Haus außerhalb des Baufensters

Diskutiere Haus außerhalb des Baufensters im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, letzte Woche wurde mir seitens des Bauamtes eröffnet, dass mein Haus ein Schwarzbau ist, weil es um einen Meter zu weit hinten...

  1. andi5783

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    Hallo zusammen,

    letzte Woche wurde mir seitens des Bauamtes eröffnet, dass mein Haus ein Schwarzbau ist, weil es um einen Meter zu weit hinten und damit außerhalb des Baufensters steht. Der eingereichte Plan des Architekten war bereits falsch, wurde allerdings auf Grund des Freistellungsverfahren nicht geprüft. Da der zuständige Herr vom Bauamt ein Bekannter ist, ist da momentan kein offizieller Vorgang am Laufen. Er hat von sich aus schon mal inoffiziell beim Landratsamt angefragt, warum dieses Baufenster so besteht und ob ein Überbauen in meinem Fall als kritisch gesehen wird. Ergebnis war, dass diese Baugrenze dem Lärmschutz für mein Haus dient und das auf Grund der Tatsache, dass ich auf dieser Seite kein Fenster habe, dass Ganze nicht kritisch ist. Ich soll mich aber mit Bauanträgen (z.B. wegen längerer Grenzbebauung für das Carport) zurückhalten, damit die Abweichung nicht doch noch offiziell "auffällt".

    Mich würde jetzt nur interessieren ob ihr einen ähnlichen Fall kennt (Architekt beachtet das Baufenster nicht) und wie da die Haftung ausgesehen hat. Tatsache ist, dass wir damals die Frage "wie soll das Haus im Grundstück platziert werden" beantwortet haben ohne zu wissen das wir eine Baugrenzen überschreiten. Dem Architekten ist dies auch nicht aufgefallen, sonst hätte er vermutlich was gesagt.

    Ich möchte zwar noch im Rahmen meiner Rechtschutzversicherung ein kostenloses Beratungsgespräch führen, ob es sinnvoll ist, diesen Mangel bei Architekten zu monieren, aber vielleicht kennt ihr ja einen ähnlichen Fall.

    Danke schon mal!
     
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  3. #2 Gast036816, 7. März 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    der architekt schuldet dir eine genehmigungsfähige baugesuch mit dazu gehöriger planung. das ziel hat er nicht erreicht. die frage ist nur, hätte das auch weiteren beteiligten auffallen müssen, z. b. öffentlich bestellter vermesser.

    dann teil deinem architekten schon mal mit, dass er den vorgang bei seiner haftpflichtversicherung anmelden muss. abweichungen vom baufenster müssen als befreiung beantragt und gut begründet werden.
     
  4. #3 Annette1968, 7. März 2014
    Annette1968

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    Ich würde mit deiner Rechtschutzversicherung ein entsprechendes Gesprüch führen (wobei - hast du wirklich Schäden im Zusammenhang mit Hausbau versichert????) bzw. notfalls kostenpflichtig eine Einschätzung für die vertragsrechtliche Haftung des Architekten einholen.

    Wenn diese gegegebn ist, würde ich diesen Mangel unbedingt anzeigen und eine geänderte Tektur einreichen! Es gibt keine Garantie dafür, dass dieser Meter nie offizeill wird. Spätestens wenn einer der Nachbarn irgendetwas ähnliches will oder was auch immer. Zudem ist dir dieser Mangel inzwischen ekannt, du darfst ihn also im Falle eines Verkaufes nicht verschweigen!
     
  5. andi5783

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    Nein, ist nicht dabei. Ich hätte es einfach mal auf gut Glück probiert und um ein Beratungsgespräch gebeten. Bin allerdings gerade gescheitert.

    Da werde ich wohl in die Tasche greifen müssen und mir eine Einschätzung einholen.
     
  6. #5 Thomas Traut, 7. März 2014
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    Sprich doch erstmal mit Deinem Architekten. Der soll versuchen, das Ding über eine Befreiung zu legalisieren. In die Tasche greifen musst Du da gar nicht.
     
  7. #6 Annette1968, 7. März 2014
    Annette1968

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    Aber ganz ehrlich, Rolf hat doch recht. Wenn du nicht ausdrücklich von der Überschreitung gewußt hast und deinem Architekten gesagt hast, egal, ich riskier es, dann trägt der Archtitekt die Verantwortung. Und Rückbau wäre schon eine große Nummer. So wie du es beschreibst (Lärmschutz FÜR den Hausbauer) würde ich auf jeden Fall eine Tektur einreichen.

    Bei uns wurde der komplette Gebäudekomplex (EFH mit übergroßer Doppelgarage) um 25cm zu nah an die Grenze gebaut. Der Rohbauer hatte einfach geschlafen. Problem: Der Nachbar hatte inzwischen Grenzbebauung mit seiner Garage und wir hatten rückwärtig, sprich in diesen jetzt nur noch 2,75 cm Abstand zum Nachbarn auch noch normale Tür und Fenster.
    Fazit: Garage offiziell auch Schwarzbau. Möglichkeiten von kompletten Rückbau (Walmdach :yikes) über Streichung von Öffnungen zu dieser Seite oder Tausch in höhere Brandschutzklasse bis "nichts" hätte alles kommen können. Gerechnet haben wir realistisch mit der Forderung nach Tausch, schlimmstenfalls mit Streichung der rückwärtigen Tür.

    Letztlich wurde die Tektur problemlos genehmigt. *uff*

    Unser BT wollte das ganze auch erst laufen lassen (Wo kein Kläger da kein Richter, zumal es dem Nachbarn egal war) wir aber wollten Rechtssicherheit. Denn WENN es baurechtlichen Ärger geben kann, und der kann eben auch noch nach Jahren oder Jahrzehnten kommen, dann soll doch bitte auch der Verantwortliche den Schaden tragen und nicht wir.
     
  8. #7 malgucken, 7. März 2014
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    Was ist denn eine gute Begründung?
    Wenn man sich an Para31BauGB orientiert, quasi dort für unsere Seite nichts dagegeben spricht und es ein Einzelfall bleibt, wie sähe eine solche Begründung aus die Baulinie ca. 8% zu verlängern? Einfach erläutern, dass man mehr Wohnraum will in der Bauvoranfrage und das Baufenster dementsprechend ein wenig größer zeichnet? Oder detailierter mit Raumaufteilung und dergleichen gleich einreichen...
     
  9. #8 Ralf Wortmann, 7. März 2014
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    Nein, die Begründung wäre im Fall des Fragestellers, dass der Architekt einen Fehler begangen hat und das Haus versehentlich (etwas) außerhalb des Baufensters errichten ließ. Hier mit dem Wunsch nach mehr Wohnfläche zu argumentieren, wäre verfehlt. Es sollte mit größtmöglicher Offenheit vorgegangen und vielleicht auch damit argumentiert werden, dass eine Beseitigung des Fehlers und ein Neuaufbau des Hauses vollständig innerhalb des Baufensters zur Zerstörung wertvoller, erhaltenswerter Bausubstanz führen würde.

    Ganz kostenfrei ist das übrigens nicht, wenngleich auch nicht extrem teuer. Das richtet sich nach der Baugebührenverordnung des jeweiligen Bundeslandes in Verbindung mit dem Verwaltungskostengesetz.

    Eine einfache Tektur wird hierfür kaum ausreichen. Es handelt sich vielmehr um einen Antrag auf Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans. Selbstverständlich hat der Architekt diese Kosten (mit seiner Haftpflichtversicherung) zu tragen im Rahmen seiner Verpflichtung zur (kostenfreien) Nacherfüllung seiner fehlerhaften Planung.

    Andi könnte ihn zur Nacherfüllung seiner fehlerhaften Planung entsprechend auffordern und eine Frist setzen. Er sollte sich auch ausbitten, den Text eines solchen Befreiungsantrags vorher zu lesen, um verhindern zu könne, dass dort der Architekt mit beschönigen Worten seine Verantwortung kaschiert.

    Ich teile die Meinung, dass es für Andi ungünstig wäre, die Sache totzuschweigen und auf sich beruhen zu lassen. Irgendwann kommt es doch raus und mit Pech erst zu einem Zeitpunkt, in dem die Gewährleistungsansprüche gegen den Architekten bereits verjährt sind.
     
  10. #9 Gast036816, 7. März 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    ...... und dann der auftraggeber trotz kenntnis des mangels nichts unternommen hat und diesen dadurch akzeptiert hat.
     
  11. #10 malgucken, 9. März 2014
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    Und wenn man selber vor dem Bau steht, Pplanungsphase, und einem das Baufenster nicht so gefällt, ca. 1m mehr genehm wären. Gibt es da ein paar gute Begründungen, die besser sind als andere beim Genehmigungsgesuch, sofern Para31 eigentlich gut zutrifft, laut verschiedenen Aussagen (die natürlich nicht die Meinung der Stadt widerspiegeln müssen)?
     
  12. #11 saarplaner, 10. März 2014
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    Die Begründung schreibt dir dein Entwurfsverfasser, weil nur er dein Grundstück, dein Haus, die weitere Umgebung, und und und, kennt.

    Es gibt keine Standardbegründung für das überschreiten einer/s Baugrenze/Baufensters.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 10. März 2014
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    Aber mal ganz sicher OHNE seine Haftpflicht, weil die Kosten unter den Selbstbehaltsgrenzen aller mir bekannten Haftpflichtversicherungen liegen!
     
  14. andi5783

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    Hallo zusammen,

    danke schon mal für die vielen Antworten. Was ich aus den ganzen Antworten schlussfolgere ist, dass ich es nicht auf sich beruhen lassen werde. Der Architekt hat sich am Freitag auch schon geäußert. Er würde erst einmal abwarten. Ich habe ihm gesagt, dass ich mich noch beraten lasse und dann entscheiden werde.

    Mittlerweile ist mir auch noch bewusst geworden, dass es ein wenig komplizierter wird was die Haftung angeht. Den Architekten habe ich nicht selber beauftragt, sondern er wurde von M.H. (Fertighaushersteller mit Holzständerbauweise) beauftragt. D.h. theoretisch muss ich jetzt erst einmal den "Mangel" an M.H. melden und die würden dann an den Architekten ran treten. Muss mir jetzt nochmal den Vertrag mit M.H. anschauen, was da alles bzgl. des Architekten drinnen stand. Ich könnte mir aber vorstellen, dass sich die, warum auch immer, erst einmal querstellen werden.
     
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  16. #14 Annette1968, 11. März 2014
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    Lass dich niocht kirre machen. Es haftet derjenige, der für den Bauantrag verantwortlich ist. Den wirst du kaum selbst eingereicht haben, da du nicht vorlageberechtigt bist. Und du hast ja auch hoffentlich niemandem vorgeschrieben: ich will dieses Fertighaus genau so an dieser Stelle auf meinem Grundstück und alle Bedenken des Vertragspartners ignoriert.

    Wenn du den Architekten nicht beauftragt hast, sondern M.H. dann würde ich eben ganz gelassen an die herantreten - und nur nicht auf die "abwarten" Schiene einlassen, egal was die dir erzählen. !
     
  17. #15 Ralf Wortmann, 11. März 2014
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    Richtig. Andi, Wenn der Architekt vom Fertighaushersteller M.H. beauftragt wurde, muss du dich an M.H. halten. Die können ihrerseits sodann bei dem Architekten Regress nehmen. Aufforderungen zur "Mängelbeseitigung" also direkt an M.H.
     
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