Hauskauf - Besichtigung, Preis

Diskutiere Hauskauf - Besichtigung, Preis im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Forengemeinde, wir sind nach der Entscheidung selbst zu bauen jetzt zufällig über eine gebrauchte Immobilie gestolpert die der...

  1. #1 Barny, 7. Dezember 2010
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 7. Dezember 2010
    Barny

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    Liebe Forengemeinde,

    wir sind nach der Entscheidung selbst zu bauen jetzt zufällig über eine gebrauchte Immobilie gestolpert die der Beschreibung des Maklers nach eigentlich genau unseren Vorstellungen entspricht. Ein Besichtigungstermin ist vereinbart.
    Wir haben aber noch keine "Maklererfahrung" und wissen nicht so recht wie wir an die Sache herangehen sollen.
    Dazu einige Fakten:

    Das Haus hat Gasheizung, 2004 erbaut, 103m² Wfl, etwa 350m² Grund, keinen Keller, Carport.
    Ausgeschriebener Preis 200.000€
    Verkäufer ist ein nicht-einheimischer der selten mal da war.

    Ein für mich realistischer Preis sind ~160.000€, das wäre auch unser maximaler Kaufpreis, da wir so mit 10% Nebenkosten auch auf 176.000€ kommen.
    (Anm.: Der Sachwert den ich für mich ausgerechnet habe kommt so auf ~ 150.000€)

    Wir werden uns die Sache ansehen, eine Nacht drüber schlafen und am Montag dann ein Anbot über 157.000€ abgeben unter Vorbehalt das Haus nochmal mit einem Experten durchzuchecken. Druck haben wir keinen, wir fahren eher nach dem Motto - entweder er steigt drauf ein, oder nicht.

    Aber wir haben eben noch keine Erfahrungen mit Maklern, könnt ihr uns auf evtl. Stolpersteine aufmerksam machen?
    Wir gehen davon aus dass er den von uns genannten Preis lächerlich machen wird, worauf wir nicht reagieren werden.

    Wir würdet ihr vorgehen?
     
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  3. coroner

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    Als es bei unserem damaligen Verkauf Angebote mit ähnlichem Abschlag von
    unseren Vorstellungen kamen haben recht deutlich davon Abstand genommen.

    Allerdings sitzt ihr mit dem Makler in einem Boot... der muss ggf. den Verkäufer
    erst langsam und behutsam über mehrere Wochen mürbe machen und an
    eure Preisvorstellung heranführen.

    Aber wenn der keinen zeitlichen Druck hat zu verkaufen... dann verkauft er nicht.
     
  4. Barny

    Barny

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    danke coroner, im Prinzip können wir nur darauf hoffen dass er verkaufen muss oder es keine anderen Interessenten gibt und er sich irgendwann sagt, hauptsache weg damit.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Richtig.
    No risk, no fun.

    Da anscheinend beide Seiten keinen Druck haben, kann man´s ja versuchen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. bernix

    bernix

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    Hallo Barny
    wir haben uns in den letzten Jahren mehr oder minder intensiv mit Immobilienkauf beschäftigt und vor wenigen Monaten auch gekauft.

    Punkt eins: 80% der Immobilienmakler kannst du in die Tonne treten. Unorganisiertheit ist die Regel und einige wissen nicht was sie verkaufen.
    Dafür sind die restlichen zwanzig Prozent richtig gut. Mit denen kann man arbeiten und kriegt auch die Infos die man haben will, einschließlich der Mindestpreisvorstellung des VK

    Es gibt keinen Grund für den Makler sich über euer Preisangebot lächerlich zu machen. Gerade im Maklerbereich sieht man sich oft zwei...dreimal. Je nach dem wie schnell man fündig wird.
    Allerdings kann der Makler über den Preis und die Argumentation sehr gut herausfinden, ob ihr Ahnung habt....ernsthafte Partner seid.

    Punkt zwei: Man sollte wissen was man will! Wenn ihr bei diesem Objekt nicht einen gewissen Druck verspürt, dann wollt ihr es nicht.

    Wir haben für unser Objekt (nach dem wir von der Maklerin den Hinweis erhielten, dass er VK verkaufen will (nicht muss!)) einen Tag nach der Besichtigung einen Preis 20% unter dem ausgeschriebenen ( der war für Region, Alter +Ausstattung im Rahmen) abgegebenen.
    Mit Vorbehalt der Prüfung der sonstigen Unterlagen (ETW!) und mit der Maßgabe, dass dieser Preis als Festpreis angesehen wird . (von keiner Seite nachzuverhandeln!) Auch der VK möchte klare Verhältnisse!

    Insofern würde ich (wenn ihr das Haus wirklich wollt!) dem Makler den Preis von 160.000 übermitteln, vorbehaltich einer Besichtiung mit Fachleuten.
    Und bitte keine Argumentation (Dach kaputt, Wasser und Elektrik muss neu gemacht werden...). Bei dieser Argumentation kann man sich ganz schnell lächerlich machen....

    Es reicht zu sagen: wir wollen nicht mehr als ... ausgeben. Punkt.

    Gruss+Gutes Gelingen
     
  7. burkhard

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    Nicht nur der "Einkaufspreis" ist wichtig, sondern auch der "Endpreis" sollte zum wichtigen Entscheidungskriterium werden. Also Fachmann (einige der o.g. 20% der Makler können das auch recht genau) zu Rate ziehen und Reparaturstau prüfen lassen und vor allem auch die Kosten der Anpassung an eure Wohnbedürfnisse.
    burkhard
     
  8. Barny

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    Hallo Bernix,
    danke dass du dir für so eine ausführliche Antwort Zeit genommen hast.
    Deine Erfahrungen zeigen meine Vermutungen. Danke für den Hinweis mit dem Festpreisangebot, der Gedanke ist mir noch nicht gekommen.
    Das Haus "schlechtreden" bringt uns nicht weiter, ich bin Baulaie und mache mich unter Garantie lächerlich.

    Einen gewissen Druck verspüren wir natürlich schon, die Immobilie kommt sehr genau dem hin, was wir bauen wollten. (bis auf Details wie Heizsystem und Anbau für Stauraum)

    Ich denke wir werden im Angebot einfach vermerken dass wir an dem Objekt interessiert sind und unter Vorbehalt einer nochmaligen prüfenden Besichtigung einen Festpreis von 160.000€ bereit sind zu bezahlen. Mehr ist es für uns nicht wert.
     
  9. papeFT

    papeFT

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    Hallo Barny,
    der Satz ist widersprüchlich:
    Ich denke wir werden im Angebot einfach vermerken dass wir an dem Objekt interessiert sind und unter Vorbehalt einer nochmaligen prüfenden Besichtigung einen Festpreis von 160.000€ bereit sind zu bezahlen. Mehr ist es für uns nicht wert.
    Denn erst nach einer fachlichen Prüfung kann sagen, was man für diese Immobilie wirklich zu zahlen bereit ist. Wenn der VK nur ahnen kann, dass ihr wirklich interessiert seid, dann geht er nicht herunter mit dem Preis. Und bedenkt mal, das Haus wird jetzt mit 200.000,- angeboten. Bei der derzeitigen Zinslage von 2% Guthabenzinsen, kann er das Haus 5 Jahre halten und dann für 180.000,- verkaufen und hat damit eine bessere Verzinsung erreicht als jetzt 160.000,- erhalten und zu 2% auf 5 Jahre berechnet.
    Viel Glück!
     
  10. bernix

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    ...160000 wenn die Prüfung keine oder allenfalls geringe Mängel, die von dem aggressiven Abschlag gedeckt sind...
    Grössere Überraschungen (Mängel) führen zum Rücktritt vom Angebot.
    Nachverhandelt wird nicht...

    Die Sache ist eindeutig und hat vor allem mE einen Vorteil:
    Wenn du von vom aufgerufenen Preis ausgehst, Interesse signalisierst und mit einem Sachverständigen anrückst: Dir sind erstens Kosten entstanden und zweitens kann der VK annehmen, dass du aus diesem Grund nicht so schnell zurückziehst....
     
  11. wall

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    Das ist die eine Sicht der Dinge. Allerdings steigen die Bauzinsen gerade wieder. Noch kaufen alle wie bekloppt. Und vielleicht sagt sich der Verkäufer, lieber jetzt weg mit der Hütte als noch lange warten und dann kommt keiner mehr, weil die Kaufwelle gelaufen ist.

    Ich würde verfahren, wie von Bernix vorgeschlagen.
     
  12. wall

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    Das stimmt einfach nicht, auch wenn man es immer wieder an vielen Stellen liest. Irgendwann muss ich mein Interesse signalisieren. Ich kaufe doch kein Haus, weil ich nicht interessiert bin. Wenn der Verkäufer meint, er kann pokern, dann soll er das tun. Wenn ich weiter interessiert bin, ziehe ich mit. Wenn nicht, dann nicht. Irgendwann trifft man sich oder ein anderer greift zu oder niemand. Das ist halt der Markt.

    Aber sobald ich ein Gebot abgebe, zeige ich, dass ich interessiert bin. Wie soll ich das vermeiden? Nach deiner Logik dürfte es also niemals Preisverhandlungen geben und schon gar keine Kaufpreise, die niedriger sind als die ursprüngliche Forderung.
     
  13. bernix

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    ...das wär ja mal was Neues-
    bisher hab ich es immer geschafft, abzuschliessen und die Zinsen sind danach gefallen....:D:D:D:biggthumpup:
     
  14. #13 Andreas1705, 7. Dezember 2010
    Andreas1705

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    Mal vorausgesetzt ihr könntet die 200k genausogut finanzieren, würde ich mir die Frage stellen, ob ich das Haus wirklich will oder nicht. Wir haben bei einem Bauplatz auch einmal gepokert und haben uns am Ende wegen 3.000 Euro Differenz (bei 160k) nicht geeinigt. Im Nachhinein muss ich sagen, dass es genau die Richtige Entscheidung war, denn eigentlich wollten wir den Bauplatz nicht wirklich. Später haben wir dann einen anderen Bauplatz, den wir wirklich wollten, einfach gekauft - ohne weiter zu verhandeln. Für mich sind gerade Häuser/ Bauplätze soetwas wie Unikate - da kann man schlecht sagen, wenn es mit dem nichts wird, gehe ich halt zum nächsten. Wenn ich das Objekt wirklich haben will, ich es mir prinzipiell leisten kann und der aufgerufene Preis nicht völlig absurd ist, würde ich es kaufen. Fertig.

    Gruß - Andreas
     
  15. alfredino

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    Sehe ich prinzipiell genauso! Allerdings ist es in unserem Fall leider ganz 'bescheiden' gelaufen: Nachdem wir uns nach dem vereinbarten Sachverständigen-Check mit der Verkäuferin eigentlich bereits geeinigt hatten und einen Notar-Termin vereinbaren wollten - unser Angebot lag 8000 € unter dem geforderten Preis -, erhielten wir zwei Tage später auf unserem AB (!) doch noch eine Absage!!! Ein Interessent war kurzfristig doch noch bereit, den vollen Preis zu zahlen und hatte deshalb den Zuschlag erhalten... :mauer
     
  16. wall

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    Shit happens. Hattest du Gelegenheit zum nachbieten? Oder wolltest du nicht mehr?
     
  17. bernix

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    ....das heißt ?

    Nichts tragfähiges vereinbart und Ihr tragt die Kosten des SV?!
     
  18. alfredino

    alfredino

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    Tja, da waren wir wahrscheinlich viel zu naiv und hatten gedacht, dass heutzutage mündlich getroffene Vereinbarungen - Zitat: "Ich spreche gleich morgen mit meinem Notar und ruf Sie dann umgehend wegen eines Termins an..." - immer noch eine Gültigkeit besitzen... :(

    Glücklicherweise war der SV ein Bekannter meines Freundes, der uns mit seinem geschulten Blick fürs Wesentliche bei dem Objekt einfach nur 'inoffiziell' beraten sollte und sich nach dem nicht Zustandekommen des Kaufs für seinen Arbeitsaufwand (1,5 Stunden) freundlicherweise mit nur 50€ begnügte!

    P.S.: Letztendlich sind wir aber sehr froh, damals nicht den Zuschlag bekommen zu haben, da wir inzwischen ein tolles - zugegeben auch teureres - Haus gefunden haben und uns erst jetzt bewusst wurde, wie wir uns bei dem ersten Objekt blenden haben lassen und beinahe einige unverzeihliche Kompromisse eingegangen wären... :28:
     
  19. Barny

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    das Ganze wird sich wohl in Luft auflösen da sich folgendes Problem ergeben hat:
    Das Haus steht in Österreich und es wurde damals beim Bau 2003 nicht gefördert da die Einkommensgrenzen des damaligen Käufers überschritten waren.
    dH für mich, wir bekommen keinerlei Wohnbauförderung oÄ und müssten den vollen Betrag ohne jegliche Förderung stemmen. Klartext: Selber klein bauen käme mir uU sogar ein wenig billiger.
    dH für mich: Ausgangspreis 198.000 - sollte der Verkäufer es für 25% Abschlag hergeben, also für 148.500, dann würde ich zuschlagen, denn dazu kommen nochmal 10% Nebengebühren und mehr als 163.350 sind ohne Förderungen nicht zu stemmen.

    Schade eigentlich
     
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  21. R.B.

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    Interessante Logik. d.h. wäre das Haus damals gefördert worden, dann bekäme man jetzt wieder Förderung? :(

    Der Verzicht auf Förderung ist sicherlich ärgerlich, aber ich frage mich, ob wir hier überhaupt von einer tragfähigen Finanzierung reden, wenn das bischen Fördermittel die Konstruktion bereits zum Einsturz bringt. Immerhin sind die Hypothekenzinsen so niedrig, dass man auch problemlos ohne Fördermittel auskommen könnte. Ob 170T€ oder 200T€, ob mit oder ohne Förderung, da reden wir von ein paar Euro Differenz jeden Monat.

    Gruß
    Ralf
     
  22. Barny

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    genau so ist es. Man kann die Förderung übernehmen wenn die persönlichen Voraussetzungen passen. (Förderung käme nur in Frage wenn mir verheiratet sind + Kind, dann gäbe es theoretische Möglichkeiten lt. Auskunft aus einem anderen Topf etwas zu lukrieren)
    dH dem Staat ist es lieber das neu gebaut wird alsdas leerstehende Häuser wieder bewohnt werden.


    Die Förderung samt Annuitätenzuschuss würde bei dem Objekt in etwa 35T Euro ausmachen wobei 40% davon geschenkt sind.
    Meine Gedanken dazu sind halt folgende:
    Die Kreditsumme könnte zwar, sollte aber die 120.000€ nicht übersteigen
    Es sind Eigenmittel von 30T vorhanden, mit viel Anstrengung könnten 40T daraus werden.
    Macht also 150T ungefördert. Gefördert wären es nochmal 35T mehr wobei 14T davon nicht rückzahlbar sind und der Rest halbjährlich sehr begünstigt abbezahlt wird.

    Ich sag mal so. Das Haus, zwar von innen noch nicht gesehen, wird der Beschreibung nach unseren Vorstellungen sehr nahe kommen. Kompromisse wie Gasheizung uÄ würde wir in jedem Fall eingehen wenn der Preis diese Kompromisse rechtfertigt.
    Das würde er nur in dem Fall das der Kaufpreis 25% unter dem derzeitig angeschlagenen liegt.
    Denn wenn ich in dieser Größe massiv neu baue sollte ich mit 185.000 auskommen. (sofern Grund vorhanden)

    (zum Vergleich, paar Meter weiter entstehen mehrere Einfamilienhäuser mit 500m² Grund, 113m² Wfl, Wärmepumpe für Kaufpreis 208.000 inkl. Steuer)

    Zusammenfassend heisst das für uns: Das Haus ist zwar super, trotzdem sollten wir nicht mehr dafür bezahlen als es auch wert ist (damit meine ich nun nicht unbedingt den individuellen Wert)
    Für meine Auffassung wäre für dieses Objekt 150.000 noch immer ein vernünftiger Kaufpreis. Hätten wir die Förderung bekommen, hätten wir einen Mehrpreis evtl. noch in Kauf genommen, da die Förderung sehr begünstigt ist, in diesem Falle halt nicht.
     
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Hauskauf - Besichtigung, Preis

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