Haus Bj. 1955 - schrittweise Sanierung bei ganzheitlicher Planung?

Im Unterforum Altbau/Sanierungskonzept steht bei mir nur ein einziger Thread, daher stelle ich mein Anliegen mal hier rein.

Mein Eigenkapital ist derzeit 25T€ gesunken (bei Aktienkursen gepennt...) und das anvisierte Neubau-Vorhaben scheint nach Gesprächen mit diversen Bauherren vor Ort dank Grenznähe zu Luxemburg kaum bezahlbar. Nach MONATEN ist nun endlich wieder ein gebrauchtes Haus in gewünschter Lage zu haben. Für Allerheiligen habe ich den vorletzten freien einstündigen Besichtigungstermin sichern können (Erbin kommt von außerhalb). Dabei sein wird mein Vater (berenteter Dipl.-Ing. Hochbau), bei einem hier bekannten Ingenieurbüro habe ich zusätzlich noch einen Sachverständiger angefragt.

Die letzten Häuser dieser Art haben uns eindeutig gezeigt, dass man innerhalb von Tagen entscheiden muss, sonst ist die Bude weg. Damit bleibt das Ganze immer ein gewisses Glücksspiel, weil ich erstens so schnell keine vernünftige Planung mit halbwegs verlässlicher Gesamtkosenschätzung bekommen kann, und ich zweitens bei Kauf ohne diese Gefahr laufe, viel Geld in Planungsleistung zu stecken, die ich am Ende finanziell nie umsetzen kann. Daher erbitte ich hier - ja, ohne Glaskugel geht es nicht ganz - etwas Unterstützung bei der groben Einschätzung, welche Kosten bei der Sanierung eines Hauses mit u.g. Merkmalen und Anforderungen mindestens auf uns zukäme. Liegt das bereits über der Finanzierbarkeitsgrenze, brauche ich auch nicht über das für mich akzeptable Restrisiko nachdenken. Von der Hoffnung auf ein schönes Heim getragen macht man bei eigenen Kostenrecherchen ja gerne allzu optimistische Annahmen.

Ausdrücklich vorausgestellt sei, dass ich bei hinreichend Hoffnung auf Finanzierbarkeit selbstverständlich eine fachliche Planung für ein sinnvolles Gesamtkonzept auch in Hinblick auf einen schon mitzudenkenden späteren Anbau erstellen lassen werden. Finanzierbar wären für die ersten Jahre nach Hauskauf allerdings insgesamt nur noch max. 110-120 T€ Gesamtkosten (Planung und Sanierung). Daher stellt sich neben dem grunstätzlichen Kostenrahmen die Frage, ob eine stückchenweise Sanierung wegen des Ineinandergreifens von Maßnahmen (Heizsystem passend zu Dämmstandard, Sitz neuer Fenster mit/ohne Fassadendämmung etc.) prinzipiell machbar ist. Wegen der für uns wohlfühlmäig und infrastrukturell optimalen Lage würden wir für die ersten Jahre auch Komforteinbußen in Kauf nehmen.

Merkmale des Hauses und Grundstücks (Außenbesichtigung, kurzes Telefonat mit Eigentümerin, Stadtwerken und Bauaumt):

- EFH 120m², Baujahr 1955
- einfacher Baukörper ca. 8,5m x 10m
- Dach noch aus Baujahr, Satteldach mit First N-S-Richtung, 2 kleine Gauben
- Dachschrägen im OG und Decke zum kleinen Speicher minimal gedämmt
- Keller (nach Angaben der Eigentümerin) trocken, allerdings gäbe es einen "bröselnden Innenputz", über dessen mangelnde Qualität der Vater des Eigentümers immer geklagt habe
- Kellerhöhe ca. 2,35m (Platz für Dämmung Kellerdecke)
- Wärmeerzeuger ausschließlich Nachtspeicherheizung (!!!)
- von außen Schornstein sichtbar (Ofen möglich?)
- aktueller Dachüberstand an Giebelwänden lässt kaum Spielraum für Außendämmung
- (für später) ein gartenseitiger Anbau wäre erlaubt, bereits div. Genehmigungen in Nachbarschaft erteilt (läge dann aber über der Kelleraußentreppe...)
- kein Gasanschluss in der Nähe
- Tiefenbohrung wäre uneingeschränkt genehmigungsfähig

Möglichkeit Flächenkollektor fraglich: ca. 150m² Garten fast genau nach Westen (ca. 10° "Südeinschlag") + gut 120m² Vorgarten im Osten, aber durch Nachbarbebauung und -bepflanzung recht stark verschattet

Was ich mir hoffe realisieren zu können:

- Dach neu + top gedämmt (hoffentlich ohne neuen Dachstuhl...)
- neue Fenster (außer Seite, wo später angebaut werden soll)
- wahrscheinlich Sanitärleitung neu
- zumindest Bad im EG erneuern (noch keine Kinder)
- Elektrik aktualisieren (Elektriker im Freundeskreis, Kosten nur für Material + ggf. Abnahme)

Aktuelle Ikea-Küche wird mitgenommen, Innenarbeiten in Eigenleistung.

Da ein Heizsystem teuer ist, hätte ich die Hoffnung, nach neuem Dach und Fenstern die Nachtspeicheröfen noch ein paar Jahre drinlassen zu können bis wieder Geld da ist (EnEV Ausnahme wegen unbilliger Härte), und vorerst nur die "schmutzigen" Vorbereitungen (Rohrleitungen) zu treffen.

Später dann Kellerwände freilegen und abdichten/dämmen, gartenseitiger Anbau und Fassade dämmen.

In ein paar Jahren kommen nochmal 20€ kleinere bereits angekündigte Erbschaft rein, und wenn ich irgendwann das dicke Haus meiner Eltern (beide Mitte 70) hälftig erbe, sind hinreichend Mittel vorhanden.

Wenn ich vorraus setze, dass es keine wirklich bösen Überraschungen gibt (für die dann 80T€ absoluter Notgroschen im Rentenfonds liegen), liege ich da mit 120T€ sofort, weiteren 20T€ Ende dieses Jahrzehnts, und hinreichend Kapitel in 10-15 Jahren im Bereich eines realisierbaren Projektes?

 

Falls es nicht ganz deutlich wurde: in einigen Jahren wird das Geld für umfangreichere Maßnahmen da sein, die Chance ist einmalig. Ich würde auch noch ein paar Jahre mit Provisorien leben, um in 23 Jahren dort meine Rente zu verbringen zu können und dann erst sanieren, wenn es mir der Gesetzgeber und der Zustand des Hauses erlauben würden.

 

Ist jetzt wohl etwas spät, oder? Ich bitte hiermit einfach die Moderatoren, den Thread bei etwaiger völliger Fehlplatzierung zu verschieben.

 

vielen Dank für dis Stellungnahme.

Wenn das als Zusammenfassung gelten kann, klingt es schonmal ermutigend! Da Ansprüche an super Lage und super Wohnkomfort vorerst nicht kompatibel sind, kann ich bei letzterem einen Belohnungsaufschub verkraften...

Das ist das Problem, wenn man nicht alles auf einmal zahlen kann... Ich habe ja geschrieben, dass ich mir wenn das Ganze realistisch scheint und ich den Zuschlag erhalte eine ordentliche Planung gönne, bei der m.W. mit Weitblick (kein Pellets schaufeln im Alter) nur eine WP rauskommen kann, und dass ich schmutzige Arbeiten wenn bezahlbar auch gleich erledigen würde (insb. Rohre fürs Heizsystem). Es wäre unterm Strich wohl nicht am günstigsten und praktischsten, zwar die Verohrung vorzubereiten und eine FBH im Trockenestrichsystem zu legen ohne Wärmeerzeuger, aber einige Tausend Euro mehr dafür wären unmittelbar eben nicht drin.

Da werde ich wohl mit Architekten überlegen, welche günstigen Möglichkeiten bestehen, die man auch hinterher noch gut aufwerten kann.
Bad war die Idee, halt nur das im EG in halbwegs ordentlichem Standard zu machen und das im OG braach zu legen, bis Geld da ist. Wir haben da zum Glück beide ein eher funktionales Verhältnis zum Bad und es nie als Wohlfühloase betrachtet.

Das ist sehr ermutigend, gerade hier hätte ich mit deutlich mehr gerechnet. Wenn es ganz erneuert werden muss, wäre es wohl problematisch, weil im OG kaum Kniestock ist und dann das halbe Haus betroffen wäre.

Im Hinblick auf einen späteren Anbau verbleiben noch 10 Fenster mit ca. 25m² Gesamtfläche.

Da hier Eigenleistung bzw. Hilfe vom befreundeten Elektriker angesagt ist, würde zwar lieber ein wenig mehr verlegen bzw. vorbereiten, aber keine derartigen Systeme einbauen. Das ist in 5-10 Jahren wahrscheinlich eh alles drahtlos...

 

Man weiß ja nie, wer mitliest... Kaufpreis 360T€ (aktueller Grundstückswert 230T€) + NK. 175T€ Eigenkapital werden eingebracht, Rest über Kredit.

Als Kapital für Sanierung werden 100T€ in Aktien zurückgehalten, das war und wird wieder mehr (Wertentwicklung übersteigt Zinsen, deshalb Kredit). Einen Kredit für die Sanierung würden wir von der monatlichen Belastung lieber vermeiden. Wenn, dann endfällig.

Der Rentenfonds (einfacher Zielfonds, kein Versicherungsprodukt, sofort liquidierbar) ist ein absoluter Notgroschen, weil zur Schließung der Rentenlücke gedacht.
Wir sind zwar beide selbständig, aber wegen des relativ hohen EK erhoffe ich mir einen günstigen Zins.

Sollte es noch mit Nachwuchs klappen (bei mir schon 4 vorne), dann Anbau, sonst nicht. Dann aber nicht vor in 10 Jahren. Ich habe es deshalb erwähnt, weil es bei der Sanierungsplanung bereits als Option berücksichtigt werden sollte, damit es später keine größeren "Anschlussprobleme" gibt. Bis dahin kämen mindestens nochmal 20T€ rein und weiterer Kredit müsste gehen, weil schon einiges getilgt wäre. Wenn nicht, wirds halt enger für alle :-)

Wenn ich da mal 1200€/m² ansetze (etwas geringerer Standard als heute Durchschnitt, weniger Technik, ...) käme ich auf 144T€, abzüglich Eigenleistung und Fördermittel (WP, Heizkörpertausch) käme da doch das gleiche raus wie bei Ralf, oder? (Motto "Nichts zum Protzen, aber machbar").

Das kann ich eben leider erst sagen, nachdem ich die Bude gesehen habe. Gleich telefoniere ich mit dem SV-Büro und hoffe, dass mein "Wunschbegleiter" dabei sein kann. Ich versuche hier, schon im Vorfeld eine Einschätzung und Hinweise auf fällige Arbeiten zu bekommen, um besser entscheiden zu können, welches Risiko ich eingehen will. Idealerweise auch bereits Tipps, wo es auch sparsame Lösungen oder gute Möglichkeiten zu Eigenleistung gibt, damit ich mir gleich vom Sachverständiger ein Feedback dazu einholen kann, wenn er das Haus gesehen hat. Risiko bleibt halt immer, auch ein Sachverständiger kann in einer Stunde, so zumindest meine Lernerfahrung hier im Forum hinsichtlich der Komplexität und Vernetztheit der Gewerke, keine 99% Didagnose abgeben.

Das ist wegen der Beschattungssituation unklar - ich persönlich tendiere zur Tiefenbohrung. Eimal müsste man natürlich rechnen, ob es sich von einer höheren JAZ her lohnen würde. Und wenn ich den wohl noch trockenen Keller für neue Abdichtung und Dämmung erst später auszubuddeln will, muss ich das auch in die Gleichung werfen, da wäre der Flächenkollektor sicher unglücklicher. Dein Argument mit den Außenanlagen ist da auch ein super Hinweis! Das hätte gar nicht auf dem Schirm gehabt! Spräche ebenfalls für Tiefensonde.

Was ich weiß, ist dass es fast 60 Jahre alt ist. Ob es undicht ist oder sonst irgendwie zwingend eine Neueindeckung erforderlich ist, werde ich noch erfahren. Ich kenne die Materialien ja nicht so gut, aber von 20m Entfernung sah es nach richtigen Tonziegeln aus. Wäre mir sehr sympathisch und würde ich wenn möglich gerne wiederverwenden. Dach sah zwar schmutzig und an einigen Stellen eher ins braun-graue gehend aus als rot, aber kein Unkraut drauf zu erkennen.

Bei gegebener Jobsituation könnte ich locker *dauerhaft* 20-25h/Woche Eigenleistungen erbringen. Sollte ich weniger Zeit haben, dann nur, weil ich mehr arbeite und entsprechend mehr finanzieren kann, das gibt sich also nichts.
Unterstützung von Vater (Bauingenieur), der bereits beim eigenen Haus viel gemacht hat (komplette Planung außer Statik, Drainage, Kellerabdichtung, Trockenbauwände, div. Installationsarbeiten, Fliesen, Tapeten, und vor allem viel Nachbesserungen des Pfuschs der Fachfirmen...). Zum Planen ist mein Vater längst nicht mehr genug in der Materie. Alles was der Architekt oder mein Vater als fachlich oder garantietechnisch zu kritisch einstuft, wird in Auftrag gegeben.

Im Freundeskreis gibt es noch einen Elektriker und einen planungserfahrenen Elekroingenieur, sowie einen Maschinenbaumechaniker, der Schlosserarbeiten kann. Einen Zimmermeister und einen Schreiner im Bekanntenkreis gibt es auch noch; nicht so eng, dass ich da große Freundschaftshilfe erwarten kann, aber sicher ein "Coaching" für Eigenarbeiten aushandeln kann, die bei Fehlern nicht zig Folgeprobleme nach sich ziehen.

Das war klar, und ich kann mir vorstellen, dass das alle paar Wochen mal bitter und frustrierend wird. Uns wäre es die Belohnung am Ende wert.

Wow, das sind dann doch wieder entmutigendere Aussagen bei all den Eigenleistungen! Sollte nach Besichtigung klar sein, dass wirklich so viel gemacht werden muss, dann würde ich es mir höchstwahrscheinlich auch anders überlegen.
Danke jedenfalls für das "Food for thought"!

 

Das bestätigt mich in den Vorüberlegungen zum Vorgehen mit der Heizung. Danke für den Tipp mit der LWP. Ich nehme an Du denkst an ein Klima-Spit-Gerät als bezahlbares Provisorium?

beruhigend!

Ok, dann lass ich darauf besonders achten!

Vielleicht habe ich es auch leicht unterschätzt. Da ich beim Platzbedarf für die nächsten 10 Jahre den Aubau auch nicht bräuchte, kämen auch noch eine Terassentür und zwei Fenster dazu. Da es vorläufig nichts im Haus zu klauen gäbe, würde ich die Fenster selbst ausbauen und dann zudübeln oder so, bis die neuen eingesetzt werden. Ich hoffe, das spart ja auch nochmal etwas. Kann man die alten Fenster eigentlich Gartenhäuschen, Ferienhäuschen im Wald etc. verscherbeln, wenn sie in Ordnung sind, oder gibt es dort auch energetische Auflagen?

Überzeugt!

 

Super, dann kann man ja vielleicht sogar auf ein paar (Hundert?) € hoffen, wenn sich ein derartiger Abnehmer für die alten Fenster findet, oder wenigstens wäre die Entsorgung gespart.

 

Gestern mal rumtelefoniert, einen Sachverständiger bekomme ich wohl für Allerheiligen nur zu einer anderen Uhrzeit, hoffentlich kann ich da mit einem anderen Kaufinteressenten tauschen.

Der SV (aus Bekanntenkreis empfohlen, viel Erfahrung mit dieser Art Häuser) hat sich am Telefon schon viel Zeit genommen, die mir vorliegenden Infos angehört und das Immobilieninserat samt Bildern angeschaut. Seiner vorläurigen Einschätzung nach käme man inkl. Planungskosten auf gut 170T€, um die Bude in einfachem Standard gut bewohnbar zu machen (hat das in verschiedenen Möglichkeiten auch aufgeschlüsselt, aber so schnell konnte ich den Details gar nicht folgen...), überschaubare und sinnvollen Eigenleistungen berücksichtigt, und das für nur 120m² WFL, d.h. der Keller bliebe nur sehr eingeschränkt nutzbar. Erdwärme über Flächenkollektor sei übrigens bei dem Grundstück eher nicht möglich.

Einen möglichen Dealbreaker für uns, den er für recht wahrscheinlich hält, wäre eine Rohbau-Geschosshöhe von 250 cm, weil für uns eigenlich nur FBH in Frage käme. Das würde mir von der nötigen Aufbauhöhe dann zu niedrig. Bei Körpergröße knapp unter 2m und nach 3 Wohnungen mit 270 cm und mehr lichter Raumhöhe würde ich mich da nicht wohl fühlen. Könnte mich auch mit einer Wandheizung anfreunden, aber dann müsste die ganze Fassade auch sofort gemacht werden.

Jetzt also mal schauen, ob bei der Besichtigung bislang nicht ersichtliche/genannte Kostentreiber aufrauchen (Keller richtig nass, Dach muss komplett neu gemacht werden, ...).

Födermöglichkeiten hat der SV allerdings noch nicht unberücksichtigt. Weiß jemand, ob es da in RLP noch Programme gibt? Was ist denn da insgesamt über BAFA (WP/Tiefenbohrung) so drin? KfW käme bei gegebenen Finanzierungsmöglichkeiten für die Sanierung wohl nur Förderung für Einzelmaßnahmen (430) in Frage.

 

Danke für Eure Antworten. Ohne über Zitate auf alle Details einzugehen, hier mal eine zusammengefasste Stellungnahme.

Kosten:

Das eigentich anvisierte Neubaugebiet erfordert verpflichtend den KfW55 Standard, nach Gesprächen mit divesen Bauherren haben bereits im direkt anschließenden Baugebiet vor 3 Jahen die freistehenden EFH Häuser 1750-2000€ pro m² in KfW70 reine Baukosten (inkl. MWSt) verschlungen. Ich kann hier keine Hütte unter 600T€ bauen, und wenn, dann keine große und auf einem Grundstück in weniger guter und werthaltiger Lage als der Altbau. JETZT sind 600T€ einfach nicht finanzierbar, sondern nur knapp 100T€ weniger. Topverdiener bin ich leider nicht, ein guter Teil vom EK ist eine Erbschaft, wir können gut 1000€/Monat finanzieren in 20 Jahren soll spätestens abbezahlt sein.

Ich habe den Vergleich "Kosten Sanierung vs. Neubau" selbst mehrmals mit Daumen runter für Altbau gemacht. Ich möchte es mir auch nicht von Euch wieder schön reden lassen. Eine gute Entscheidung betrifft neben den absoluten Kosten und dem Zeitpunkt der Finanzierbarkeit ja auch Klärung eigener Bedrürfnisse und Ansprüche, und inwieweit das und mögliche spätere Änderungen umsetzbar wären. Und da sehe ich, wenngleich in bloßen Zahlen weniger günstig, auch Vorteile dieses Altbaus.

Größe / Erweiterungsmöglichkeiten:

120m² wären mir beim Neubau (mit Kindern) etwas zu klein. Diese, zumindest ohne Keller (Neubaugebiet wäre WW nötig, also teuer), mit hinreichend Stauraum und gefordertem Raumprogramm, würden auch den kreativsten Architekten überfordern. Dass ich bei dem Altbau damit - vorerst - zurecht käme, liegt neben dem zumindest für Heizung und ein paar unkritische Dinge als Stauraum vorhandenen Keller insbesondere daran, dass (noch) keine Kinder da sind. Wer weiß, ob das in unserem Alter noch klappt mit den 2 Wunschkindern. Wenn nicht, ist das Haus so groß genug für uns. Wenn doch, wären die Kinder genau dann im Alter, wo sie räumlich etwas abgetrenntere, nicht allzu kleine Rückzugsmöglichkeiten haben, wenn bei uns wieder Geld für einen Anbau da wäre. Wenn es der Grundriss zulässt, kann dann das OG als Kindergeschoss dienen, und im EG kämen Schlafzimmer und Elternbad. Bis dahin schaffen wir die Treppen noch hoffentlich gut :-) Der Altbau böte also größenmäßig die Option bedarfsgerechter Erweiterung, die gut an die finanziellen Möglichkeiten gekoppelt ist.

Grundstück:

Möglich wird das durch das Grundstück und die vom Bauaumt mitgeteilte beste Aussicht auf Genehmigung (weil in Nachbarschaft bereits erfolgt). Größe ist übrigens knapp über 700m². Bei den kleineren Grundstücken im Neubaugebiet und den dort sehr restriktiven Vorgaben wäre dort eine Planung mit späterem Anbau nur sehr schwer möglich. Ich habe mich durch den Neuffert und den Raumpilot geackert, mir Bücher mit hunderten an Beispielen geliehen, und selbst zig Grundvarianten durchgespielt. Ich bin natürlich kein Architekt und würde deren ausgeklügelte Lösungen am Ende meinen immer vorziehen (ist wie überall, je mehr man von etwas lernt, desto eher merkt man, was man alles nicht weiß und kann), aber die sinnvollen Grundvarianten für ein EFH bei gegebenem B-Plan, Raumwünschen, Ausrichtung, Kenntnis möglicher Nachbarbebauung, gewünschten Blickbezügen etc. kann man sich mit hinreichend Vorarbeit auch selbst erahnen.
Vom Altbau-Grundstück würden wir im Alter fast alles noch gut zu Fuß erreichen können, schöner Garten nach S-W-W angrenzend an ruhigen Grünstreifen. Sportvereine, Grundschule und 2 Gymnasien mit Fahrrad und notfalls zu Fuß zu erreichen.

Garten und Vorgarten habe ich wegen des Erdwärme-Flächenkollektors so angegeben, weil ja bereits alsphaltierte Einfahrt, Garage, Terasse, Kelleraußentreppe und Zuwege vorhanden sind. Weshalb der Sachverständiger den Flächenkollektor genau mit "kann man auf dem Grundstück vergessen" kommentiert hat, weiß ich nicht. Er kennt aber die Gegend sehr gut und wohnt 2km Luftlinie entfernt.

Aktuelles (und regionales) Preisniveau:

Wem sagt ihr das... es ist überall überteuert. Aber was soll ich machen? Das betrifft Neubau wie Altbau. Für den Altbau habt Ihr den Grundstückspreis schon richtig gelesen... Das ist zumindest derjenige, den ich den aktuellen Angaben des regionalen Gutachterausschusses entnehme. Laut Sachverständiger seien die aber verzerrt, seiner Erfahrung nach mit Kaufpreisen und Zustand der Häuser werden Grundstücke in vergleichbarer Lage um den Faktor 1,5 bis 2 des "offiziellen" Wertes verkauft. Das würden meist Leute machen, die richtig Kohle haben und die Buden abreißen und neu bauen lassen, oder Handwerksmeister die es mit Familie und Freunden richten können. Daher seine Einschätzung, dass das Haus so oder so weggeht, und wahrscheinlich auch zum gewünschten Preis. Die 130T€ Restwert sind reiner Marktwert und entprechen nie im Leben dem Wert des Hauses in Bezug auf die Erstellungskosten bzw. Sanierungskosten.

 

P.S.: allerdings auch zu berücksichtigen, Garage mit Zufahrt und Zuwegung zur Haustür bereits vorhanden, alles schön grün und top eingefriedet.


Für weitere Beteiligung zwecks Entscheidungshilfe bin ich übrigens dankbar, auch wenn die Besichtigung noch 10 Tage entfernt ist. Mich interessiert noch, warum R.B. die 170T€ als zu hoch angesetzt sieht. Hier kommen ja zwei Fachleute mit gleichem (leider noch nicht erschöpfenden) Vorwissen zu einem Unterschied, der ein paar 10T€ ausmacht. Der SV ist übrigens bei seiner Schätzung ausgegangen von

- WP mit Tiefenbohrung
- FBH
- neuer Fußbodenbelag (ggf. Eigenleistung möglich),
- Dämmung Kellerdecke (ggf. Eigenleistung möglich),
- Dach: Sparren aufdoppeln, dämmen, wiedereindecken
- Fenster-/Türstürze höher legen
- neue Fenster und Eingangstür
- Putz darum ausbessern
- Türen und Zargen anschleifen und streichen (ggf. Eigenleistung)
- Tapezieren und Streichen (Eigenleistung)
- Sanitärleitungen erneuern wo nötig
- ein neues Bad in unspektakulärem Standard
- Elektrik (mit Freund, der Elektriker ist)
- Architekt / PLanung

glaube das wars