Haus verkaufen trotz bestehender Grundschuld möglich?

Diskutiere Haus verkaufen trotz bestehender Grundschuld möglich? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Ich habe folgendes Problem und hoffe, dass ich hier Tipps für eine vernünftige Lösung erhalten kann: Wir haben im Juni 2008 ein Haus...

  1. #1 herrwachtmeiste, 15. Februar 2009
    herrwachtmeiste

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    Hallo!

    Ich habe folgendes Problem und hoffe, dass ich hier Tipps für eine vernünftige Lösung erhalten kann:
    Wir haben im Juni 2008 ein Haus gekauft, mit dem wir aber überhaupt nicht glücklich sind und am liebsten sofort ausziehen würden. Aus privaten Gründen erscheint uns auch nach dieser kurzen Zeit ein Auszug als zwingend - die Verzweiflung ist groß...
    Das größte Problem in meinen Augen ist, dass aus dem Kauf momentan eine Grundschuld von 220.000€ für die Bank eingetragen ist.
    Diese resultiert aus 4 Darlehen:

    1. 127.500€ klassisches Darlehen der Bank (15 Jahre Zinsbindung)
    2. 60.000€ Darlehen aus KFW-Mitteln "Wohneigentumsprogramm" (10 Jahre)
    3. 12.500€ Darlehen aus KFW-Mitteln für eine Solar-Anlage (10 Jahre)
    4. 20.000€ Darlehen aus KFW-Mitteln für Umbauten, Modernisierungen (10 Jahre)

    Die Gelder aus Punkt 3. und 4. sind belegbar für die angegebenen Zwecke verwendet worden.

    Ich denke mal, dass ich einen Verkauf in Verbindung mit einer Kündigung der Verträge mit der Bank nicht machen kann, da ich dann extreme Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen müsste??

    Wäre es möglich, das aktuelle Haus zu verkaufen und mit dem Geld ein anderes zu erwerben? Hierzu muss ich allerdings erwähnen, dass ich bei einem Verkauf in keinem Fall die 220.000 aus der Grundschuld erzielen kann, da wir diverse Kaufnebenkosten mit finanziert haben. Der Kaufpreis des neuen Hauses wäre also geringer als der Kaufpreis des aktuellen Hauses + den Kosten der erfolgten Modernisierungen.
    Ich gehe davon aus, dass die Bank in diesem Fall zustimmen müsste?
    Oder hat jemand eine völlig andere Idee??

    Vielen Dank schon mal....

    herrwachtmeister
     
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  3. Seev

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    Viele Immobilien werden verkauft, wenn noch Schulden drauf sind. Der Ausstieg aus den Darlehen ist kein prizipielles Problem, sondern ein normaler Vorgang. Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach dem entstandenen Zinsschaden der Bank. -> einfach mal anfragen und ausrechnen lassen.

    Die Darlehen sind mit dem Kaufpreis abzulösen, danach kann das Grundstück übertragen werden, wobei die bestehende Grundschuld zu löschen ist. Wenn das Geld aus dem Kaufpreis dafür nicht reicht, muß eine andere Finanzierung für die Differenz gefunden werden.

    Gruß Seev
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Ich sehe folgende Schwierigkeiten.
    1. Eine Übertragung der Darlehen auf ein anderes Objekt ist normalerweise nicht möglich.
    2. Restsaldo des Bankdarlehens vermutlich so hoch wie Kreditbetrag (nicht viel getilgt)
    3. Restsaldo KfW Darlehen vermutlich so hoch wie ursprüngl. Kreditbetrag
    4. Erlös aus Verkauf dürfte die Salden der bestehenden Kredite nicht abdecken

    Eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre dann wohl nur für das Bankdarlehen zu berücksichtigen. Ich würde mal die Kreditvertäge prüfen(lassen), da gibt es meist Ausstiegsklauseln die nicht zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führen. Was da bei Euch vereinbart ist, und ob so eine Klausel greift, kann ich nicht sagen. Dafür gibt es jedoch Profis.

    Die Frage wäre, wie wollt Ihr der Bank die 220T€ geben wenn bei einem Verkauf nur ein Bruchteil erlöst würde? Hättest Du einen Käufer der Dir die 220T€ gibt, dann würde die Bank die Sache sicher durchwinken, denn sobald Du der Bank mitteilst, daß Du aus den Verträgen aussteigen möchtest (bzw. mußt), interessiert diese nur noch, wie sie einen Verlust vermeiden kann. Was mit Dir letztendlich passiert spielt hier keine, oder nur eine untergeordnete Rolle.

    Ich würde mir gemeinsam mit einem Fachmann (StB, Anwalt) eine Strategie überlegen, und dann die Bank mit dieser Strategie konfrontieren. Ohne die Bank geht sowieso nichts, aber bevor man die Pferde scheu macht, sollte man eine Strategie im Gepäck haben.
    Dein Rating bei der Bank dürfte sich durch so eine Aktion mit Sicherheit nicht verbessern, ganz im Gegenteil.

    Wie sich jedoch was, wo, und wie auswirkt, das kann man nur sagen wenn alle Details bekannt sind. Ein Forum kann nur bedingt helfen, selbst wenn Du Deine komplette Lebensgeschichte hier ausbreiten würdest.
    Deswegen kann ich nur zu einem externen Fachmann Deines Vertrauens raten.

    Gruß
    Ralf
     
  5. Robert1

    Robert1

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    Hallo Wachtmeister,

    ein Käufer wird dein/euer Haus nur lastenfrei kaufen. D.h. dass die Grundpfandrechte gelöscht werden müssen.

    Problematisch ist immer, wenn der Verkaufspreis die noch offenen Verbindlichkeiten nicht deckt.

    Man unterscheidet grundsätzlich zwischen dinglicher Haftung (das Grundstück) und persönlicher Haftung (der Eigentümer bzw. der Kreditnehmer).

    Aus der dinglichen Haftung wird die Bank das Grdst. nur freigeben, wenn ein entsprechender Ablösebetrag dabei rumkommt.

    Sollte der Verkaufspreis nicht reichen, haftest Du als persönlicher Schuldner für die Differenz. Bedenke auch, dass die Lastenfreistellungskosten vom Verkäufer bezahlt werden müssen.

    Welchen Betrag die Bank letztlich fordert, hängt von der Gestaltung des Kreditvertrages ab. Da solltest du dich - wie RB das schon gesagt hat - beraten lassen.

    Du kannst dich da auch zB an die Verbraucherzentralen wenden, die für eine geringe Gebühr Finanzierungspläne prüfen. Möglicherweise können die Dir helfen.
     
  6. milan

    milan

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    Hallo Herrwachtmeister,

    zunaechst tut es mir leid, dass der Hauskauf so verlaufen ist.
    Da ist absolut nichts machbar im Sinne von: noch ein paar Jahre dinnen bleiben?
    (Um die Tilgung voran zu bringen.)

    Bin selbst auch am ueberlegen, ueber eine 100% Finanzierung zu kaufen.

    Ich wuensche natuerlich, dass alles noch eine gute Wendung findet.
    Was aber interessant zu wissen waere: was ist denn der vermutlich aktuell
    zu erzielende Preis fuer das Haus, wenn es eben absehbar nicht die 220'000 Euro
    sein werden?

    Gruss
    Milan
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Das ist eine gute Frage. :D

    Ich tippe zwischen 100T€ und 200T€ ist alles möglich. Je nach Lage und wenn´s schnell gehen soll (muss) liegt der reale Verkaufspreis wohl eher in Richtung Untergrenze der von mir genannten Spanne. In bester Lage (nicht nur nach Meinung des Eigentümers) und mit genügend Zeit im Rücken, kann man auch einen hohen Verkaufspreis erzielen.

    Das müsste aber der Fragesteller einfacher beurteilen können, denn er kennt den lokalen Markt sicherlich besser als wir.

    Gruß
    Ralf
     
  8. milan

    milan

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    Hi!

    Und das ist es ja. Bei 200T (zzgl. der Kosten durch den Kredit selbst) koennte der Verlust auf (aus dem Bauch geschaetzt) vielleicht bei 35T Euro liegen. Was immer noch wirklich sehr viel Geld ist!
    Ein Erloes von 100T Euro bedeutet aber so was wie ein Genickbruch ... :(

    Und das ist vermutlich immer ein grosses Problem! Daher hatte ich auch gefragt, ob die aktuellen Probleme mit dem Haus auch ausgesessen werden koennen bzw. man eben noch eine ueberschaubare Zeit mit und im Haus leben kann.

    Ich muss zugeben, dass aus meiner Sicht eigentlich nur das Arrangieren mit der Situation helfen koennte, den wirtschaftlichen Totalschaden zu verhindern. Also, wenn der Verkauf z.Z. nicht zu einem vernuenftigen Preis klappt, dann eben spaeter!

    Wird Herrwachtmeister selber einschaetzen muessen. Zusammen mit der Bank.
    Jedenfalls viel Glueck dabei!

    Gruss
    Milan
     
  9. Klomann

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    Also bei 220.000 Euro Restschuld kann man eine Immobilie quasi nicht verkaufen, nur verschenken.
    Wir haben auch lange Zeit nach einer passenden Immobilie gesucht und hatte eine Auge darauf das keine Grundschuld mehr eingetragen war.

    Dazu hört man ja teils die verrücktesten Geschichten.
    Grundproblem 1 ist die Zeit.
    Immobilien schnell zu verkaufen ist unmöglich.

    Alleine die Zeit für Avisierung eines Notartermines, Besichtigungen, Gsprächen mit der Bank etc. dauern im Schnitt 3 Monate wenn es gut läuft.
    Dazu muss man aber erstmal einen Käufer haben.

    Wenn ihr seit 2008 dort wohnt, müssen also mindestens 210.000 Euro rumkommen.
    Für den Käufer real mit Makler? und Notar +Steuer einiges mehr.

    Folgendes Problem darf man auch nicht vergessen.
    Und zwar wenn ihr das jetzt so abwickelt, was macht ihr danach ?
    Eine neues Darlehen bei der selben Bank ? Erneute Haussuche +Renovierungen und und und ?

    Ich kann nur empfehlen, bleibt dort wohnen.
    Sind es die Nachbarn ? Lärm ? Oder wo drückt der Schuh ?
     
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  11. R.B.

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    Der thread ist über 4 Jahre alt....ob der TE dort noch wohnt oder nicht?

    Gruß
    Ralf
     
  12. Klomann

    Klomann

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    Ups, mir wurde der Thread in der aktuelle Themen Liste angezeigt =)
    Pardon vielmals die Herren.
     
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