GU- oder Architektenvertrag (gleicher Partner im weiteren Sinne)

Diskutiere GU- oder Architektenvertrag (gleicher Partner im weiteren Sinne) im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo Zusammen, ich hoffe mein erster Beitrag ist in der richtigen Rubrik gelandet. Denke aber, es wird passen: Es geht ja um einen GU- oder...

  1. #1 Christian79, 19. Mai 2009
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    Hallo Zusammen,

    ich hoffe mein erster Beitrag ist in der richtigen Rubrik gelandet. Denke aber, es wird passen: Es geht ja um einen GU- oder Architektenvertrag... :)

    Nun aber zu meiner Frage. Wir stehen am Anfang der Planung unseres EFH-Bauvorhabens. Damit Ihr einen groben Überblick bekommt hier die Rahmenbedingungen in Kurzform:
    • Grundstück ist vorhanden und erschlossen
    • Es haben Vorgespräche mit diversen Architekten stattgefunden
    • Favorisierter Architekt ist gefunden - es wurde aber noch kein Vertrag abgeschlossen

    Nun wird es aber etwas speziell - der von uns favorisierte Architekt ist parallel als BT/GU mit einer eigenständigen GmbH (seit ca. 10 Jahren mit etwa 30 gebauten Einheiten pro Jahr) am Markt aktiv. Uns werden von Ihme nun zwei Varianten der Abwicklungen angeboten:
    • Architektenvertrag LPH 1 - 8 mit Einzelvergabe
    • GU-Vertrag zum Festpreis (BT-Vertrag macht ja keinen Sinn, da wir schon ein Grundstück haben)

    Die Vor-/Nachteile der Vertragsformen habe ich mir im Wesentlichen angelesen. Ich kann ad-hoc aber nicht definitiv sagen, welche Form für mich besser geeignet ist.

    Der Kreis der potentiell in Frage kommenden Subunternehmer für die Gewerke wird bei beiden Varianten i.d.R. deckungsgleich sein. Tendenziell können m.E. Subs, die üblicherweise schon im o.g. GU-Verhältnis arbeiten das exaktere Angebot auf die Ausschreibung liefern - zumindest ist das in meinem Job so. (...dort kann der Ersteller eine Vorstudie das qualifiziertere Angebot abgeben, weil das Risiko bekannt und quantifiziert ist)

    Darüber hinaus hat mit der GU seine Kalkulation an einen aktuellen Bauvorhaben offen gelegt. Die Kalkulation der Subs wird 1:1 durchgereicht und der GU schlägt pauschal 12,5% für seine Leistung bzw. sein Risiko rauf. Für mich ist das erst einmal OK, da es wohl in der Mitte des üblichen Rahmens von 10% bis 15% liegt.

    Darüber hinaus wird argumentiert, dass die Subs i.d.R. auch günstiger Anbieten, da Sie ebenfalls von der kontinuierlichen Zusammenarbeit mit dem GU profitieren. Das sehe ich nicht zwingend so. (…kann aber durchaus sein – ich bin ja nicht vom Fach)

    Positiv ist weiterhin, dass es keine willkürlich festgesetzten Gutschriften oder Aufpreisen für Sonderwünsche gibt. Das wäre ohnehin ein K.O.-Kriterium für ein Vertragsmodell gewesen

    Auch unsere Nachforschungen hinsichtlich der Referenzen passen. Wir haben uns bei einer Reihe von ehem. Bauherren (ohne Kenntnis des Architekten resp. GU) umgehört - und alle waren durchweg mit der Abwicklung und dem Ergebnis zufrieden. Dabei machte es keinen Unterscheid ob es ein BT-, GU- oder Architektenvertrag war.

    Nun mal die Frage in die Runde:
    Wie schätzt Ihr die Konstellation ein?

    Aktuell tendiere ich zum GU-Vertrag, weil ich beruflich einfach stark eingebunden bin und ich mir davon eine gewisse Entlastung verspreche. Auf der anderen Seite sind 12,5% auf geschätzte 400TEUR reine Herstellkosten auch kein Pappenstiel. Die muss auch ich erst einmal verdienen…

    Vielen Dank schon mal an die Runde.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich hab ja nix gegen GÜ´s, wenn sie ordentlich arbeiten. Gegen Architekten eh nicht :D

    Aber das ist schräg.
    Ein Architekt, der Ihnen anbietet, mit den selben Unternehmen, mit denen er seine GÜ-Baustellen bedient, Ihr Haus als IHR Sachwalter zu erstellen. :mauer

    Da ist der Ärger vorprogrammiert.
    Was glauben Sie, was passiert, wenn der seinem (sonst) Sub sagt - DAS üben wir nochmal?
    Genau. Und das weiß der Kollege auch. Ergo wird er nur ganz dicke Kinken anprangern.
    DAS widerspricht aber seine Aufgabe, IHR Sachwalter zu sein.

    Des hat a Gschmäkle sagt man etwas südlich von Köln.
     
  4. #3 Olaf (†), 19. Mai 2009
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    Ich...

    melde da mal Bedenken an bei der Konstellation.

    Das wichtigste sollte sein, dass Ihr jemanden auf Eurer Seite habt, der die Arbeiten fachlich überwacht und hinsichtlich Ausführung und Qualität ausschließlich Eure Interessen vertritt. Und das scheint mir auch bei der Lösung "Architektenvertrag" mit dem andererseits auch als GU tätigen Archi nicht gewährleistet. Hundert pro: Auch in der Einzelvergabe wird er seine sonst für ihn arbeitenden Spezis reinbringen, mit denen er mehr oder weniger wirtschaftlich verquickt ist.

    Mein Vorschlag: Archi als GU nehmen und dazu einen wirklich unabhängigen einkaufen, der bei der Erstellung nach dem rechten schaut - auch schon über die BL-Beschreibung. So würde ichs jedenfalls machen.
     
  5. #4 Christian79, 19. Mai 2009
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    In der Konstellation ist ein Bausachverständiger doch unabdingbar. Würde das die Situation nicht wesentlich entschärfen?

    @edit: Einen BauSV hätte ich ohnehin engagiert.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2009
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    Bei einem Architekten sollte sich (eigentlich) die Einschaltung eines SV erübrigen.

    (Ja - ich weiß. Haben wir des langen, breiten und dicken durchdekliniert)
     
  7. #6 Olaf (†), 19. Mai 2009
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    Ich will...

    doch den SV nicht wegen des Archis einschalten:D sondern wegen seinen Freunden:konfusius
     
  8. #7 Christian79, 19. Mai 2009
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    ...schon klar - sonst arbeitet auf der Baustelle nur noch einer, und 23 andere prüfen sich gegenseitig und ggf. auch ab und zu die Gewerke. :biggthumpup:

    Wenn ich mal kurz zusammenfasse: In der o.g. Konstellation lieber einen GU-Vertrag plus BauSV - anders wird das (wahrscheinlich) nix, oder?
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2009
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    Soll ich jetzt wirklich antworten? :D
     
  10. #9 Gast036816, 20. Mai 2009
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    Architekt als GU/GÜ

    Moin Moin,

    Architekten sollen/müssen gemäß dem Berufsbild als Sachwalter des Bauherrn fungieren. Ein Architekt, der gleichzeitig auch als GU/GÜ auftritt steht im Interessenkonflikt. Auf der einen Seite muss er die Interessen des Bauherrn vertreten, auf der anderen Seite ist dem wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens und seiner Subunternehmer verpflichtet. Die Argumente, die hier immer angesagt werden, mit den Sub`s werden immer günstigere Preise zugrunde gelegt, überdecken als vermeintlicher Pluspunkt immer die eigentliche Problematik der Interessenkonflikte. Ich kann von dieser Konstellation nur abraten. Wenn Ihnen die Preissicherheit eines GU wichtig ist, sollten Sie einen unabhängigen - Freien Architekten - beauftragen mit Phase 1 bis 8 oder 9 und mit einem GU den Bauvertrag, Wettbewerb mit mehreren GU-Anbietern ist dabei auch möglich. Bei den Empfehlungen der anderen Forumsbeiträgen mit Architekt+GU/GÜ und einem zusätzlichen Sachverständigen zahlen Sie Teile der Phase 8 dann doppelt, nämlich den den Überwacher des Überwachers.

    Die Empfehlungen von Ralf Dühlmeyer sollten Sie ebenfalls mit bedenken. Die Entscheidung bleibt jedoch bei Ihnen allein.

    Freundliche Grüße aus Berlin
     
  11. #10 Olaf (†), 20. Mai 2009
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    Lesen...

    und verstehen:D
    Ich hatte geschrieben, dass die Firma des Archis als GU beauftragt wird, womit natürlich keine extra LP 1-8 anfallen sondern nur der GU-Preis. Und dann eine höchstpersönliche Überwachung des GU (nicht des Archis) organisieren. Also nix doppeltgemoppelt.

    (scheint mir eh ne allgemeine Krankheit in den Beiträgen hier im Forum zu sein, dass sich mit dem vorher geschriebene gar nicht auseinandergesetzt wird - daraus resultieren dann immer wieder dejavu´s in den folgenden Beträgen. duckundjanzschnellwech)
     
  12. #11 Gast036816, 20. Mai 2009
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    Doppelt doch gemoppelt???



    Arbeiten denn die Archis des GU/GÜ umsonst - hier fallen auch Honorarkosten an. Die sind im GU/GÜ-Zuschlag enthalten.

    Außerdem hat christian79 geschrieben: der von uns favorisierte Architekt ist parallel als BT/GU mit einer eigenständigen GmbH (seit ca. 10 Jahren mit etwa 30 gebauten Einheiten pro Jahr) am Markt aktiv.

    Hier ist parallel das entscheidende Wort.

    Freundliche Grüße aus Berlin
     
  13. #12 DerSuchende, 20. Mai 2009
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    Nee, Neutralplanung

    MfG
     
  14. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Definition Architekt

    Reichsbedenkenträger

    Mensch, der stets eine Fülle von schweren Bedenken parat hat, egal um was es sich handelt. Ein Zögerer und Zauderer, mit dem man garantiert nichts ohne lange Diskussionen und Überzeugungsarbeit hinkriegt.:biggthumpup:
     
  15. #14 Gast036816, 20. Mai 2009
    Gast036816

    Gast036816 Gast


    Vorurteil oder voll daneben? Hilft aber auch nicht weiter.
     
  16. #15 Olaf (†), 20. Mai 2009
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    Och manno...

    rolf (schrei hier nicht so rum), lest doch mal richtig bevor Ihr in die Tasten haut.
    Kein Mensch hat gesacht, dass der Archi des BT/BU umsonst arbeitet. Das Angebot an C. lautete: nimm mich als Archi und ich mach Dir ne Einzelvergabe oder beauftrage meine Firma als BT/BU.
    Nix parallel, entweder - oder war das Angebot.
     
  17. #16 Torsten Stodenb, 26. Mai 2009
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    Das habe ich auch schon so erlebt, aber nur in Ausnahmefällen. Wahrscheinlich lag das an meiner überzeugenden Art.:boxing
     
  18. #17 Torsten Stodenb, 26. Mai 2009
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    Wenn ein Archi mal Mist gebaut hatte, dann hat er mir das verheimlicht. :motz
    Ich hab's trotzdem gemerkt - äh, wieso bin ich da so sicher?

    Übrigens glaube ich, dass die eingespielte Kooperation zwischen einem Architekten und dem gesamten Produktionsteam, wie es für BU typisch ist, Vorteile hat. Ob ein externer SV ratsam ist, würde ich herauszufinden versuchen. Durch genaues Hinsehen bei gebauten Häusern und Bauherrenbefragungen.
     
  19. #18 DerSuchende, 26. Mai 2009
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  21. #19 Torsten Stodenb, 26. Mai 2009
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    Na klar, ist doch logisch, denn bekanntlich baue ich weltweit Plattenbauvorstädte als BT. In Kürze auch in deiner Nähe, in Menden und Unna z.B. - für die bis dahin noch verbliebenen Einwohner von Arnsberg, für das ich schon einen Abrissauftrag habe. Wegen Absterbens: Kein Hallenbad, bald auch kein RP mehr, tote Gewerbegebiete, sonst auch nix los. Die Landesregierung will kurz vor der Wahl noch großzügige Umzugsprämien gewähren. :D
     
  22. operis

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    Ja klar glaub ich. Wettbewerb dürfte sich damit erledigt haben. Es sei denn, man findet noch ein paar Architekten, die eine GmbH in der Schublade haben.

    Das stellt die komplette Architekten-Bauherrenbeziehung ad absurdum.


    Meine Meinung, operis
     
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