Grundstückskauf - kein Normalfall, wie ist der Ablauf?

Diskutiere Grundstückskauf - kein Normalfall, wie ist der Ablauf? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, mein Grundstückskauf rückt näher, allerdings weiß ich nicht so genau wie der Ablauf ist und auf was ich in meinem Fall zu...

  1. Horst612

    Horst612

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    Hallo zusammen,

    mein Grundstückskauf rückt näher, allerdings weiß ich nicht so genau wie der Ablauf ist und auf was ich in meinem Fall zu beachten habe:

    Es ist ein Grundstück in einem neu erschlossenen Baugebiet. Die Stadt verkauft diese Grundstücke nun.

    In meinem speziellen Fall werde ich aber kein Grundstück von der Stadt kaufen, sondern von Privat (Arbeitskollege). Der Arbeitskollege bekommt das Grundstück von der Stadt vergünstigt, da ihm bereits vorher ein Grundstück (Acker) auf der Fläche gehört hat.

    Anschließend werde ich das Grundstück dem Arbeitskollegen abkaufen. Die Spanne abzgl. Steuer ist dann eben sein Gewinn und ich habe das Grundstück, das ich mir vorstelle.

    Wie ist nun der Ablauf,
    nächsten Donnerstag 27.10.2011 hat er den Notartermin mit der Stadt.
    Bis die Auflassungsvormerkung eingetragen ist schätzen wir ca. 2 Wochen.
    Wann kann das Grundstück dann an mich weiterverkauft werden? sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist oder muss die Auflassung abgewartet werden? oder...?

    Danke und viele Grüße
     
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  3. JaquesTati

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    Oder….

    … haben Sie sich auch versichert, dass Sie das Grundstück direkt von Ihrem Arbeitskollegen erwerben dürfen und falls ja, ob der Erwerb mit Auflagen verbunden ist?

    Bei uns im Kreis wurden/werden auch in einigen Gemeinden neue Baugebiete erschlossen und „unter“ Wert angeboten, allerdings nur für ein jeweils bestimmtes Klientel. Falls nicht innerhalb eines gewissen Zeitraums alle Baugrundstücke an das Klientel verkauft werden konnten, kamen auch andere zum Zuge, allerdings zu einem etwas höheren qm-Preis.

    mfG

    Jaquestati
     
  4. Horst612

    Horst612

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    Ja, lt. Stadt darf das Grundstück ohne Auflagen weiterverkauft werden. Wenn das nicht so wäre müsste dies ja im Vertrag zwischen Stadt und Arbeitskollegen festgehalten werden oder?
     
  5. JaquesTati

    JaquesTati

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    Ich muss meine vorherige Aussage korrigieren, alle Erwerber (Privatleute und BT) haben damals den gleichen qm-Preis an die Stadt zahlen müssen, das von der Stadt bevorzugte Klientel hat aber sehr zeitnah eine Prämie erhalten, alle anderen halt nicht.

    Das mit der Prämie (und dem so gesehenen subventionierten Grundstückskauf) stand natürlich nicht im Kaufvertrag zwischen Käufer und BT bzw Käufer und Stadt. Es gab nur entsprechende Zusagen seitens der Stadt, die der BT aber schon vorab in seine Kalkulation und Präsentation mit einbezogen hatte. Und so wurden die Schwiegereltern in Nachhinein mit einem höherem Kaufpreis überrascht.

    mfG

    Jaquestati
     
  6. Julius

    Julius

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    Das wäre aber doch das Problem des BT und nicht etwas der Käufer gewesen!
     
  7. Horst612

    Horst612

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    Naja ok aber wie ist es jetzt in meinem Fall, wann kann ein Grundstück weiterverkauft werden?
    Erst wenn das Eigentum übertragen wurde (soll ja bis zu mehreren Monaten dauern)?
    oder schon wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und der Kaufpreis gezahlt ist?
    oder wann ??
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 21. Oktober 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Dafür gibts Fachleute, die nennen sich Notar, die braucht man sowieso. DIE können Dir das sicher genau sagen.

    Aber das muss ja ein heftiger Preisvorteil sein, damit sich die Nummer rechnet:
    Erst zahlt Dein Kumpel Kaufpreis, Grunderwerbssteuer und einen Notar, damit ihm das Grundstück gehört.
    Dann verkauft er es Dir, will dabei natürlich Steuer und Notar + einen Gewinn reinbekommen, muss auf die Differenz zwischen EK und VK noch Spekulationssteuer bezahlen, da er es keine 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf besaß, will die also auch noch reinkriegen - und dann rechnet es sich für Dich immer noch.
    :respekt
     
  9. Horst612

    Horst612

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    Nunja lieber Ralf, für alles gibt es Fachleute somit bräuchte man dieses Forum dann überhaupt nicht oder? :think Ich denke aber doch dass es Sinn macht sich mal zu erkundigen bevor man zum Fachmann geht, sei es nun ein Handwerker oder ein Notar...

    Ob sich das nun für den Verkäufer rechnet (das tut es ganz sicher) ist mir ehrlich gesagt ziemlich egal, für mich ist aber ein Satz den du vielleicht überlesen hast viel wichtiger: "ich habe das Grundstück, das ich mir vorstelle."

    :biggthumpup:
     
  10. JaquesTati

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    Wieso war das ein Problem des BT? Der war schon ein Cleverle und hat geschickte Formulierungen und Darstellungsformen verwendet.

    Hauspreis
    +Extrawünsche
    +klassische Nebenkosten (Steuer, Notar,..)
    = theoretischer Preis

    Und dazu dann noch direkt die Frage „Sie haben doch Kinder oder?“ „Ja, wieso?“ „Das ist toll, ihre Nachbarn haben auch welche und bekommen seitens der Stadt eine recht stattliche Prämie im Falle des Erwerbs, denn die Stadt möchte, dass sich hier vornehmlich Familien ansiedeln und somit wird es für die entsprechend preiswerter“

    - Prämie seitens der Stadt für Familien mit Kindern
    = tatsächlich aufzubringende Summe

    Als dann die Prämienauszahlung seitens der Stadt anstand, zeigte sich der Pferdefuß, Familien sind prämienberechtigt, wenn der Nachwuchs im Kleinkinderalter war, Schulpflicht und Berufsausbildung zählten hingegen nicht.

    @Horst612
    Aber mal zurück zu Ihrer Frage, handelt es sich nicht bei der Auflassungsvormerkung vielmehr um eine Eigentumsvormerkung? Eventuell könnte eine Einigung und Übergabe nach BGB möglich sein, eventuell würden Sie durch den Kauf von Ihrem Bekannten vorab nur ein Anwartschaftsrecht erwerben, Stichwort gutgläubiger Erwerb.

    Kurz und gut, warum setzen Sie sich nicht einfach mit dem Bürovorsteher des Notariats in Verbindung – falls beide Verkäufe über den selben Notar abgewickelt werden sollen – der meist nette ältere Herr wird Ihnen kostenfrei eine verbindliche Aussage erteilen, wie es bei ihnen gehandhabt wird. Notare haben in gewissen (engen) Grenzen einen Gestaltungsspielraum (und dafür können sie auch u. Umständen haftbar gemacht werden).

    Mir ist nur nicht klar, warum Sie diese Frage hier im Forum stellen, als Bankkaufmann müssten Sie doch auch von Ihrer Immobilienabteilung eine entsprechende Auskunft bekommen.

    mfG

    Jaquestati
     
  11. Horst612

    Horst612

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    Hallo JaquesTati,

    und mir ist nicht ganz klar warum ich mich rechtfertigen soll das Forum bemüht zu haben. Sie haben schon recht natürlich muss ich den Notar um eine verbindliche Aussage bitten und das werde ich auch tun, allerdings ist es doch nicht verkehrt sich bei mehreren Quellen zu erkundigen bzw. vorab Infos zu sammeln. Kann doch immer sein dass jemand aus Erfahrung einen Tip parat hat.

    Es hätte ja auch sein können dass ein Notar im Forum unterwegs ist und mir weiterhelfen kann. Oder dass ein anderer "Bauexperte" zufällig schonmal das gleiche Problem hatte.

    Mit unserer Immobilienabteilung habe ich natürlich auch schon gesprochen, da es aber eben kein gewöhnlicher Fall ist haben die mir zwar ihre -unverbindliche- Meinung gesagt, aber ebenfalls auf den Notar verwiesen. Die meinen mit Auflassungsvormerkung und Kaufpreiszahlung sollte zumindest ein notarieller Vorvertrag möglich sein der mir erlaubt, mit den Bauplanungen zu beginnen und der im Streitfall anerkannt würde.

    Nunja waren das hier eben vergebene Liebesmühen, einen Versuch war's wert ;)
     
  12. Eric

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    Also ist es offenbar ein Umlegungsverfahren zur Baureifmachung eines größeren Baugebiets mit zersplitterten Grundstücken. Der Arbeitskollege hätte dann sein Grundstück in den " Topf " eingeworfen und bekäme nach Beendigung des Umlegungsverfahrens ein neues Grundstück zugeteilt. Auf Seitn des Arbeitskollegen nix mit Notar, nix mit Grunderwerbssteuer usw. Er bekäme nur gleichwertigen Ersatz für das eingeworfene Grundstück.

    Sobald das Grundstück dem Arbeitskollegen zugeteilt worden ist, kann er es verkaufen. Davor fehlt es an der Bestimmtheit ( Grundstücksbezeichnung ) des zu verkaufenden Grundstücks.

    Dein Problem löst sich dann durch Zahlungsklauseln im Notarvertrg. Üblicherweise wird dort geregelt, dass der Kaufpreis erst dann fällig ist, wenn zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

    Und diese Banalität konnte Dir die Immobilienabteilung Deiner Bank nicht erklären? Arme Bank.

    Aber hier herummeckern, wo von dem Arbeitgeber, der es wissen sollte, keine klare Auskunft zu erhalten ist.

    Mußt Dich hier nicht rechtfertigen! Aber einen klaren und eindeutigen Sachverhalt zur Beantwortung Deiner Frage mußt Du hier schon selbst präsentieren.
     
  13. Horst612

    Horst612

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    Danke, deine Beschreibung des Umlegungsverfahrens scheint zuzutreffen, allerdings hat der Verkäufer definitiv einen Notartermin, deswegen irritiert mich deine Aussage "nix mit Notar". Also doch kein Umlegungsverfahren?

    Die Grundstücksbezeichnung (Flurnr.?) steht fest, allerdings ist definitiv ein Notartermin zwischen Stadt und dem Kollegen angesetzt. Wozu kann der dann dienen wenn dieser beim Umlegungsverfahren normal nicht notwendig ist?
     
  14. fmjuchi

    fmjuchi

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    Das Verfahren ist definitiv so wie von Eric beschrieben.

    Evtl. hat sich dein Kollege im Umlegungsverfahren kein Grundstück zuteilen lassen. Dann wird ihm der Wert seines eingebrachten Grundstücks ausgezahlt und die Gemeinde übernimmt die Grundstücke, die keiner der "alten Eigentümer" haben wollte. Wenn man es sich dann nach Abschluss des Umlegungsverfahrens anders überlegt, kommt man nur durch einen Kaufvertrag an das Grundstück.

    Die Gemeinde könnte dann das Grundstück aber auch direkt an dich verkaufen.
     
  15. Horst612

    Horst612

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    Sieht so aus als wäre hier nicht das klassische Umlegungsverfahren angewandt worden. Die Grundstücke wurden wohl "in den Topf geworfen", allerdings von der Stadt abgekauft. Interessierte ehemalige Eigentümer haben nun ein Vorkaufsrecht (zum gleichen Preis pro qm wie sie verkaufen "mussten?!" + Erschließungskosten), dafür gab es auch eine eigene Versammlung in der die ehemaligen Eigentümer die erste Wahl hatten. Sie bekommen auch andere Verträge als die "normalen Leute". Wer kein Interesse hat verzichtet auf sein Vorkaufsrecht und ist aus der Nummer raus.
     
  16. fmjuchi

    fmjuchi

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    So kann man es auch machen, ist aber eher unüblich. Alle müssen freiwillig mitmachen und es fällt mehrmals Grunderwerbssteuer an.

    Außerdem nehmen Gemeinden gern den "Umlegungsvorteil" mit.
     
  17. Horst612

    Horst612

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    Ok, und weißt du wie dann der Ablauf bei diesem unüblichen Verfahren ist?
     
  18. fmjuchi

    fmjuchi

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    Du musst zwischen der Bodenordnung und der Erschließung unterscheiden.

    Oft sind Zuschnitt und Größe der Grundstücke für eine Bebauung ungeeignet.
    Mann muss also einen Weg finden, aus Ackerland oder Wiesen Bauplätze zu formen.

    Das geht mit dem Umlegungsverfahren auch gegen den Willen der Eigentümer.

    Oder irgendjemand (Gemeinde, Bauträger, oder sonstwer) kauft alle Grundstücke auf und macht die Bodenordnung. Wenn alle freiwillig mitmachen, kann diese Variante, vor allem bei kleinere Baugebieten, schneller zum Erfolg führen.

    Baurecht gibt es in beiden Fällen erst, wenn ein Bebauungsplan erlassen wird.

    Ich würde mich in dem vorliegenden Fall allerdings mal über die Erschließungskosten informieren.

    Im Umlegungsverfahren legt ein Ausschuss der Gemeinde den Einwurfswert für das Ackerland/Wiesen sowie das Bauland fest. Bei uns waren das z.B. 140 € Einwurfswert und 230 € für das Bauland. Den Differenzbetrag verwendet die Gemeinde für die öffentlichen Flächen (Straße, Parkplätze usw.) sowie die Verfahrenskosten.

    Du sagst, die Gemeinde verkauft die Bauplätze zum gleichen Preis, für den sie die Flächen vorher angekauft hat. Die Kosten für den Grunderwerb, die Bildung der neuen Grundstücke und den Flächenbedarf für die öffentlichen Flächen müssen aber wieder rein.

    Ich würde wetten, dass es keine Erschließung nach dem BauGB ist. Dann dürfte die Gemeinde vereinfacht nur 90 % der Kosten für die Straßen erheben.
    Wenn ein privater die Erschließung übernimmt, können auch andere Aufwendungen eingerechnet werden.

    Ich würde mich auf jeden Fall über die voraussichtlichen Erschließungskosten übernehmen.

    lg fm
     
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  20. Eric

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    Wie soll er Dir den Ablauf eines " unüblichen " Verfahrens erklären?

    Schon das Umlegungsverfahren habe ich Dir aus der Nase ziehen müssen.

    Da wir keine Glaskugeln haben, schlage ich vor, dass Du Dir den Sachverhalt schildern läßt ( vom Arbeitskollegen oder von der Gemeinde/Umlegungsausschuß ). Wenn Du das Verfahren verstanden und uns dann hoffentlich auch genau schildern kannst, sind auch zielführende Antworten zu erwarten.

    Für den Sachverhalt bist nämlich allein Du zuständig. Das gilt auch für Banker: Null Ahnung, aber rummeckern und Antworten auf Fragen einfordern, die mangels Sachverhalt ohne jegliche Substanz sind.
     
  21. fmjuchi

    fmjuchi

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    sollte natürlich "informieren" lauten
     
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