Grundstücksfrage

Diskutiere Grundstücksfrage im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Mahlzeit zusammen, ich hatte hier ja mal vor längerer Zeit um eure Meinungen zu einem sehr kleinen REH gefragt. Aus dem wurde nichts, jetzt...

  1. blabla0815

    blabla0815

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    Mahlzeit zusammen,

    ich hatte hier ja mal vor längerer Zeit um eure Meinungen zu einem sehr kleinen REH gefragt.
    Aus dem wurde nichts, jetzt gibt es aber tatsächlich ein paar Grundstücke zu kaufen / ersteigern.
    Die sind allerdings ziemlich schmal geschnitten und ich kann mir als Laie nicht wirklich vorstellen, wie die sinnvoll bebaut werden sollen.
    Ich habe euch mal ein paar Bilder angehängt (Übersichtsplan Grundstücke, Ausschnitt Bebauungsplan sowie Maße der Grundstücke).
    Finanziell kämen am ehesten die Grundstücke P5-P8 in Betracht, Mindestbietpreis / qm liegt bei 400€.
    Mit breiten von 10,73m bzw. 11,5m kann ich mir nicht vorstellen, dass man hier Einfamilienhäuser errichten kann.
    Laut Bemerkung im Bebauungsplan ist aber eine offene Bauweise vorgeschrieben.
    Die Baugrenzen sind auf dem Bebauungsplan durchgängig, heisst das also, dass Haus an Haus komplett ohne Abstandsflächen gebaut werden kann / muss?

    Bin für etwas Licht ins Dunkle für einen Bau- und Planlaien dankbar!

    auszug_bebauungsplan.jpg Masse.jpg Uebersichtsplan Grundstuecke.jpg
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Offene Bauweise heißt nicht, dass nur freistehende Häuser gebaut werden können. Mal hier lesen

    Die durchgehenden Baugrenzen sagen nicht, dass Einzelhäuser ohne Grenzabstand gebaut werden dürfen.

    Freistehende Häuser sind auf den schmalen Grundstücken nicht sinnvoll zu bauen.

    Ergo: Entweder 2 kleine Grundstücke erwerben und zu einem verschmelzen, oder mit einem anderen Baupartner jeweils eins der kleinen (nebeneinander liegenden) Grundstücke kaufen und ein Doppelhaus bauen.

    Alternativ:
    Verkäufer ändert die Grundstücksteilungen
     
  4. lastdrop

    lastdrop

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    Sieht schon so aus, als wäre es für Reihenhäuser oder DHHs ausgelegt (s.a. erlaubte Höhe), auch wenn mehr erlaubt ist.
     
  5. blabla0815

    blabla0815

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    Hm ja, wird wohl auf Doppelhäuser hinauslaufen. Ein 11m breites Reihenhaus ist ja auch seltsam. Klar könnte man längs bauen und hat dann einen verhältnismäßig großen Garten.
    Finde aber auch das Verfahren eigenartig. Ich muss auf ein Grundstück bieten und hab ja erstmal keine Ahnung wer die Nachbargrundstücke bekommt bzw was der damit vor hat.
    Zwei Grundstücke kaufen und zusammenlegen kommt bei einem wahrscheinlichen Preis von sicherlich 500€/qm finanziell nicht in Frage, da bleibt dann nur noch Geld die Garage übrig.
     
  6. lastdrop

    lastdrop

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    Oder schickes, schmales Architektenhaus. Fände ich schick. Benötigt aber gute Planung.
     
  7. blabla0815

    blabla0815

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    Abend zusammen.
    Ich habe mich jetzt erstmal mit einem Doppelhaus abgefunden, muss aber natürlich noch mit dem Bauamt sprechen wie das organisatorisch nach erfolgreichem Zuschlag ablaufen soll.
    Jetzt hab ich mich mal an meine Tabellenkalkulation gesetzt und ein wenig durchgerechnet wie die Finanzierung aussehen könnte.
    Wir passen gerade noch in das Raster für einen Z15 Kredit der L-Bank. Allerdings will die L-Bank bei Beantragung schon das komplette Projekt aufgeschlüsselt und braucht dann mind. 6 Wochen zur Bearbeitung des Antrages.
    Das wird wahrscheinlich nicht mit dem Bieterverfahren der Stadt zusammenpassen.
    Man soll da jetzt nämlich bis 20.03. erstmal sein Gebot abgeben, ich nehme an man bekommt dann irgendwann ein Angebot oder auch nicht.
    Wenn das dann da ist, habe ich wahrscheinlich keine sechs Wochen Zeit das anzunehmen. Also dachte ich, das Grundstück lässt sich ja auch über eine andere Bank finanzieren, die L-Bank kommt dann beim Haus zum Zug.
    Jetzt würde man natürlich sofort denken, das klappt nicht, da ja die grundstücksfinanzierende Bank erstmal eine Grundschuld eintragen lässt.
    Der Z15-Kredit hat allerdings die Besonderheit, dass die L-Bank bei einer Eigenkapitalquote von 25% in den Nachrang geht.
    Mit etwas gutem Willen ist die bei uns gegeben.

    Hier die Zahlen:

    Kosten Baugrundstück: 161000€ (322x500€)
    GrESt: 8050€
    Grunduch + Notar: 3000€

    Kosten DHH: 295000€ (inkl. Erschließung und Aussenanlage)
    Eigenkapital: 119000€
    EK-Quote: 25,5%

    Finanzierung Z15: 295000 zu 0,75%, Zins fest für 15 Jahre, ab dem 11. Jahr 2%, Tilgung fix 2%.
    Finanzierung Privatbank:53270€ zu 1,62%, Zins fest für 15 Jahre, Tilgung 3-4%.

    Bauen möchte ich eine durchschnittlich ausgestattete Doppelhaushälfte mit ca. 145qm, 1,5 oder 2-geschossig und Keller.
    Garage muss erstmal nicht sein, wenn es sich jetzt schon ausgeht wäre es schön.
    Die Kosten für das Haus habe ich mit Hilfe von Baukostenrechnern und Erfahrungswerten anderer Bauherren überschlagen.

    Jetzt meine Fragen: Den guten Zins der Privatbank bekomme ich natürlich nur auf Grund der guten EK-Quote für den Grundstückskauf (Wert 161.000 zu 119.000 EK).
    Was ich danach mit der L-Bank mache, kann ja der Privatbank erstmal egal sein, richtig?
    Die L-Bank achtet nur auf die Gesamtquote der Finanzierung, die 110.000 im Grundstück werden voll als EK anerkannt.
    Geht das so auf, oder seht ihr da einen Haken?

    Ist die Kostenschätzung für die Erstellung des Hauses ungefähr realistisch?
    Wir möchten keine Zaubereien, einfach eine solide Grundlage mit ordentlicher Ausstattung. Auf den Keller möchte ich allerdings nicht verzichten.

    Noch eine Kleinigkeit(?): Laut der Ausschreibung der Baugrundstücke liegt ein Bodengutachten vor, in dem erhöhte Quecksilber-, Arsen- sowie Bleigehalte festgestellt wurden.
    Man kann wohl mit dem Material verfüllen, auch Anbau von Gemüse soll unbedenklich sein. Ich gehe also von Z1 aus.
    Ist die Enstorgung damit deutlich teurer als bei unschädlichem Boden?
    Ich werde mir natürlich noch das Gutachten, dass auf der Gemeine einsehbar ist genauer anschauen, aber vorab würde ich mich über Erfahrungswerte freuen.
     
  8. Gast036816

    Gast036816 Gast

    wenn das tatsächlich darin enthalten ist - betonung auf 'erhöhte' - dann solltest du dich nach einem anderen grundstück umsehen.

    bei solchen schadstoffen im boden und dem kaufpreis von 500 €/m² sollte der veräußerer sich an den entsorgungskosten des bodens beteiligen.

    hast du die werte der schadstoffgehalte? dann kann der sondermüllmann hier im forum etwas dazu sagen.
     
  9. blabla0815

    blabla0815

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    Ich schau mir das Gutachten nächste Woche mal an, da sollten dann wohl auch die Werte drin stehen.
    Ja der Preis ist ne Frechheit und der Witz ist es ist nichtmal klar ob ich das Grundstück dafür auch bekomme.
    Mindesgebot liegt bei 400€, also habe ich mal mit 500€ gerechnet um eine realistische Chance zu haben.
    Ich hänge das Schreiben bezüglich der Abfallrelevanz mal an, es ist recht schwammig gehalten.
    Den Anhang Abfallrelevanz Hockenwiese.pdf betrachten
     
  10. blabla0815

    blabla0815

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    So ich bin etwas schlauer.
    Zwar war ich noch nicht auf der Gemeinde, aber ich habe die L-Bank erreicht.
    Wenn ich die EK-Quote von 25% über das Gesamtprojekt einhalte gehen die tatsächlich in den zweiten Rang.
     
  11. BJ67

    BJ67

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    Weshalb ist das Ergebnis der Bodenuntersuchung schwammig ? Das steht doch klipp un klar drin :

    Im gesamten Bereich ist mit entsorgungsrelevanten Bodenveränderungen zu rechnen. Der Einsatz
    überschüssigen Materials zu Verfüllungs- und Modellierungszwecken am Herkunftsort ist jedoch
    unschädlich möglich. Für die Kaufinteressenten und Bauherren ist aber von Bedeutung, dass bei der
    Entsorgung des Aushubmaterials
    , das nicht auf dem Grundstück selbst wieder eingebaut werden
    kann, aufgrund der vorhandenen Abfallrelevanz mit Mehrkosten bei der Entsorgung gerechnet wer-
    den
    muss. "

    Das heißt, die haben nichts dagegen, wenn du den Abfall auf deinem Grundstück lässt. führst du ihn der Entsorgung zu, ist die Belastung aber so relevant, dass es zu Mehrkosten führt. :mauer

    Solch Grundstück würde ich nicht mal geschenkt nehmen. Lieber würde ich jeden Tag 20 km mehr zur Arbeit fahren.

    Weißt du, was in der Erde auf dich wartet ?

    Spannend wäre noch, ob im Kaufvertrag die Bodenverunreinigungen aufgefüht bzw. auf die Untersuchungen eingegangen wird. Lass dir mal einen Entwurf zukommen. Das Bundesbodenschutzgesetz sieht nämlich die in Anspruchnahme des Voreigentümers durchaus vor, weshalb der Bund bei seinen Verträgen genau diese Haftung regelmäßig ausschließt.:wow
     
  12. Mycraft

    Mycraft

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    Hehe bei dem Preis(Ich weiß leider nicht wie die Preise in Ladeburg sonst sind) da würde ich gar nicht überlegen...mMn viel zu teuer...blöde geteilt...und auch noch Schadstoffe vorhanden...

    Nee Danke...
     
  13. blabla0815

    blabla0815

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    Das Problem ist, es gibt keine Alternativen!
    Wir wollen hier im Ort bleiben und hier gibt es seit Jahren überhaupt keinen Baugrund.
    Komplett zu sanierende Buden werden für 300k+ gehandelt, meist mit kleinem Grund.
    Ich hatte ja damals auch von dem Endreihenhaus (4m breit, eine Spur über 100m²) berichtet, das hat für mehr als 340k den Besitzer gewechselt.
    Ich versuche die Woche noch das Gutachten zu bekommen.
     
  14. BJ67

    BJ67

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    Wenn ihr ortsansässig seit, finde doch mal heraus, was früher auf dem Grundstück war. Quecksilber, Arsen und Blei muss man wirklich nicht haben. Zur Not lasse dir dein Traumgrundstück reservieren und ziehe auf eigene Kosten Proben.
     
  15. blabla0815

    blabla0815

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    Soweit ich weiss, war das Gebiet in modernen Zeiten noch nie bebaut.
    Hier wird die gesamte Fläche neu erschlossen, es handelt sich nicht um ein Einzelgrundstück in einem gewachsenem Gebiet.
    Wenn ich es richtig in Erinnerung habe wurde es bis vor ein paar Jahren landwirtschaftlich genutzt.
    Ich gehe davon aus, dass die Schadstoffe oberflächlich per Luft oder Regen allmählich angesammelt sind und es sich auch um keine allzu hohen Konzentrationen handelt.
    Spekulation ist allerdings müßig, ich werde wie gesagt nach Möglichkeit noch diese Woche das ausführliche Gutachten einsehen können.
     
  16. Gunnar1

    Gunnar1

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    Warum dann noch überhaupt diskutieren und überlegen?



    Weil es selbstverständlich noch Alternativen gibt, auch wenn diese bei Dir wohl gerade nicht hoch im Kurs stehen. Drum achte verstärkt darauf, dass Du vor lauter angenommene Alternativlosigkeit hier nicht eine Fehlentscheidung triffst.
     
  17. blabla0815

    blabla0815

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    Du hast natürlich recht.
    Ich versuche das ganze erstmal ausgiebig zu analysieren und dann mit ausreichend Abstand eine Entscheidung zu treffen.
    Es geht ja auch erstmal nur darum sich um ein Grundstück zu bewerben bzw. den zu bietenden Preis festzulegen.

    Ich habe das Bodengutachten bekommen.
    Für den Bereich in dem unsere Zielgrundstücke liegen habe ich die Messwerte mal angehangen.
    Kann hier jemand was zu den möglichen Entsorgungskosten sagen?

    Schwermetalle.jpg
     
  18. #17 BJ67, 25. Februar 2015
    Zuletzt bearbeitet: 25. Februar 2015
    BJ67

    BJ67

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    Also ich habe mal Tante google befragt, die u.U. diesen Link ausgespuckt hat. Frage lieber noch mal die Alten (so 75+) im Umfeld, was dort im letzten Krieg war.

    Oder wurde dort regelmäßig Klärschlamm als Dünger verkippt ?
     
  19. lawrence

    lawrence

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  21. blabla0815

    blabla0815

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    Der ganze Dreck stammt wohl aus einem alten Bach der früher entlang des Gebiets verlief.
    Da wurde wohl alles mögliche einfach reingekippt.

    Das Gutachten sagt ja auch aus, dass die Werte weder durch direkte Aufnahme noch durch z.B. Gemüseanbau die Grenzwerte überschreiten.
    Für die Entsorgung sieht das aber anders aus.
    Um z.B. Z0 zu sein, darf der Boden nicht mehr als 0,3mg/kg Quecksilber enhalten, hier würde der Aushub wohl mind. als Z1.1 klassifiziert.
    Nach etwas Recherche sollte die Kosten irgendwo zwischen 15-40€/cbm liegen.
    Ist nicht ganz billig aber auch kein Showstopper.
    Evt. wollen wir doch auf den Keller verzichten, insofern würde sich auch der Aushub in Grenzen halten.
     
  22. BJ67

    BJ67

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    Verzichte auf den Keller und tausche lieber auch dort den Oberboden, wo du das Grundstück nutzt.
     
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