädigung, ist sicherlich möglich. Einfach mal den Vertrag genauer studieren (lassen). Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, muss man rechnen lassen, das ist nicht so einfach. Da spielen auch die Vertragsdetails mit rein (Bsp.: SoTi Option).

    Das ist heftig, denn so hoch sind die Zinsunterschiede normalerweise nicht. Hoffentlich vergleichst Du hier nicht Äpfel mit Birnen.

    Hast Du einen guten Steuerberater?

    Den besten Rat den ich Dir geben kann, suche Dir einen Fachmann der Dir hilft. Alleine stehst Du auf verlorenem Posten, egal ob mit oder ohne Forum.
    Da gibt es so viele Details zu beachten, dafür ist das Forum der falsche Platz.

    Gruß
    Ralf
     
  5. baufibemu

    baufibemu

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    Grundsätzlich: Deine Bank kann sich weigern, Dich aus dem Vertrag vorzeitig zu entlassen, auch gegen Vorfälligkeit.
    Wogegen sie sich nicht weigern kann, ist die Reduzierung der Grundschuld auf die Restschuld plus Grundschuldzins und evtl. Nebenleistungen.
    Kommt darauf an, wie hoch Ihr zwischenzeitlich getilgt habt.
    Es gibt durchaus Banken, die akzeptieren eine nachrangige Grundschuld. Hier kommt es aber darauf an, wie hoch der gesamte Beleihungsauslauf ist. Wenn der Beleihungsauslauf hoch ist, wird sich keine Bank finden. Aber bis 60 oder 70 % vielleicht schon. Man kann ja das Darlehen auch auf 4 Jahre machen und dann den kompletten Betrag Umschulden.
    Es ist auf jeden Fall ziemlich frech, was Eure Bank da veranstaltet.

    Versucht doch einmal herauszufinden, welche Konditionen Eure Bank normalerweise anbietet. Vielleicht ist sie ja auch tatsächlich immer so schlecht.
    Vielleicht will sie aber auch Eure Situation ausnutzen.

    Beste Grüße
     
  6. ecobauer

    ecobauer

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  7. #6 Baufifinder24, 25. September 2010
    Baufifinder24

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    Hallo Hagelkorn, es ist richtig, dass eine Bank nicht für eine zusätzliche Besicherung freiwillig in den zweiten Rang geht. Jedoch stellt die ganze Situation eine Sonderform dar, sprich es wird für Dich ratsamer sein die Hypothek Deiner jetzigen Bank vorzeitig abzulösen und dann die Gesamtsumme bei einer anderen Bank aufzunehmen, damit diese dann mit erstrangiger Besicherung den Rest der Grundstücksfinanzierung und das zusätzliche Kapital für den Bau finanziert. Bei 4 Jahren Restlaufzeit Deines ursprünglichen Darlehens wird sich die Vorfälligkeitsentschädigung die Du der Bank für die vorzeitige Ablösung bezahlen musst überschaubar sein und sich bei einer Zinsdifferenz von 2% pro anno auf jeden Fall rechnen.Gruss Baufifinder24
     
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