Günstigste Finanzierungskonditionen?

Diskutiere Günstigste Finanzierungskonditionen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich versuchs kurz zu und überschaulich zu machen. Hauskauf mit ca. 1/3 FF (ist die Summe irgendwo relevant?) und 2/3 Eigenkapital,...

  1. Talya

    Talya Gast

    Hallo,

    ich versuchs kurz zu und überschaulich zu machen.

    Hauskauf mit ca. 1/3 FF (ist die Summe irgendwo relevant?) und 2/3 Eigenkapital, geschätzt 10 - 15 Jahre Laufzeit, dann soll der Kredit auf jeden Fall getilgt sein.

    Nun suche ich nach der günstigsten Konstellation.

    Sprich: Welche Zinsen kann man mit Verhandlungsgeschick auf jeden Fall aushandeln und über welchen Zeitraum fest? Was sind eure Einschätzungen / Erfahrungen?

    Weiterhin sollte man Sondertilgungen machen können (ich glaube normal ist einmal pro Jahr und nicht in Summe eine bestimmte Summe auf 12 Monate gerechnet, oder geht sowas auch?).

    Rate verändern wäre auch gut.

    Was wäre denn eine günstige Konstellation bzw. Kompromiss, um alles berücksichtigen zu können. Habe ich noch einen wichtigen Faktor vergessen?

    Braucht ihr, um eine halbwegs brauchbare Antwort geben zu können, genauere Angaben?

    Gruß & Dank
     
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  3. R.B.

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    Der Zinssatz wird sich wohl irgendwo zwischen 3 und 3,5% bewegen.

    Es gibt BauFi-Vermittler dort könnte man einmal anfragen. Ich würde natürlich auch die Hausbank befragen, denn die kennt Dich bzw. Deine finanziellen Verhältnisse am besten. Sind die Ausgangsdaten gut, dann werden sie Dir auch entsprechend gute Konditionen bieten.

    Was die SoTi betrifft, so kann man verschiedene Vereinbarungen treffen. Üblich wären beispielsweise 5% der Darlehenssumme p.a. Die SoTi muss normalerweise eine Mindesthöhe aufweisen, damit die Leute nicht anfangen jeden Monat einen Fuffi oder so zu überweisen.

    Eine Tilgungsänderung x-Mal während der Laufzeit lässt sich auch vereinbaren.

    Letztendlich kommt es darauf an, was man mit der Bank vereinbart. Manche Banken haben fixe Programme, bei anderen kann man hier frei verhandeln.

    Gruß
    Ralf
     
  4. mastehr

    mastehr

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    Für den Zinssatz ist auch die absolute Höhe des Kredits entscheidend. Ich musste bei meiner Hausbank einen Zuschlag hinnehmen, weil ich nur einen "Kleinkredit" genommen habe.

    Auch die jährliche Sondertilgung in Höhe von 10 Prozent der Kreditsumme verursachte einen Aufschlag auf den Zins.
     
  5. coco77

    coco77

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    umso mehr eigenkapital umso besser für den zins.
    da ist das risiko für die bank ja viel überschaubarer.
    also ich denke du müsstest einen zins um die 3% bekommen.
    bei uns ist es im "standard", dass wir 5% SoTI im jahr machen dürfen (min 1000€)
    und wir die tilgungsrate jedes jahr zwischen 1-5% anpassen können.
    wir haben es mit der hausbank gemacht.. also keine onlinebank...weil wir dachten, wenn es mal probleme geben sollte hat man einen direkten ansprechpartner.

    viel erfolg!
     
  6. mastehr

    mastehr

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    Wie ich schon schrieb, kann man das so nicht verallgemeinern.
     
  7. gonso

    gonso

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    Volltilgung gibt meist einen Zinsbonus.

    Ggf. 15 Jahre Zinsbindung, Volltigung und dann jedes Jahr Sondertilgen.
    Oder etwas Risikoreicher 7-8 Jahre Zinsbindung jedes Jahr Sondertilgen, bei der geringeren Restschuld wäre dann ein höherer Zinssatz kein Problem.

    Ob Ihr mehr als 5% Sondertilgung benötigt müsst Ihr euch ausrechnen, ist oft nicht möglich außer man hat eine reiche Tante.

    Banken reiben sich nicht gerade die Hände wenn man mit Anfänglichem Tilgungsanteil > 6% kommt, hatte ich so den Eindruck.
     
  8. #7 Bankkaufmann, 22. Februar 2012
    Bankkaufmann

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    EUR 300.000,00 Kaufpreis
    EUR 200.000,00 Eigenkapital
    EUR 100.000,00 Darlehen
    3,19% Nominal
    3,24% Effektiv
    EUR 702,50 EUR Pro Monat
     
  9. Orkati

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    bei soviel EK und so geringem Laufzeitwunsch könnte man auch etwas mehr Spekulation reinbringen und mit geringeren Zinsbindungen spielen.
    Bei 5 Jahren Zinsbindung sind aktuell 2,5% Zins gut möglich. Hast aber natürlich das Risiko in 5 Jahren deutlich höher zu stehen und dementsprechend länger als 15 Jahre abzuzahlen (wenn die Rate nicht erhöht wird).
     
  10. Seev

    Seev

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    Volltilgerdarlehen heißt, dass man eine relativ hohe Tilgung machen muss. Kann man, wenn man das immer packt und nicht flexibel sein muss - ich wollte das bei uns nicht, allerdings haben wir auch weniger EK-Quote. Eine Darlehenssumme < 100T€ könnte zu Mehrkosten führen.

    Wir haben bei 10 J. Zinsbindung eine Tilgung von 1 ...6% wählbar (2x änderbar in der Zinsbindung, -> Starttilgungssatz sinnvoll festlegen!) und 10 % SoTi p.a., die aber nicht zeitlich oder betragsmässig eingeschränkt ist. Also eine Bandbreite von 1 ... 16%.

    Meine Erfahrung: die Gestaltungsmöglichkeiten der Tilgung und Zinsen hängt maßgeblich von der Art der Bank ab, da sich vershiedene Banken unterschiedlich refinanzieren. Ich wollte (neben der beschriebenen Tilgungsflexibilität) nur auf 10 Jahre festmachen und bin deshalb bei einer VoBa gelandet.
     
  11. Seev

    Seev

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    Alles ist verhandelbar - wenn man für die Bank ein interessanter Kunde ist, d.h. v.a. kleines Ausfallrisiko.
    Konkret heißt das: bei solch einer hohen EK-Quote / geringen Beleihung, kann die Bank - völlig unabhängig von einem realen Marktpreis - immer eine schnelle Verwertung der Immobilie betreiben und das Darlehen voll decken. Dass dabei Dein ganzes EK draufgeht, ist ihr völlig egal...
     
  12. #11 Havanadiver, 23. Februar 2012
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    Spar noch 5 Jahre und lass dein EK Zinsen abwerfen und bezahl dann alles cash. Als Student dürftest du ja noch nicht so alt sein.
     
  13. #12 ReihenhausMax, 23. Februar 2012
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    Halte ich so pauschal für Unsinn. Den Zinsen fürs EK - Steuern muß man
    wenigstens auch die Kaltmiete gegenüber stellen, die man jetzt zahlt
    (man hat in der Regel auch mehr Nebenkosten im Haus, aber dafür halt
    auch mehr Platz etc.). Da kann bei den aktuell niedrigen Zinsen und
    hohem Eigenkapitalanteil das sonst oft an den Haaren herbeigezogene
    Argument mit der Miete durchaus Berechtigung haben.
     
  14. gonso

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    @Talya: Etwas mehr Informationen wären hilfreich, sonnst wird sich das eher in eine Raterunde entwickeln.

    Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar, Grundschuld, Umzug, Küche, ....) ist in den Kosten Berücksichtigt, ja?

    Fallen Instandhaltungsmaßnahmen in der Zeit der Dahrlehensphase an? (Heizung, Böden, ...)

    Wie sicher ist das Einkommen aus dem das Dahrlehen bedient werden soll, ggf. Risiko in der Lebensplanung (ledig, jung, Probezeit, ...)

    Informationen zum Objekt, so z.B. wie bewertet die Bank das Haus? Denn Kaufpreis kann anders sein als der Beleihungswert des Hauses den die Bank berechnet.
     
  15. Talya

    Talya Gast

    Hallo,

    ok konkreter. Angesetzt ist die Immobilie mit 150.000 Euro. Aber ich möchte den Preis gerne noch verhandeln, 10.000 Euro sind mein Ziel. Weiß halt nicht, wer noch so alles googeln kann ; ) daher wollt ich die Infos nicht zu detailliert rausgeben, ist ja noch nichtmal verhandelt.

    EK wären 100.000 Euro. Zur Finanzierung werden 90.000 Euro EK eingebracht. Dazu kommen dann noch rund 10 % Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision). Küche ist möbliert, der fehlt nix. Thermostatventile müssen im kompletten Haus nachgerüstet werden, da sind keine dran. Öl-Heizung und Holz-Alu-Fenster sind von 1989. Dach wurde ebenfalls 1989 gedämmt, sieht ordentlich aus, kein Murks, hab ich auch schon besichtigt. Böden alles ok. Nur streichen. Wohnfläche ca. 200 m^2. Heizung, Dach, sind ok.

    Derzeit ist das Einkommen gesichert mit 1.000 Euro brutto (alleinerziehend) + Unterhalt + Kindergeld. Übernahme in Firma (voraussichtlich ab September) ist gesichert. Gehalt? Keine Ahnung aber wird mehr sein als jetzt.

    Freund - tja, großes Fragezeichen. Jede Woche eine andere Meinung. Ja mit, nein nicht mit... durchgerechnet mit Freund und ohne Freund sollte passen. Vermutlich werd ichs allein durchziehen (müssen).

    Mit einer Bank habe ich noch nicht gesprochen.
     
  16. Talya

    Talya Gast

    Ähm 10.000 Euro runter natürlich, werd den Kaufpreis nicht auf 10.000 Euro bekommen ; ) is klar, oder?

    Hab mit dem Baufi-Rechner gespielt aber ich nehme an, der ist sehr optimistisch und hat auch KfW-Förderungen schon mit drin?! Bin mir halt unsicher, was ich von der Bank realistisch an Konditionen erwarten kann, eure Einschätzungen.
     
  17. #16 ReihenhausMax, 27. Februar 2012
    ReihenhausMax

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    Wenn Dein Einkommen und was Du für höhere Nebenkosten + Zins + Tilgung mittelfristig
    aufbringen kannst, noch nicht klar ist, ist es natürlich schwer, die Finanzierung zu
    optimieren, speziell die Laufzeit. Wenn das künftige Gehalt nicht feststeht, wirds ja
    auch nichts Schriftliches geben -> Problem für die Bank. Und 50000 Euro sind für die
    Bank ja auch keine sonderlich interessante Sache.
     
  18. Talya

    Talya Gast

    Also hatte gestern ein Gespräch bzgl. der Finanzierung von 50.000 Euro.

    Vorschlag war Riester-Finanzierung.

    Konditionen sind Zinsen 3 %, Bausparvertrag mit Darlehenszins 1,85 % (wenn ich das richtig verstanden habe).

    Als Sicherheit dient dann das Haus (Grundschuldeintrag).

    Als Rate habe ich dann 400 Euro angestrebt.

    Klingt das vernünftig?
     
  19. #18 ReihenhausMax, 2. März 2012
    ReihenhausMax

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    Klingt für mich nach maximaler Verwirrung bis Verblödung des Kunden und Optimierung
    der Vermittlungsprämie ...
    Vielleicht machts ja mit Zuschüssen und hast Du nicht gesehen bei Dir Sinn,
    aber nur nach Rücksprache mit einem Finanzmenschen der Verbraucherzentrale!
     
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  21. #19 Nicolai85, 2. März 2012
    Nicolai85

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    Neben deinem Finanzierungsvolumen wird sich die Bank, auch bei 40% Finanzierungen, deine Einkommenssituation ansehen. Und wenn ich das genannte sehe, kann es passieren, dass die Bank dir einen Aufschlag verpasst. Allerdings weiß ich auch nicht wie Banken aktuell mit Unterhalt und Kindergeld umgehen.
     
  22. Talya

    Talya Gast

    Gut das ist geklärt zu 100 % sicher. Da wird es keine Schwierigkeiten geben.

    Ich rechne die einfache Variante (Annuitätendarlehen) mal durch, weiß nur nicht, welchen Zinsatz ich zugrunde legen soll. Jetzt kann ich sicher 3 % nehmen aber der ist ja dann nur 5 oder 10 Jahre fest.

    Kommt auch drauf an, ob man nach 10 Jahren sondertilgen kann usw.
     
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