Haus Bj. 1955 - schrittweise Sanierung bei ganzheitlicher Planung?

Diskutiere Haus Bj. 1955 - schrittweise Sanierung bei ganzheitlicher Planung? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Im Unterforum Altbau/Sanierungskonzept steht bei mir nur ein einziger Thread, daher stelle ich mein Anliegen mal hier rein. Mein Eigenkapital...

  1. Liesepetz

    Liesepetz

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    Im Unterforum Altbau/Sanierungskonzept steht bei mir nur ein einziger Thread, daher stelle ich mein Anliegen mal hier rein.

    Mein Eigenkapital ist derzeit 25T€ gesunken (bei Aktienkursen gepennt...) und das anvisierte Neubau-Vorhaben scheint nach Gesprächen mit diversen Bauherren vor Ort dank Grenznähe zu Luxemburg kaum bezahlbar. Nach MONATEN ist nun endlich wieder ein gebrauchtes Haus in gewünschter Lage zu haben. Für Allerheiligen habe ich den vorletzten freien einstündigen Besichtigungstermin sichern können (Erbin kommt von außerhalb). Dabei sein wird mein Vater (berenteter Dipl.-Ing. Hochbau), bei einem hier bekannten Ingenieurbüro habe ich zusätzlich noch einen Sachverständiger angefragt.

    Die letzten Häuser dieser Art haben uns eindeutig gezeigt, dass man innerhalb von Tagen entscheiden muss, sonst ist die Bude weg. Damit bleibt das Ganze immer ein gewisses Glücksspiel, weil ich erstens so schnell keine vernünftige Planung mit halbwegs verlässlicher Gesamtkosenschätzung bekommen kann, und ich zweitens bei Kauf ohne diese Gefahr laufe, viel Geld in Planungsleistung zu stecken, die ich am Ende finanziell nie umsetzen kann. Daher erbitte ich hier - ja, ohne Glaskugel geht es nicht ganz - etwas Unterstützung bei der groben Einschätzung, welche Kosten bei der Sanierung eines Hauses mit u.g. Merkmalen und Anforderungen mindestens auf uns zukäme. Liegt das bereits über der Finanzierbarkeitsgrenze, brauche ich auch nicht über das für mich akzeptable Restrisiko nachdenken. Von der Hoffnung auf ein schönes Heim getragen macht man bei eigenen Kostenrecherchen ja gerne allzu optimistische Annahmen.

    Ausdrücklich vorausgestellt sei, dass ich bei hinreichend Hoffnung auf Finanzierbarkeit selbstverständlich eine fachliche Planung für ein sinnvolles Gesamtkonzept auch in Hinblick auf einen schon mitzudenkenden späteren Anbau erstellen lassen werden. Finanzierbar wären für die ersten Jahre nach Hauskauf allerdings insgesamt nur noch max. 110-120 T€ Gesamtkosten (Planung und Sanierung). Daher stellt sich neben dem grunstätzlichen Kostenrahmen die Frage, ob eine stückchenweise Sanierung wegen des Ineinandergreifens von Maßnahmen (Heizsystem passend zu Dämmstandard, Sitz neuer Fenster mit/ohne Fassadendämmung etc.) prinzipiell machbar ist. Wegen der für uns wohlfühlmäig und infrastrukturell optimalen Lage würden wir für die ersten Jahre auch Komforteinbußen in Kauf nehmen.

    Merkmale des Hauses und Grundstücks (Außenbesichtigung, kurzes Telefonat mit Eigentümerin, Stadtwerken und Bauaumt):

    - EFH 120m², Baujahr 1955
    - einfacher Baukörper ca. 8,5m x 10m
    - Dach noch aus Baujahr, Satteldach mit First N-S-Richtung, 2 kleine Gauben
    - Dachschrägen im OG und Decke zum kleinen Speicher minimal gedämmt
    - Keller (nach Angaben der Eigentümerin) trocken, allerdings gäbe es einen "bröselnden Innenputz", über dessen mangelnde Qualität der Vater des Eigentümers immer geklagt habe
    - Kellerhöhe ca. 2,35m (Platz für Dämmung Kellerdecke)
    - Wärmeerzeuger ausschließlich Nachtspeicherheizung (!!!)
    - von außen Schornstein sichtbar (Ofen möglich?)
    - aktueller Dachüberstand an Giebelwänden lässt kaum Spielraum für Außendämmung
    - (für später) ein gartenseitiger Anbau wäre erlaubt, bereits div. Genehmigungen in Nachbarschaft erteilt (läge dann aber über der Kelleraußentreppe...)
    - kein Gasanschluss in der Nähe
    - Tiefenbohrung wäre uneingeschränkt genehmigungsfähig

    Möglichkeit Flächenkollektor fraglich: ca. 150m² Garten fast genau nach Westen (ca. 10° "Südeinschlag") + gut 120m² Vorgarten im Osten, aber durch Nachbarbebauung und -bepflanzung recht stark verschattet

    Was ich mir hoffe realisieren zu können:

    - Dach neu + top gedämmt (hoffentlich ohne neuen Dachstuhl...)
    - neue Fenster (außer Seite, wo später angebaut werden soll)
    - wahrscheinlich Sanitärleitung neu
    - zumindest Bad im EG erneuern (noch keine Kinder)
    - Elektrik aktualisieren (Elektriker im Freundeskreis, Kosten nur für Material + ggf. Abnahme)

    Aktuelle Ikea-Küche wird mitgenommen, Innenarbeiten in Eigenleistung.

    Da ein Heizsystem teuer ist, hätte ich die Hoffnung, nach neuem Dach und Fenstern die Nachtspeicheröfen noch ein paar Jahre drinlassen zu können bis wieder Geld da ist (EnEV Ausnahme wegen unbilliger Härte), und vorerst nur die "schmutzigen" Vorbereitungen (Rohrleitungen) zu treffen.

    Später dann Kellerwände freilegen und abdichten/dämmen, gartenseitiger Anbau und Fassade dämmen.

    In ein paar Jahren kommen nochmal 20€ kleinere bereits angekündigte Erbschaft rein, und wenn ich irgendwann das dicke Haus meiner Eltern (beide Mitte 70) hälftig erbe, sind hinreichend Mittel vorhanden.

    Wenn ich vorraus setze, dass es keine wirklich bösen Überraschungen gibt (für die dann 80T€ absoluter Notgroschen im Rentenfonds liegen), liege ich da mit 120T€ sofort, weiteren 20T€ Ende dieses Jahrzehnts, und hinreichend Kapitel in 10-15 Jahren im Bereich eines realisierbaren Projektes?
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Dann schau mal in der Liste ganz unten, "Anzeige Eigenschaften", und dann unter "Alter", da steht wohl irgendeine Zahl xx Tage. Abändern in "von Anfang an" und dann müsste es klappen.
     
  4. Liesepetz

    Liesepetz

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    Falls es nicht ganz deutlich wurde: in einigen Jahren wird das Geld für umfangreichere Maßnahmen da sein, die Chance ist einmalig. Ich würde auch noch ein paar Jahre mit Provisorien leben, um in 23 Jahren dort meine Rente zu verbringen zu können und dann erst sanieren, wenn es mir der Gesetzgeber und der Zustand des Hauses erlauben würden.
     
  5. Liesepetz

    Liesepetz

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    Ist jetzt wohl etwas spät, oder? Ich bitte hiermit einfach die Moderatoren, den Thread bei etwaiger völliger Fehlplatzierung zu verschieben.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Mit 120T€ kann man schon Einiges bewegen.

    Leider ist es mit den bisherigen Infos unmöglich eine seriöse Schätzung abzugeben. Meine Glaskugel sagt, dass Du damit Deine Liste abarbeiten kannst. Ob eine WP sinnvoll ist, das steht in den Sternen. Das Haus bräuchte dafür auch passende Heizflächen, man müsste also sinnvollerweise überall FBh verlegen. Solche Arbeiten sollten jetzt schon gemacht werden, was die Strategie mit der Weiternutzung der NSP irgendwie unsinnig erscheinen lässt.

    Dann kommt es natürlich darauf an, welchen Ausstattungsstandard Du erreichen möchtest. Das wirst Du vor allen Dingen bei der Sanierung des Badezimmers spüren, im einfachsten Fall reichen vielleicht 10-15T€, wenn dann vergoldete Armaturen angesagt sind, erreichtst Du problemlos das Doppelte.

    Beim Dach würde ich mal grob mit 20-25T€ rechnen.
    Fenster ist ein schwieriges Thema, vor allen Dingen wenn man die Fensterflächen und Anzahl und Typ nicht kennt. Aber auch hier gehen schnell mal 20T€ über die Ladentheke.
    Elektrik dürfte viel Fleißarbeit sein, das Material ist erschwinglich. Auch hier gilt, Ausstattungsstandard? IM einfachsten Fall bist Du mit 5T€ dabei, nach oben offen (umfangreiche Leitungsarbeiten, Bussystem usw,)

    Ohne das Haus und die notwendigen Details zu kennen, würde ich mal sagen, dass Du mit 120T€ budget schon Einiges anfangen kannst. Bewohnbar machen kannst Du das Haus sicherlich, ob es dann Deinen Ansprüchen entspricht, das kann ich nicht sagen.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Ich wollte Dir nur zeigen, wie Du auch ältere Themen sehen kannst. Es könnte ja etwas interessantes dabei sein.
     
  8. Liesepetz

    Liesepetz

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    vielen Dank für dis Stellungnahme.

    Wenn das als Zusammenfassung gelten kann, klingt es schonmal ermutigend! Da Ansprüche an super Lage und super Wohnkomfort vorerst nicht kompatibel sind, kann ich bei letzterem einen Belohnungsaufschub verkraften...

    Das ist das Problem, wenn man nicht alles auf einmal zahlen kann... Ich habe ja geschrieben, dass ich mir wenn das Ganze realistisch scheint und ich den Zuschlag erhalte eine ordentliche Planung gönne, bei der m.W. mit Weitblick (kein Pellets schaufeln im Alter) nur eine WP rauskommen kann, und dass ich schmutzige Arbeiten wenn bezahlbar auch gleich erledigen würde (insb. Rohre fürs Heizsystem). Es wäre unterm Strich wohl nicht am günstigsten und praktischsten, zwar die Verohrung vorzubereiten und eine FBH im Trockenestrichsystem zu legen ohne Wärmeerzeuger, aber einige Tausend Euro mehr dafür wären unmittelbar eben nicht drin.

    Da werde ich wohl mit Architekten überlegen, welche günstigen Möglichkeiten bestehen, die man auch hinterher noch gut aufwerten kann.
    Bad war die Idee, halt nur das im EG in halbwegs ordentlichem Standard zu machen und das im OG braach zu legen, bis Geld da ist. Wir haben da zum Glück beide ein eher funktionales Verhältnis zum Bad und es nie als Wohlfühloase betrachtet.

    Das ist sehr ermutigend, gerade hier hätte ich mit deutlich mehr gerechnet. Wenn es ganz erneuert werden muss, wäre es wohl problematisch, weil im OG kaum Kniestock ist und dann das halbe Haus betroffen wäre.

    Im Hinblick auf einen späteren Anbau verbleiben noch 10 Fenster mit ca. 25m² Gesamtfläche.

    Da hier Eigenleistung bzw. Hilfe vom befreundeten Elektriker angesagt ist, würde zwar lieber ein wenig mehr verlegen bzw. vorbereiten, aber keine derartigen Systeme einbauen. Das ist in 5-10 Jahren wahrscheinlich eh alles drahtlos...
     
  9. Jan81

    Jan81

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    Ganz ehrlich für persönlich ist zu viel persönliche Sachen im Text enthalten und mir ist nicht klar wieviele:

    - Wieviel soll das Haus kosten! Woher das Geld kommt.
    - Wieviel Geld für die Sanierung geplant ist. Woher kommt das Geld!
    - Wann den Anbau geplant ist und wie das finanziert werden soll. Wo groß, damit man ungefähre Kosten abschätzen kann?

    Eigenkapital 25T Euro

    Notgroschen Rentenfonds 80T Euro. Hier muss man den Vertrag kennen, weil ich kenne Rentenfonds die fest geschrieben sind, wenn man früher das Geld raus nimmt, dann mit viel verlusten.

    Woher kommen jetzt die 120 T Euro? Kredit?

    Du musst das Haus doch auch noch kaufen? Oder bekommst du geschenkt.


    Zum Haus:

    Für mich persönlich hört sich nach eine Komplett Sanierung mit neuem Anbau an. Das ist nicht günstiger als ein Neubau mit gleicher qm. Also unterschätze die Kosten nicht.

    Du musst eine ausführlich Liste machen, was alles gemacht werden soll. Wahrscheinlich Sanitär, ist halt keine richtige Aussage. Bei diesem Baujahr sollte man gleich alle Leitungen neu machen. Auch Kleinigkeiten aufnehmen wie Maler und Boden.

    Klar kannst du einziehen und alles nach und nach machen. Nur dann bleibt es nicht bei 2-3 Jahren. Man muss immer dran bleiben.

    Zu Eigenleistung:
    Bis jetzt lese ich nur raus das du Elektrik selber machen willst. Ist das alles?


    Kann die mal aufliesten was bei ein Bekannter mit ähnlichen Baujahr alles gemacht hat:

    Haus ca. 140 qm Bj 1957 aus Kalksandstein.

    - komplette Haus entkernt. Hört sich einfach an, aber dauert und man macht viele container voll. (Eigenleistung)
    - Dach musste man icht neu gedeckt werden. Dachüberstand für Dämmung vorhanden. Der Dachboden wurde von innen gedämmt. (Eigenleistung)
    - Eine Wand in Wohnzimmer entfernt, Stahlträger gesetzt. 2 Trockenbauwände gemacht. (Zum Teil Eigenleistung, Statik benötig)
    - Elektrik komplett neu, Netzwerk, Video überwachung, mit schlitzen. (Zum Teil Eigenleistung, komplett ist nicht möglich)
    - Sanitär neu gelegt (Zum Teil Eigenleistung / zum Teil Sanitärfirma)
    - Fenster Einbau (2 fach verglasung) und Rollokästen umbau und keine neue. Nur gedämmt. (Eigenleistung mit befreundten Fachmann)
    - Heizung Rohre und Heizkörper in Eigenleistung, Rest Heizungsbauer und Elektriker
    - Sehr viele Wände neu verputzt, weil einfach schief waren. Schlitze verputzt. (In Eigenleistung).
    - Alle massiv Holztüre abgeschliffen und neu lackiert. (Eigenleistung)
    - Massiv Holztreppe saniert. (Eigenleistung)
    - 2 Badezimmer komplett neu (Eigenleistung)
    - Malerarbeiten, überall Tapeziert (Eigenleistung)
    - Bodenbelege hauptsächlich Laminat und OG Teppich (Eigenleistung)
    - Kellerwände gedämmt und abgedichtet (Eigenleistung)
    - WDVS (Eigenleistung)
    - Terrasse neu angelegt (Eigenleistung)
    - Wand im Garten noch gezogen (Eigenleistung)
    - Überdachung (Eigenleistung)
    - Carport 5 x 6 (Eigenleistung)
    - Einfahrt neu (Firma)

    Ist schon sein 5 Jahr dabei und hat gut 2 Jahre im Rohbau gewohnt. hat bei seinen Eltern gegessen und geduscht. Sein Vater ist alter Handwerker und wohnt gleich neben an. Hat sehr sehr viel gemacht.
    Das Haus von ihm hat ca. 90 teuro gekosten (Kosten Grundstück) und Sanierung über 140-150 teuro. Denke wenn man die Außenanlagen weg nimmt, dann sich es um 120 teuro. Es sammelt sich halt, da 10t und hier 10t. Da paar tausende. Leider weiß ich die genau zahlen nicht. Er erzählt nicht alles ;)

    Bei dir kommt noch dazu, dass du WP mit Flächenkollektor willst, dass bedeutet FBH mit neuem Estrich und der Garten muss neu angelegt werden. Hast du eine Ahnung wieviel das Koste und Arbeit macht?
    Und bei dir muss noch das Dach neu gedeckt werden.

    Ich wollte dir nur auflisten wieviel Eigenleistung man doch benötigt und was alles gemacht werden muss. Und die Kleinigkeiten machen besonders viel arbeit, die man erst mal nicht sieht.
    Und alles was du in Eigenleistung macht, dass macht ein Fachmann drei mal schneller.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Ich würde zumindest die Heizflächen umstellen, denn da kommt man später nur noch schwer ran. Dummerweise hast Du keinen alternativen Wärmeerzeuger den man an die FBH hängen könnte, und wenn die NSP entsorgt werden, wird´s kalt in der Bude. Man könnte sich zur Not vielleicht mit einem Speicher und einem el. Heizstab oder einer einfachen LWP behelfen. Vom Verbrauch sicherlich nicht schlechter als die NSP.

    Ein Badezimmer das "nur funktionieren" soll entlastet das budget erheblich. Man glaubt gar nicht wieviel Geld man in einem Badezimmer versenken kann und letztendlich kommt auch nur Wasser aus dem "Wasserhahn". Wenn es so weit ist, dann einfach mal rechnen, was Du für ein budget von sagen wir mal 10-15T€ bekommst. Die Wunschliste wird von ganz alleine länger. ;)

    Wenn das komplette Dach inkl. Dachstuhl erneuert werden muss, dann reicht das von mir genannte budget wohl kaum. Ich bin davon ausgegangen, dass der Dachstuhl in Ordnung ist, also die alte Eindeckung, Latten usw. runter, dann Dachstuhl ausbessern, sofern überhaupt erforderlich, und neue Unterspannbahn, Latten, Eindeckung und der ganze Kleinkram (Schornsteineinfassung, Regenrinne, usw.). Dachfläche ermitteln, mal grob mit 100,- €/m2 rechnen und dann Puffer für den Kleinkram einrechnen. Ich denke das von mir genannte budget sollte dafür ausreichen, es geht ja erst einmal um eine grobe Abschätzung. Genaueres kann man sagen wenn das Dach etc. begutachtet wurde.

    Wie gesagt, bei Fenstern kann man schwer schätzen. Welches Profil? Welche Verglasung? Sonderwünsche?
    Für eine erste Abschätzung würde ich mit 300,- €/m2 bis 500,- €/m2 rechnen inkl. Demontage der alten Fenster und Einbau, also irgendwas zwischen 8T€ und 12T€ bei 25m2. Meine zuerst angesetzten 20T€ waren etwas zu großzügig, ich bin aber auch von min. 40m2 ausgegangen.

    Drahtlos würde ich nicht favorisieren, denn selsbt wenn vermehrt auf drahtlos gesetzt werden sollte, dann wird auch der benötigte Datendurchsatz steigen, was bei einer entsprechenden Anzahl von Endgeräten wiederum zu Engpässen führen kann. CAT6x, CAT7 großzügig in der Bude verteilt und man kann sein "Drahtlos"Netzwerk erheblich entlasten. Eine 500m Trommel CAT7 kostet um die 50Ct./lfm, Installationsrohr um die 20 oder 30Ct./m, und wenn Du schon eine Großbaustelle hast, dann sind die Leitungen auch schnell versenkt.
    WLAN oder andere drahtlose Übertragungen nutze ich nur wenn ich keine drahgebundene Option habe.
     
  11. Liesepetz

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    Man weiß ja nie, wer mitliest... Kaufpreis 360T€ (aktueller Grundstückswert 230T€) + NK. 175T€ Eigenkapital werden eingebracht, Rest über Kredit.

    Als Kapital für Sanierung werden 100T€ in Aktien zurückgehalten, das war und wird wieder mehr (Wertentwicklung übersteigt Zinsen, deshalb Kredit). Einen Kredit für die Sanierung würden wir von der monatlichen Belastung lieber vermeiden. Wenn, dann endfällig.

    Der Rentenfonds (einfacher Zielfonds, kein Versicherungsprodukt, sofort liquidierbar) ist ein absoluter Notgroschen, weil zur Schließung der Rentenlücke gedacht.
    Wir sind zwar beide selbständig, aber wegen des relativ hohen EK erhoffe ich mir einen günstigen Zins.

    Sollte es noch mit Nachwuchs klappen (bei mir schon 4 vorne), dann Anbau, sonst nicht. Dann aber nicht vor in 10 Jahren. Ich habe es deshalb erwähnt, weil es bei der Sanierungsplanung bereits als Option berücksichtigt werden sollte, damit es später keine größeren "Anschlussprobleme" gibt. Bis dahin kämen mindestens nochmal 20T€ rein und weiterer Kredit müsste gehen, weil schon einiges getilgt wäre. Wenn nicht, wirds halt enger für alle :-)

    Wenn ich da mal 1200€/m² ansetze (etwas geringerer Standard als heute Durchschnitt, weniger Technik, ...) käme ich auf 144T€, abzüglich Eigenleistung und Fördermittel (WP, Heizkörpertausch) käme da doch das gleiche raus wie bei Ralf, oder? (Motto "Nichts zum Protzen, aber machbar").

    Das kann ich eben leider erst sagen, nachdem ich die Bude gesehen habe. Gleich telefoniere ich mit dem SV-Büro und hoffe, dass mein "Wunschbegleiter" dabei sein kann. Ich versuche hier, schon im Vorfeld eine Einschätzung und Hinweise auf fällige Arbeiten zu bekommen, um besser entscheiden zu können, welches Risiko ich eingehen will. Idealerweise auch bereits Tipps, wo es auch sparsame Lösungen oder gute Möglichkeiten zu Eigenleistung gibt, damit ich mir gleich vom Sachverständiger ein Feedback dazu einholen kann, wenn er das Haus gesehen hat. Risiko bleibt halt immer, auch ein Sachverständiger kann in einer Stunde, so zumindest meine Lernerfahrung hier im Forum hinsichtlich der Komplexität und Vernetztheit der Gewerke, keine 99% Didagnose abgeben.

    Das ist wegen der Beschattungssituation unklar - ich persönlich tendiere zur Tiefenbohrung. Eimal müsste man natürlich rechnen, ob es sich von einer höheren JAZ her lohnen würde. Und wenn ich den wohl noch trockenen Keller für neue Abdichtung und Dämmung erst später auszubuddeln will, muss ich das auch in die Gleichung werfen, da wäre der Flächenkollektor sicher unglücklicher. Dein Argument mit den Außenanlagen ist da auch ein super Hinweis! Das hätte gar nicht auf dem Schirm gehabt! Spräche ebenfalls für Tiefensonde.

    Was ich weiß, ist dass es fast 60 Jahre alt ist. Ob es undicht ist oder sonst irgendwie zwingend eine Neueindeckung erforderlich ist, werde ich noch erfahren. Ich kenne die Materialien ja nicht so gut, aber von 20m Entfernung sah es nach richtigen Tonziegeln aus. Wäre mir sehr sympathisch und würde ich wenn möglich gerne wiederverwenden. Dach sah zwar schmutzig und an einigen Stellen eher ins braun-graue gehend aus als rot, aber kein Unkraut drauf zu erkennen.


    Bei gegebener Jobsituation könnte ich locker *dauerhaft* 20-25h/Woche Eigenleistungen erbringen. Sollte ich weniger Zeit haben, dann nur, weil ich mehr arbeite und entsprechend mehr finanzieren kann, das gibt sich also nichts.
    Unterstützung von Vater (Bauingenieur), der bereits beim eigenen Haus viel gemacht hat (komplette Planung außer Statik, Drainage, Kellerabdichtung, Trockenbauwände, div. Installationsarbeiten, Fliesen, Tapeten, und vor allem viel Nachbesserungen des Pfuschs der Fachfirmen...). Zum Planen ist mein Vater längst nicht mehr genug in der Materie. Alles was der Architekt oder mein Vater als fachlich oder garantietechnisch zu kritisch einstuft, wird in Auftrag gegeben.

    Im Freundeskreis gibt es noch einen Elektriker und einen planungserfahrenen Elekroingenieur, sowie einen Maschinenbaumechaniker, der Schlosserarbeiten kann. Einen Zimmermeister und einen Schreiner im Bekanntenkreis gibt es auch noch; nicht so eng, dass ich da große Freundschaftshilfe erwarten kann, aber sicher ein "Coaching" für Eigenarbeiten aushandeln kann, die bei Fehlern nicht zig Folgeprobleme nach sich ziehen.

    Das war klar, und ich kann mir vorstellen, dass das alle paar Wochen mal bitter und frustrierend wird. Uns wäre es die Belohnung am Ende wert.

    Wow, das sind dann doch wieder entmutigendere Aussagen bei all den Eigenleistungen! Sollte nach Besichtigung klar sein, dass wirklich so viel gemacht werden muss, dann würde ich es mir höchstwahrscheinlich auch anders überlegen.
    Danke jedenfalls für das "Food for thought"!
     
  12. Liesepetz

    Liesepetz

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    Das bestätigt mich in den Vorüberlegungen zum Vorgehen mit der Heizung. Danke für den Tipp mit der LWP. Ich nehme an Du denkst an ein Klima-Spit-Gerät als bezahlbares Provisorium?

    beruhigend!

    Ok, dann lass ich darauf besonders achten!

    Vielleicht habe ich es auch leicht unterschätzt. Da ich beim Platzbedarf für die nächsten 10 Jahre den Aubau auch nicht bräuchte, kämen auch noch eine Terassentür und zwei Fenster dazu. Da es vorläufig nichts im Haus zu klauen gäbe, würde ich die Fenster selbst ausbauen und dann zudübeln oder so, bis die neuen eingesetzt werden. Ich hoffe, das spart ja auch nochmal etwas. Kann man die alten Fenster eigentlich Gartenhäuschen, Ferienhäuschen im Wald etc. verscherbeln, wenn sie in Ordnung sind, oder gibt es dort auch energetische Auflagen?

    Überzeugt!
     
  13. R.B.

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    Nö, Split-Klima arbeitet normalerweise mit Luft-/Luft, sprich es gibt keinen Wasserkreis.
    Da muss man halt etwas tüfteln, vielleicht eine billige Chinesen-LWP, oder ein Pelletofen, oder was weiß ich. Wenn es wirklich nur eine Notlösung für einen kurzen Zeitraum sein soll, dann könnte man einen Blecheimer nehmen und eine el. Heizstab einbauen. Man muss sich halt darüber im Klaren sein, dass das eine Notlösung ist. Einen Komfort wie bei einer 20T€ Heizungsanlage darf man nicht erwarten.
    Das sollte man mit einem Heizungsbauer besprechen, dann klären was die "Elektrik" her gibt, und danach entscheiden.

    Terrassentür und 2 zusätzliche Fenster heben das budget nicht aus den Angeln. Es ging ja nur mal um eine Größenordnung. Man muss sich dann hinsetzen, Maße aufnehmen, und dann konkrete Angebote einholen.

    Gartenhaus, Ferienhaus, da greift die EnEV aufgrund der Nutzung nicht. Nur Ferienhäuser die ganzjährig bewohnt (und dementsprechend beheizt) werden fallen unter die EnEV. Werden sie nur 4 Monate pro Jahr genutzt oder liegt deren Heizenergieverbrauch unter 25% im Vergleich zu einer ganzjährigen Nutzung, dann greift die EnEV nicht.
     
  14. Liesepetz

    Liesepetz

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    Super, dann kann man ja vielleicht sogar auf ein paar (Hundert?) € hoffen, wenn sich ein derartiger Abnehmer für die alten Fenster findet, oder wenigstens wäre die Entsorgung gespart.
     
  15. Liesepetz

    Liesepetz

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    Gestern mal rumtelefoniert, einen Sachverständiger bekomme ich wohl für Allerheiligen nur zu einer anderen Uhrzeit, hoffentlich kann ich da mit einem anderen Kaufinteressenten tauschen.

    Der SV (aus Bekanntenkreis empfohlen, viel Erfahrung mit dieser Art Häuser) hat sich am Telefon schon viel Zeit genommen, die mir vorliegenden Infos angehört und das Immobilieninserat samt Bildern angeschaut. Seiner vorläurigen Einschätzung nach käme man inkl. Planungskosten auf gut 170T€, um die Bude in einfachem Standard gut bewohnbar zu machen (hat das in verschiedenen Möglichkeiten auch aufgeschlüsselt, aber so schnell konnte ich den Details gar nicht folgen...), überschaubare und sinnvollen Eigenleistungen berücksichtigt, und das für nur 120m² WFL, d.h. der Keller bliebe nur sehr eingeschränkt nutzbar. Erdwärme über Flächenkollektor sei übrigens bei dem Grundstück eher nicht möglich.

    Einen möglichen Dealbreaker für uns, den er für recht wahrscheinlich hält, wäre eine Rohbau-Geschosshöhe von 250 cm, weil für uns eigenlich nur FBH in Frage käme. Das würde mir von der nötigen Aufbauhöhe dann zu niedrig. Bei Körpergröße knapp unter 2m und nach 3 Wohnungen mit 270 cm und mehr lichter Raumhöhe würde ich mich da nicht wohl fühlen. Könnte mich auch mit einer Wandheizung anfreunden, aber dann müsste die ganze Fassade auch sofort gemacht werden.

    Jetzt also mal schauen, ob bei der Besichtigung bislang nicht ersichtliche/genannte Kostentreiber aufrauchen (Keller richtig nass, Dach muss komplett neu gemacht werden, ...).

    Födermöglichkeiten hat der SV allerdings noch nicht unberücksichtigt. Weiß jemand, ob es da in RLP noch Programme gibt? Was ist denn da insgesamt über BAFA (WP/Tiefenbohrung) so drin? KfW käme bei gegebenen Finanzierungsmöglichkeiten für die Sanierung wohl nur Förderung für Einzelmaßnahmen (430) in Frage.
     
  16. Jan81

    Jan81

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    WEnn du mit Ende 30 so viel Geld angespart hast, dann verdienst du gut oder hast gut verdient.

    Nur ich persönlich finde 130 teuro für das haus zu viel, auch ohne es gesehen zu haben. In solchen Gebieten sind dei Häuser in Momemt einfach viel zu teuer, keine Ahnung ob es besser wird. Als Käufer ist der markt in Momemt verdammt schlecht, aber das muss ich dir nicht sagen.

    Du hast eigentlich da Geld auch ohen viel Eigenleistung das Haus zu sanieren.

    Nur rechne mal zusammen.

    360T€ + ca. 18 teuro nebenkosten
    120-130 teuro sanierung
    Anbau in 10 Jahren 100 teuro?? oder mehr

    das sind um die 600 teuro???

    Wenn du jetzt ein Baugrundstück findest und es ca. 160-220 teuro kostet, dann muss du nur drauf Grunderwerbsteuer bezahlen. Dann sollte eingelich für 400 teuro ein richtig gutes Haus bauen können, egal wo man in Deutschland wohnt.

    Ich würde das Haus nicht kaufen, außer wenn
    - man mit dem Haus 100% zu frieden ist und nicht Anbaut
    - min. 50 teuro den Preis runter handeln kann
    - Sanierung 100-120teuro nicht übersteigt.
    - Und man absolut kein Baugrundstück findet.

    Klar kann die Lage usw. gut sein und? Ein Auto hat man trotzdem und ich würde lieber paar Minuten fahren, statt in ein Bruchbude einzuziehen und Jahrzehnt sanieren udn dann Abauen. Lieber gleich vernüftig bauen.

    Bei uns in der Gegen ist nicht so teuer wie bei euch. Nur hier auch einfach überteuert. Die 90er Häuser gehen weg wie ein Neubau. Die 60er 70er Häuse sind viel zu teuer und die Sanierung würde ein Neubau bedeuten.
    Keine Ahnung ob die Leute nicht rechnen können. Ich weiß es nicht.
     
  17. Jan81

    Jan81

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    allein schon haus ksoten von 130teuro + geschätze Sanierugnskosten von 170 euro = 300 teuro lässt sich ein super haus bauen und deutlich grlößer als 120 qm.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Keine Ahnung wie alt und in welchem Zustand die Fenster sind. Ich würde hier nicht auf einen "Gewinn" hoffen, sondern wäre froh, wenn man sich die Entsorgungskosten sparen kann. Evtl. bleiben noch ein paar Euro für die Kaffeekasse, mehr aber nicht. Man muss auch jemanden vor Ort finden, denn Transport scheitert meist an den hohen Kosten, sonst wird der Transport teurer als die Fenster wert sind.

    Hier entscheidet die Größe des Grundstücks und die Bodenverhältnisse. Das kann man planen sobald mal die Heizlast gerechnet ist.

    Wandheizung vorzugsweise an Innenwänden anbringen, dann geht das auch bei schlechter gedämmten Außenwänden. Ansonsten in Zusammenspiel mit einer Innendämmung o.ä. da gibt es einige Möglichkeiten. Wandheizung hat immer den Nachteil, dass man sich Stellfläche verbaut.
    Über den Aufbau einer FBH kann man nachdenken sobald die vorhandene Substanz bekannt ist. Ich stimme Dir aber zu, dass die Raumhöhe unter Umständen ein K.O. Kriterium sein könnte.

    Vielleicht mal einen lokalen Energieberater fragen. Ich weiß nicht ob es in RLP Länderprogramme gibt. Bei den aktuell niedrigen Zinssätzen sind die Förderprogramme auch nicht mehr so wichtig. BaFa Zuschüsse sollte man mitnehmen, aber ansonsten kriegt man auch am freien Markt sehr gute Konditionen.
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Es ist ja ganz lustig hier Zahlen hin und her zu schieben, aber man sollte sich darüber im Klaren sein, dass die Zahlen nur bedingt tragfähig sind.

    Bei den 170T€ Sanierungskosten würde ich mal ein Fragezeichen machen. Keine Ahnung was der Architekt hier noch an "Planung" eingerechnet hat, aber wenn tatsächlich mit 170T€ für die Sanierung zu rechnen ist, dann wäre der Kaufpreis mit 130T€ (Anteil Haus) nicht mehr plausibel.
    Auch der Grundstücksanteil erscheint mir etwas hoch. Oben ist von 150m2 Garten und 130m2 Vorgarten die Rede, dann noch das Haus mit ein paar m2, wie groß ist das gesamte Grundstück nun wirklich um einen Grundstücksanteil von 230T€ zu rechtfertigen?
    RLP ist nicht Silicon Valley, auch nicht München oder Freiburg. Wurde der Grundstücks"preis" überhaupt schon einmal überprüft?

    Ein einfaches Haus mit 120m2 kann man für < 200T€ bauen lassen. Das ist dann zwar Tütensuppe anstatt 5 Gänge Menü, aber es geht, zumal wenn auch noch Eigenleistung mit eingebracht werden soll.
    Wenn nun ein Haus Bj. 1955 mit 120m2 noch einen Wert von 130T€ haben sollte, dann wurde es zwischenzeitlich umfangreich saniert, dann wären aber die 170T€ Sanierungskosten viel zu hoch, oder der Verkäufer möchte die Bude vergolden, dann müsste man selbst entscheiden ob man gewillt ist diesen Goodwill zu bezahlen.

    Für mich sind da einige Sache noch nicht richtig stimmig.
     
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  21. Liesepetz

    Liesepetz

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    Danke für Eure Antworten. Ohne über Zitate auf alle Details einzugehen, hier mal eine zusammengefasste Stellungnahme.

    Kosten:

    Das eigentich anvisierte Neubaugebiet erfordert verpflichtend den KfW55 Standard, nach Gesprächen mit divesen Bauherren haben bereits im direkt anschließenden Baugebiet vor 3 Jahen die freistehenden EFH Häuser 1750-2000€ pro m² in KfW70 reine Baukosten (inkl. MWSt) verschlungen. Ich kann hier keine Hütte unter 600T€ bauen, und wenn, dann keine große und auf einem Grundstück in weniger guter und werthaltiger Lage als der Altbau. JETZT sind 600T€ einfach nicht finanzierbar, sondern nur knapp 100T€ weniger. Topverdiener bin ich leider nicht, ein guter Teil vom EK ist eine Erbschaft, wir können gut 1000€/Monat finanzieren in 20 Jahren soll spätestens abbezahlt sein.

    Ich habe den Vergleich "Kosten Sanierung vs. Neubau" selbst mehrmals mit Daumen runter für Altbau gemacht. Ich möchte es mir auch nicht von Euch wieder schön reden lassen. Eine gute Entscheidung betrifft neben den absoluten Kosten und dem Zeitpunkt der Finanzierbarkeit ja auch Klärung eigener Bedrürfnisse und Ansprüche, und inwieweit das und mögliche spätere Änderungen umsetzbar wären. Und da sehe ich, wenngleich in bloßen Zahlen weniger günstig, auch Vorteile dieses Altbaus.

    Größe / Erweiterungsmöglichkeiten:

    120m² wären mir beim Neubau (mit Kindern) etwas zu klein. Diese, zumindest ohne Keller (Neubaugebiet wäre WW nötig, also teuer), mit hinreichend Stauraum und gefordertem Raumprogramm, würden auch den kreativsten Architekten überfordern. Dass ich bei dem Altbau damit - vorerst - zurecht käme, liegt neben dem zumindest für Heizung und ein paar unkritische Dinge als Stauraum vorhandenen Keller insbesondere daran, dass (noch) keine Kinder da sind. Wer weiß, ob das in unserem Alter noch klappt mit den 2 Wunschkindern. Wenn nicht, ist das Haus so groß genug für uns. Wenn doch, wären die Kinder genau dann im Alter, wo sie räumlich etwas abgetrenntere, nicht allzu kleine Rückzugsmöglichkeiten haben, wenn bei uns wieder Geld für einen Anbau da wäre. Wenn es der Grundriss zulässt, kann dann das OG als Kindergeschoss dienen, und im EG kämen Schlafzimmer und Elternbad. Bis dahin schaffen wir die Treppen noch hoffentlich gut :-) Der Altbau böte also größenmäßig die Option bedarfsgerechter Erweiterung, die gut an die finanziellen Möglichkeiten gekoppelt ist.

    Grundstück:

    Möglich wird das durch das Grundstück und die vom Bauaumt mitgeteilte beste Aussicht auf Genehmigung (weil in Nachbarschaft bereits erfolgt). Größe ist übrigens knapp über 700m². Bei den kleineren Grundstücken im Neubaugebiet und den dort sehr restriktiven Vorgaben wäre dort eine Planung mit späterem Anbau nur sehr schwer möglich. Ich habe mich durch den Neuffert und den Raumpilot geackert, mir Bücher mit hunderten an Beispielen geliehen, und selbst zig Grundvarianten durchgespielt. Ich bin natürlich kein Architekt und würde deren ausgeklügelte Lösungen am Ende meinen immer vorziehen (ist wie überall, je mehr man von etwas lernt, desto eher merkt man, was man alles nicht weiß und kann), aber die sinnvollen Grundvarianten für ein EFH bei gegebenem B-Plan, Raumwünschen, Ausrichtung, Kenntnis möglicher Nachbarbebauung, gewünschten Blickbezügen etc. kann man sich mit hinreichend Vorarbeit auch selbst erahnen.
    Vom Altbau-Grundstück würden wir im Alter fast alles noch gut zu Fuß erreichen können, schöner Garten nach S-W-W angrenzend an ruhigen Grünstreifen. Sportvereine, Grundschule und 2 Gymnasien mit Fahrrad und notfalls zu Fuß zu erreichen.

    Garten und Vorgarten habe ich wegen des Erdwärme-Flächenkollektors so angegeben, weil ja bereits alsphaltierte Einfahrt, Garage, Terasse, Kelleraußentreppe und Zuwege vorhanden sind. Weshalb der Sachverständiger den Flächenkollektor genau mit "kann man auf dem Grundstück vergessen" kommentiert hat, weiß ich nicht. Er kennt aber die Gegend sehr gut und wohnt 2km Luftlinie entfernt.

    Aktuelles (und regionales) Preisniveau:

    Wem sagt ihr das... es ist überall überteuert. Aber was soll ich machen? Das betrifft Neubau wie Altbau. Für den Altbau habt Ihr den Grundstückspreis schon richtig gelesen... Das ist zumindest derjenige, den ich den aktuellen Angaben des regionalen Gutachterausschusses entnehme. Laut Sachverständiger seien die aber verzerrt, seiner Erfahrung nach mit Kaufpreisen und Zustand der Häuser werden Grundstücke in vergleichbarer Lage um den Faktor 1,5 bis 2 des "offiziellen" Wertes verkauft. Das würden meist Leute machen, die richtig Kohle haben und die Buden abreißen und neu bauen lassen, oder Handwerksmeister die es mit Familie und Freunden richten können. Daher seine Einschätzung, dass das Haus so oder so weggeht, und wahrscheinlich auch zum gewünschten Preis. Die 130T€ Restwert sind reiner Marktwert und entprechen nie im Leben dem Wert des Hauses in Bezug auf die Erstellungskosten bzw. Sanierungskosten.
     
  22. Liesepetz

    Liesepetz

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    P.S.: allerdings auch zu berücksichtigen, Garage mit Zufahrt und Zuwegung zur Haustür bereits vorhanden, alles schön grün und top eingefriedet.


    Für weitere Beteiligung zwecks Entscheidungshilfe bin ich übrigens dankbar, auch wenn die Besichtigung noch 10 Tage entfernt ist. Mich interessiert noch, warum R.B. die 170T€ als zu hoch angesetzt sieht. Hier kommen ja zwei Fachleute mit gleichem (leider noch nicht erschöpfenden) Vorwissen zu einem Unterschied, der ein paar 10T€ ausmacht. Der SV ist übrigens bei seiner Schätzung ausgegangen von

    - WP mit Tiefenbohrung
    - FBH
    - neuer Fußbodenbelag (ggf. Eigenleistung möglich),
    - Dämmung Kellerdecke (ggf. Eigenleistung möglich),
    - Dach: Sparren aufdoppeln, dämmen, wiedereindecken
    - Fenster-/Türstürze höher legen
    - neue Fenster und Eingangstür
    - Putz darum ausbessern
    - Türen und Zargen anschleifen und streichen (ggf. Eigenleistung)
    - Tapezieren und Streichen (Eigenleistung)
    - Sanitärleitungen erneuern wo nötig
    - ein neues Bad in unspektakulärem Standard
    - Elektrik (mit Freund, der Elektriker ist)
    - Architekt / PLanung

    glaube das wars
     
Thema:

Haus Bj. 1955 - schrittweise Sanierung bei ganzheitlicher Planung?

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