Hausbau / Überischt Kalkulation

Diskutiere Hausbau / Überischt Kalkulation im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, eure Tipps hier im Forum haben mir schon eine Menge geholfen und womöglich auch ziemlich viel Geld gespart. Dafür erstmal Danke...

  1. DJOKER

    DJOKER

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    Hallo zusammen,

    eure Tipps hier im Forum haben mir schon eine Menge geholfen und womöglich auch ziemlich viel Geld gespart. Dafür erstmal Danke :biggthumpup::biggthumpup:
    Jedenfalls geht es darum, dass wir uns ein Grundstück haben voll finanzieren lassen. Dieses beläuft sich über 100.000€. Wir haben einen Zinssatz von 3,8% (10J. Zinsbindung) erhalten (Februar 2009), was meiner Auffasung nach sehr gut ist. Derzeit leisten wir eine Tilgungsrate von 12% und haben auch noch eine Sonderzahlung getätigt. Da wir definitiv 2011 bauen möchten, rechnen wir damit, dass wir bis zum Baustart, noch ca. 55000€ - 60.000€ Restschuld haben werden. Wir haben bei unserer Hausbank die Option hinterlegt, dass wir dann die Möglichkeiten haben, alles in einen Topf zu werfen und dann wieder eine Vollfinanzierung durchführen. Wir rechen nur für das Haus mit max. 250.000€ (Bodenplatte, 2-geschossig + Dachwohnraum, ohne Keller!!), sodass wir auf 300.000€ Finanzierung kommen. Frage ist nun, wie das mit dem Zinssatz und Förderungen aussieht, was da eben machbar ist. Wir haben noch die Option die Tilgungsrate für das Grundstück 2 mal kostenlos zu ändern. Ich gehe sehr stark von aus, dass wir bei eine Vollfinanzierung und 300.000€ keine 3,8% mehr erhalten. Die Bank ist im Grundbuch eingetragen, sodass da auch keine andere bank mitspielen würde (oder doch?). Ich denke aufgrund unserer Raten und Sondertilgungen können wir der Bank auch etwas Druck machen, da sie sehen, dass wenn es nicht zu einem guten Zinssatz kommt (muss unter 5% liegen!! auf 10J. oder 15J. Zinsbindung), dass wir die nächsten 3 Jahre eben ranklotzen und das grundstück komplett abzahlen und uns eine andere Bank suchen. Habe aber ziemlich muffe, dass die Zinsen dann wieder steigen werden.
    Wie würdet ihr vorgehen? Was könnt ihr mir(uns) empfehlen?

    Info: Nettoeinkommen Er: 2700€ Sie: 2500€ (Rhein Neckar Kreis)
    Wir bringen derzeit für Miete und Grundstücksrate mtl. 1850€ auf.
     
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  3. DJOKER

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    Danke schonmal :winken
     
  4. Seev

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    Sieht doch insgesamt nicht schlecht aus.

    Wieviel Regel- + Sondertilgung dürft ihr max. p.a. leisten?
    -> Knackpunkt wird sein, daß Du die Möglichkeit schaffst, ggf. alles rechtzeitig auf eine (andere) Bank umzuschulden, die dann im 1. Rang im Grundbuch stehen will.

    Gruß Seev
     
  5. DJOKER

    DJOKER

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    Also 10% Sondertilgung jährlich vom ursprünglichen Kredit. In unserem Fall 10.000€.
    Frage ist bei uns auch, ob es nicht später sinnvoll wäre, dass wir die 300.000€ mit 1% Tilgung durchführen und dann immer am jahresende Sondertilgungen durchführen. Es kommen ja irgendwann noch Kinder hinzu usw.
    Ansonsten würde ich direkt auf eine 2% einsteigen......
     
  6. Seev

    Seev

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    Also 10% SoTi + 12% Regeltilgung = 22% p.a.? Das wäre ja phänomenal.
    Weshalb hast Du eigentlich auf 10 Jahre abgeschlossen?
     
  7. DJOKER

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    Naja, weil wir wissen, dass wir das nur bis Anfang 2011 machen können, wenn das Haus gebaut wird......wobei nächstes Jahr werden wir wohl nur ca. 5000€ Sondertilgung schaffen, es stehen noch einige Kosten an, sodass wir nur 5000€ einkalkuliert haben, aber alles was drüber ist, wäre natürlich genial.
    Ist ja nicht so, dass wir 12% Tilgung ohne Probleme machen, wir verzichten ja auch auf Urlaub usw. ich hoffe das lohnt sich dann auch.
    Aber obwohl der 1. Rang im Grundbuch eingeragen ist, könnte eine andere Bankd en Kredit ablösen? Oder ist das eher unwahrscheinlich?
     
  8. Seev

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    Sorry, die Angaben zur Tilgung sind mir noch zu diffus. Wieviel % dürft ihr laut Vertrag max. p.a. tilgen, also beide Tilgungen, Regel- + SoTi zusammen?

    M.E. schränken Euch die 10 Jahre unnötig ein, denn Du mußt bei Umschuldung ggf. aus der Restschuld (abzüglich vereinbarter SoTi) Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, wenn die 10 Jahre noch nicht rum sind.

    Eine andere Bank könnte das Darlehen dann vorzeitig ablösen, wenn Du diese bezahlst und dei alte Dich rausläßt, und die neue im gleichen Zug auf Rang 1 eingetragen werden kann.
     
  9. DJOKER

    DJOKER

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    Naja......Höchsttilgung 12% (Während der 10 Jahre Laufzeit kann die Tilgungsrate maximal 2 mal kostenlos geändert) und maximal 10% Sondertilgung pro Jahr. Die Bank geht wohl stark davon aus, dass wir auch mit ihr die Anschlussfinanzierung machen.
     
  10. derF

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    Ist Dein Grundstück bereits voll erschlossen?
    Wo sind denn die Nebenkosten in Deiner Rechnung?
     
  11. DJOKER

    DJOKER

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    Grundstück ist voll erschlossen (Anschlüsse und Leitungen sind alle schon da), Notarkosten sind bezahlt, Grunderwerbssteuer ist bezahlt usw. Alles inkl......und miteinberechnet. Es folt nur noch das Haus mit allem drum und dran.
    Mir geht es nur darum, dass viele sagen, dass 300.000€ Finanzierung ein Haufen Kohle ist und ich lieber noch 10 Jahre sparen soll. In 10 Jahren hab ich zwar mehr angespart, allerdings hab ich bis dahin wieder 80.000€ in Miete eingebuttert und wie dann die Preise aussehen, kann keiner sagen. Bin jetzt 27 und will mit 50 alles abbezahlt haben....sodass ich meinen Kindern auch helfen kann....Studium, Auto usw.
    Und bei 300.000€ Finanzierung mit maximal 5% Zinsen sind das am Anfang alleine 15000€ an Zinsen :cool::cool:
     
  12. derF

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    An diese Nebenkosten auch gedacht?

    - Wasser und Kanalanschluß (richtet sich oft nach der Geschoßfläche und wird von der Kommune nach Einzug in Rechnung gestellt),
    - evtl. Gasanschluß
    - Architekt,
    - Statik,
    - Erdarbeiten,
    - Baustorm, Bauwasser,
    - Versicherungen,
    - Zwischenfinanzierungskosten in der Bauzeit,
    - Außenanlagen,
    - Küche,
    - Beleuchtung,
    - evtl. neue Möbel,
    ....
     
  13. Bautz

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    Der Knackpunkt ist doch, wie sicher das heutige Nettoeinkommen ist. Du hast was von (geplanten) Kindern geschrieben. Es wird schwierig, wenn beide Eltern direkt nach der Geburt wieder voll arbeiten müssen. Dass es das Elterngeld in der heutigen Form noch lange geben wird, darauf würde ich nicht viel verwetten...
     
  14. DJOKER

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    Jein...ich hab die mal folgendermaßen zusammengewürfelt:

    Küche/Möbel usw. : ca. 20.000€
    (wir wollen auch einige Möbel mitnehmen)

    Baunebenkosten u Außenanlage: ca. 30.000€
    (Wir bauen ohne Keller, 2-geschossig + Dachstudio - kein Gasanschluss)

    Somit bleiben für das Hausprojekt ca. 200.000€
    Hier sind alle Kosten drin , die nur das haus betreffen.
    Was die Zwischenfinanzierung betrifft, so gehe ich stark von aus, dass wenn der Kredit ausbezahlt wird, dass die rate + Miete bezahlt werden muss....ist zwar etwas mehr, aber das sollte bei uns das kleinste Problem sein.
    Versicehrungen bzgl. haus usw. kommen doch später erst dazu?
    Oder sprechen wir da aneinander vorbei?
    Im Notfall können nochmal 10.000€ von der Verwandschaft mobilisiert werden.
    Ist das zu positiv kalkuliert? wie siehst du das?

    Danke für die Unterstützung :biggthumpup:
     
  15. DJOKER

    DJOKER

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    Meine Frau ist beamtin und ich bin selbständig, wobei ich meine zahlen sehr nach unten korrigiere, sprich Einkommensteuer, Umsatzsteuer usw. schon rausgerechnet habe....ich liege meisten simmer gut drüber......im Notfall kann ich da auch nochmals drauflegen, was Aufträge betrifft.Ich bin in der Situation, dass ich mir die Aufträge aussuchen kann, was sich aber jederzeit ändern kann.......:shades
     
  16. derF

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    Versicherungen brauchst Du in der Bauzeit z.B. Haftpflicht, Feuer evtl. Bauleistung ...
    Sind keine großen Beträge, aber zusammen mit anderen Dingen summiert sichs halt.

    Bei den Baukosten fürs Haus hängst stark davon ab, was Ihr haben wollt. Grob gesagt, kann man ein Haus für 300 EUR/m³ bauen, aber je nach Wünschen auch deutlich darüber liegen.

    Wer macht die Planung oder wollt Ihr ein Fertighaus kaufen?
     
  17. DJOKER

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    Also wir wollen Stein auf stein bauen und eigentlich einen Architekten ins Spiel bringen. Aber gehen auch zu versch. Baufirmen.
    Findest du unsere kalkulation zu schön gerechnet?
    Ich denke ohne den Geldfresser "Keller" kann man echt n schönes Häuschen bauen. Wir wollen ca. 160 m² - 190 m²......ein erker sollte auch noch dabei sein :-)
    Verklinkerung würden wir eventuell später in betracht ziehen.....
     
  18. derF

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    Das hängt meiner Meinung stark vom Standort ab. Die Kosten für einen Keller können je nach Grundwasser etc. ziemlich varieren.
    Ne Bodenplatte brachste auch beim Haus.

    Wenn Du mit nem Architekt baust, musst Du dessen Honorar in Deine Kostenplanung mit aufnehmen.

    Lass doch mal eine Entwurfsplanung mit Kostenkalkulation erstellen, dann biste schon viel näher an der Realität wie jetzt.
     
  19. DJOKER

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    Das wollen wir in den kommenden 3 Monaten machen. :biggthumpup:
     
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  21. DJOKER

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    Also es hat sich bei uns in der Planung einiges geändert. Wir haben uns entschlossen doch mir Keller zu bauen und zwar eine Eigentumswohnung. Meine Mutter wird als Mieterin reinkommen und monatlich auch etwas beisteuern. Die Tilgung für das Grundstück läuft sehr gut und wir werden wohl bis Ende des Jahres auf einer Restschuld von 50.000€ sitzen (100.000€ Vollfinanzierung im Feb 09). Darauf bin ich erstmal stolz. Aufgrund der Tatsache, dass wir eine "bewohnbaren" Keller bauen werden, habe ich einfachmal 30.000€ dazugerechnet. Wir gehen jetzt davon aus, dass wir nächstes Jahr bei der Bank 380.000€ (330.000€ + 50.000€) Neukredit benötigen. Meine Mutter erhält rente und könnte uns monatlich 400€ Miete bezahlen. Ohne das wir uns überlasten, könnten wir ca. 1700€ mtl. abstottern. wären also Insgesamt 2100€. Nebenkosten wären da noch nicht inkludiert.
    Wie realistisch ist das Investitionsvolumen von 330.000€ für ein Haus inkl. Eigentumswohnung (bewohnbarer Keller)?
    Wie wird das mit den Eigenmitteln nach berechnet und wie hoch könnte der Zinssatz bei uns aussehen? (Märchenfrage, ich weis)
    Außerdem bin ich am überlegen, ob ich nicht schon im Sommer oder demnächst zur Bank gehen sll, was die Finanzierung betrifft. wir wollen zwar erst in genau einem Jahr bauen, aber trotzdem habe ich etwas bammel, dass die Zinsen wieder steigen könnten. Von den verschiedenen Banken gibt es ja auch zinsgünstige Darlehen auch für Familien mit Kinder? Wir erwarten dieses Jahr ein Kind. Sollte man da erst warten bis es da ist?
    Vielleicht habt ihr ein paar ratschläge. Bedanke mich jetzt schonmal dafür :28:
     
  22. mls

    mls Bauexpertenforum

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    du hast ein kombiniertes geld-regio-qualitäts-problem.
    du weisst es nur noch nicht.

    warum "kombiniert"?
    für wenig geld - regio-unabhängig - gute qualität (ohne finanzierungskillende
    mehr-/folgekosten) zu bekommen, ist schon schwer.
    HD ist hi-price. da ist gegensteuern .. schwierig.
    die kombination aus begr. budget, qualitätsanspruch und teurer region geht nicht.

    von detailproblemen abgesehen (wohnraum im keller? baugrund? und andere) würde
    der realisierungsversuch zu anpassungen entweder beim budget oder bei der
    kubatur (vereinfacht!) führen - an der qualität ist (bei gen. zahlen) sowieso nix
    mehr nach unten zu schrauben, sonst fressen dich die sanierungs-/energiekosten.

    ob die kubatur soweit reduziert werden kann, dass das gefüge wieder passt,
    weiss ich nicht - das weiss ad hoc keiner.
    wenn du zum arch. oder gü gehst, dann fixier den zielhorizont sofort schriftlich.
     
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