Haus abreißen oder renovieren?

50.000 € für eine neue Heizung samt Verrohrung kommt mir verdammt viel vor.

Ob eine Renovierung lohnt?

Such Dir einen sanierungserfahrenen Planer in Deiner Nähe, geh mit dem durch und lass Dir Kosten nennen.
Klär vorher mit dem Kosten für seine Leistungen und bis wohin Du ihn brauchst (erstmal nur grobe Renovierungskosten).

 

Hallo Binasti,

ich stecke gerade in genau so einem Projekt: Sanierung 50er Jahre Haus.

Die zwei großen Fragen die du dir stellen musst ist in der Tat - und dafür brauchst du einen Fachmann: lohnt es sich?
Aber noch vorher - da spreche ich jetzt aus Erfahrung - hänge ich an dem Haus?

In meinem Fall, ich hänge an dem Haus meiner Oma. Daher habe ich es saniert. Jetzt in der Endphase kann ich sagen: es hat sich finanziell wahrscheinlich schon gelohnt. Allerdings bleibt es nunmal ein altes Haus. Ich habe also weniger ausgegeben wie für einen Neubau, hab aber eben auch keinen Neubau. Und das obwohl alles neu gemacht wurde bis auf den Keller und die Mauern. Aber die Mauern sind auch wenn sie jetzt gedämmt sind, Mauern aus den 50ern. Der Keller ist ein reiner Nutzkeller, er wird auch mit noch so viel Aufwand nie als Wohnraum nutzbar sein.

 

Was ist so schlimm an Mauern aus den 50ern. Bzw. was ist anders an neuen Mauern?

 

Wenn möglich, Grundstücksteilung und weg mit dem Ding.

 

Also Orangebug hat es gut auf den Punkt gebracht. bei einem Alter von 19 Jahren ist die Lebensplanung sicherlich noch nicht abgeschlossen. D.h. zunächt einmal die Frage
a) will ich über längere Frist dort wohnen (bleiben)?
b) wie schnell kann ich auch die Renovierung finanzieren.

Bei der Renovierung durch Handwerker: das ist zwar im Einzelnen durchaus Schick, geht aber im Bestand auch sehr ins Geld und kann eine Sanierung schnell unwirtschaftlich machen.
Im Rohbau gibts zwischen den 50'ern und heute die wesentlichsten Unterschiede in den Geschossdecken im Bereich Erstriche / Trittschalldämmung. Und natürlich das weite Feld der Keller-Abdichtungen.
Wird daraus am Ende ein Einfamilienhaus relativiert sich das Schalldämm-Problem (so vorhanden), den Keller muss man sich eben anschauen - da gibt es in den 50'ern grosse Unterschiede von auf Bodenplatte geschalten Kellern mit Bitumenanstrich bis einfachstem ("Stampf") Beton in Erdschalung.

 

Und eine Sanierung durch einen Tiefbauer, der 6 Tage die Woche keine Zeit hat, braucht man nicht anzufangen.
Und wenn erst mal jemand in die Baustelle einzieht (einziehen muss), geht in Richtung Sanierung so gut wie nichts mehr.

 

Die Mauer standen stellvertretende für diverse Konstruktive Dinge - nichts gegen ordentliche Handwerksarbeit aus den 50ern, aber würde ich neu bauen ich würde die schicken gedämmten T-wassweissich Steine nehmen und kein WDVS auf Bims. Ich hätte die Fensterstürze höher gelegt und bereits für Rolläden ausgelegt - so hab ich jetzt eben da noch der Vorsatzrolladen hinzu kommt einen relativ tiefen Sturz über den Fenstern. Alternativ hätte ich entsprechend dick dämmen müssen, was dank Abstandsflächen auch wieder nicht geht oder richtig tief in die Tasche greifen und den betonierten Sturz ändern auf dem dummerweise die Deckenelemente liegen. Außerdem würde ich Filigrandecken nehmen und keine Hohlsteindecken (Schall) , die mich außerdem noch an verschiedenen Stellen was den Grundriss angeht sehr begrenzen.

Man muss eben ziemlich viele Kompromisse eingehen und ab einem bestimmten Punkt stellt sich die Frage: ist das sinnvoll, ist es einem das wert? Oder nicht?

Mir wars das wert weil meine Großeltern alles was sie hatten in dieses Haus gesteckt haben, es war ihr großer Traum. Als es endlich abbezahlt war ist mein Opa gestorben. Das einzige was meiner Oma blieb war das Haus. Ich wiederum hänge an meiner Oma. Es wäre eine Schande gewesen es abzureißen.
Wäre meine Oma nicht und wäre ich wieder in der Situation, ich würde neu bauen.

 

Also wenn ich es richtig verstehe hast du von deiner Oma ein Haus incl. Grundstück geerbt. Auf dem Grunstück stehen Häuser die dir nicht gehören?

Als erstes würde ich dir empfehlen dir das Grundbuch anzusehen.
Denn irgendwoher sollten sich die Rechte der "anderen" Häuser auf deinem Grund zu haben ja herleiten. Ggf. steht da auch noch was anderes wie Wegerechte ...

Verkaufen kannst du prinzipiell alles was dir gehört und wofür du einen Käufer findest.
Ich würde das Grundstück teilen und den anderen den Grund unter Ihrem Haus zum Kauf anbieten. Ggf. auch schenken, einfach mal dran denken was passiert wenn die Straße am Haus oder der Kanal neu gemacht werden muss, da wendet sich die Gemeinde an dich und du darfst dann zahlen.

Frag dich mal selber wem gefühlt das Haus gehört, denn spätestens wenn du an Abriss, oder extremen Umbau denkst kommt vielleicht der eine oder andere mit Ansprüchen ala "das kannst ja nicht machen, dafür war das nicht gedacht, Oma hätte das nicht gewollt, ...."

 

Also ist es wohl eher so:

Du und Deine Mutter seid gemeinschaftliche (zu gleichen Teilen) Eigentümer eines Grundstücks mit zwei Häusern.

Oder wie, oder was...?

Ist irgendwo rechtlich geregelt, wer welches Haus nutzen darf oder die Früchte ziehen?

 

Zuerst müssen doch die Eigentumsverhältnisse geklärt werden.

Das dürfte doch kein Problem sein, das Gründstück zu teilen. Ihr geht zum Notar und besprecht das, und dann werden eben 2 Gründstücke daraus gemacht, und jede "Partei" bekommt ein Haus. Dann sind das klare Verhältnisse. Sonst kann man nichtmal vernünfig einen Kredit aufnehmen. Erst dann würde ich was mit dem Haus machen.

Mittelfristig würde ICH das Haus abreissen, und ein neues hinbauen. Bisdahin würde ich erstmal so drin wohnen, und/oder vermieten, und wirklich nur das allernötigste machen. In der Zeit kann man etwas Eigenkapital ansparen, und überlegen und informieren, wie es weitergeht, dann eilt es auch mit der Grundstücksteilung nicht so. Ihr habt doch bestimmt noch etwas Zeit.

 

Was ich ebenfalls nicht ganz verstehe, Du schreibst es war geplant ein Haus zu bauen. Andererseits schreibst Du das 100.000 Euro für die Sanierung den Rahmen sprengen. Woher sollte dann das Geld für den Neubau kommen?

Wir sanieren auch gerade ein Haus aus den 50ern. Der Hauptgrund ist, dass es hier kaum vernünftige+bezahlbare Grundstücke gibt. Die olle Hucke steht halt auf einem Traumgrundstück. :-) Über einen Abriss (Kosten incl. Entsorgung 15.000 Euro) haben wir auch nachgedacht. Aber ein Neubau wäre sicherlich um einiges teurer gewesen, auch wenn wir in dem bestehenden Haus wirklich alles neu machen lassen. Für eine komplett neue Heizung (Wärmepumpe+Fußbodenheizung für 150qm), alle Rohre neu und ein neues Hauptbad+Gäste-WC liegen unsere Angebote übrigens zwischen 30.000-40.000 Euro.

Aber ohne Vernünftige Dämmung Wände/Dach/EG-Fußboden und neue Fenster/Türen bringt das natürlich alles nicht (meiner Meinung nach). Und dann bist Du ganz schnell bei mehr als 100.000 Euro. Wenn auch noch der Keller feucht ist und saniert werden muss verschlingt das auch wieder einen Haufen Kohle.

Ist halt immer die Frage was man erreichen will. Wir leben nachher in einem Altbau auf mehr oder weniger Neubauniveau. Das wird natürlich auch eine Stange Geld kosten aber in Summe immer noch billiger sein als ein Neubau. Zumindest wenn ich den Kostenschätzungen des Architekten glauben schenken kann. :-)

@orangebug: Kenne das Baurecht in BaWü nicht, aber hier in NRW ist es kein Problem auf den Altbau ein WDVS draufzupacken und dabei die 3m zum Nachbarn zu unterschreiten. Auch Fensterstürze kann man ändern lassen, mir kommen keine Vorsatzrolläden ans Haus. :-) Beim Keller gebe ich Dir recht. Der bleibt mit knapp 2m Höhe ein reiner Nutzkeller. Aber ne gute Party wird man dort zukünftig sicherlich auch feiern können.

Schönen Gruß
Julia

 

Allerdings.

Vorsicht! Es kann sehr wohl sein, daß keine Realteilung möglich ist (Abstandsflächen können nicht eingehalten werden, Erschließung eines der Häuser wäre nicht gesichert, Überschreitung der Bebaubarkeit etc.).
Das also ggf. vorab fachkundig klären lassen!

 

Hmm - Decken mit Lehm /Stroh / Reet sind eher in Jahrzehnten deutlich vonr 1950 üblich - oder bei alternativen Bauprojekten in neuerer Zeit. Wie sicher ist das Baujahr?
Bekannte von mir hatten auch ein Haus gekauft, das lt. Verkäufer aus den 20'ern sein sollte - war dann von 1650, und hate heftig andere bautechnische Probleme als erwartet. Kam zu einem bitteren Ende.

 

wahrscheinlich ohne sachkundige Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter

, was dadurch nicht auffiel

DAS glaube ich gern.

 

Na, ob die Hütte nun von 1620, von 1650 oder von 1720 war, macht doch nun keinen wesentlichen Unterschied mehr...

 

@ Taipan: stimmt schion so ungefähr...
@ Julius - nee 20 nChr, also kurz nach Augustus.... Damals wurde noch solide gebaut, schau Dir mal die Porta Nigra an.... Ob die Forumsbauten in 2000 Jahren auch noch stehen?

 

Hallo Binasti,

mein Mann und ich standen vor einem ähnlichen Problem - unser Haus wurde Ende der 30er gebaut und in den 90ern "grob renoviert". Wir haben diverse Möglichkeiten durchgesprochen und im Dezember letzten Jahres auch schweren Herzens das Häuschen abgerissen.
Das alte Haus wird ähnlich aufgeteilt gewesen sein wie deins - kleine Räume, eng, verwinkelt - für'n Po wie du so schön gesagt hast.

Folgende Überlegungen haben wir damals angestellt:
- emotional, wie sehr hängt man an dem Haus?

- finanziell, wie viel Eigenkapital habe ich und welchen Betrag würde ich von einer Bank überhaupt bekommen? Banken sagen auch nicht zu jeder Planung "gute Idee"

- beruflich, wie solide ist deine berufliche Zukunft? Bekommst du einen Festvertrag wenn du mit der Ausbildung fertig bist? Wirst du sicher übernommen (ist schon ein Vorvertrag da?)? Kannst du ggf. versetzt werden oder könntest du bei deiner Berufswahl auch bei einem nötigen Jobwechsel eine Alternative in der Nähe finden?

- auf einen möglichen Umbau bezogen, welche Arbeiten sind aktuell nötig, welche werden in der Zukunft noch nötig werden? Dinge die jetzt gut funktionieren können in 5-10 Jahren komplett überholt werden müssen (Thema Dach zum Beispiel...). Werden die Umbauten auch zukünftige Ansprüche abdecken können, wäre zum Beispiel genug Platz für Kinder? Was kostet ein Abriss - muss ggf. etwas "giftiges" entsorgt werden?

Wie du siehst hast alleine die Planungsphase sehr lange gedauert und auch hier schon "gut Geld gekostet" für Gutachter etc. Wir haben erst eine Zeit lang in dem Haus gewohnt, in der Zeit Geld angespart und uns für die Überlegungen viel Zeit gelassen. Wir haben den Entschluss abzureißen nicht bereut! Im Gegenteil, seit das "olle Ding" weg ist habe ich kaum noch Migräne - wer hätte gedacht dass diese wahrscheinlich vom Haus ausgelöst wurden? (Auf Schimmel etc. wurde getestet, ich tippe im Nachhinein auf alte Holzschutzmittel oder so).

Zur Grundstückfrage gebe ich dir noch den Tipp: auch wenn es deine Familie ist und ihr euch alle total lieb habt - haltet die Eigentumsverhältnisse schriftlich fest! Auch (oder grade) immerhalb einer Familie kann es zu Spannungen kommen bei denen solche Themen gerne mal eskalieren können.

Viel Erfolg schonmal für euer Projekt!
DieNeffa