Grundstück Schenkung in erster Linie --> Kosten?

Diskutiere Grundstück Schenkung in erster Linie --> Kosten? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, Folgende Situation liegt vor: voll erschlossenes Baugrundstück in Bayern (könnten morgen anfangen) gehört der Schwiegermama und...

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  1. #1 demiandeluxe, 09.06.2013
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    Hallo zusammen,

    Folgende Situation liegt vor: voll erschlossenes Baugrundstück in Bayern (könnten morgen anfangen) gehört der Schwiegermama und soll an meine Frau übertragen bzw. geschenkt werden. Dazu habe ich ein paar Fragen, die ich mir sicher beantworten könnt, denn im Netz habe ich teilweise widersinniges gelesen.

    Der Freibetrag für eine Schenkung in erster Linie (Gründstück wird alleinig an meine Frau geschenkt) liegt bei 400 000€, den Grundstückswert ermittelt man anhand des Bodenrichtwertes, in unserem Fall 240€, multipliziert mit der Grundstücksgröße, 701qm, macht ~170 000€, somit fällt keine Schenkungsteuer an.

    Anhand des Wertes errechnet sich die Notar- und Gerichtskosten (1,5%, ~2500€) und die Grunderwerbststeuer (5%, 8400€).

    Nun, zu meinen Unsicherheiten:
    Muss in diesem Fall Grunderwerbssteuer gezahlt werden?
    Kommen noch weitere Kosten hinzu, die ich grade nicht sehe?
    Gehen wir einfach zum Notar und sagen bitte umschreiben, oder wie ist hier der Prozess? Was wird hierfür benötigt?
    Hab ich was übersehen?

    Vielen Dank vorab.

    Grüsse demian.
     
  2. #2 Stef1969, 09.06.2013
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    GrEst entfällt in diesem Fall (Übertragung zwischen Verwandten "in gerader Linie").
     
  3. #3 sk8goat, 09.06.2013
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    Wenn das Grundstück nur an deine Frau geht. Habt ihr Gütertrennung?
    Gehört das Haus das da später draufsteht auch der Frau alleine oder willst du dann daran auch etwas besitzen?
    Waren in den letzten 10 Jahren noch andere Schenkungen oder könnten in den nächsten 10 Jahren noch weitere Schenkungen/Erbschaften hinzukommen? Könnten diese in der Gesamtsumme den Freibetrag überschreiten?

    Wenn diese Fragen bei dir noch weitere Fragezeichen erzeugen, dann würde ich das "könnten Morgen anfangen" auf übermorgen verschieben und Morgen erstmal zum Steuerberater gehen.
    Eine Steuerberatung können wir hier im Forum nicht leisten.
     
  4. #4 demiandeluxe, 09.06.2013
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    Kurz und knapp:
    Nein, wir haben keine Gütertrennung.
    Haus wollen wir zusammenbauen (sprich finanzieren) also soll es beiden gehören.
    Schenkungen/Erbschaften gab es keine und bis dato sind keine weiteren geplant, es gibt aber noch weiteren Grund mit Haus, der irgendwann kommen könnte, dann wäre Sie sicher drüber.
    Hintergrund der Fragen?

    Ist ein Steuerberater hier der richtige um uns zu beraten, wie wir die verschiedenen Dinge am besten "weitergeben" oder wäre hier ein anderer, z. B. Notar der richtige?

    Steuerberatung erwarte ich nicht, sondern genau diese Ratschläge/Fragen: Habt ihr das und das beachtet, wie ist es hiermit. Damit kann ich dann weiterlaufen...

    Danke.

    Gruß demian
     
  5. Eric

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    Er hat halt gemeint, dass seine Fragen eine Rolle spielen: Aufwerfung von Problemen, wo keine sind.

    Steuerberater wäre wohl eher nicht der richtige Berater, da sich völlig andere Fragen im Innenverhältnis der Eheleute stellen:

    Das Haus wird zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, also wird es Eigentum desjenigen, der Eigentümer des Grundstücks wird. Eigentum an einem Haus gibt es nach deutschem Recht grundsätzlich nicht ( Ausnahme: das Haus wird nur für vorübergehende Zeit auf einem Grundstück erstellt ). Besitz ist etwas anderes. Besitzer wären beide Eheleute mit dem Einzug in das Haus; die Ehefrau wäre bei Schenkung von Mutter an Tochter Alleineigentümerin, könnte also grundsätzlich frei und ohne Mitwirkung des Ehemannes über Grundstück und damit zugleich über das " rechtliche Anhängsel " Haus verfügen.

    Die Mutter kann der Tochter bis zu 400.000,00 € alle 10 Jahre schenkungs- und erbschaftssteuerfrei übertragen. Insofern kommt es nicht darauf an, dass beim Tod der Mutter noch weitere Vermögenswerte vererbert werden. Wenn die Mutter innerhalb von 10 Jahren nach der Grundstücksübertragung sterben sollte, wäre der Mehrwert über 400.000,00 € zu versteuern. Würde sie erst nach Ablauf von 10 Jahren sterben, wären die 170.000,00 € bei der Ermittlung der Höhe der Erschaft und der darauf zu zahlenden Erbschaftssteuer nicht mehr zu berücksichtigen. Insofern können vorweggenommene Übertragungen bei größeren Vermögen erschaftssteuerrechtlich durchaus sinnvoll sein. Die Mutter muß allerdings für sich entscheiden, ob sie ihr Grundstück bereits jetzt endgültig aus der Hand geben will. Zu deren Absicherung kömmen auch andere Regelungen in Betracht. Darüber berät der Notar.

    Wird das Grundstück nur an die Tochter übertragen, dann wird diese nicht nur Alleineigentümerin des Grundstücks, sondern auch des im Anschluß hieran auf dem Grundstück zu errichtenden Hauses. Denn das Eigentum am Haus ist grundsätzlich mit dem Eigentum am Grundstück untrennbar verknüpft ( s.o. ). Hieran ändert auch der hier vorliegende gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft nichts. Denn im Falle der Scheidung bestünde der Zugewinn nur im Wert des Hauses und des nach der Schenkung entstandene Mehrwerts ( der Wertsteigerung ) des Grundstücks. Der Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Schenkung fiele nicht in den hälftig zu teilenden Zugewinn, was aber auch in Ordnung wäre, weil das Grundstück von der Mutter stammt und Blutsverwandte sich untereinander beschenken wollen. Soll auch der Schwiegersohn einen Vermögenszuwachs erhalten, dann müßte die Mutter ihre Tochter und den Schwiegersohn gemeinsam beschenken, was dann allerdings für den Schwiegersohn Schenkungssteuer auslösen dürfte.

    Der ( bloße ) Zugewinnausgleich bei Alleineigentum der Ehefrau kann im Scheidungsfall als ungerecht empfunden werden, wenn der Ehemann die Kosten des Hausbaus alleine bezahlt. Dies müssen die Eheleute untereinander klären. Wenn dies ein Problem sein sollte, ist denkbar, dass die Ehefrau dem Ehemann nach der Schenkung und vor dem Hausbau einen Anteil an dem Grundstück ( und damit des später zu errichtenden Hauses ) überträgt. Das wäre dann auch wieder schenkungs- und grunderwerbssteuerfrei. Regeln müßte das der Notar und nicht der Steuerberater.

    Beispiel: Grundstückswert bei Schenkung = 170.000,00 €. Grundstückswert bei Scheidung 250.000,00 €. Wert des Hauses nach der Erstellung und bei der Scheidung soll zur Vereinfachung einheitlich mit 400.000,00 € angenommen werden und ist bei Scheidung abbezahlt. Die Erstellungskosten des Hauses trägt der Ehemann alleine aus seinem Vermögen. Alleineigentümerin des Grundstücks ist die Ehefrau.

    Zugewinnausgleich des Ehemannes: 80.000,00 € ( 250.000,00 ./. 170.000,00 ) + 400.000,00 € = 480.000,00 ---> davon 1/2 = 240.000,00 €. Der Ehemann könnte ein " Problem " haben, weil er 400.00,00 € bezahlt hat und " nur " 240.000,00 € als Ausgleich von der Ehefrau zurückerhält. Der Ehefrau fließen also 160.000,00 € des Vermögen des Ehemannes zu. Hierfür hat sie dann aber auch ( vielleicht ) den Haushalt geführt, die Kinder großgezogen usw. Wird im Falle der Scheidung aber häufig nicht mehr so gesehen. Wer damit ein Problem haben sollte, könnte das Eigentum am Grundstück im Verhältnis der Einbringung ( 170.000,00 € zu 400.000,00 € ) aufteilen. Das muß jeder für sich selbst im Vorfeld entscheiden, kann dann aber auch nicht jammern, wenn die Ehe nicht halten sollte und er nicht vorher nachgedacht hat.
     
  6. #6 Skeptiker, 09.06.2013
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    Wie funktioniert dann Erbpacht?
     
  7. H.PF

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    Das ist die Ausnahme...
     
  8. BerndS

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    Hallo Demian,

    zunächst einen Termin beim Notar machen bei dem deine Frau und Ihre Mutter kund tun was gewünscht wird (z.B. Wohnrecht für die Mutter + Rückübertragungsvereinbarung um im Falle einer Insolvenz deiner Frau das Grundstück nicht an Dritte zu verlieren oder was auch immer, dafür ist das erste Gespräch da).

    Der Notar erstellt dann einen Überlassungsvertrag von dem beide einen Entwurf bekommen.

    Wenn für beide Alles ok ist macht man dann einen weiteren Termin. Der Notar liest den beiden den Vetrag vor, beide unterschreiben, das wars. Bei diesem Termin muss dann auch der Wert des Grundstücks genannt werden. Aus diesem bemisst sich das Notarhonorar.

    Das Finanzamt bekommt eine Abschrift und setzt ebenfalls einen Wert fest. Keine Ahnung nach welchen Kriterien. Rechne eher mal mit mehr *gnmpf*. Nach diesem bemessen sich dann die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.

    Bei uns wurden aus 180.000€ im Notarvetrag beim Finanzamt dann 220.000€. Rechnung für die Eintragung waren dann knapp 200€ + 60€ Katasterfortschreibungsgebühr + Extrawürste aus dem Notarvertrag: 63€ fürs Wohnrecht und 111€ für eine Rückauflassungsvormerkung.

    Ich hatte mir vorher zwei Taschenbücher besorgt und fand sie sehr hilfreich

    "Soviel ist Ihr Haus wert"
    http://www.walhalla.de/produkte/36/3649/view?searchterm=9783802936494

    und "Soll ich mein Haus übetragen?"
    http://www.walhalla.de/produkte/37/3781/view?searchterm=9783802937811

    Gruß,
    Bernd
     
  9. #9 Skeptiker, 09.06.2013
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    Die üblichen 99 Jahre der Erbpacht würde ich bezogen auf ein Menschenleben nicht als "vorübergehend" sehen wollen, aber Eric wird das bestimmt noch erklären.
     
  10. Eric

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  12. #12 Skeptiker, 10.06.2013
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    Habe ich das Dokument insofern richtig verstanden, als dass bei Erbpacht der Pächter über dem eigentlichen Grundstück Eigentum an einem (fiktiven) "temporären" Grundstück erhält, durch welches er dann auch Eigentümer darauf stehender Gebäude ist?
     
  13. #13 sk8goat, 11.06.2013
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    Die Diskussion um Erbpacht ist doch hier wohl off-topic.

    Die zentralen Fragen die deminandeluxe hat sind mM nach:
    - Grunderwerbssteuer ja/nein
    - Erbschaftssteuer ja/nein
    - Schenkungssteuer ja/nein
    - möglicherweise bestehen bei Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer Berührungspunkte mit anderen Vermögensübergängen.
    - nicht alle FA errechnen nach der hier angenommenen Methode. Sollten hier große Abweichungen zwischen eigenen Annahmen und den Annahmen des FA auftreten, dann ist man ohne eigenen Sachverstand evtl. ganz schön aufgeschmissen.
    Bei Erbschaftssteuer können andere Maßstäbe und Werte gerechnet werden als bei Erbschaft.

    Aus diesen Gründen empfehle ich weiterhin ein von einem Steuerberater belastbares Konzept erstellen zu lassen. Sollte das FA von den Erklärunen abweichen wollen, dann hat ein StB Möglichkeiten sich durchzusetzen. Umso eher, wenn er das Konzept dafür selbst entwickelt hat.

    Ebenso berät ein Steuerberater zum Innenverhältnis der Eheleute und passendem Güterstand. Jedenfals tun das die mir bekannten fähigen StB.

    Ein Notar beurkundet Verträge. Aber zu den hier gestellten Fragen kann, darf und wird er nicht beraten.
    Allerdings gibt es auch gemeinsame Kanzleien von Notaren und Steuerberatern, was hier sicher die erste Wahl wäre. Dann geht das Hand in Hand.
    Ist so ähnlich wie beim Bauen. Ohne eigenen Sachverstand, der einen im Bedarfsfall auch vor Behörden vertritt, kann es ganz arg in die Hose gehen.
     
  14. #14 Gerd122, 11.06.2013
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    Hi demian,

    meiner Meinung nach sinnvoller als es deiner Frau schenken zu lassen, wäre es wenn du es kaufst. Notarkosten, Grunderwerbskosten fallen dann nur auf den Kaufpreis und nicht auf den Wert an.

    Hier vor Ort geht grad so ein Fall durch die Presse. Ein Politiker hat 90jährigem ein Waldgrundstück mit 72.000 qm für 100 Euro abgekauft. Bei einer Schenkung wären heftige Grunderwerbssteuern und Notarkosten fällig gewesen. So aber, so gut wie keine.

    Gruß

    Gerhard
     
  15. #15 sk8goat, 11.06.2013
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    dann fällt aber wohl Grunderwerbsteuer an und diese will er sich ja durch Schenkung von Mutter an Tochter vermeiden

    ähnliche Beispiele kenne ich aus meinem Bekanntenkreis. Da wird unter Einsatz von viel Alles-Wird-Gut Hormonen viel hin- und her geschenkt und vorzeitig vereerbt. Dabei wird viel Geld für Notargebühren und Grundbuchgebühren ausgegeben. Um den Sachverstand für die Planung durch einen StB zu bezahlen ist man zu geizig. Oft bewertet dann das FA solche Vorgänge anders als man das als Laie erhofft hatte und die erhoffte Steuervermeidung ist nicht gegeben oder kehrt sich ins Gegenteil. Verzweifelt geht man erst dann zum StB wenn das Kind eigentlich schon in Brunnen gefallen ist und der soll dann noch die Kohlen aus dem Feuer holen. Vernünftiger und sicherer wäre diesen gleich im Voraus mit der Planung eines vernünftigen Konzepts zu bauftragen, dann kann der StB im Bedarfsfall das beabsichtigte auch beim FA durchsetzen.

    Mir fällt dabei gerade auf, dass es hier doch erstaunliche Parallelen zum Bauen gibt. Denn da ist es auch besser im Voraus eigenen Sachverstand mit der Planung zu beauftragen und nicht erst dann wenn die Weisse Wanne ohne Fugenbleche betoniert wurde . . .
     
  16. #16 JaquesTati, 11.06.2013
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    Noch eine Ergänzung zu den Ausführungen von Eric:

    Um die Sache noch etwas komplexer zu gestalten, stellt das besagte Grundstück einen wesentlichen Teil des Vermögens der Schwiegermutter dar? Wie ist es um die Altersversorgung, Pflege und deren Finanzierung für die Schwiegermutter in den nächsten 10 Jahren bestellt?

    Falls der Staat dann nämlich der alten Dame helfend unter die Arme greifen muss, wird er auf alle Fälle versuchen, sich bis zu einer bestimmten Summe schadlos am Beschenkten zu halten.

    Kurzum, Steuerberater und Notar müssen von Anfang an mit von der Partie sein und als erstes würde ich das Beratungsgespräch beim Steuerberater suchen und mit seinen Empfehlungen das Vorgespräch mit Bürovorsteher führen.

    mfG

    JaquesTati
     
  17. #17 Skeptiker, 11.06.2013
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    Ah ja? Und ich dachte, es handle sich hier um ein Forum? Sollte der Name so täuschen?
     
  18. #18 sk8goat, 11.06.2013
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    @JaquesTati
    sehe ich ganz genau so.

    @Skeptiker
    Nach meinen Vorstellungen von gutem Benehmen zerpflügt man nicht in einem Forum die Threads von anderen Leuten mit Off-Topic.
    Wenn dich die Frage beschäftigt wie Erbpacht funktioniert und dessen Zusammenhang mit Eigentum und/oder Besitz, dann kannst du meinetwegen gerne einen eigenen Thread dafür eröffnen.
    BTW hätte ich auch Interesse mich daran zu beteiligen, nur eben nicht hier in diesem Thread. ;-)
     
  19. Eric

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    Die drei Fragen sind mit " nein " zu beantworten und der Rest geht am eigentlichen Punkt vorbei bzw. ist laienhaft unrichtig.

    Ein Notar klärt den Sachverhalt, berät und setzt erst dann die benötigen Verträge auf ( § 17 BeurkG ). Ein Steuerberater darf die Eheleute außer in Steuerfragen nicht rechlich beraten, also insbesondere nicht hinsichtlich der hier im Vordergund stehenden Vertragsgestaltung der Eheleute untereinander. Der Fall aus dem " Ort " ist ein untauglicher Versuch, der keinen Erfolg haben wird, weil das FA und den Notar die offensichtliche Unterbewertung hinsichtlich des Grundstücks nicht interessieren wird. Denn die sind nicht doof und bemessen die Steuer bzw. die Notargebühren in einem solchen Fall nach dem Verkehrswert. Zum Geschäftswert für den Notar siehe § 19 KostO.

    Insofern schließe ich das Thema.
     
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