Hauskauf - Fragen die sich auftun - Feuchte Wände?

Diskutiere Hauskauf - Fragen die sich auftun - Feuchte Wände? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Bauexperten, durch meine Recherchen über google etc. bin ich auf euer Forum gestoßen und habe auch schon einige Beiträge hier...

  1. Panger

    Panger

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    Hallo Bauexperten,

    durch meine Recherchen über google etc. bin ich auf euer Forum gestoßen und habe auch schon einige Beiträge hier durchgelesen. Nun zu meiner Frage:

    Ich interessiere mich gerade für ein Haus (Kauf) und die erste Besichtigung war mehr als erfreulich. Das Haus gefällt uns vom Schnitt etc. wirklich sehr gut.

    Das einzige Manko an der ganzen Sache waren die Räume im 1. Geschoss. Das Gebäude liegt im Hang und die Räume nach vorne heraus liegen parterre. Nun sind aber genau diese Räume bzw. die Wände leicht feucht. Die vorderen Räume waren als Einliegerwohnung vermietet. Vermietungsdauer waren 4 Jahre. Die Tapeten waren leicht feucht, die Wand hat sich trocken angefühlt. In den Ecken waren Flecken bis max 40cm Höhe zu sehen und die Fußleisten (Holz) waren stellenweise leicht angedunkelt.
    Der Estrich wurde wohl bereits neu gemacht mit einer Foliendämmung(?)
    Laut Verkäufer besitzt das Haus wohl keine Horizontalsperre, es ist aber auch vor der Wand keine Drainage gelegt meines Wissens nach.
    Die Wand vorne besteht (so sieht es zumindest aus) aus Bruchsteinmauerwerk, dieses liegt direkt über dem Boden offen und ist nicht verputzt.

    So. Wer kann mir da weiterhelfen? Suche entweder einen Sachverständigen oder erfahrenen Handwerker der mir hier weiterhelfen kann (Region Trier) oder könnt ihr mir evtl. anhand von Bildern eine Einschätzung geben (Sehr schwierig, weiß ich)
    Interessanterweise waren auch Innenwände von diesen leichten Flecken bzw. Stellen befallen. Hat hier evtl. der Vorbesitzer nicht richtig gelüftet?

    Der Heizöltankraum liegt im im hinteren Bereich des Kellers/Erdgeschosses. Dieser ist nicht tapeziert, sondern einfach nur gestrichen. Dort gibt es keine Feuchtigkeitsprobleme.

    Ich kann mir hier im Moment nicht weiterhelfen. Habe jetzt schon viel gelesen von Injektionsverfahren, Einschlagen von Nirostaplatten, Mauersägen etc. weiß aber das alles im Moment nicht recht zu bewerten.

    Vielen Dank schonmal im Voraus und viele Grüße

    Panger
     
  2. Panger

    Panger

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    Hab da noch was vergessen: Ich weiß dass das aus der Ferne nicht so recht zu beurteilen ist, aber ich hab keine Lust auf Beratung durch Leute die ihre Produkte verkaufen wollen.
    Hab hier schonmal was gelesen, wei: "Wenn du einen Hammer hast, siehst du alle Probleme als einen Nagel"

    Das denke ich trifft das ganze sehr gut. Suche einfach eine unabghänige Info zu dieser Thematik

    Danke nochmal und Grüße
    Panger
     
  3. #3 JamesTKirk, 15.09.2010
    JamesTKirk

    JamesTKirk Gast

    Nimm am besten beim nächsten Besuch einen erfahrenen Sachverständigen mit, der sich die Sache anschaut und Dir sagt, was zu machen ist und wieviel das etwa kosten wird. Über Fotos alleine kann man so etwas nicht seriös bewerten. :konfusius
     
  4. Panger

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    Hallo JamesTKirk,

    danke für die Antwort. Das war ja auch unser Gedanke. Allerdings bekomme ich so kurzfristig keinen Gutachter mehr (2 angefragt). Daher wollte ich mir hier evtl. eine erste Einschätzung einholen.

    Hab am Freitag 2te Besichtigung. Da mach ich mal Bilder.

    Es geht um eine grobe Einschätzung wie eklatant der Mangel ist. Ohne Bilder schwer machbar, ich weiß.

    Worauf kann ich denn achten? Woran kann man evtl. Wasser von der Seite vom Wasser von unten unterscheiden (Wenn überhaupt)?

    Gruß
    Panger
     
  5. #5 Olaf (†), 15.09.2010
    Olaf (†)

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    Hör...

    doch mal auf den Ratschlag und nimm Dir einen Sachverständigen mit..
    Selbst wenn Du Bilder machst, weiß Erstens keiner die Ursachen und zweitens ist überhaupt nicht klar, ob Du alles relevante erwischst. Und drittens quatscht Dich der verkäufer sowieso besoffen, wenn er merkt, Dir gefällt das Teil.
    Du willst einen Haufen geld in die Hand nehmen und scheust Dich, hier mal nen 500er oder so einzusetzen? Ist schwer nachvollziehbar.
     
  6. Panger

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    Hallo Olaf,

    wie bereits geschrieben habe ich ja versucht für diese Woche noch einen Sachverständigen zu bekommen. Ich scheue ja nicht eine kleine Investition um dann eine fundierte Meinung zu haben. Genau darum gehts mir ja...

    Gruß
    Panger
     
  7. #7 joerg109, 16.09.2010
    joerg109

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    Ja, die Sachverständigen...
    Ich bin keiner, sonderen einfach nur Bauherr, der eine Kernsanierung hinter sich hat, bitte meine Empfehlungen unter diesem Lichte bewerten.

    Feuchtigkeit, und in der Folge auch Schimmel, kann 2 Ursachen haben. Entweder sie kommt von aussen durch die Wand, oder sie entsteht innen durch Kondensation. Oder beides. Meistens ensteht sie innen durch Kondensation.
    Je wärmer Luft ist, desto mehr Wasser kann sie aufnehmen. Deshalb wird die Luftfeuchtigkeit immer relativ zur Lufttemperatur gemessen. 60% Luftfeuchtigkeit bei 28 Grad Temperatur ist viel Wasser, 60% Luftfeuchtigkeit bei 15 Grad ist wenig Wasser. Nehmen wir an, in einem Raum herrschten 20 Grad Lufttemperatur. Bei einer Luftfeuchtigkeit von 65% befinden sich dann etwa 11g Wasser in jedem Kubikmeter Luft. Kühlt man diese Luft auf 12 Grad herunter, dann erhöht sich die Luftfeuchtigkeit auf 100%, der sogenannte Taupunkt ist erreicht und es fängt an zu regnen. Nun ist es in einem geschlossenen Raum beispielsweise denkbar, dass die Raumluft an einigen Stellen durch kalte Bauteile so weit herunter gekühlt wird, dass in der Umgebung dieses Bauteils der Taupunkt erreicht wird. Dann setzt sich Wasser auf dessen Oberfläche ab. Durch den kontinuierlichen Nachschub an Warmluft entstehen optimale Lebensbedingungen für Pilze aller Art.
    In der Praxis ist es häufig so, dass zusätzlich zu den kalten Bauteilen ("Wärmebrücken", eigentlich besser "Kältebrücken") der Raum zu wenig gelüftet wird. In bewohnten Räumen steigt dadurch die relative Luftfeuchtigkeit (Menschen und Pflanzen verdunsten permanent Wasser) häufig über das empfehlenswerte Maximum von 65%. Dadurch wird dann der Taupunkt noch früher erreicht, d.h. die Wand wird auch dann schon feucht und schimmelt, wenn sie an der Oberfläche noch 13 oder 14 Grad misst. Ein Teufelskreis übrigens: je kühler die Wände, desto kälter empfindet der Mensch den Raum (bei gegebener Raumtemperatur) und desto geringer ist seine Lust darauf, die Fenster aufzureissen.
    Wände sind kühl, weil sie ungenügend gedämmt sind. Das funktioniert selbstverständlich auch bei Innenwänden, je nachdem auf was die draufstehen. In Deinem Fall müsstest Du also das Haus rundherum freilegen, bis unter den Kellerboden, und vernünftig dämmen. Alles was auskragt (Treppen, Balkone...), muss weg. Ebenso alles, was angebaut ist (Garage...). Die Kellerdecke (falls einer vorhanden ist) muß von unten und idealerweise auch von oben gedämmt werden. Falls das, was Du "1. Geschoss" nennst, das unterste ist, dann müsste halt das Haus hochgehoben und von unten gedämmt werden (Scherz).
    Also: Kauf die Immobilie, wenn der Verkäufer auf die Formel Grundstückswert minus Abrisskosten eingeht. Falls er Geld für sein Bauwerk haben will, kauf es nicht. Du wirst in jedem Fall in den nächsten 10 Jahren 2 bis 3 mal mehr Geld in Renovierungsmassnahmen stecken, als Du es in Deinen kühnsten Träumen Dir vorgestellt hast. Insbesondere solltest Du bei einer Kaufentscheidung berücksichtigen, dass diese Immobilie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit während ihres verbleibenden Lebenszyklus einen gesetzlichen Sanierungszwang durchlaufen wird. Egal, wer da was sagt und meint, das ist nun mal die Wirklichkeit.
    Jedenfalls wünsch ich Dir, dass Du das richtige Objekt findest!
     
  8. Julius

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    Dann wird eben nochmal ein Besichtigungstermin vereinbart, an dem der SV Zeit hat!
    Alles andere ist existenzbedrohender Kindergarten...
     
  9. Panger

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    Hallo Joerg109,

    vielen Dank erstmal für deine ausführliche Antwort. Morgen ist noch ein Termin vor Ort, bei dem ich noch einen erfahrenen Bekannten dabei habe, der mir mit Rat und Tat zur Seite steht.

    Allerdings kommt mir dein Beitrag irgendwie exterm pessimistisch vor. Kann es sein, dass du bei deinem Hauskauf sehr negative Erfahrung gemacht hast?

    Ich weiß nicht wie realistisch eine Vorstellung wie Grundstückskosten-Abrißkosten sein kann. Ich sehe das schon bedeutend anders. Wenn die Bundesregierung natürlich ihre Pläne mit der Dämmpflicht etc durchsetzt, dann hab ich definitiv ein Problem, aber mit mir wahrscheinlich bis auf 5% alle anderen Hausbesitzer auch...

    Das Haus ist soweit in einem Top-Zustand (Edelstahl Wasserleitungen, komplett renoviert etc) ausser die wirklich leichte Feuchtigkeit. Wenn die Wand nass gewesen wäre, wäre das Thema schon lange abgehakt gewesen.

    Ich kann die Warnungen durchaus verstehen und nehme da natürlich auch ein gewisses Bauchgefühl mit, aber mit solch hoch gesteckten Zielen findet man glaube ich kein passendes Haus, es sei dann man baut es neu.
    Angenommen der Neubauwert des Hauses welches ich mir nochmal anschaue liegt bei knapp 300.000€ plus Grundstück (Die 300.000€ sind realistisch) dann hab ich noch 200.000€ Differenz zwischen dem jetzigen Kaufpreis und einem Neubau...
    Also fällt Neubau auch wieder raus.

    Nimm mir meine Antwort bitte nicht als persönlichen Angriff, wenn ich deine Meinung nicht komplett teile. Eine gewisse Vorsicht -> OK

    Viele Grüße
    Panger
     
  10. #10 joerg109, 17.09.2010
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    Grundstück - Abriss

    Hi Panger,
    nein, nicht unbedingt pessimistisch. Meine persönliche Erfahrung ist die, dass bei Immobilien der Unterschied zwischen einem ideellen oder imaginären Sachwert, den der Verkäufer anbringt, und dem tatsächlichen Verkehrs- oder Ertragswert bisweilen erheblich ist. Der Verkäufer bezieht seine Wertschätzung für das Objekt auf die vergangene Nutzungsperiode. Dem sollte sich der Käufer nicht anschliessen, denn für ihn ist der künftige Nutzwert wichtig. Ein schlechter energetischer Zustand des Gebäudes reduziert den Wert sehr schnell auf Schrottniveau. Möglicherweise bin ich mit meiner Meinung noch etwas früh, aber wenn Du heute kaufst, sollte Deine Entscheidung ja auch noch in 5 oder 10 Jahren tragen. Jedenfalls reduziert diese Sichtweise die Wahrscheinlichkeit eines Fehlkaufs.
    Bei uns hat halt dann die Suche etwas länger gedauert und es mag einige Hausverkäufer geben, die es mir übel genommen haben, dass ich die Abrisskosten angebracht habe. Letztlich ist es aber doch so, dass ein guter Teil der Objekte, die sich am Markt befinden, nur durch Abriss sinnvoll in die Anforderungen der Moderne transferiert werden kann.
     
  11. Bestho

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    Wer nicht kann, der tut.
    Genau wie James würde ich mir einen Experten holen, der dich berät. Habe da auch bessere Erfahrungen gemacht!
    Viel Erfolg bei deinem Geschäft.
     
  12. #12 Manufact, 06.01.2018
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    Aus meinem Erfahrungshorizont schliesse ich mich eindeutig meinen Vorrednern an und rate dringend zu einem Sachverständigen.
    Dieser sollte aber nachgewiesene Erfahrung bei der Einschätzung von feuchtem Mauerwerk besitzen.
     
  13. #13 simon84, 06.01.2018
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    ob das nach 8 jahren noch relevant ist :)
     
  14. Alex88

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    lesen) kann, der tut.(einfach was schreiben)
     
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  15. #15 simon84, 06.01.2018
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    Naja, auch in Wiesbaden werden die Immobilienpreise in den letzten 8 Jahren so gestiegen sein, dass es sich gelohnt hätte, egal ob feuchter Keller oder nicht :)
     
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