Hausanschlussleitungen des Nachbarn auf Grundstück

Diskutiere Hausanschlussleitungen des Nachbarn auf Grundstück im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Hab mich gestern angemeldet im Forum, deshalb ... Hallo erstmal! :winken Ausgangssituation: Mein Verkäufer hat sein altes ca. 1300 qm großes...

  1. #1 smileygermany, 28. September 2008
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    Hab mich gestern angemeldet im Forum, deshalb ... Hallo erstmal! :winken

    Ausgangssituation: Mein Verkäufer hat sein altes ca. 1300 qm großes Grundstück geteilt in zwei ca. 650 qm große Teile. Er selbst hat sein Haus auf dem von der Straße aus gesehen hinteren Teil, den vorderen zur Straße gelegenen Teil haben wir nun gekauft. Unser Grundstück ist (rechtlich zwangsläufig) mit einer Baulast belastet, die der Nachbar/Verkäufer sich selbst bewilligt hat bzw. bewilligen musste, als er sein Grundstück teilte. Diese Baulast räumt dem "Hinterlieger" ein Fahr- und Leitungsrecht auf einer Breite von 3,50 m an der Nordseite des Grundstücks ein; da wo auch de facto schon seine Zufahrt ist. So weit , so gut ... Eine entsprechende Grunddienstarkeit wurde dagegen NICHT eingetragen; es existiert also nur die Baulast, die im notariellen Kaufvertrag aber (selbstverständlich) auch ausdrücklich zitiert und in Bezug genommen wird.

    Inzwischen hat ein Architekt die Vorplanung gemacht; dann die Genehmigungsplanung; und in den nächsten Tagen müsste eigentlich die Baugenehmigung kommen. Dann kam ich (nicht etwa mein Architekt) auf die Idee, doch einmal bei meinem Verkäufer (= Besitzer des "Hinterliegergrundstücks") und bei der Bauaufsicht nachzufragen, ob die Hausanschlussleitungen des Hinterliegergrundstücks denn auch TATSÄCHLICH im 3,50 m Bereich an der Nordgrenze sind (da, wo das Leitungs- und Wegerecht ist), oder ob die Realität vielleicht davon abweicht. Und welche Überraschung: Es stellt sich heraus, dass ein paar Hausanschlussleitungen im Zufahrtbereich liegen, wo sie ja auch hingehören (Gas, Strom), dass aber die Wasserzuleitung und die Schmutzwasserableitung zum Kanal einige Meter außerhalb des 3,50 m Korridors (nämlich 5 m und 5,30 m von der Nordgrenze weg) durch mein Grundstück laufen.

    Diese Leitungen liegen da, wo mein Baukörper hin soll, und müssen nun verlegt werden.
    Dazu nun zwei Fragen:

    1. Architektenfrage:
    Wäre es nicht Sache des Architekten gewesen, sich im Rahmen der Vorplanung/Entwurfsplanung mal mit den Hausanschlussleitungen des "Hinterliegers" zu befassen, wenn die Bebauung eines Grundstücks geplant wird, das eben einen solchen "Hinterlieger" hat? In § 15 HOAI wird doch als Grundleistung der Vorplanung definiert: "Klären und Erläutern der wesentlichen ... funktionalen, technischen ... Zusammenhänge, Vorgänge und Bindungen ..." Gehört da die Sache "Hausanschlussleitungen von Nachbarn" nicht dazu? Es wär schön, wenn ein Architekt mal bitte was dazu sagen könnte. Ich finde es jedenfalls erstaunlich, dass ICH und nicht etwa der Architekt nun erst auf die Idee kommen musste, die Sache zu klären. Nicht auszudenken, wenn man lustig mit Tiefbauarbeiten begonnen hätte, ohne das zu klären ...

    2. Juristenfrage:
    Wer trägt nun die Kosten für die Verlegung der Leitungen? Da ich selbst Jurist bin (wenngleich das Baurecht nebst Nachbarrecht nicht mein eigentliches Arbeitsgebiet ist), gehe ich von folgendem aus: Nach § 1004 BGB habe ich einen Störungsbeseitigungsanspruch, wenn mein Grundeigentum gestört wird - was hier durch die "im Weg liegenden" Leitungen des Nachbarn der Fall ist. Der Anspruch besteht nach Absatz 2 der Norm nur dann nicht, wenn der Eigentümer (also ich) "zur Duldung" verpflichtet ist. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn und insoweit ein Notwege- oder Notleitungsrecht besteht oder - wie in meinem Fall - soweit ein ausdrücklich durch Baulast gesichertes Leitungs- und Wegerecht besteht. Insoweit kann ich natürlich keine Beseitigung verlangen. Da die störenden Wasser- und Schmutzwasserleitungen aber (anders als Gas und Strom) ausserhalb des durch Baulast gesicherten Leitungsrechtes liegen (denn wie gesagt: das Recht ist beschränkt auf 3,50 m von der Grundsücksgrenze; die genannten Leitungen liegen aber bei 5,00 und 5,30 m), besteht ja gerade keine Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB; also bleibt es beim Störungsbeseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB; und für die Beseitigung der Störung ist der Störer vernatwortlich. Sprich: Er zahlt die Kosten für die Verlegung der Leitungen.

    So, dies ist MEINE Rechtsansicht. Mein Nachbar meint aber, ich habe das Grundstück ja gekauft "wie es steht und liegt" (so heisst es im Kaufvertrag), daher müsse ich die im Grundstück vorhandenen Leitungen unabhängig vom Wege- und Leitungsrecht so akzeptieren, wie sie seien. Natürlich könne ich sie verlegen, mit den Kosten habe er aber nichts zu tun. Das ist nach meiner Ansicht falsch, denn es ist ja gerade der Sinn dieser Rechtes, das Fahr- und Leitungsrecht zu konkretisieren und - so in meinem Fall - auch räumlich zu beschränken.

    Ich habe nun ausdrücklich NICHT vor, mich mit meinem eigentlich sehr netten Nachbarn juristisch zu streiten; notfalls zahl ich die Verlegung auch selber. Und auch unser Gespräch über das Thema verlief sehr ruhig und unaufgeregt; also mit "Nachbarschaftsstreit" hat das nichts zu tun. Aber trotzdem würd ich gern mal wissen, was der ein oder andere im Nachbarrecht/Baurecht vielleicht etwas kundigere Kollege zu meiner Rechtsansicht meint. Und vor allem: Ich hab bei JURIS leider keinerlei Gerichtsentscheidung zu dem Thema gefunden. Kennt da ein Kollege etwas? Das Problem "Hausanschlüsse des Nachbarn im eigenen Grundstück" muss es doch nach aller juristischen Erfahrung schon mal bis vor ein (Ober-)Gericht geschafft haben :)

    Schon mal DANKE im voraus!
     
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  3. Julius

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    Wie denn, wenn alle Betroffenen so zuvorkommend sind wie Du...? :biggthumpup:

    Warum fragst Du nicht einen einschlägig vorbelasteten Kollegen, notfalls auf dem kleinen Dienstweg?
     
  4. #3 smileygermany, 28. September 2008
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    Glaub mir, ich bin schon seit ein paar Jahrzehnten im juristischen Geschäft ... es sind NICHT alle Betroffenen zu zuvorkommend wie ich! :mega_lol: Im Gegenteil: Manchmal habe ich den Eindruck, nur die, die sich - wie ich - von Berufs wegen mit Jura befassen, haben in ihrer Freizeit definitiv KEINE Lust auf Rechtsstreitigkeiten ... alle anderen können sich gar kein schöneres Freizeitvergnügen vorstellen.

    Und natürlich habe ich auch schon auf dem kleinen Dienstweg gefragt ... aber wie das so ist ... wenn man selber im Baurecht / Nachbarrecht nicht drin ist, sind auch die Kollegen des "kleinen Dienstweges" da nicht so drin. Allerdings ist mir in der Tat schon von einem zivilrechtlich tätigen Kollegen meine Ansicht bestätigt worden ... ich würd aber dennoch gerne mal die Ansicht eines Kollegen hören, der vielleicht häufiger damit zu tun hat und sich hier im Forum tummelt. Gibt doch hier einige, wie ich beim Durchblättern diverser BEiträge in der letzten Nacht gesehen habe *die müden Augen reib*
     
  5. #4 smileygermany, 4. Oktober 2008
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    Hmmm ... warum so schweigsam??

    Hat denn hier keiner `ne juristische Meinung zu meiner kleinen naiven Frage mit den Hausanschlussleitungen des Nachbarn? Bin ich etwa der einzige Jurist hier?? :wow *in Deckung geht*
    Dann leg ich mich ma schlafen und guck in nem Jahr nochmal, ob einer geantwortet hat :sleeping
     
  6. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Langes Wochenende
     
  7. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Ich seh noch ein weiteres Problem...

    ... so als Halblaie: wer ist überhaupt Eigentümer der Leitungen? vermutlich doch der jeweilige Versorger, oder gibt es Übergabeplätze in dem erwähnten Korridor?
     
  8. #7 VolkerKugel (†), 4. Oktober 2008
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    So von Halblaie zu Halblaie (ich auch nix Jurist) ...

    ... die Abwasserleitung "gehört" definitiv dem Hinterlieger, bei der Wasserleitung: mer waas es net.

    BGB hin oder her - mein gesunder Menschenverstand sagt mir, dass der Hinterlieger die Kosten für die Umlegung in seinen durch Baulast gesicherten Streifen zu tragen hat.
    Er muss doch wissen, wo seine Leitungen liegen.
    Und auch das: "Diese Leitungen liegen da, wo mein Baukörper hin soll, ..." dürfte ihm bekannt gewesen sein.
    Und selbst wenn nicht, er hat ein baureifes Grundstück verkauft - und das isses nunmal nicht.

    Ob der Architekt in Kenntnis der Baulast nochmal separat hätte prüfen müssen ob das Baufeld auch wirklich frei von Nachbarleitungen ist? Na ja :shades
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Spitze auf Knopf

    könnte es sich um einen "offenbarungspflichtigen Mangel" handeln.

    Kann dem Verkäufer an Hand von Planunterlagen nachgewiesen werden, dass er gewusst hat, dass die 2 Leitungen ausserhalb der Baulastfläche liegen, dann hätte er auf den Mangel "Nichtbebaubarkeit einer größeren Fläche als der Baulastfläche" hinweisen müssen.

    Hat er es in Kenntnis der tatsächlichen Lage der Leitungen nicht getan = arglistige Täuschung.

    Laienmeinung.
    Tipp:
    Anwalt fragen :biggthumpup:
     
  10. pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Hallo,

    mal ganz ohne juristische Feinheiten.

    Wenn der Bagger das vordere Grundstück bearbeitet ist es vermutlich eine Kleinigkeit, die Leitung etwas zu verlegen. Wenn der hintere extra einen Bagger buchen muß, entsteht für ihn ein großes Problem.

    Also laß die Leitungen umlegen, wenn sie im Wege sind. Über die Kosten kann man sich ja dann streiten oder auch nicht.

    Gruß

    pauline

    PS Habe vor einigen Monaten ein Angebot zur Weiterbildung als Fachanwalt bekommen. Süß!!! Bin garkein Jurist. Aber meinen Prozeß vor dem Finanzgericht habe ich auch ohne anwalt gewonnen.
     
  11. lawyer

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    Tach Kollege,

    stimme Deiner Rechtsauffassung zu. Die Leitungen müssen vom Nachbarn entfernt werden. Hierzu schönes Urteil des BGH in NJW 2003, 1392. Einen solchen Ausnahmefall sehe ich hier nicht. :biggthumpup:

    MFG
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 6. Oktober 2008
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    Die juristische Seite dieser Frage mögen die Juristen beurteilen ;), aber rein fachlich und menschlich-moralisch (was nicht immer ganz deckungsgleich mit juristisch ist) meine klare Antwort:
    NEIN, hätte er nicht.

    Wieso sollte der Architekt davon ausgehen müssen, dass ein Verkäufer so dreist ist, seine Leitungen ausserhalb des von ihm selbst festgelegten (und somit in der Breite rel. frei wählbaren) Korridors Leitungen verlegen läßt/liegen hat und das auf Nachfrage auch noch zugibt????
    Entweder weiß ers und hält die Klappe, um Falle des Falles ganz "überrascht" zu sein - oder er weiß es wirklich nicht.

    Solche Fragen würden sich wohl bei einer X Jahrzehnte alten Bebauung stellen, bei der die Leitungen z.T. kreuzfeldbeet liegen können.

    Aber auch dann ist es EIGENTLICH nur Aufgabe des Architekten, den Bauherren hinsichtlich einer solchen Prüfung ZU BERATEN. Genau wie eine Baugrunduntersuchung ja vom Architekten empfohlen werden muss, aber nicht durchgeführt wird (ausser er hätte zufällig ein eigenes Labor dafür).

    MfG
     
  13. Handlanger

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    Glaubt Chef nicht, er sagt:

    Da folgender Grundsatz gilt:
    Soll ein Grundstück bebaut werden, ist der Bauherr für die Eignung des Baugrundstücks verantwortlich. Nach allgemein sicherheitsrechtlichen Grundsätzen ist die Bauaufsichtsbehörde nicht gehalten, generell Gefahrerforschungseingriffe vorzunehmen oder anzuordnen.

    Ist wie Bombe auf Grundstück: Früher zahlte der Steuerzahler.

    Was steht im Grundstückskaufvertrag ? z.B. über Altlasten, Bauland ?

    MfG
     
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  15. #13 Ralf Dühlmeyer, 6. Oktober 2008
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    Wenn Chefe glauben will, soll er in ein Gotteshaus gehen - nicht wahr Martin
     
  16. Handlanger

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    Unglaublich, dass ein Rechtsanwalt in eigener Sache, nicht dem Prozess vertraut. Gibt es eigentlich nur bei „glaubhafter“ Argumentation. dürfte nachahmenswert sein.

    Anderes Beispiel:
    Grundstücksgesellschaft (GG) kauft vom Bauer ein Stück Land. Denkt der Bauer nicht an seine gekappte Drainage im Restfeld, zahlt die GG, nur wenn es im Vertrag steht.
    Der Chef zahlt, auch bei Kirchenland.
    Nur, weil er mehr Will ? oder auch an seinen ruf denkt ?


    MfG
    ps:glauben ist nicht wissen aber eine stärke. wer weiß schon alles – nicht wahr …
     
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