Grundstückskauf für ein Fertighaus

Diskutiere Grundstückskauf für ein Fertighaus im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Gemeinde, wir suchen schon seit geraumerZeit nach passendem Eigentum ohne wirklich großen Erfolg. Wir haben uns dazu entschlossen mit...

  1. #1 Chris G, 07.03.2010
    Chris G

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    Hallo Gemeinde,

    wir suchen schon seit geraumerZeit nach passendem Eigentum ohne wirklich großen Erfolg.

    Wir haben uns dazu entschlossen mit einem Fertighaus-Anbieter zu bauen.
    Vorher sollte jedoch das passende Grundstück gefunden werden, was im Ballungsgebiet nicht wirklich einfach und günstig ist.

    Ich lese mindestens 5 Bücher gleichzeitig, um ja keinen Fehler zu machen, der einen später viel Geld kosten könnte. Immer wieder fehlen einige Angaben, so dass kein Buch wirklich vollständig erscheint.

    Ich wende mich deshalb an Euch und bitte Euch um Hilfe.

    Wir haben ein sehr schönes Grundstück gefunden. Am liebsten würden wir nun alles festzurren, nun weiss ich aber nicht ob wir alles berücksichtigt haben.

    Zu den Rahmenbedingungen:
    Das Grundstück ist vom gesamten Flurstück noch nicht abgetrennt, soll also ein Teil des bestehenden Gesamt-Grundstücks gekauft werden.
    Auf dem Grundstück befinden sich Gebäude, welche abgerissen werden müssen. Diese gehen jedoch auch auf das Grundstück des Noch-Eigentümers und grenzen unmittelbar an seine Bebauung an.

    Zu meiner Vorgehensweise und meinen Fragen:
    1. Termin mit dem Eigentümer zur Sichtung des Grundbuchauszugs (ist dieser erforderlich? Um Einsicht zu erlangen benötigt man doch eine Vollmacht des Eigentümers, oder?)
    2. Termin beim Bauamt um die Bebaubarkeit zu prüfen
    3. Termin beim Bergbauamt um eventuelle Gefahren von Bergbauschäden abzuklären
    4. Telefonat beim Wasseramt (was soll alles erfragt werden, wenn man ein Keller bauen möchte?)
    5. Baugutachten in Auftrag geben
    6. Vereinbarung der Grundstücksteilung auf Kosten des Verkäufers vor der Kauf (wie teuer ist die Teilung ungefähr?)
    7. Kostenvoranschlag zum Abriss der bestehenden Gebäude
    8. Finanzierungsanfrage bei Geldinstituten (Ist es besser einen Teil des Eigenkapitals für den Hauskauf einzuplanen, oder komplett ins Grundstück zu schiessen?)
    9. Kauf notariell beurkunden
    10. Auflassungsvermerk eintragen lassen

    Habe ich was vergessen?
    Hoffe auf Eure Hilfe. Danke

    Gruß und schönen Sonntag
    Christoph
     
  2. #2 fmw6502, 07.03.2010
    fmw6502

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    Du könntest auch zu einem Profi (Architekt/BauIng) gehen, der Dich konkret berät und die Aussagen der verschiedenen Stellen besser verstehen kann bzw. die richtigen Rückfragen stellt oder auf Augenhöhe diskutiert.

    Gruß
    Frank Martin

    PS: Bebauungsplan schon geprüft?
     
  3. #3 MoRüBe, 07.03.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    fmw, er will doch...

    ... mit nem Fertighaus-Anbieter bauen.

    Die Hälfte der oberen Punkte ist Planung. Und da sollte doch mal der Fertighaus-Anbieter in die Socken kommen (gegen entsprechende Beauftragung). Sonst haste dann nachher 2 verschiedene Planungen. Und der Fertighaus-Vertickerer grinst Dich an und legt Dir die Nachtragsliste vor ;)
     
  4. #4 Chris G, 07.03.2010
    Chris G

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    Hallo Gemeinde,

    danke für Eure prompten Antworten.

    Angeblich gibt es keinen Bebauungsplan. Bebauung wie Nachbargebäude... Wollte ich aber noch prüfen.

    Den Einwand, dass die Hälfte die Tätigkeiten des Fertighausanbieters sind, verstehe ich nicht ganz. Ich will doch kein Grundstück kaufen, wenn ich z.B. keinen Keller errichten kann. Davor einen Fertighaus-Vertrag zu unterschreiben wäre doch unklug, oder...?

    Gruß
    Christoph
     
  5. #5 MoRüBe, 07.03.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Chris wer redet davon...

    ... einen Bauvertrag zu unterschreiben?

    Der Fertighaus-Anbieter, der Dir das Haus da rauf bauen soll, soll planen. Dann haste ihn nämlich gleich mit in der Haftung drin. Planungsauftrag ist das Zauberwort...
     
  6. #6 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @ChrisG

    Habe im vergangenen Jahr ein ähnliches Projekt in Bochum abgewickelt.

    Auch da kein B.-Plan, sondern Bebauung nach §34 BauGB.
    Auch da ein vorhandenes Altgebäude (Ex-Gärtnerei), die abgebrochen werden musste.

    Zur Klärung der Bedingungen auf jeden Fall einen Fachmann vorschalten.
    Bodengutachten im Raum Essen kann z.B. ergeben, dass mit Methangasaustritt im Zuge der Erdarbeiten für den Keller gerechnet werden muss. Dann muss auf Gasaustritt in der Bauphase überwacht werden.

    Erdwärme gewünscht?
    Dann kann es sein, dass explosionsgeschützt gebohrt werden muss...

    Wir Abbruchgenehmigung erteilt?
    Werden Baulasten benötigt?
    Bodenaltlasten?

    usw. usw.

    Das kriegst Du ohne Fachmann nicht vernünftig geprüft.
     
  7. #7 Chris G, 07.03.2010
    Chris G

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    Hallo Gemeinde,

    das hört sich alles nach sehr viel Arbeit an, die man investieren müsste, bevor man das Grundstück überhaupt kauft...kann man überhaupt all die relevanten Punkte vor dem Kauf klären?

    Erdwärme wäre gut, aber Bergbau wurde dort ebenfalls betrieben, weshalb auch dies zu Problemen führen könnte, wie Ihr schreibt...

    Wenn Ihr einen Experten/ Fachmann meint, wenn meint Ihr da? Gutachter, Architekt? Die Architekten-Leistung ist z.B. beim Fertighaus schon inkludiert...

    Wo könnte ich im Ruhrgebiet einen Experten in diesem Bereich finden?
    danke

    Gruß
    Christoph
     
  8. #8 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Bei

    Fertighäuslern sitzt der Architekt i.d.R. am Schreibtisch und rührt sich da nicht weg.

    Der bespricht** mit dem Kunden die gewünschte Grundrissplanung und erstellt lediglich den Bauantrag.

    **=wenn das nicht nur der Verkäufer macht.

    Selbst die dafür nötigen Grunddaten muss der Kunde beschaffen. Bebauungsplan/Kanalauskunft/Höhennivellement/amtlicher Lageplan.

    Mit dem, was Du brauchst, lassen die sich nicht mal beauftragen...

    Kannst ja korrigieren, wenn es in deinem Fall anders ist.

    Kann man nicht nur, sondern sollte man auf jeden Fall, wenn man vor Überraschungen sicher sein will. Verkauft wird i.d.R. "ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit". Den Verkäufer interessiert es wenig, ob du das, was du auf dem Grundstück vorhast, auch hinkriegst.
     
  9. #9 Chris G, 07.03.2010
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    Hallo Baufuchs,

    das klingt sehr ernüchternd.

    Wie soll denn ein Käufer wie ich an Dinge wie ...Kanalauskunft/Höhennivellement... überhaupt dran kommen. Ich weiss noch nicht Mal was das sein soll...
    Welcher Experte könnte also die Punkte klären, wenn der Architekt des Anbieters dafür nichts taugt?

    Mal eine andere Frage: welche dieser Punkte von meiner Eingangsmail kann ich überhaupt vom Verkäufer erwarten? Grundbuchauszug, OK. Kann ich auf die Teilungserklärung zu seinen Kosten bestehen?

    Gruß
    Christoph
     
  10. #10 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    i.d.R. wälzen die Verkäufer die Kosten für Teilungsvermessung etc. auf die Käufer ab.

    Ist also Verhandlungssache.

    Meist ist es so, dass der Käufer alle mit dem Abschluss und der Abwicklung des Vertrags entstehende Kosten zu tragen hat. Ausgenommen davon sind dann nur die Kosten für evtl. nötige Lastenfreistellungen/Löschung von Belastungen.
     
  11. #11 MoRüBe, 07.03.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Manfred, prinzipiell...

    ... haste ja recht. dann wird das wieder so ein " ab OK Keller/Fundament-Vertrag". Mit der Konsequenz, eventuell recht deftige Nachträge zu bezahlen, siehe der Fall von neulich, Fertighaus und BoPla getrennt:mad:

    Und wenn das Risiko dann sowieso beim Kunden liegt, dann würd ich den Spieß umdrehen, mir sachkundige Hilfe einkaufen und dann dem Fertighaus-Fritzen ne Planung geben und sagen: das will ich. Vorher dann mal die Planungskosten herausrechnen lassen:D

    Und dann mal sehn, wie flexibel die sind:D

    Hier sind sooo viele abers, das kann ein unbedarfter gar nicht allein bewältigen...:konfusius
     
  12. #12 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    oder

    "Keller gibts von unserem langjährigen Partnerunternehmen".

    (Aber mit getrenntem Vertrag):winken
     
  13. #13 Chris G, 07.03.2010
    Chris G

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    Hallo Baufuchs,

    wenn man es doch eng nimmt kann das Teilgrundstück doch garnicht verkauft werden, weil es ja rechtlich nicht Mal getrennt ist. Ist das nicht paradox?...
    Was meinst Du mit Löschen von Lasten? Welche können im Grundbuch denn überhaupt gelöscht werden?
    Ich sehe schon dass der Grundstückskauf schon zu einer reinen Profi-Angelegenheit wird...

    Gruß
    Christoph
     
  14. #14 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Auf dem

    Grundstück ruhende Lasten sind z.B. Grundschulden/Wege-Leitungsrechte/Baulasten etc.

    Gelöscht werden kann alles, der Begünstigte der Belastung muss halt zustimmen.

    Was im Grundbuch steht klärt man selbst (oder der Notar) vor Vertragsabschluss, die Abwicklung der Löschungen übernimmt der Notar. Aber auch das muss im Notarvertrag geregelt werden.
     
  15. #15 MoRüBe, 07.03.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    das Problem hier ist folgendes: ....

    ... es gibt ein Grundstück. Mehr nicht. Keinen B-Plan, keine genehmigte Bauvoranfrage, nur die Absicht ein Trennstück zu verkaufen. Keine Aussage zu Erschließung, ob ja, ob wie, ob überhaupt:confused:

    Mit dem alten Grundbuchauszug kannste nicht viel anfangen, da Du eh ein neues Grundbuch bekommst. Aber! ob das bebaubar ist, ist die spannende Frage, insbesondere, ob es so bebaubar ist, wie Du Dir das vorstellst.

    Und dann haben wir da evtl unter Umständen noch ein paar Grundpfandrechte drin, die dann auch noch ihren Segen dazu geben müssen.

    Eigentlich kann es nur so ablaufen: grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstückes abklären und zwar rechtssicher. Und dann über alles andere den Kopf zerbrechen.
     
  16. #16 Chris G, 07.03.2010
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    Hallo Morübe,

    die Bebaubarkeit feststellen ist ein guter Ratschlag. Dazu sollte doch aber auch die Genehmigung für den Abriss der vorhandenen Bebauung unter Dach und Fach sein, sonst macht doch alles keinen Sinn, oder?

    Gruß
    Christoph
     
  17. #17 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Um

    zu klären, ob wie geplant abgerissen und neu gebaut werden kann, stellt man einen sog. "Antrag auf Vorbescheid".

    Da gibts ein rechtssicheres Ergebnis. Mündl. Auskünfte beim Baumt nutzen nichts. Erkärungen des Vorbesitzers schon gar nicht.
     
  18. #18 MoRüBe, 07.03.2010
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    MoRüBe Gast

    Das eine hat mit dem anderen...

    ... nicht unbedingt was zu tun. Abreißen kann ich, wenns nicht gerade geschützt ist, alles jederzeit.

    Das heißt aber nicht, daß man da auch wieder was drauf bauen darf.

    Beispiel, wird gerne genommen: alte Gärtnerei. Gebäude marode, werden abgerissen. Neubebauung? Pustekuchen! 1. war das Gebiet zu groß, zweitens wars ein priviligierter Betrieb, also nur Landwirtschaft oder eben halt Gärtnerei/Forsten.

    Folge: B-Plan- Verfahren. Wvl.: 2 Jahre

    Wir kennen hier die Randbedingungen nicht. Wir hatten hier vor kurzem den fall mit ner Baulücke und dann Bebauung als Pfeifenstielgrundstück.

    Fast haargenau gleich. Es gab auch nix, kein B-Plan, keine Bauvoranfrage, nur Grundstück und teilen. Ein ganz schlauer berief sich sogar auf Art 3 Grundgesetz, nach dem Motto, wenn die anderen, dann ich auch.

    Schade nur, es war Trinkwasserschutzgebiet. Nix Bebauung:konfusius
     
  19. #19 Baufuchs, 07.03.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das

    kannst Du in NRW auch bei nicht geschützen Gebäuden nicht.

    Ausnahme: Die Hütte hat weniger als 300 m3 umbauten Raum.

    Aus BauONW:
     
  20. #20 MoRüBe, 07.03.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Manfred der Erbsenzähler...

    ....:p

    Hab ich was von genehmigungsfrei gesagt? Nö :p

    Aber wenns Dich beruhigt formuliere ich dann meinen Satz um.:biggthumpup:

    Aber ich hab das alte Ding gefunden:

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=41691

    Man beachte die Beiträge 2 und 35, na ja, und 36

    die 30 Beiträge dazwischen kannste Dir sparen
     
Thema:

Grundstückskauf für ein Fertighaus

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