Gutachten Bestandsimmobilie / Frage zur Vorgehensweise usw.

Diskutiere Gutachten Bestandsimmobilie / Frage zur Vorgehensweise usw. im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo zusammen, neben der Idee ein eigenes Heim zu Bauen könnte sich für uns auch die Option ergeben, das derzeit von uns zur Miete bewohnte DHH...

  1. HaWe

    HaWe

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    Hallo zusammen, neben der Idee ein eigenes Heim zu Bauen könnte sich für uns auch die Option ergeben, das derzeit von uns zur Miete bewohnte DHH (BJ 1993) zu kaufen. Um eine halbwegs objektive Einschätzung zum Wert der Immobilie zu erhalten, denken wir über die Beauftragung eines Gutachters nach. Dazu mal ein paar Fragen in die Runde.

    1) Muß/sollte man den Eigentümer über die Beauftragung eines Gutachtens informieren? Kann/darf man den Eigentümer bei Preisverhandlungen mit einem solchen Gutachten konfrontieren (daß ggf. ohne seine Kenntnis erstell wurde)?

    2) Wie Objektiv ist ein solcher Gutachter, will heißen: fällt das Gutachten möglicherweise unterschiedlich je nach Auftraggeber (entweder Eigentümer oder Interessent) aus?

    3) Wie intensiv arbeitet ein Gutachter? Wir kennen nun ja ein paar Schwachstellen (um nicht zu sagen: Mängel) der Immobilie, handelt es sich um eine unangebrachte Beeinflussung auf diese (z.T. unserer Meinung nach nicht sofort offensichtlich erkennbaren) Mängel hinzuweisen?
    Beispiel: erkennt ein Gutachter anhand eines schwer erkennbaren Flecks an der Wohnzimmerdecke, daß bei langem, sehr starkem Regen gegen die West-Hauswand vom OG her Wasser eindringt und im WZ von der Decke tropft? Oder daß es durch den Spülkasten im OG-Bad ständig zieht (natürlich in Außen-Lufttemperatur)?

    4) Gehen auch "optische Mängel" der Bauausführung in eine Bewertung ein? Beispiel: Fliesenverlegearbeiten im Dielenbereich sehen sehr Amateurhaft aus (nicht Eben, nicht Gerade, unsaubere Schnittkanten, etc.)

    5) Wie teuer wird so ein Gutachten im "Normalfall"?


    Schon mal Danke für Eure Unterstützung!
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 7. Oktober 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Ein Gutachter sollte immer neutral sein und weder zu Ihren noch zu Eigentümers Gunsten schauen.

    Auf Ihnen bekannte Mängel können und sollten Sie ihn hinweisen. Wie soll er z.B. die Zuguft aus dem Spülkasten feststellen, wenn an dem Tag Windstille herrscht.

    Amateurhafte Arbeiten gehen ganz klar mit in die Bewertung ein, allerdings wahrscheinlich vernachlässigbar im Gesamtpreisgefüge.

    Ihren Vermieter müssen Sie nicht informieren, aber wenn Sie ihm das Gutachten zeigen wollen, ist auch nichst dabei, ihn von dem Gutachterbesuch zu informieren.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Weiß der Vermieter dass Interessen an einem Erwerb des Gebäudes besteht?
    Natürlich kann man den Verkäufer mit einem Gutachten konfrontieren, ob und wie er dieses in den Preisverhandlungen berücksichtigt, ist aber ein anderes Thema. Es wäre ja denkbar, dass er das Haus absolut nicht verkaufen möchte.

    Grundsätzlich gilt, dass ein SV unabhängig sein muss. Es werden sich aber immer Abweichungen ergeben, gerade bei den weichen Faktoren.

    Er prüft zuerst mal die ganzen Unterlagen und macht dann eine Vor-Ort Besichtigung. Danach erstellt er sein Gutachten.
    Natürlich kann er bei der Besichtigung nicht alles erkennen, er kann ja schlecht die Wände aufklopfen, Böden rausreissen, oder die Decke öffnen. Aber mit etwas Erfahrung erkennt er Details und fragt dann nach.
    Informationen von den Bewohnern sind sicherlich sinnvoll, dies wird aber auch so im Gutachten vermerkt (war bei allen Gutachten so die ich bisher bekommen habe). Da stand dann "Nach Aussage des xxx handelt es sich bei dem festgestellten Fleck an der Decke um einen Wasserschaden der durch.......usw. usw.

    Optische Mängel werden allgemein berücksichtigt, aber deren Auswirkung auf den "Wert" ist nicht so stark wie von Dir vielleicht erhofft.

    Ergibt sich dann durch Aufwand und den festgestellten Wert des Gebäudes. So weit ich weiß, gilt die HOAI nicht mehr für Wertgutachten. Da bin ich aber nicht auf dem aktuellen Stand.
    Je nach Wert des Gebäudes dürften die Kosten wohl irgendwo zwischen 0,5% und max. 1% des Werts liegen, wobei bei einem EFH (DHH) der Preis wohl eher im unteren Bereich liegen dürfte. Klarheit verschafft ein Anruf bei einem SV.

    Gruß
    Ralf
     
  5. ecobauer

    ecobauer

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    Da es durchaus sinnvoll ist, dass der Gutachter auch die Bauunterlagen einsehen kann, wäre wohl ein vorheriges Gespräch mit dem Eigentümer schon empfehlenswert.
     
  6. fmjuchi

    fmjuchi

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    Hi,

    grds. gibt es auch die Möglichkeit über den jeweiligen Gutachterausschuss (in RLP z.B. beim Katasteramt) ein Gutachten in Auftrag zu geben. Dort wird auch die Kaufpreissammlung geführt.

    Wie bereits angeführt werden dabei pauschale Abzüge für den Zustand gemacht.
    Es wird sicherlich nicht im Gutachten ausgeführt, x € Abzug für in Eigenleistung verlegte Fliesen.

    So rd. 1.000 € würde ich mal rechnen. Ein Architekt, der regelmäßig für uns arbeitet, hat im letzten Jahr deutlich weniger berechnet. Bei anderen haben wir auch schon mehr als 1.000 € gezahlt.

    lg frank
     
  7. HaWe

    HaWe

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    Hallo zusammen,

    schonmal vielen Dank für Eure Kommentare!

    Die Frage muß ich aktuell noch mit "Nein" beantworten, allerdings hat der Vermieter schon vor über einem Jahr darauf hin gewiesen, daß er die Immobilie mittelfristig verkaufen möchte (und im Nebensatz: "da will ich natürlich erst mal Ihnen die Möglichkeit geben ggf. Interesse anzumelden").


    Wäre natürlich sinnvoll. Bin mir aber nicht sicher, ob diese Unterlagen existieren (bzw. in ordentlicher Form). Der jetzige Eigentümer hat das Haus im noch nicht fertigen Zustand vom ursprünglichen Bauherr gekauft (Notverkauf wegen finanziellem Engpass). Allerdings hört man in der Nachbarschaft, daß die Ausführenden eher in die Kategorie "Hallodris" gehör(t)en und der Bauträger etwa 1 Jahr nach Baubeginn auch pleite war. Daher hätte ich natürlich gesteigertes Interesse an einem Gutachten bevor ich mir hier eine Dauerbaustelle zulege (und so einige Schwachstellen und Ungereimtheiten sind selbst mir zwischenzeitlich aufgefallen).


    Wen (Berufsstand) beauftragt man denn nun überhaupt sinnvollerweise mit diesem Gutachten: Architekt, Bauingenieur, Bausachverständige,...?

    Kann man von diesem Gutachten auch schon Sanierungsmaßnahmen und -kosten ableiten?


    Viele Grüsse
    HaWe
     
  8. fmjuchi

    fmjuchi

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    Hi Hawe,

    beim Gutachten wird der Wert für das Grundstück und für den Baukörper getrennt ermittelt. Den Wert der DHH sollte jeder Architekt ermitteln können.

    Meist wird mit Pauschalen je m³ umbauter Raum gearbeitet und dann entsprechend des Alters abgeschrieben. Anschließend gibt es noch Korrekturen, die den Zustand und die Ausstattung berücksichtigen.
    Dieses Verfahren können dir die Herren von der Technik sicherlich besser beschreiben.

    Eine Kopie von jedem Kaufvertrag geht an eine Stelle, die sich mit der Wertermittlung für Grundstücke beschäftigt. Dort wird ein Bodenrichtwert fest gelegt. Diese kann man oft kostenlos online einsehen.

    Nachteil ist, dass diese Bodenrichtwerte für viele Grundstücke gelten und keine Besonderheiten für das jeweilige Grundstück berücksichtigen. Oft werden diese Richtwerte auch nicht zeitnah angepasst.

    Mir wurden Wartezeiten von mehreren Monaten für Aufträge beim Gutachterausschuss genannt. Daher habe ich einen Architekten beauftragt, der Mitglied im Ausschuss ist.

    Schau mal bei der Katasterverwaltung vorbei. Dort kann man meist kostenlos die Bodenrichtwerte einsehen. Die DHH liegt nach 17 Jahren bei 60 bis 70 % vom Neubau.

    Ansonsten gilt immer: Den Preis macht der Markt und kein Gutachter oder Makler.

    lg fm
     
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  10. bernix

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    genau...und da könnte der Verkäufer schon auf den Gedanken kommen, dass du ggf etwas mehr zahlen "möchtest", weil du einen Umzug sparst.
    -
    Gutachter haben auch ihre Grenzen. Hellsehen können sie nicht. Im Zweifelsfall könnte genauer nachgeschaut werden (Bauteilöffnung), die aber sicher nicht ohne Einverständnis des Eigentümers.
    -
    Für den Anfang...als Wertanhaltspunkt...reicht sicher eine Online-Gutachten für 40 euro im Internet
     
  11. ecobauer

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    Mal beim örtlichen Rathaus nachfragen, die wissen i.d.R., wo die entsprechenden Leute zu finden sind.
     
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