Haftung als Bauleiter/Architekt

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  1. bpfusch

    bpfusch

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    Hallo zusammen,

    wir haben vor 4 Jahren unser Haus gekauft. Der Vorbesitzer war zugleich Architekt und Bauleiter des Hauses. Das Haus ist ca 15 Jahre alt.
    Vor ungefähr einem 1/2 Jahr haben wir Wasser in unserem Keller festgestellt. Das haben wir unserer Gebäudeversicherung gemeldet. Es wurde damals angenommen, daß das Wasser aus dem Überdruckventil der Heizung kam. Die Heizung wurde instandgesetzt undder Keller wurde trockengelegt.
    Nach einem schweren Regenfall dann das böse Erwachen. Wieder ist Wasser in unseren Keller eingetreten. Der Vorbesitzer (Architekt & Bauleiter) schaute sich die Sache mal an und nach langem hin und her stellte sich heraus, daß das Dehnfugendichtungsband zwischen den beiden Häusern (Doppelhaushälfte) fehlte und bei zuschütten wohl die SuperFlex-Abdichtung beschädigt hatte, da die Kellerwand beim Zuschütten wohl nicht geschützt wurde.
    Diese Beschädigungen machten sich wohl einige Wurzeln zu nutze und unterwanderten die SuperFlex-Schicht. Durch die Wurzeln kam das Wasser problemlos zwischen beide Häuser (fehlendes Dehnfugendichtungsband) von wo aus es in unseren Keller eindrang, da keine Abdichtung zwischen Bodenplatte und Kellerwand zwischen den Häusern gemacht wurde.
    Für mich sind 2 Fehler grundlegend.
    1. das fehlende Dehnfugendichtband
    2. das Aufschütten der Kellerwand ohne Schutz für die Super-Flex Abdichtung.

    Jetzt stellt sich mir die Frage nach der Haftung. Den Vorbesitzer als Verkäufer trifft wohl keine Haftung. Besteht aber eine Haftung als Bauleiter oder Architekt für den Baupfusch ? Ist diese Haftung zeitlich begrenzt ?

    Heute morgen haben wir jetzr auch noch Schimmel entdeckt. So langsam sind wir mit unseren Kräften am Ende, da wir jetzt schon über ein halbes Jahr immer wieder Rückschläge hinnehmen müssen.

    Für hilfreiche Tipps wäre ich euch sehr dankbar.
     
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  3. #2 Marion1957, 19. Mai 2009
    Marion1957

    Marion1957

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    Hallo du alleine,
    als 1. ganz dringend, solltest du den Schimmel dokumentieren und bekämpfen. Dokumentiern: Bilder machen, Datum, Temperaturen und Luftfeuchte festhalten, sowie möglichst einen unabhängigen Zeugen gegenzeichnen lassen. Bekämpfen: 80% Alkohol aus der Apotheke, billiger aber "stinkend" geht auch (im Notfall) Brennspiritus--> die Flüssigkeit am einfachsten in eine Srühflasche und damit einsprühen, Abtrocknen (von selbst oder nachhelfen) und den Fruchtkörper des Schimmels entfernen und mit Kalkfarbe überstreichen. Wenn du Glück hast, ist es nur Oberflächenschimmel und er ist auf recht lange Zeit weg.
    Finger weg von Schimmelmittel aus dem Baumarkt oder sonstwoher, diese Mittel haben allesamt gesundheitlich bedenkliche Chemikalienzusätze und das braucht man nicht auch noch zu dem gesundheitlich gefährdenten Schimmel!!

    Jetzt zu dem Ursprünglichen Bauproblem.. Ich lese deinen Text etwas unverständlich. Oben schreibst du.. der Vorbesitzer war Architekt und Bauleiter.. weiter unten schreibst du: den Vorbesitzer als Verkäufer trifft keine Haftung.. ??
    Grundsätzlich ist dein Ansprechpartner immer der, von dem du das Objekt erstanden hast! Natürlich hat der, dann auch dem Bauleiter gegenüber wieder das Gleiche Recht.
    Ergo wird dir nichts anders übrig bleiben, als den Vorbesitzer in die Schuld zu nehmen (aber schnell, ich weiß nicht nach welchem Recht du gekauft hast VOB hat eine Haftung von 4 Jahren). Dein Verkäufer hat dann die Möglichkeit sich am Bauleiter Schadlos zu halten. In dem Fall liegen (wie du ihn beschrieben hast) eindeutig "Versteckte Mängel" vor und der Bauleiter ist Haftbar. Aber keine Sorge, der hat eine Vermögensschäden-Versicherung. Ich hoffe du hast eine Rechtsschutzversicherung!
    mfg
    Marion
     
  4. Julius

    Julius

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    Na, der fachlich versierte Vorbesitzer wird wohl so schlau gewesen sein, unter Ausschluß der Gewährleistung zu verkaufen.
    Die Existenz eines versteckten Mangels würde dann allein nicht genügen, sondern der Käufer müßte den Nachweis der Kenntnis seitens des Verkäufers führen. Daran scheitert es oft.
     
  5. PeMu

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    Kopfschüttel ... Marion1957 lese mal genau den Text.

    BPFusch sie sind Käufer, und auch kein Erwerber Bauträger. Da gehts ab zum Anwalt.

    Was sie ansprechen sind interne Probleme des damaligen Bauherrn mit Planung und Ausführung - da bleibt die Haftung stecken.

    Sie müssen mit dem Thema Kauf einer gebrauchten Immobilie umgehen. Haben Sie ein Vertragsverhältnis mit dem Bauleiter? Wurde was abgetreten? Also...
     
  6. #5 Baufuchs, 20. Mai 2009
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @Marion1957

    Damit dürfte wohl klar sein, dass es um den Kauf einer Gebrauchtimmobilie geht. Also nix VOB o.ä.

    Wie Julius schon schrieb, gibts im Kaufvertrag mit Sicherheit einen Gewährleistungsausschluss, da ginge also nur etwas über "Arglistige Täuschung", d.h. der Mangel muss beim Verkauf schon vorhanden und dem Vorbesitzer bekannt gewesen sein.

    Dieser muss den Mangel beim Verkauf arglistig -also vorsätzlich- verschwiegen haben. Das müsste allerdings der Käufer beweisen.

    Deshalb wie PeMu : Anwalt fragen.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 20. Mai 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Oh Marion mit den vielen (freien) Berufen.

    Das Haus wurde vor 15 Jahren gebaut, da galt noch Gewähr nach VOB 2 Jahre. Ausserdem gilt die VOB bei Gebrauvhtimmobilien schon mal gar nicht.

    Versteckte Mängel - erklär das bitte mal juristisch :D

    Bauleiter ist kein geschützter Begriff. Bauleiter kann auch ein Pizzabäcker sein. Und es gibt kein Gesetz, dass ein bauleitender Pizzabäcker (oder auch anderer Ausbildung) eine Versicherung gegen/für irgendwas haben muss.

    Und da der Verkäufer ja auch der Bauleiter war, würde selbst eine bestehende Versicherung nix nützen, weil keine Versicherung der Welt für Schäden zahlt, die der VN selbst verursacht hat.

    Wo ist der *Kopfschüttelsmilie
     
  8. mls

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    arglistige täuschung beweisen!
    u.u. kann e. schnellstens veranlasstes beweissicherungsverfahren erforderlich sein.
    neben RA auch e. fähigen (!) öbuv SV.
     
  9. bpfusch

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    Danke an alle, die hier gepostet haben.
    dass ich den Vorbesitzer in der Rolle als VERKÄUFER nicht haftbar machen kann, dachte ich mir schon. Und ja, wir haben einen Gewährleistungsausschluss in unserem Kaufvertrag.
    Sind aber Bauleiter oder Architekten nicht generell für Baufehler (ich wills nicht Pfusch nennen) haftbar, auch wenn ich keinen direkten Vertrag mit diesem hatte ? Schließlich geht es um das Gebäude, für das der Bauleiter/Architekt die Verantwortung/Leitung hatte.
     
  10. bernix

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    Himmel,...Ralf bist du verrückt? Hats bisher nicht schon gereicht?:D
     
  11. ManfredH

    ManfredH Gast

    Meiner (juristisch nicht fundierten !) Meinung nach gibt es Haftung nur gegenüber dem Vertragspartner und nicht gegenüber Dritten.

    Beispiel: Was wäre denn, wenn ein Haus noch innerhalb der Gewährleistungszeit verkauft würde und Mängel aufträten. Auch dann könnte der Käufer m.E. Forderungen nicht direkt an den Architekten oder Bauunternehmer richten, sondern nur an den Verkäufer. Der hätte dann wiederum die Möglichkeit, im Rahmen der noch bestehenden Gewährleistungspflicht Regress bei seinen Vertragspartnern zu nehmen.

    Das Problem im vorliegenden Fall ist halt nur - wie schon von anderen erwähnt - dass der Verkäufer sein eigener Architekt/Bauleiter war.
     
  12. Robby

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    Wird ein Schuh draus!

    http://www.bau.de/forum/schaden/4540.htm#1242799357

    Die Beauftragungssituation gegenüber dem Blt. Planer ist hier viel zu unklar und wahrscheinlich schuldet der Ihnen nichts! Er hat für sich gebaut also seine Planung für sich selber gemacht und schuldet diese auch dann sich selber. Das "Bauleiter" wird der BAuleiter im Sinne der LBO sein.

    Hier müsste man die Vertragskonstellation prüfen lassen.

    Ein anderes Thema ist das der Verkäufer Fachmann ist, er hat also zu wissen wie man ein Gebäude abdichtet (sollte zumindest, die Realität sieht oft anders aus). Da greift die Rechtssprechung auf BGH Ebene das die ABdichtung eines Gebäudes zu den schadenträchtigsten und daher besonders zu planenden und überwachenden Details gilt, also der Archi/Verkäufer hier schon von Standes wegen Fachwissen haben MUSS. Das unterscheidet absolut von einem verkaufenden Laien.

    Also: Abdichtung falsch = Mangel
    Folge: Undichtigkeiten/Schimmel

    Fragen wären:

    Hat der Verkäufer, der immerhin diplomierter Bauing. ist, von diesem Mangel gewusst? (Fehlende Abdichtungsdetails, fehlende Schutzschicht usw.). Das ist fraglich denn er kann muss nicht alles wissen, aber das es allgemein ein Mangel ist schon.

    Hat der Verkäufer um die Folgen des Mangels gewusst? Klar = Undichtigkeit

    Hat er diesen billigend in Kauf genommen? Klar wenn er drüber Bescheid gewußt und sogar selber eingezogen ist.

    Hat er diesen verdeckt / überdeckt?

    Und das alles beim Verkauf Verschwiegen?

    Dann wäre der Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt. Dazu braucht es einen guten Baujuristen und einen eigenen SV um das zu klären.
     
  13. Robby

    Robby Bauexpertenforum

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    Übrigens gelten dann andere Verjährungsfristen und "gekauft wie gesehen" ist sowieso nicht greifbar. Ein Beispiel wäre ein Laie "Bankkaufmann" verkauft ein Auto mit defekten Bremsen. Dann ist gekauft wie gesehen und der Bankkaufmann muss nicht wissen wie ene Bremse funktioniert es sei den ndas Auto hat nicht richtig gebremst (zugesicherte Eigenschaft). Wenn ein KFZ Mechaniker oder besser noch KFZ Ing. das Auto verkauft ist die Sachlage völlig anders.
     
  14. SvenW

    SvenW

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    Tja, die Frage ist ob es sich wirklich lohnt da einen großen Aufriß zu machen, denn das Haus war ja dicht. Dank der Wurzeln, für die keiner was kann, ist es das nun nicht mehr.
    Ich vermute mal, das du auf dem Schaden sitzen bleiben wirst, das sind nun mal die Risiken bei einem gebrauchten Haus. Und nach 15 Jahren noch jemanden wegen eines Ausführungsfehlers dranzukriegen....
    Ich würde mich schnell bei einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen wie die Chancen sind und bei einer negativen Auskunft das Ganze als Pech abtun und den Schaden reparieren lassen.
     
  15. lawyer

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    NEIN! -> Beitrag #5 Der Verkäufer kann "haftbar" gemacht werden. Der Gewährleistungsausschluß gilt nicht bei Arglist, § 444 BGB.

    Auf keinen Fall, im übrigen wären ohnehin alle Ansprüche verjährt.
     
  16. Robby

    Robby Bauexpertenforum

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    :mega_lol: und ich lese 4 Jahre ! Nach 15 jähriger Standzeit müsste dann bereits zuvor Wasserschäden da gewesen sein. War das so?
     
  17. planfix

    planfix Gast

    mit Bau- und Vertragsrechtschutz .... :motzso was hat seltenheitswert :shades
     
  18. moep3fx

    moep3fx

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    wo steht denn eigentlich der Baum? eigenes Grundstück oder Nachbar/öffentliche Grundstück?

    Gruß, moep3fx
     
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  20. bpfusch

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    Das war kein einzelner Baum, sondern viele Tujas auf dem Nachbarsgrundstück. (doppelhaus). denke aber nicht, dass die bepflanzung relevant ist, da ich niemandem vorwerfen kann, wenn er etwas in seinen garten pflanzt. desweiteren wäre ja auch nichts passiert, wenn der keller richtig abgedichtet gewesen wäre.

    der wasserschaden ist erst vor 6 monaten aufgetreten. daher denke ich nicht, dass der vorbesitzer von dem baumangel gewusst hatte. also fällt arglistige täuschung wohl auch aus.

    muss man beim bau eines hauses nicht gewisse unterlagen bei einem amt einreichen, wie das haus gebaut wurde ?
    hintergrund: vielleicht steht ja in irgendeinem dokument, daß das haus mit einer abdichtungsdehungsfuge gebaut wurde, dieser aber eben nicht vorhanden war. vielleicht habe ich über diesen weg eine chance.
    zum anwalt werde ich aber auf jeden fall gehen und mich beraten lassen.
     
  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 21. Mai 2009
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    Bäume an der Grenze, Schaden erst vor 6 Monaten, Haus seit 4 Jahren im Besitz =


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    Du hast sowas von keine Chance von irgendwem irgendwas zu kriegen.
    Bevor Du einen in die Haftung kriegst, kann ich auf dem Besen fliegen.
     
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