Grundstück separat von der Baufirma kaufen

Diskutiere Grundstück separat von der Baufirma kaufen im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir beabsichtigen ein Grundstück + Haus zu kaufen. Mit dem Bauträger-Modell "kennen wir uns aus". Neu ist für uns jetzt, dass wir das...

  1. #1 nestbauer, 23.05.2011
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    Hallo,
    wir beabsichtigen ein Grundstück + Haus zu kaufen. Mit dem Bauträger-Modell "kennen wir uns aus".
    Neu ist für uns jetzt, dass wir das Grundstück separat von der Baufirma kaufen sollen, die anschl. das Haus draufbaut. Wir werden also Bauherren.
    Ich sehe den Vorteil der Firma, dass das Geld für das GS sofort fließt. Unser Vorteil: uns gehört sofort jeder verbaute Stein. Welche Vor- und insbesondere Nachteile hat solch ein Konstrukt?
    Worauf müssen wir achten?
    Vielen Dank!
     
  2. #2 coroner, 23.05.2011
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    Der NAchteil ist, dass euer BT vielleicht grade schon nichtmal genug flocke hat seine aktuellen Bauvorhaben durchzubringen und deshalb Geld für das Grundstück gut gebrauchen könnte ;)

    Mit "kennen wir uns aus" meintet ihr die Thematik bezüglich der Grunderwerbsteuer...?

    Grundsätzlich gehört euch auch nicht jeder Stein, ihr kauft ja keine Steine sondern ein Stück Haus.
     
  3. #3 loennermo, 23.05.2011
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    Steuerlich machts wohl keinen Unterschied.

    Die Sache mit den Steinen könnte auf den Umstand hindeuten, dass alles, was mit dem Gebäude verbunden ist bereits dem Bauherren gehört - ob bezahlt oder nicht.
     
  4. #4 Baufuchs, 24.05.2011
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    Baufuchs Gast

    Da soll wohl die Makler-/Bauträgerverordnung umgangen werden

    Da beide Verträge eigentlich voneinander abhängen, müsste m.E. auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden. Möglich auch, dass wegen nicht vollständiger Beurkundung (fehlende Beurkundung Bauvertrag) der Grundstücksvertrag unwirksam ist.

    Lasst euch von einem Anwalt/Notar beraten.
     
  5. Lebski

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    Ihr habt das Baugrundrisiko, wenn es euer Grund ist.
     
  6. #6 nestbauer, 24.05.2011
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    Danke für die Antworten.
    Liquidität scheint kein Problem zu sein beim BT.
    Beide Verträge werden gemeinsam beurkundet. Es wird dennoch zum Festpreis gebaut (incl. Aushub).
    BT ist dann nicht an VOB gebunden? Korrekt? Was heißt das "bös gedacht" für uns?
    Gibt es ein Bauherren-Verband o.ä.? Also eine fundierte Bauherrenberatungsstelle?
     
  7. kehd

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    Ich kann mich irren, aber bezahlt man nicht die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück, wenn man es vorher kauft, aber auf Grundstück+Haus, wenn man es gemeinsam vom BT kauft?
     
  8. #8 rudi1106, 24.05.2011
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    Erstmal vielleicht, das wird dann aber nachbesteuert. Das Problem ist dann, dass man auf die Bauleistung sowohl Grunderwerb- als auch Umsatzsteuer zahlt, obwohl das sich eigentlich ausschließt.

    Wichtigster Unterschied ist wie schon gesagt, dass dann die MaBV nicht eingehalten werden muss. Allerdings muss man auch sagen, dass die Vertragsgestaltung für den Bauherrn natürlich wesentlich risikoärmer ist und daher auch nicht so ein starkes Schutzbedürfnis besteht. Wichtig ist hier, dass der verbindliche Zahlungsplan der MaBV nicht gilt. Also hier besonders darauf achten, dass es bei der Vorleistung des Unternehmers bleibt (Sowohl beim Zahlungsplan auch beim Grundstückspreis).
     
  9. #9 Baufuchs, 24.05.2011
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das hat mit der VOB nichts zu tun.

    Wie schon beschrieben, geht es um die Anwendung der Makler-/Bauträgerverordnung. Ob der BT, der dann eigentlich keiner mehr ist, sondern als GÜ agiert, seinem Werkvertrag BGB oder VOB zugrundelegt ist eine andere Baustelle.

    Wg. BT/GÜ mal hier lesen.
     
  10. oberh

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    Hi!

    Ich kann mich irren, aber bezahlt man nicht die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück, wenn man es vorher kauft, aber auf Grundstück+Haus, wenn man es gemeinsam vom BT kauft?

    Das Finanzamt ist nicht nur ungemein vorwitzig - es ist auch nicht dumm.
    Bei dieser Konstellation wird das Finanzamt im Nachhinein das Häusle auch mit der Grundsteuer belasten ->
    "Beide Verträge werden gemeinsam beurkundet".

    Oftmals wird von den BT eine zweite juristische Person für den Grundstücksverkauf herangezogen. Aber selbst das Innenverhältnis zwischen den Beiden wird mittlerweile geprüft. Und wenn die Trennung (z.B. Tochtergesellschaft) nicht wirklich gegeben sind, dann heißt es für den Bauherren Zahlemann und Söhne ...
     
  11. #11 Baufuchs, 24.05.2011
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    @coroner


    Nein, er kauft kein "Stück Haus", sondern hat einen Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes.

    Ja, jeder Stein gehört ihm.

    Alles, was nach Einbau als fest mit dem Grundstück verbunden gilt, geht in sein Eigentum über.

    Guckst Du hier
     
  12. #12 coroner, 24.05.2011
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    @Baufuchs
    Da haste wohl Recht. :think
     
  13. #13 nestbauer, 24.05.2011
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    Ein Zahlungsplan, bei dem der Unternehmer in Vorleistung geht, wird hinterlegt. ABER: das Grundstück bezahlen wir sofort. Hier ist das Unternehmen zunächst ja schon in Vorkasse gegangen, - hat das Gebiet gekauft und verkauft nun Stück für Stück.
    Soll wohl so laufen: zunächst kaufen wir das Grundstück, bezahlt wird nach Baugenehmigung, anschl. bezahlen wir den Hausbau nach Baufortschritt.

    Zur Steuerthematik: das ist keine Frage, - wir werden auf GS + Haus Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Wird auch gemeinsam beurkundet, so dass eh klar ist, dass die Verträge zusammengehören.

    Gruß,
    die Nestbauer
     
  14. #14 ecobauer, 24.05.2011
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    Heißt das, dass die MaBV der darin enthaltene Zahlungsplan für GÜ nicht anwendbar ist??
     
  15. #15 Baufuchs, 24.05.2011
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    Den kann der GÜ anwenden, muss er aber nicht.

    Grundsatz nach BGB ist:
    Abschläge nur für vertragsgemäß erbrachte Teilleistungen.
    Und: Wenn Abschläge verlangt werden, 5% Sicherheitsleistung durch den GÜ vor Zahlung der 1. Abschlagsrechnung.
     
  16. #16 rudi1106, 25.05.2011
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    Die erste Rate sollten man beim GÜ schon rausnehmen. (Die ist fürs Grundstück).
     
  17. #17 Baufuchs, 25.05.2011
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    Mann Rudi, machs nicht so kompliziert.

    Steht doch schon in Makler-/Bauträgerverordnung, dass die 1. Rate nur gilt, wenn "Eigentum an einem Grundstück" übertragen werden soll.
     
  18. #18 rudi1106, 26.05.2011
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    Wieso, hier soll doch Eigentum am Grundstück übertragen werden :mega_lol:

    Aber mal im Ernst: Ich hab so was leider tatsächlich schon erlebt, dass irgendwelche oberschlauen Möchtegern-Bauherren was von MaBV-Zahlungsplan gelesen und dem Unternehmer ausgedrückt haben.
     
  19. #19 Havanadiver, 14.10.2011
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    Das habe ich gerade auf einer Internetseite gefunden. Soviel ich weiß (von meinem Steuerberater), ist das Falsch oder irre ich mich?

    "Sie besprechen mit dem Bauträger, dass Sie vorab das Grundstück allein kaufen und nach der Zahlung der Grunderwerbssteuer dem Bauträger die weiteren Aufträge zu erteilen. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer können Sie vorziehen lassen, jedes Finanzamt freut sich über schnelle zahlungswillige Kunden. So ist durchaus möglich, dass nach dem Kauf des Grundstückes Sie bereits zwei Wochen später die Grunderwerbssteuer bezahlt haben. Dem Bauträger tut das Warten nicht weh, das Finanzamt kommt schneller zu seiner Steuer und Sie haben sehr viel Geld gespart.“
     
  20. #20 Baufuchs, 14.10.2011
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    Dein Steuerberater hat Recht.

    Genau das funktioniert nicht.

    Stellt das Finanzamt anhand des Bauvertrags fest, dass Grundstücksverkäufer und BU identisch (oder wirtschaftlich eng verbunden sind) wird die Grunderwerbsteuer auf den Hauspreis nachberechnet.
     
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