GRZ II und Zuwegung

Diskutiere GRZ II und Zuwegung im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Gibt es Möglichkeiten Zuwegungen so zu gestalten, dass diese gar nicht oder nur anteilig (je weniger je besser) bei der Berechnung der...

  1. Pazifik

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    Hallo!

    Gibt es Möglichkeiten Zuwegungen so zu gestalten, dass diese gar nicht oder nur anteilig (je weniger je besser) bei der Berechnung der GRZ II berücksichtigt werden?
    Mein Stand bisher ist, dass dies von Bauamt zu Bauamt sehr unterschiedich gesehen wird. Zwei Möglichkeiten, die mir bisher bekannt sind, wären: a) Verwendung von Rasengittersteinen und b) nur 2 Fahrspuren a 30cm Breite pflastern. Sind euch noch andere Möglichkeiten oder Ideen bekannt? Könnte mir vorstellen, dass wir nicht die Ersten sind, die mit diesem "Problem" zu kämpfen haben...

    Hintergrund: Großes Grundstück + große Einschränkungen durch den Bebauungsplan. Eigentlich möchten wir das Haus nicht direkt n der Straße bzw. dem Baufeldrand platzieren, sondern ewas mittiger - woraus natürlich entsprechend längere Zuwegungen resultieren und wir sehr schnell an die Grenzen des Erlaubten (GRZ II) stoßen. Das Grundstück befindet sich in Niedersachsen.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 20. September 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    1) Eine GRZ I und II gibt es offiziel gar nicht! Es gibt nur nach § XY BauNVo priviligierte Flächen wie Garagen und Zufahrten, die, wenn es der B-Plan nicht ausschliesst, die vorgegebene GRZ um max 50 % überschreiten dürfen.

    2) Das Bauamt der Region Hannover setzt sogar fiktive Flächen an. Wenn ein Bauherr seine Terrasse z.B. gar nicht pflastern will, sondern auf Rasen sitzen möchte, dann werden trotzdem fiktiv für ein entsprechendes Vorhaben übliche Flächen angesetzt!
    Daher ist der Versuch, dort mit Rasensteinen etwas zu werden, wohl zum scheitern verurteilt.
    Bei den Gemeinden, die selber Genehmigungsbehörde sind, wird das z.T. sehr unterschiedlich gehandhabt, aber die Grundlinie ist ähnlich wie bei der Region.
    Stadt Hannover ist noch schärfer!

    Diese Sichtweise ist auch genau die, die der BauNVo entspricht. Alle "Zaubertricks" wie Rasengittersteine oder Kieswege haben nämlich nur etwas mit Bodenversiegelung zu tun. Die sind aber nicht der einzige Hintergrund der entsprechenden Vorschriften.
    Dazu gehört eben auch das Verbauen der Flächen mit Baustoffen, was die Wege immer erkennbar macht.
    Wobei es hier wiederum auch schizophren wird, weil eine 100 m² Kieszufahrt anzurechnen wäre, ein 100 m² Kies-Zen-Garten neben der Einfahrt nicht (ausser, er wäre Weg)
     
  4. Pazifik

    Pazifik

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    Vielen Dank für die ausführliche Info...
     
  5. gunther1948

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    hallo
    kleine anmerkung:
    wobei die 50% regel der baunutzungsverordnung im bebauungsplan sehr oft eingeschränkt wird und von der grundstücksgrösse abhängig gemacht wird.

    wo liegt dein problem, grosses grundstück = grosse bebaubare fläche
    baunvo kennt nur grz = grundflächenzahl und gfz = geschossflächenzahl
    das I + II ist wohl eine spezielle erfindung in nrw.


    gruss aus de pfalz
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 22. September 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Ne, dass I und II kennen viele Gemeinden in NDS auch. Keine Ahnung, woher das kommt!
     
  7. Pazifik

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    @gunther1948: Im konkreten Fall wird im Bebauuungsplan die bebaubare Fläche auf absolut 125qm beschränkt und für die GRZ II wird eine Überschreitung bis 50% zugelassen.
    Die Definition im BPlan ist unabhängig von der Grundstücksgröße (die Grundstücke sind alle > 2000 qm).
     
  8. #7 Der Bauberater, 26. September 2012
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    Die zwei verschiedene Zahlen kommen aus den §§
    19 Abs. 2 und 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung BauNVO
     
  9. Oliver82

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    Gestern war ich beim Architekten um eine Kenntnisgabe zu unterzeichnen. Im Kenntnisgabedokument wurde auch auf die Grz hingewiesen mit dem bekannten Passus, dass die unter xyz gelistete zahl um bis zu 50% überschritten werden darf.
    Der Architekt erklärte uns, dies bedeutet, wir dürfen die Fläche um 50% überschrieten, EGAL womit.. also nix von wegen zufahrt, Garage etc... ich habe ihn nochmals extra gefragt ob dies wirklich so ist... er meinte das wäre seit einiger zeit so und er versteht auch nicht warum sie dann nicht gleich 0,45 Grz angeben anstelle von 0,3.... ?! anhand der im Dokument angegebenen nummern auf die verwiesen wird hat es sich wirklich so gelesen dass man generell die grz um 50% überschreiten kann...

    ist das ein "bug" im Dokument für das Kenntnisgabeverfahren? oder wurde hier vor kurzem etwas neu geregelt?
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 26. September 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich denke, Dein Architekt sollte mal ganz dringend zu einer Nachschulung gehen!
    http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__19.html

    http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__14.html
     
  11. Oliver82

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  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 26. September 2012
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    ja, das lässt einen gewissen "interprätationsspielraum" ;), der im zweifel aber immer dem bauherren auf die füsse fällt
     
  13. Mikalaya

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    Ich würde mich hier mal gerne anschließen, da sich das Thema ähnelt und ich es auch mit der Region Hannover zu tun habe (ich hoffe das ist ok?).
    Wir interessieren uns evtl. für ein Grundstück, das erst 2013 verkauft wird, wir schauen also grade nur, ob es grdsl. in Frage kommt.
    Die Größe würde passen, wenn wir die GRZ als "GRZ2" um 50% überschreiten dürfen (GRZ=0,3, Grundstück hat ca. 500m²).
    Im Bebauungsplan selbst und in der textlichen Festsetzung steht nichts, in der Begründung zum BP steht allerdings:

    "Für das Allgemeine Wohngebiet wird bis auf wenige Ausnahmen eine Grundflächenzahl von
    0,3 festgesetzt. Die Festsetzung der Grundflächenzahl ist auf den Flächenbedarf der beabsichtigten
    aufgelockerten Einfamilienhausbebauung abgestimmt. Eine darüber hinausgehende
    Grundflächenzahl soll unter ökologischen Gesichtspunkten vermieden werden, um den
    Versiegelungsgrad im Baugebiet zu minimieren und der städtebaulichen Zielsetzung nach
    einem durchgrünten aufgelockertem Wohnquartier mit vergleichsweise großen Grundstücken
    Rechnung zu tragen."

    Was bedeutet das "sollte"?
    Wir sind auf die Gnade des Sachbearbeiters angewiesen, oder gibt es da Richtlinien?
    Wir würden z.B. die Höhenbegrenzungen nicht ausnutzen und könnten sicherlich ein begrüntes Garagendach und wasserdurchlässige Zufahrt + Terasse einplanen..
    Dass mir hier keiner sagen kann, dass das in jedem Fall so oder so entschieden würde ist klar, aber gibt es da vielleicht einen Trend/Erfahrungswerte mit welchen Auflagen zu rechnen wäre?
    Oder kann mir jemand sagen wie ich das herausfinden kann?
    Nach Möglichkeit vor dem Grundstückskauf ;)
    Beim Amt anrufen und einfach mal nett fragen wäre jetzt meine logischste Vorgehensweise..

    Ganz lieben Dank!
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 1. Oktober 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Die Begründung hat nichts mit der Anwendung zu tun! Wenn die 50% nach 19(4) nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurden, kann man/frau sie nutzen!

    ABER: 500 * 0,3 = 150 m² für EFH, Terrasse, Zuweg, Mülltonnenstellplatz, ggf. Gartenhäuschen/Schuppen - das ist nicht wirklich viel.
    Ich halte bei Neubaugebieten mit üblicher Grundstücksgrösse alles unter 0,4 für Dummfug.
     
  15. Pazifik

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    @ Ralf: Ich hätte jetzt erwartet: 150qm für EFH + Terrasse und zusätzlich 75qm für Zuwegung, Gartenhaus etc. !?
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 1. Oktober 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich hatte §19 doch in #9 extra wörtlich per Karl Theodor zitiert!!!

    Und da stehen (neben den Trafohäuseln) nun mal n u r Garagen(Carports) und deren Zufahrten drin!!!
     
  17. Pazifik

    Pazifik

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    Ohje, wer lesen kann ist klar im Vorteil.
    Danke für den verdeutlichenden Hinweis!
     
  18. ralph12345

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    Das wären dann 125m^2 für Haus und Terrasse und Weg. Soll das eine Kleingartenkolonie werden oder ein echtes Wohngebiet?
     
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  20. Mikalaya

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    Das klingt doch super :) :) :)
    Vielen Dank für die Info!

    0,4 ohne ausgeschlossene GRZ2 fände ich auch toll, finde ich aber nicht in einer Lage, die wir haben möchten + bezahlen können :-/
    Ich bin da aber für alle Vorschläge dankbar ;)
    Die letzten für uns interessanten Grundstücke, die die Stadt direkt verkauft hat, waren zwar mit einer GRZ von 0,4 ausgeschrieben, aber die GRZ2 war ausgeschlossen (und man war bei der Stadt der Meinung da ja schon sehr großzügig zu sein..).
    Dann lieber 0,3 + 0,15 Überschreitung für Doppelgarage und Zufahrt.
    150+75qm würden grade so eben reichen bei dem 500qm Grundstück, da 2 Vollgeschosse erlaubt sind, auch wenn ich mir die Terasse auch ein paar qm größer vorstellen könnte ;)
     
  21. winnetou

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    Sehr geehrter Herr Dühlmeyer,

    Fakten in meinem Baugebiet
    Gemäß BauNVO und unserem B-Plan ist unser Baugebiet als WA1 (GRZ bis 0,4 wäre möglich gemäß BauNVO) abre leider GRZ 0,25 definiert.
    Im B-Plan ist 50% Überschreitung GRZ mit sogenannten "priviligierten Flächen" nicht explizit ausgeschlossen. Demnach wäre inklusive priviligierter Flächen 0,375 maximal möglich.

    Folgende 5 Fragen an Sie
    • Was zählt alles genau zu den priviligierten Flächen für die GRZ (Garagen, Zufahrten,….) ? (hätte noch Gartenhaus, Trampolin, Spielehaus für die Kinder, Wege ums Haus, 2 Terassen)
    • Zählt eine bepflanzte Zierkiesfläche (unter dem Zierkies ist wasserdurchlässige Unkrautfolie) zur GRZ ? Ist dieses auch eine versiegelte Fläche ? (Die Flächen sind übrigens als Weg nicht erkennbar)
    • Was zählt auf jeden Fall in die GRZ (Grundfläche Haus,…)
    • Kann ich 50 cm Dachüberstand von 1,10 m insgesamt als fuktionelle Anlage (Spritzschutz) von der versiegelten Fläche (Wege um das Haus) abziehen ?
    • Falls ich 0,25 nicht ausgeschöpft habe, kann ich dann den offenen Rest als Reserve in die priviligierten Flächen übertragen ?

    Es wäre nett, wenn Sie sich zu den Fragen kurz Zeit nehmen könnten. Sie können mich gern anrufen oder mailen.
    Könnten Sie noch einen Tipp geben, wo ich zu meinen Fragen Rechtssicherheit bekommen kann (Rechtsanwalt, Behörde,..).

    Die geschilderte Problematik betrifft etwa 800 Häuser hier, zum Streit mit der Stadt gibt es inzwischen eine Bürgerinitiative mit mehreren 100 Mitgliedern.
    Die Stadt WOB wollte sogar „Rindenmulch auf Beeten“ als versiegelte Fläche zählen, das haben wir schon vom Tisch.

    Mit freundlichen Grüßen
    Winnetou
     
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