Haus BJ 61 - Sanierung nach Maß

Diskutiere Haus BJ 61 - Sanierung nach Maß im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo liebe Leute, ich bin es mal wieder. Wir haben unter vielen Häusern die wir interessant finden einen Favoriten gefunden der jetzt geauer...

  1. touchi

    touchi Gast

    Hallo liebe Leute,

    ich bin es mal wieder. Wir haben unter vielen Häusern die wir interessant finden einen Favoriten gefunden der jetzt geauer unter die Lupe genommen werden soll (die Suche läuft aber weiter siehe Holzhausfragen)

    Verguckt haben wir uns in ein Haus mit BJ 61. Warum ??? Die Lage gefällt uns sehr Schule & Freizeiteinrichtungen sind 5Min. entfernt. Nähe zu meinem Arbeitgeber ist gegeben und im Ort ist alles vorhanden was man braucht (Ärzte,Kindergarten, Aldi, Edeka...). Das Haus liegt in einer 30er Zone in einem schönen EFH-Viertel.

    Fakten:

    Grundstück: 1000m²

    Bebauung:

    61er EFH ca. 9m x 8m mit ca. 110m² Wohnfläche
    Satteldach 45°
    voll unterkellert

    Garage gemauert + kleine Werkstatt ca. 16m²

    Nebengebäuder (Stall mit Flachdach) 4 x 8m, 2 geschossig steht seperat auf dem Grundstück. Ist vom Zustand her sehr ordentlich aber nicht bewohnbar aber könnte sicher ausgebaut werden.

    Zum Haus:

    36,5cm Mauerwerk aus Hohlziegel + Putz

    sieht noch sehr ordentlich aus.

    Das Dach ist ca. 12 Jahre alt. Es wurde aber ohne weitere Maßnahmen erneuert. Vom Dachboden schaut man auf die Ziegel.

    Der Keller ist sauber & trocken

    Die Fenster sind aus Holz mit Doppelverglasung (15 - 20 Jahre) ?

    Die Ölheizung von Viessmann ist BJ 2003 / Niedertemperaturkessel (ein Gasanschluss liegt schon im Haus). Die Tanks sind alt aber voll :D

    Die Elektrik + Wasserleitungen wurden schon teilweise erneuert.

    -------------------------------------------------------------------------

    Innenausbau:

    Die Küche ist ca. 8 Jahre alt und gut in Schuss und würde auf jeden Fall bleiben.

    Das Hauptbad im EG ist auch schon saniert. Hier könnten wir auch noch mit leben allerdings wurde keine Badewanne installiert das würde ich später gerne nachholen.

    Der Rest der Räume bräuchte auf jeden Fall neue Tapeten + Beläge. Ach und fast jeder Raum hat eine schöne Holzvertäfelung an der Decke :biggthumpup: .

    --------------------------------------------------------------------------

    So nun zu den Sachen die ich machen würde und was ihr empfehlen würdet. Das ganze soll auch wirtschaftlich sein.



    - Gaube für Kinder & Schlafzimmer

    Auf Grund der schon erfolgten Vergrößerung des Wohnbereichs im EG befinden sich sich Schlafzimmer + Kinderzimmer 1 & 2 im OG das leider keinen Drempel hat. Hier würde ich gerne min. auf einer Dachseite (Südseite) eine Gaube einbauen lassen um die Räume etwas zu vergrößern. Am liebsten über die komplette Seite (ca. 7m).

    - Dachisolierung

    Hier wollte ich die oberste Geschoßdecke dämmen. Hoffe ich in Eigenleistung zu machen. Der Boden wird nicht benötigt.

    - (Gäste)Badezimmer OG sanieren (4-5m²)

    Hier müssen neue Fliesen und Beläge rein evtl. noch eine Dusche. Das Porzellan sollte natürlich auch neu.

    - Fensterscheiben komplett erneuern

    Neue Scheiben in alle Fenster. Die Rest ist tadellos und es gibt einen Glaser in der Familie. Einbau würde ich mit einer Tischlerei vor Ort besprechen.


    - Bodenbeläge

    Müssen in allen Räumen außer Küche, Flur & Bad neu. Ich denke Laminat wird in den meisten Räumen das Rennen machen. Es sei denn ich finde noch nen schönen Dielenboden...

    - spachteln/tapezieren gesamtes Haus

    Das ganze Holz muss erstmal raus danach neue Tapeten und Farben an die Wand. Komplette Eigenleistung fraglich...wenn ich es mit Urlaub hin bekommen könnte es passen. Freunde & Verwandte haben eine Anreise von 3 -5h :( .

    - Kamineinbau

    2 Züge sind vorhanden müssten natürlich mit Schornsteinfeger noch begutachtet werden. Uns würde ein einfacher Kamin reichen nicht unbedingt aus dem Baumarkt aber Einsteigerklasse

    - Kellerdecke dämmen

    Hoffe ich in Eigenleistung zu machen

    - Heizkörpernieschen dämmen

    Da müsste ich noch schauen wie am besten. Ich hab jetzt schon öfter gehört das alte Heizkörper gar nicht so schlecht sind.

    - was immer noch so auf einen zu kommt wenn man schon dabei ist


    Das wäre jetzt erst mal mein Plan was ich vor dem Einzug machen würde.

    Die Frage ist was kostet der Spass ? Klar alles je nach Ausführung von bis... Ich habe ein Budget von 30.000 - 40.000,- angesetzt was mein ihr ist das realistisch ? ...und haltet ihr das erst mal für ausreichend ( es soll ja kein Passivhaus werden ) ?


    Bis dahin ...
     
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  3. #2 Rudolf Rakete, 29. Dezember 2011
    Rudolf Rakete

    Rudolf Rakete

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    Hmm das kann man schwer sagen. Es gibt Leute die verbraten schon 20000 Euro in einem Badezimmer.

    Nur eins möchte ich anmerken, ein solch altes Haus birgt meißt Überraschungen (zum Teil böse). Man muß immer mit Unerwartetem rechnen.
     
  4. touchi

    touchi Gast

    Ja es ist bei allen Sachen so man kann sich ja auch Blattgold an die Decke nageln:hammer:

    Ich sage mal das Gäste Wc wird eher schlicht ist ja kein Wellnesstempel.

    Was sagen die Experten zu einer Gaube ? Ist so etwas mach und bezahlbar ?


    Touchi
     
  5. Siedler

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    Ob eine Gaube mach- und bezahlbar ist, hängt von verschiedenen Umständen ab (Baurecht, Statik, usw.).
    I.d.R. geht das aber schon.
    Zu den Kosten: Hängt davon ab, was für eine Gaube Du haben willst - da kann man schon man viel Geld zusätzlich verstecken.
    Zu der reinen Gaube kommen noch Kosten für Fenster und vor allem für den Innenausbau. Beim Einbau einer Gaube wird doch ziemlich viel kaputtgemacht.
    Weiterhin ist zu beachten, daß in die Dachfläche eingegriffen wird. D. h. laut EneV ist das gesamte Bauteil Dach nach der aktuell gültigen EneV energetisch zu sanieren. Das verusacht dann schon mal ziemliche Mehrkosten.
    So kann aus den reinen Kosten für eine Gaube (ich schätze mal so um die 10.000 Euro für eine Schleppgaube dieser Größe) schnell ein Betrag von 30.000 Euro werden, wenn das gesamte Dach energetisch saniert werden muß.

    Gruß
     
  6. touchi

    touchi Gast

    Oh das min EneV ist mir jetzt neu das macht das ganze schon schwierig. Also müsste man das Dach noch komplett dämmen :(. Ich wollte ja nur die Geschossdecke machen...


    Touchi
     
  7. Julius

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    Wenn die Geschoßdecke gedämmt wird, braucht der darüberliegende Teil des Daches selbstverständlich nicht gedämmt zu werden. Aber wozu dort dann eine Gaube?

    Im Übrigen gibts immer noch den Ausweg der Befreiung wegen Unwirtschaftlichkeit. Welche hier vermutlich gegeben wäre.
     
  8. Siedler

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    Wenn am Dach durch den Einbau einer Gaube was verändert wird, reicht die Dämmung der Geschoßdecke nicht.
    Und Unwirtschaftlich ist ja mittlerweile fast jede energetische Sanierung.

    Gruß
     
  9. touchi

    touchi Gast

    Tja das mit dem unwirtschaftlichen ist wirklich so eine Sache...gerade wenn ich an die Wände denke.

    Aber das mit dem Dach wäre kein 'KO für das Haus. Sicherlich ist der Preis für die Dämmung des Daches ein anderer aber gemacht werden musses ja nun doch was so oder so.
     
  10. Julius

    Julius

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    Ach?
    Wenn an einem Kaltdach Veränderungen vorgenommen werden, ist es zwingend in ein Warmdach umzubauen...?
    Seit wann das und aufgrund welcher Bestimmung denn???
     
  11. Siedler

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    Es handelt sich hier aber nicht um ein Kaltdach.

    Gruß
     
  12. Julius

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    Soooooo?
    Woher weißt Du das?

    Ich zitiere mal den Fragesteller:
    Für mich ist das dann ein Kaltdach.
    Insbesondere in verbindung mit einer gedämmten obersten Geschoßdecke.

    Aber ich bin da ja nur Laie. Lasse mich demnach gerne von Fachleuten aufklären.
    Wobei ich jedoch leichte Zweifel habe, ob grad Du auf diesem Feld ein Fachmann bist...
     
  13. Siedler

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    So wie die Sache beschrieben wurde besteht wohl ein ausgebautes DG mit Dachschrägen, darüber ein nicht ausgebauter Spitzboden (= Kaltdach).
    Das ausgebaute DG soll wohl durch Einbau einer Gaube erweitert werden.
    Selbstverständlich würde es nun genügen, die oberste Geschoßdecke zu dämmen. Aber was ist mit der ausgebauten Dachfläche gegenüber der geplanten Gaube?

    Gruß von einem Nichtfachmann
     
  14. touchi

    touchi Gast

    So nun sind wir wieder etwas schlauer. Der Zimmermann war da und hat sich das ganze angeschaut. Er meint da Dach an sich ist i.O., man könnte alles so lassen. Wenn man es für Gauben aber eh abdecken muss würde er es komplett auf einen aktuellen Stand bringen. Also komplett neu machen inkl. Dämmung. Dann liegen wir natürlich in einem Bereich von um die 40.000,- nach seiner Aussage. Ein Angebot wird mir zugeschickt dann kann ich auch genaueres sagen.

    Mit dem Tischler haben wir auch gesprochen der Wechsel der Scheiben ist problemlos möglich. Ohne umfräsen wären 1,3 als U-Wert drinnen. Mit etwas mehr Arbeit sind auch noch bessere Werte drin. Auch hier bekommen wir ein Angebot.

    Am meisten sorgen macht mir aber das Dach das natürlich in der Kostenrechnung schon ganz schön rein haut. Da das Haus nur 110 m2 hat wäre der Umbau früher oder später auf jeden Fall zu machen. Aber das Haus (ca.120.000 + Makler) + Dach wären ja schon weit über 160.000,- :(


    Naja ich warte mal auf die Angebote ... Sieht aber natürlich nicht so toll aus...

    Touchi
     
  15. touchi

    touchi Gast

    Das mit dem Dach aus dem ersten Beitrag ist falsch das Dach ist schon deutlich älter.
     
  16. Siedler

    Siedler

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    Da werden noch weit mehr Kosten auf Euch zukommen. Neben den AK + Makler kommen noch Grunderwerbsteuer (zwischen 6.000 u. 7.000 Euro), div. Kosten für Grundbucheinträge, Eigentumsänderungen etc.
    Allerdings müßte man ja bestimmte Dinge nicht sofort in Angriff nehmen.
    Die Gaube mit Dach könnte man ja auch noch ein paar Jahre hinausschieben.
    Wenn die Substanz des Hauses und die Lage passen, wäre es aber bestimmt kein Fehlkauf.

    Gruß
     
  17. touchi

    touchi Gast

    Das mit den Nebenkosten haben wir auf dem Zettel denn selbst die sind sicher nicht die größte Baustelle. Wir warten jetzt erst mal ab was die einzelnen Gewerke sagen...
     
  18. manno79

    manno79

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    Guten Abend,

    also aus eigener immernoch schmerzhafter Erfahrung (es wird auch noch ein wenig weh tun) kann ich mich nur Rudolf Rakete anschliessen....

    Es gibt bei der Haussanierung immer böse Überraschung und es kommt auf jeden Fall anders als man denkt, gerade beim Bad, Dach und Fenstern gibt es jede Menge was unerwartet passieren kann.

    Mit den Erfahrungen die ich gemacht habe würde ich mein jetziges Haus nicht mehr kaufen bzw hätte ich es nicht gekauft. Würde ich nochmal einen Altbau kaufen....nur mit einem Bausachverständiger...durchgehen....Ideen besprechen und abwarten was der Bausachverständiger sagt.

    Mal ganz nebenbei würde mich interessieren ob irgendjemand der Saniert es geschafft hat das vorher gesetzte Budget einzuhalten....ich glaube nicht...
     
  19. touchi

    touchi Gast

    Bausachverständiger kommt in jedes Haus das wir in der näheren Auswahl haben. Ansonsten rechne ich einfach die Sachen zusammen die ich machen muss + will und dann muss für mich noch eine große Ecke Luft sein für alles das noch kommen mag.

    Wie oben aber schon geschrieben warte ich erst mal alles ab und dann wird neu verhandelt :D.


    Touchi
     
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  21. touchi

    touchi Gast

    Ideensammlung für das DG.

    Im Dachgeschoss inkl. Spitzboden sollen folgende Zimmer entstehen:

    1 Schlafzimmer
    2 Kinderzimmer
    1 Bad mit Zugang vom Flur nicht über das Schlafzimmer

    Um das Platzproblem zu lösen ist uns natürlich als erstes eine Gaube eingefallen.

    Man könnte natürlich nur an der Nordseite eine Gaube verbauen. Das Bad und das kleine Zimmer würden sich auf jeden Fall deutlich vergrößern. Was haltet ihr von 2 einzelnen Gauben auf der Nordseite (höhe WC & kleines Zimmer) ?

    Die beiden Zimmer auf der Südseite sind zwar auch nur "gemütlich" aber ich denke es würde passen.

    Toll wäre wenn man bei den Kinderzimmern den Spitzboden mit einbeziehen könnte (Schlafboden ?).

    Naja wir grübeln weiter... :D




    Die im Plan eingezeichnete Gaube ist natürlich nicht vorhanden. Das DG wird wenn dann komplett einmal erneuert (Dach, Dämmung ect.). Geplant waren Ausgaben nicht über 40.000,- .
     
  22. Thomas B

    Thomas B

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    Und schon gucke ich........

    Ganz kurze Info. Nur so aus dem hohlen Bauch heraus:

    Bekannte haben sich ein Haus ähnlicher Größe gekauft. Ein "selbsternannter" Sachverständiger prognostizierte : dsanierungskosten ca. 80.000.

    Sie kauften.

    Dann sollte ich genauer kalkulieren und planen...naja....150.000 - 170.000 EUR.

    Freude allenthalben!

    So eine Genarlsanierung ist ein recht difiziles Thema und eigentlich schon in natura wirklich schwer zu fassen (es läßt sich häufig einfach nicht sagen, was unter der Fassade ist).

    Daher mag ich mich eigentlich zu Sanierungskosten (ohne Ortskenntnis) nicht äußern. Für 40.000 gibt's aber einfach nicht viel.

    Thomas
     
Thema:

Haus BJ 61 - Sanierung nach Maß

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