Grundstückskauf unter einer Bedingung?

Diskutiere Grundstückskauf unter einer Bedingung? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo werte Forenbesucher, ich habe ein ziemlich großes Problem und bitte Euch, mir zu helfen. Ich habe vor, ein Grundstück zu Gewerbezwecke...

  1. Mitudd

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    Hallo werte Forenbesucher,

    ich habe ein ziemlich großes Problem und bitte Euch, mir zu helfen.

    Ich habe vor, ein Grundstück zu Gewerbezwecke zu erwerben.

    Ich bin mir mit dem Verkäufer zu 100% einig, nun sind ´"nur" noch die Behördengänge zu erledigen.

    Beim Bauamt habe ich nunmehr einen Antrag auf Vorbescheid der planungsrechtlichen Zulässigkeit meines Gewerbes auf dem Grundstück eingereicht.

    Leider bewegt und zuckt sich aber keiner auf dem Bauamt. Der Antrag liegt und liegt (trotzt meiner fast täglichen Anrufe mit der höflichen Bitte um Bearbeitung).

    Nun macht der Verkäufer Stress, das Grundstück verkaufen zu wollen und schlägt mir folgende Vorgehensweise vor:

    Wir schließen den Kauf des Grundstücks unter der Bedingung des behördlichen Einverständnisses ab. Sollte keine Genehmigung durch die Behörde erfolgen, ist der Kaufvertrag hinfällig.

    Ist so etwas möglich?

    Wäre nett, wenn Ihr mir helfen könntet, da ich ziemlich verzweifelt bin. Das Grundstück passt perfekt zu meinem Gewerbe und ist auch sehr günstig.

    Danke im Voraus und schöne Grüße
    Micha
     
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  3. Julius

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    Ja, das ist möglich.
    Die Frage ist lediglich, wer dann für die verlorenen Notarkosten aufkommt.
     
  4. Mitudd

    Mitudd

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    Hallo,

    danke für die Antwort.

    Für die würde ich aufkommen, das Risiko muss ich eingehen. Das Grundstück passt so super zu mir.

    Danke nochmal für die Antwort.

    Micha
     
  5. R.B.

    R.B.

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    ABER VORSICHT.

    Möchtest Du Fördermittel mit einbinden, dann die Auswirkungen dieser Kaufabsichtserklärung berücksichtigen. So eine Erklärung VOR Zusage der Fördermittel wirkt "schädlich", selbst wenn ein Rücktrittsrecht vereinbart war.

    Mich hat so eine vorzeitige Unterschrift vor vielen Jahren sehr viel Geld gekostet. Nicht vergessen, unsere Bürokratie ist nicht logisch.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Stefan61

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    @Mitudd: Du hast zwei Alternativen: Erstens kannst Du den Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung schließen, daß der Bauvorbescheid positiv ist. Zweitens kannst Du den Kaufvertrag unter der auflösenden Bedingung schließen, daß der Bauvorbescheid negativ ist.

    Klingt nach juristischer Spitzfindigkeit, doch unterscheiden sich die Alternativen im Detail. Die aufschiebende Bedingung ist für Dich günstiger, weil hierbei nach h. M. (FG München, Urteil vom 17.05.2006, Az. 4 K 1801/04) die Grunderwerbsteuer erst dann entsteht, wenn die Bedingung eintritt. Bei der auflösenden Bedingung entsteht die GrErwSt sofort. Falls Du einen Makler eingeschaltet hast, verhält es sich mit der Maklerprovision analog.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 26. Oktober 2007
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    Wobei zu ergänzen wäre, das im Falle des Scheiterns und der Rückgängigmachung meines Wissen die Grunderwerbssteuer nicht "futsch" ist, sondern zu 100%, allerdings ohne Zinsen rückerstattet wird.
    Mfg
     
  8. Stefan61

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    Das stimmt, aber man muß nach § 16 I GrErwStG erst einen Antrag stellen und die Steuerzahlung bis zur Erstattung zwischenfinanzieren. Diese unangenehmen Folgen treten im Fall der aufschiebenden Bedingung nicht ein.
     
  9. Mitudd

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    Ihr seid wirklich Experten, vielen Dank!

    Aber was R.B. mit der Förderung meint weiß ich leider nicht, könnte mir das bitte noch jemand erklären?

    Wenn so ein Vertrag mit einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, wird dann auch eine Vormerkung im GB eingetragen, die mich vor möglichen Gläubigern des Verkäufers schützt, die sich eine Grundschuld ins GB eintragen lassen wollen?

    Danke und schöne Grüße
    Micha
     
  10. Stefan61

    Stefan61

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    1. Zur Förderung: Manche Fördermaßnahmen werden nur vergeben, bevor ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

    2. Zur Auflassungsvormerkung: Was dem Käufer als "ein" Vertrag erscheint, umfaßt in Wirklichkeit zwei Rechtsgeschäfte, nämlich das Verpflichtungs- und das Verfügungsgeschäft. Durch ersteres verpflichtest sich der Käufer, den Kaufpreis zu zahlen, und der Verkäufer, das Grundstück zu übereignen. Das Verfügungsgeschäft (sog. Auflassung) regelt den eigentlichen Eigentumsübergang. Beide Rechtsgeschäfte sind nach dem sog. Abstraktionsprinzip voneinander getrennt. Kurzum: Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist auch bei einem Kaufvertrag möglich, der unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wird; sie ist sogar ohne Kaufvertrag möglich.
     
  11. Mitudd

    Mitudd

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    Hallo,

    danke für die wertvolle Hilfe.

    Das heißt also, dass in dem Moment, in dem für mich eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, kein anderer Gläubiger sich mehr eintragen kann, richtig?

    Danke und schöne Grüße
    Micha
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Nach Deinem Beitrag gehe ich mal davon aus, daß Du dieses Grundstück für ein Gewerbe erwerben möchtest. Entweder handelt es sich um ein bestehendes Gewerbe (Du bist bereits selbständig) oder um eine Existenzgründung (Du planst eine Selbständigkeit).

    Egal wie, in beiden Fällen gibt es die Möglichkeit Fördermittel zu beantragen. Sieht Deine Finanzierung, neben dem Einsatz von Eigenmitteln, auch Fördermittel vor, dann solltest Du die Fördermittelrichtlinien genau studieren. Sowohl Förderprogramme der KfW, als auch Landesmittel (Bsp.: L-Bank in BW), müssen vor Beginn beantragt werden.

    In den Merkbllättern zu den Darlehen finden sich dann solche Sätze wie:

    Der Antrag ist vor Beginn des Vorhabens bei der Hausbank zu stellen. Ausgeschlossen sind die Umschuldung bzw. Nachfinanzierung bereits abgeschlossener Vorhaben.

    Wird also vor Beantragung der Mittel bereits ein Kaufvertrag geschlossen, wozu laut Förderbank auch die Absichtserklärung genügt, dann ist dies schädlich für die Fördermittel und sie werden nicht bewilligt. Bei einem größeren Projekt werden dann die Fördermittel um den entsprechenden Betrag gekürzt.

    Deswegen heißt es aufgepaßt. Mir ist es so ergangen und ich mußte dann meine komplette Finanzierung umstrukturieren und mein Eigenkapital dafür einsetzen.

    Wie gesagt, wir wissen ja noch nicht was Du genau vorhast. Mehr konnte ich Deinen Beiträgen bisher nicht entnehmen. Aber ein guter Berater an Deiner Seite sollte diese Fallen kennen und Dich rechtzeitig darauf aufmerksam machen.

    Gruß
    Ralf
     
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  14. Mitudd

    Mitudd

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    Danke für die sehr ausführliche Antwort bzgl. der Förderhilfe.

    Es handelt sich bei meinem Vorhaben um ein Handelsgewerbe mit Werkzeugen und Werkzeugmaschinenzubehörteilen. Diese vertreibe ich zum Teil direkt, teilweise über das Internet.

    Ich habe während meiner Ausbildung, die am 01.11. enden wird das Geschäft "probiert" über 3 Jahre und es läuft ausgezeichnet. Daher möchte ich mich damit selbstständig machen und eine geeignete Halle kaufen.

    Zur Zeit läuft das Unternehmen aus steuerrechtlichen Gründen noch auf meine Frau. Ich werde es aber am 01.01.08 übernehmen.

    Ich werde die Halle ausschließlich aus Eigenkapital finanzieren und keine Darlehen in Anspruch nehmen.

    Gibt es überhaupt staatliche Fördermittel, die nicht an ein Darlehen geknüpft sind?
    Wenn ja, welche und wo kann ich mich danach erkundigen?

    Danke und mfg
    Schneidereit
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Puuh...das Thema Fördermittel ist so eine Sache, daran verzweifeln selbst Profis. Es ist fast unmöglich einen Überblick zu behalten. Anlaufstelle wären Förderberater der Banken (vorzugsweise mal Deine Hausbank fragen), oder Ämter für Wirtschaftsförderung (gibt´s in manchen Städten, also Stadtverwaltung fragen). Hast Du einen guten Steuerberater, dann könnte der auch weiterhelfen.

    Neben den Darlehen und einer Zinsverbilligung, gibt es für manche Vorhaben und Gegenden auch "verlorene" Zuschüsse.

    Da gibt es dann beispielsweise so Programme wie "Entwicklung länderlicher Raum" wo man entweder eine Zinsverbilligung oder einen verlorenen Zuschuss beantragen kann, wenn das Vorhaben in einer Gegend realisiert wird die gefördert wird.

    Für einen ersten Überblick kannst Du mal auf der Webseite der KfW schauen (www.kfw.de), oder Google.

    Noch ein Kommentar zu Darlehen.

    Dein Vorhaben aus Eigenmitteln zu finanzieren ist natürlich eine sehr gute Lösung. Trotzdem solltest Du darauf achten, daß langfristige Anlagegüter evtl. fremdfinanziert werden, und das Eigenkapital für kurzfristige Investitionen bzw. zur Finanzierung des Betriebsbedarfs genutzt wird.

    IMMER die Liquidität im Auge behalten, denn sonst mußt Du evtl. Kleinkram teuer zwischenfinanzieren, während Du für langfristige Anlagegüter Dein EK eingesetzt hast. Langfristiges Anlagevermögen lässt sich oft zinsgünstig fremdfinanzieren.
    Jetzt müßte man an sich noch das Thema Leasing ansprechen, denn auch damit kann man Kennzahlen in der Bilanz positiv beeinflussen, aber das würde den thread wohl sprengen.

    Gruß
    Ralf
     
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