Hauskauf in 2-3 Jahren realistisch?

Diskutiere Hauskauf in 2-3 Jahren realistisch? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen. Ich bin zur Zeit ernsthaft am Planen, ob ein Hauskauf in naher Zukunft möglich ist. Ich bin seit einem Jahr mit dem Studium...

  1. Dumdidum

    Dumdidum

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    Hallo zusammen. Ich bin zur Zeit ernsthaft am Planen, ob ein Hauskauf in naher Zukunft möglich ist.

    Ich bin seit einem Jahr mit dem Studium fertig (bin 29), und bin zur Zeit leider nur als Entgeltvariante im öffentlichen Dienst tätig. Habe aber recht gute Aussichten in 1,5 Jahren fest eingestellt zu werden. Mein größter Nachteil ist halt das aktuell niedrige Einkommen (ca.2000 brutto). Nach Einstellung wären es zu Beginn ca. 2600 brutto.

    Zum Leben reicht mir das aktuell mit Frau und zwei Kindern locker, da ich im Haus meines Vaters keine Miete zahlen muss :D

    Aber kann man mit 2600 € Bruttoeinkommen ein Häuschen finanzieren? Ich habe noch einen weiteren Nebenjob, der mir mit wenig Aufwand 500 € (natürlich auch belegbar und nix illegales) monatlich zusätzliches Einkommen beschert, mindestens die nächsten zwei Jahre noch. Zur Zeit kann ich somit mit ca. 1500 € netto, 500 € Nebenjob, 300 € Kindergeld und abzüglich Strom und Nebenkosten, von also ca 2.300€ je nach monatlicher Lage 500-800 € beiseite legen.

    Mit dem aktuell ersparten, und den nächsten 3 Jahren denke ich, dass ich 25.000-30.000 Eigenkapital beisteuern könnte. Nun weiss ich allerdings, dass Banken das ganze bisschen anders sehen (könnten). Gibt es irgendwelche Faustregeln und Formeln, wieviel Einkommen man bei welchem Eigenkapital und welcher Finanzierungssumme haben müsste?

    Was ich mir vorstellen könnte wäre ein Mehrfamilienhaus (idealerweise 3-4 WE), mit der EG-Wohnung mit Garten für mich, so wie es meine Eltern gemacht haben. Würden die Mieteinnahmen auch dem Einkommen hinzugezählt werden? In Duisburg sind die Preise recht human, denke, dass man für 250.000 ein nettes Objekt finden könnte (gehen los ab 150.000 € sanierungsbedürftig). Käme für mich als Bauingenieur (noch Berufsanfänger) auch in Frage.

    Also kurzgefasst:

    3-Familien-Haus für 250.000 €
    Eigenkapital: 30.000 €
    Einkommen: 2.600 € Brutto (+Nebenjob)
    Schufaeintrag: nicht vorhanden, bisher noch keine Kredite usw.
    Frau und zwei kleine Kinder


    Haben übrigens noch zwei normale Lebensversicherungen, die wir mit monatlich je 50€ abbezahlen. Laufen allerdings noch zig Jahre :) Falls von Interesse.

    Kann man als Alleinverdiener das Haus finanzieren? Danke im Voraus.
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Das wird nicht ausreichen.

    Nö. Je mehr, desto besser. Man sollte irgendwie einen EK-Anteil > 20% anpeilen. Das hat auch einen nicht zu unterschätzenden Einfluß auf die Kreditkonditionen. Die oftmals im Internet beworbenen "Top-Zinsen" gibt´s normalerweise nur wenn man bestimmte Anforderungen erfüllt. Die sind von Bank zu Bank verschieden.

    Die Mieteinnahmen zählen natürlich zu den Einnahmen, aber Banken schauen schon sehr genau wie´s aussieht, wenn mal Mietausfall o.ä. eintritt. Manche Banken scheuen dann das Risiko und sagen gleich "nein", vor allen Dingen wenn mehrere belastende Faktoren zusammenkommen (Bsp.: Unsichere Mieteinnahmen, Werthaltigkeit des Gebäudes).

    Dann Lektion Nr. 1.: Es wird immer teurer als geplant.

    Man darf den Sanierungsaufwand niemals unterschätzen, selbst wenn man viel selbst machen kann. Man braucht Material, und kaum jemand hat soviel Zeit, dass er Tag und Nacht auf der Baustelle verbringen kann. Viele Arbeiten kann man alleine auch gar nicht durchführen. Das Einsparpotenzial ist somit begrenzt.

    Auch stellt sich die Frage, ob Du dann noch Deinen "Nebenjob" ausüben kannst, der Dir ja immerhin 500,- € im Monat einbringt und als Einnahme fest verplant ist.

    Zudem gilt, wenn Gebäude besonders "günstig" angeboten werden, hat das meist einen Grund......auch wenn man diesen auf den ersten Blick nicht erkennen kann. ;)

    Schlechte Lage, schlechter Zustand, das schlägt auch auf die Mietpreise und somit auf die "eingeplanten" Einnahmen.

    Kann man schon, aber nicht unter den o.g. Voraussetzungen. Ich würde mir das zweimal überlegen.....aber vermutlich nimmt Dir die Bank die Entscheidung ab.

    Ich sehe in dieser "Planung" zu viele "vermutlich, eventuell, vielleicht". Ohne belastbares Zahlenmaterial wird aber keine Bank hier mitspielen. Man müsste also darüber nachdenken, ob und wie man eine Finanzierung aufbauen kann.

    Gruß
    Ralf
     
  4. Dumdidum

    Dumdidum

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    Danke für die schnelle Antwort, die 500-800€ die ich aktuell spare beziehen sich eigentlich auf das Jetzt. Ich gehe ja davon aus, dass sich mein Einkommen in 1,5 Jahren um 600 € Brutto erhöhen wird.

    Aber dass es trotzdem eng ist, ist mir auch durchaus bewusst.

    Ist es eigentlich bei den Banken ein Vorteil bei der Stadt angestellt zu sein? Sollte doch eigentlich für sie "sicherer" sein, als bei einem privaten Unternehmen.
     
  5. blurboy

    blurboy

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    Brutto 2000€ jetzt und evtl. irgendwann 2600€?
    Man da hat sich dat Studieren doch voll bezahlt gemacht, wie? Zum Glück bin ich nach dem ABI arbeiten gegangen!

    Ich weiß nicht was da raus kommt wenn man evtl verheiratet ist und Kind hat, aber ich weiß was da in etwa bei rum kommt als Singel und das reicht NIEMALS FÜR solch ein Kredit.

    Zudem würde ich wirklich von ein Mehrfam.haus abraten,du hast immer nervige Mieter die die und das wollen, evtl dann noch Mietnormanden sind etc.
    Und bei den Summen reichts evtl grad mal für Kredittilgung, aber bedenke das Haus wird auch net Jünger und in den 30-35Jahren wo du abzahlen willsten, werden noch ein HAUFEN Kosten auf dich zukommen.

    Lieber klein für die Familie, wobei ich da bei ein Alleinverdiener mit dem Gehalt auch net soooo rosig sehe, wobei es wohl reichen würde, wenn du was bis 150T€ findest
     
  6. lulu66

    lulu66

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    Du bist nicht fest angestellt. Solange die Festanstellung nicht zu 100% fest steht, würde ich nicht ansatzweise über eine Arbeitslebenslange Verschuldung nachdenken. Wie gut siehst du die Chancen, woanders Arbeit für das gleiche Geld zu finden?

    (Wird der Nebenjob auch von deinem Arbeitgeber gebilligt? Die sehen das selten gerne, wenn man sich in der Freizeit nicht erholt, sondern für jemanden anderes arbeitet.)

    Ebenso würde ich eine Finanzierung niemalsnicht auf Mieteinnahmen stützen. Für Sondertilgungen ja, aber der reguläre Abtrag sollte aus sicheren kalkulierbaren Einnahmen kommen.

    Vereinbar doch mal ein Gespräch bei einer Bank, dann weisst du, wie die deine Situation einschätzen. Rechne davon dann nochmal 300 Euro Abtrag runter, bei den angesetzten Lebenshaltsungkosten wird gerne mal tiefgestapelt.
     
  7. blurboy

    blurboy

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    Es ist ein vorteil im öffentl. Dienst zu arbeiten, da die Banken von fetseren Job ausgehen, aber das nur ein Punkt von vielen Faktoren. Geh mal zu Bank und lass dich beraten und lass dir ein zettel geben für einen Kreditvoranfrage, da wirst du schon sehen worauf die alles achten.

    Hab ich vorher auch net geadacht!
     
  8. bruchpilot

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    ....denke, dass man für 250.000 ein nettes Objekt finden könnte...

    Kann man als Alleinverdiener das Haus finanzieren?

    ___________

    Das Ganze als Alleinverdiener mit gerade mal 2600Brutto? Am besten noch mit 2 Kindchen und Hausfrau & Mutter?

    Vergiss es (weder Anschaffung, noch Unterhaltung), am besten ganz und gar, wenn Du nicht Deine Frau dazu überreden kannst, mehr als nur erklecklich zum Familieneinkommen beizutragen.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Davon gehst DU aus. Ob die Bank das genau so sieht? Ich könnte mir vorstellen, dass die Bank antwortet "Na dann warten wir halt bis es die Gehaltserhöhung gibt".

    Ja das schon, aber ein nicht unerheblicher Teil Deiner Einkommensplanung stützt sich auf Nebenjob (wie sicher?) und Einkünfte aus Vermietung.

    Würde man nur Dein aktuelles Einkommen aus Deiner Haupttätigkeit heranziehen, dann wäre das Thema sowieso schon gegessen.
    Wie gesagt, die Antwort könnte lauten "na, dann warten wir mal ab".

    Die Bank wird bei 4 Personen wohl um die 1.400,- €/Monat für die Lebenshaltungskosten ansetzen. Je nach Region und Institut auch etwas mehr oder weniger. Abhängig von Deinen fixen Kosten kann der monatliche Betrag auch etwas höher angesetzt werden.

    Somit geht Dein "sicheres" Einkommen wohl komplett für die Lebenshaltung drauf. Was übrig bleibt wäre ein mehr oder weniger sicherer "Nebenjob", wobei noch zu klären wäre, ob dieser Nebenjob neben Hauptjob und Gebäudesanierung überhaupt noch Geld bringt, und Mieteinnahmen, die erfahrungsgemäß auch nicht immer als "sicher" bezeichnet werden können.

    Für die Bank ergibt das ein worst case Szenario wie folgt.

    Du kaufst "günstig" eine Hütte mit Renovierungsstau oder erheblichem Sanierungsaufwand. Dein EK deckt gerade mal die Kosten für Erwerb und ein bischen Kleinkram. d.h. Die Bank finanziert die komplette Hütte.
    Jeden Monatsanfang wird sie die Rate vom Konto abbuchen, aber Du brauchst Geld für die Modernisierung, brauchst Zeit die im Nebenjob nicht mehr zur Verfügung steht, und es fällt noch ein Mieter aus (oder evtl. mehrere). Du bist aber auf jeden Cent an Einnahmen angewiesen um die Kreditraten bedienen zu können, also marschiert Dein "Hauskonto" umgehend in´s Minus, und die Bank zieht irgendwann die Notbremse.

    Jetzt steht sie vor der (für sie) dummen Situation, dass man bei Dir nichts holen kann (Stichwort: Pfändungsfreigrenze), und dass die Hütte mit angefangener Renovierung nahezu unverkäuflich ist.

    Was glaubst Du,.......wird die Bank dieses Risiko eingehen?

    Ich behaupte, jeder "Risk Manager" der hier seine Unterschrift drunter setzt kann seinen Hut nehmen.

    Bitte nicht falsch verstehen, ich versuche Dir nur zu zeigen, wie die Banken denken. Das hilft Dir vielleicht eine Strategie zu entwickeln, mit der auch die Bank klar kommt. Die Bank will Kredite vergeben weil sie damit Geld verdient, aber sie MUSS das Risiko bewerten. Dieses Risiko ist in Deinem Fall sehr hoch.

    Gruß
    Ralf
     
  10. meak07

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    Die Formulierung find ich gut: Lebensversicherung abbezahlen...!

    Spart die 100€ besser an, dann habt Ihr in 3 Jahren immerhin 3600€ mehr EK!
    Ansonsten: Natürlich ist ein Hauskauf in 3 oder besser etwas mehr Jahren in Deinem Alter und mit Deinem Einkommen realistisch, wenns planmäßig bei Dir so weitergeht (Job). Immerhin hast Du ja keine völlig abgehobenen Vorstellungen vom Wohnstil. Obs unbedingt ein MFH sein muß? Bist Du ein "Vermietertyp" und ärgerst Dich gerne mit Mietern rum?
     
  11. Dumdidum

    Dumdidum

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    danke für die vielen Antworten, ihr bestätigt mich nur in meiner Ansicht, dass es äußerst schwer wird :D

    Also ich gehe nicht nur davon aus, dass ich eine "Gehaltserhöhung" bekomme, sondern gehe davon aus, dass ich in 1,5 Jahren fest übernommen werde. Und da muss ich halt diese Summe bekommen. Oder man übernimmt mich nicht, und ich bekomme in der freien Wirtschaft vermutlich mehr. (Ich hoffe zumindest, dass ein Bauingenieur woanders nicht für 2000 € brutto eingestellt wird :D)

    Mein Nebenjob ist relativ sicher, und mein öffentlicher Arbeitgeber weiss davon, da ich nur 5-10 Std. monatlich investieren muss, aber pauschal vergütet werde, hat man auch kein Problem damit.

    Mein Vater hat seit 10 Jahren ein MFH, natürlich auch oft Stress mit Mietern, aber seine Mieteeinnahmen stehen zu 100% dem monatlichen Kreditbeitrag gegenüber. D.h. er wohnt quasi "umsonst". Und die jährlichen Reparaturmaßnahmen halten sich dann doch im Rahmen.

    Aber um eines klarzustellen, ich denke im Augenblick nicht über einen Hauskauf nach (die Bank würde es wohl auch so sehen^^), sondern erst wenn ich mindestens 20.000 EK vorweisen kann und wirklich in Festeinstellung arbeite.

    PS: Meine Frau ist Friseurin und möchte auch ab nächstes Jahr wieder arbeiten, sich eventuell sogar mit ihrem eigenen Laden selbstständig machen. Aber das habe ich bisher bewusst nicht mit aufgelistet, um zu sehen ob mein eigenes Einkommen eventuell schon ausreicht. Mit ihren Einnahmen (angestellt wohl kaum mehr als 800-1000€ netto) sollte es dann ja wohl zumindest reichen ;)
     
  12. Andreas2H

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    Hallo Dumdidum,

    mit 20 Mille als Eigenkapital zu rechnen halte ich für Selbstbetrug!

    20 Mille sind nach meinem Verständnis der minimale Puffer für alle Fälle um so etwas anzuegehen - eher 30TEur!

    Wenn Du 250 TEur in den Raum stellst und mit ca. 30% Eigenkapital rechnest - bist Du bei 75TEur!

    Das ist ne Hausnummer die Ernst zu nehmen ist!

    Alles was nennenswert drunter ist dient nur der zeitlich gestreckten Selbstzerstümmelung!

    ZUDEM: Interessant ist auch der Schuldenstand beim Auslaufen der (ersten) Finanzierung; Wenn dann die Zinsen hoch sind, haste nicht nur ein Problem!

    Einem Kollegen von mir haben sie (schön vor einigen Jahren) einen **Nulltilger** als besonders interessant angeboten ... ! Und dann Zinsen bei 12% wie vor 12... 15 Jahren!?:irre

    Andreas
     
  13. R.B.

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    Also unter 20% der Summe würde ich nicht anfangen. Hatte ich oben auch geschrieben. Eine Festanstellung wäre auch sinnvoll, und ein 2. Einkommen kann auch nicht schaden.

    Ich denke, Du müsstest zuerst einmal etwas Ordnung in Deine Planung bringen und Fakten schaffen. Dann kannst Du auch mit einer Bank über ein Engagement verhandeln. Momentan ist Deine Ausgangsposition nicht gerade berauschend.

    Gruß
    Ralf
     
  14. NaMa2010

    NaMa2010

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    Deine Frau denkt darüber nach sich selbstständig zu machen? Bedenkt dass dies auch mehrere Risiken in sich birgt! Schließlich wird sie voll haften, für alles was sie als Unternehmerin tätigt und da werden wohl auch ein paar Kosten auf euch zukommen.
     
  15. Andreas2H

    Andreas2H

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    Jou;

    ´nen Salon einzurichten dürfte auch nicht mit 11.884 Euro gesrickt sein!

    Ich kenn mich zwar in der Branche nicht aus, aber 30 - 50 Teuros dürftens wohl schon werden, wenn man ein eigenes Geschäft aufmachen möchte - und die müssen auch erstmal wieder reinkommen!

    Andreas
     
  16. blurboy

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    Ich liste mal auf:
    -du willst ein Haus für rund 250000€ kaufen
    -du denkst bis dato lächerliche 20000€ anzusparen und das bei den "geringen Fam.Einkommen"
    -Du hoffst/denkst/vermuttest irgendwann übernommen zu werden und dann bissel mehr zu verdienen
    -rechnest dein Nebenverdienst fest mit ein
    -nebenbei wollt ihr "auch" von der Hand im Mund Selbsständig machen
    -Du denkst wenn Mieteinahmen die Kredittilgung decken, dass du dann fein raus bist?


    Viel Spaß irgendwann bei Peter Zwaegad!!!
     
  17. Dumdidum

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    Die Liste klingt hart :D

    Das sind doch alles nur lauter Überlegungen, die aktuell stattfinden. Deshalb mach ich mich ja hier schlau. Es wird nicht alles auf einmal stattfinden ;)

    1-Wenn ich mit meinem Einkommen kein Haus finanzieren kann ---> gibts kein Haus
    2-Wenn meine Frau mit ihrem Zweiteinkommen das Haus mitfinanzieren kann ---> gibts keine Selbstständigkeit
    3-Wenn meine Frau selbstständig wird und der Laden läuft ---> später Haus
    4-Wenn meine Frau selbstständig wird und der Laden nicht läuft ---> siehe 1
    5- Wenns sein muss spar ich zwei Jahre länger und kauf mir dann ne Bruchbude, welche ich mir leisten kann ---> Suche nach polnischen Schwarzarbeitern^^
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Siehste, und deswegen bekommst Du hier auch die richtigen Antworten, auch wenn sie nicht immer gefallen. Ich hatte ja schon geschrieben:

    Gruß
    Ralf
     
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  20. Andreas2H

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    @ Dumdidum

    Du hast in Deiner Eventualitätenliste leider noch was vergessen:

    Soll ab und an vorkommen, dass sich Männlein & Weiblein näher kommen :28: und diese Folgen mit Hand & Fuß hat!:eek:

    Dann sieht die Rechnung nämlich nochmal ganz anders aus!!

    Mit einem Einkommen weniger & ein oder zwei Mäulern mehr ...

    Andreas
     
  21. marzipan

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    Ist denn der Nebenverdienst auch schon versteuert?
    500 Euro aus Nebenverdienst sind noch keine 500 Euro Netto mehr.

    Aber als Bauing sollten doch auch mehr als 2000 oder 2600 Brutto drin sein. Warte doch noch ein paar Jahre ab und such dir dann einen vernünftigen Arbeitgeber der auch angemessen bezahlt :-)
     
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Hauskauf in 2-3 Jahren realistisch?

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