Hauskauf trotz bestehendem Immobiliendarlehen (ETW)

Diskutiere Hauskauf trotz bestehendem Immobiliendarlehen (ETW) im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Experten, ich brauche einen guten Rat und zwar es geht um unsere ETW Als erstes wollten wir im Januar 2013 das Darlehen...

  1. Serg888

    Serg888

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    Hallo liebe Experten,

    ich brauche einen guten Rat und zwar es geht um unsere ETW

    Als erstes wollten wir im Januar 2013 das Darlehen vorzeitig komplett zurückzahlen um später ein Haus zu kaufen, dem hat die Bank leider nicht zugestimmt da 10 Jahre Bindungsfrist.

    Gut jetzt eine Doppelhaushälfte kaufen aber es läuft noch ein Immobiliendarlehen von der ETW mit Zins bis Oktober 2018 fest
    (10 Jahre Festzins) und da muss die Bank die Sonderkündigung akzeptieren was die auch gemacht hat.

    Momentan schaut es bei uns so aus:

    Zins bis Oktober2018 fest; aktuelle Finanzierungsrate 430€; aktueller Zins 4,750% nominal;
    5.500€ Sondertilgung jährlich, Tilgung 1,32%, Restschuld:56.295€ (am 28.01.2013)

    Die Bank hat eine VFE (Vorfälligkeitsentschädigung) von 6.800€ ausgerechnet und die meint,dass wir zuerst
    das gewünschte Haus uns kaufen sollen und danach die ETW verkaufen.

    Das heißt: angenommen wir kaufen uns ein Haus für 190.000€+5% Nebenkosten, Notar,Gest) 9500€
    = zusammen 199.500€ dann würden wir 110.000 Euro aus dem Verkauf der ETW erzielen.

    Die Bank hat dann folgende Rechnung gemacht:
    56.295€ (Restschuld) + VFE 6.800€= 63.095€ Gesamtschuld
    110.000€ - 63.095€ = 46.905€ würden noch vom Verkauf bleiben
    50.000€ haben wir noch als Eigenkapital +46.905€ =96.905€ zusammen
    199.500€ - 96.905€ =102.595€ Finanzierungsbedarf

    Aktuell sind es 2,89% effk. für 10 Jahre und allein von Zinsen her würde sich der Immobilen Wechsel lohnen.

    Meine Fragen sind:

    1) Muss zuerst das Haus gekauft werden oder die ETW verkauft werden?
    2) Müssen wie bei der gleichen Bank Darlehen für Haus aufnehmen oder nicht?
    3) Lohnt sich so ein Immobilienwechsel von Kosten her überhaupt?
    4) Welche Risiken würden wir da eingehen? Und sind die überschaubar?
    5) Gibt es Alternative Wege?

    Ich weiß, dass ich viel geschrieben habe aber ich wollte meine Lage Klar stellen.


    Vielen Dank für eure Antworten!
     
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  3. ypg111

    ypg111 Gast

    Ich beantworte mal, da ich gerade ähnliches durchgemache:

    1) Erst der Verkauf!!!!!!!!! Was ist, wenn Ihr die ETW nicht (zum Wunschpreis) verkauft bekommt oder nicht zeitnah?
    Es gibt Immobilien, die stehen in den Portalen über einem Jahr drin... natürlich mit Preisverfall.
    2)Nein, aber dann wär die Vorfälligkeitsentschädigung fällig
    Was ich nicht verstehe: normalerweise bieten die Darlehensbanken einen Objekt- oder Pfandwechsel an. Dann wird die Grundschuld aus dem einen Grundbuch genommen und in das andere übertragen. Dann fallen nämlich keine VFE an, nur eine Gebühr.
    Wir hatten so etwas vor... leider (oder zum Glück) war unsere Bank so richtig Schnarchnase, sodass wir lieber VFE zahlen und jetzt Neudarlehen mit günstigen Zinsen haben. Ich habe ausserdem die ganzen Verbindlichkeiten bis 2019 durchgerechnet und verglichen.:konfusius
    3) Warum denn nicht? Es gibt doch einen Grund, warum Ihr Euch verändern wollt (höhere Lebensqualität?)
    4) Was für ein Risiko?? Hauskauf, -bau und Verkauf ist nicht einfach.... Es gibt keine weiteren oder höheren (zumindest nicht spontan einfallende) Risiken als aus der Miete raus ins Neue. Risiko hast Du bei der Variante, zwei Immobilien zu besitzen (wie die Bank Dir geraten hat)
    5) Stillstand.... Missmut... Nein, im Ernst: eventuell Vermietung der ETW, aber was ist, wenn die Miete ausbleibt?

    Viel Glück bei der Entscheidung :28:
     
  4. ypg111

    ypg111 Gast

    Und überhaupt: was ist das für eine Rechnung?
    Wenn die DHH 199000 kostet, wie auch immer... ich gehe mal von Neubauprojekt aus, kommen doch noch ganz andere Kosten auf Dich zu, der Finanzierungsbedarf ist höher. Und wenn es um eine Bestandsimmo geht, kommen auch weitere Kosten auf Dich zu, die wohl finanziert werden müssen...
    Bei dem EK sollte ausserdem ein besserer Zins rauspringen (unter 2,5%)
     
  5. #4 ReihenhausMax, 29. Januar 2013
    ReihenhausMax

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    Ich würde mal sagen, es kommt drauf an:
    - wie leicht=schnell verkäuflich ist die ETW?
    - ideal wäre natürlich ein Käufer, der wartet bis Euer Haus fertig ist ...
    - sonst: verkauft Ihr die Wohnung vorher, müßt Ihr zweimal umziehen und habt die Mietkosten
    für die Übergangszeit
    - verkauft Ihr erst später, müßt Ihr den Verkaufspreis zwischenfinanzieren, was Euch aber bei
    den aktuellen Zinsen gerade für ein variables Darlehen und Eurer Eigenkapitalsituation vermutlich
    nicht so schwer fallen sollte. Statt der Miete stünden dann die Zinsen auf der Sollseite.
     
  6. Serg888

    Serg888

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    Hallo,

    Vielen Dank zuerst für Antworten.

    Wir wollen ein gebrauchtes bestehendes Haus kaufen und wie gesagt ursprünglich wollten wie das Darlehen vorzeitig auflösen was nicht ging, deswegen jetzt der Plan mit dem Hauskauf.

    Denn so muss die Bank uns aus dem bestehenden Darlehen rauslasse und wir wollen unser finaz. Polster nicht einfach so liegen lassen.

    1)Erst der Verkauf , hmm das dachte ich mir auch schon war mir aber nicht so sicher, weil ich noch extra beim Berater gefragt hat und er meinte das war der Weg also zuerst der kauf (Haus) und danach der Verkauf (ETW)

    Nur wie funktioniert so was, denn der Verkäufer vom Haus will ja die ganze Summe auf einmal haben und die haben wir ja nicht.

    2) Also nicht bei der gleichen Bank und VFE ist kein Problem für uns.
    Der Berater hat gesagt die Grundschuld von ETW müssen wir dann löschen lassen sonst kauft ja quasi keiner.

    3) Von dem her ist klar, wir hätten dann ein Haus anstatt ETW nur dieser Stress :)

    4) Genau 2 Immobilen gleichzeitig besitzen das macht mir sogen nun dann hat der Berater uns alles andere als optimal angedreht.

    5)Ist auch nicht so unser Ding


    Um ehrlich zu sein so richtig 100% Plan haben wir noch nicht :)

    Aber vielleicht wird es hier noch :) die entscheidende Frage in unserem Fall ist,
    Muss die Bank dem Verkauf zustimmen ohne, dass wir einen unterschriebenen Kaufvertrag vom Haus in der Hand haben!, denn wie gesagt ohne Grund kommen wir aus der Zinsbindungsfrist nicht raus.
     
  7. ypg111

    ypg111 Gast

    Sie muss nicht zustimmen. Du verkaufst, die Info an die Bank macht der Notar. Diese muss Dich rauslassen (Löschung der Grundschuld) und als Entschädigung bekommt sie die VFE.

    Tipp: wechsel den Berater! siehe meine Antwort zu Punkt 1! Man kann nur mit Geld rechnen, welches man hat. ETW gehen zur Zeit nämlich nicht so gut, weil sie alle bauen wollen :konfusius

    Wir haben im Dezember verkauft und dürfen bis September wohnen bleiben. Ist im Kaufvertrag geregelt. Als Entschädiggung kannst Du anbieten, die Zinsen (nicht die Tilgung) für die Doppelbelastung von denen zu übernehmen( als Miete). Diese Vorgehensweise ist nicht selten, und die meisten Interessenten bei uns war es angenehm, nicht so spontan umziehen zu müssen :-D
     
  8. feelfree

    feelfree Gast

    Und jetzt geht ihr auf Haussuche oder wie?
     
  9. Serg888

    Serg888

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    Ok. danke jetzt langsam kriege ich Licht ins Dunkel :D

    Nur wenn der Käufer unserer ETW gleich einziehen will/muss,
    dann müssen wir gleich raus und das Haus ist noch nicht da außer wir hätten den Wechsel so geschickt organisiert, dass es zeitlich passt.

    Auf jeden Fall super Tipp! Danke
     
  10. ypg111

    ypg111 Gast

    Unser Haus wird nächsten Monat gebaut... so ist es jedenfalls geplant :-)
    Und bei Verzögerung werden die Möbel eingelagert und wir gehen ins Hotel Mama :angel:
     
  11. ypg111

    ypg111 Gast

    Wir haben es gleich online mit eingestellt ins Portal. (zum Schluss ein Zweizeiler)
     
  12. Serg888

    Serg888

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    Hallo,

    hier im Portal? Wie Zweizeiler?

    Danke
     
  13. ypg111

    ypg111 Gast

    No! Natürlich in einem Verkaufsportal wie Im..net. Nach der Objektbeschreibung den Zweizeiler mit dem Hinweis, dass der Kaufvertrag zeitig unterschrieben wird, die Übergabe aber nach Absprache erst in 9 Monaten erfolgt. Doppelbelastung wird in Höhe der gängigen Zinsen vom Verkäufer übernommen.
    Das wären bei einer ETW-Finanzierung von Bsp. 100000 bei 2,5 % 2500 Euro... also pro Monat könnte man denen 300 Euro anbieten und gut. Man setzt sich halt zusammen an einen Tisch und Spricht miteinander, sodass alle als Gewinner rauskommen....
    Der einzige Stress ist der Verkauf... immer nett und freundlich und Bude aufgeräumt... von Homestaging will ich jetzt gar nicht anfangen. Ansonsten über PN -
     
  14. Serg888

    Serg888

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    Ok. im Im...net und ich dachte schon hier im Forum;)

    Das mit Zweizeiler und das schreckt die potenziellen Käufer nicht ab?

    Wobei eine andere Alternative gibt es in unserem Fall nicht.

    Homestaging, ja dann wird der Frühjahrsputz vorverlegt

    Vielen Dank für ihre Hilfe
     
  15. ypg111

    ypg111 Gast

    Nööö, kaum! Manche waren irritiert, aber nachdem ich erwähnt habe, dass es im Immobilienbereich gängig ist (habe mich vorher bei Maklern erkundigt), waren sie sehr angetan, sich auf Umzug und co vorzubereiten. Manche dachten allerdings auch, dass ich auch ihre Tilgung übernehme...tzzz. Ausserdem haben viele Kündigungsfristen bzw. einen Zeitmietvertrag, sodass es passend gemacht werden kann. 2 von 30 Interessenten waren pikiert ("das geht ja gar nicht") und pampig, aber ehrlich: mit solchen Personen darf man auch gar keine Geschäfte machen ;-)
    Wichtig ist, privat zu verkaufen, dann habt ihr indirekt "mehr" Kaufpreis, könnt somit pauschal eine Summe x nennen für die Zwischenzeit.
    So denn: viel Glück!

    Problem wird sein, dass die Doppelhaushälfte in der Zwischenzeit anderweitig verkauft wird. Das müsste durchdacht sein.
     
  16. Serg888

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    Ja wir werden ohne Makler verkaufen, dafür wahrscheinlich mit Makler kaufen :D

    Durchdacht sein ja allerdings dann könnte man den Verkäufer (Haus) bitten etwas zu warten bis er seine Money kriegt.

    Ich weiß nicht ob so viel Glück wir haben werden.
     
  17. #16 Bankkaufmann, 31. Januar 2013
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    Hallo, wenn Sie jetzt Ihre Traumimmobilie gefunden haben und Ihre ETW ist leicht verkäuflich, dann gibt es auch den Weg der Zwischenfinanzierung. Das ist möglich wenn in Ihrer ETW Luft bei dem Verkauf ist. Und Sie schreiben ja oben, dass EUR 110.000,00 Eigenkapital durch den Verkauf der ETW erzielt wird. Sie können jetzt die DHH kaufen und die ETW zwischenfinanzieren. Kommt auch auf die Huashaltsrechnung bei Ihnen an da zweitweilige Doppelbelastung während der Zwischenfinanzierung.
     
  18. Serg888

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    Hallo,

    danke

    dann ist der Weg, den die Bank mir vorgeschlagen bzw. ausgerechnet hat, ist eine Zwischenfinanzierung?

    Diese Zwischenfinanzierung ist bestimm teurerer als die hier beschriebene Variante von ypg111 ,
    ja nicht nur teurerer sondern theoretisch finanziell auch gefährlicher.

    Weißt jemand mit welchem Zins man für die Summe die man zwischenfinanzieren muss
    rechnen kann?
     
  19. Friesin

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    Hallo, wir haben eine Zwischenfinanzierung gemacht. Die Zinsen dafür lagen sage und schreibe 0,35 % über denen des weiteren langfristigen Kredites. Da der Zeitraum ja absehbar ist, fand ich die Kosten eher unerheblich.
    Beim Verkauf des "alten Hauses" haben wir ähnliche Erfahrungen gemacht, wie hier schon beschrieben: es wurde unsererseits gleich gesagt, das wir neu bauen und deshalb nicht genau sagen können, wann wir ausziehen. Das war
    gar kein Problem (Verkauf altes Haus beurkundet im Oktober 2011, Übergabe Juli 2012).
     
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  21. feelfree

    feelfree Gast

    Bei uns sind die Zinsen für die Zwischenfinanzierung bei 1,75% und damit ein Prozent UNTER denen des langfristigen Darlehens.
     
  22. #20 MartyMcFly99, 31. Januar 2013
    MartyMcFly99

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    Eine Anmerkung noch: Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung halte ich für ziemlich hoch, wenn das jährlich 5.500 Euro Sondertilgung möglich wären. Die würde ich auf jeden Fall prüfen lassen.

    Gruss
    Marty
     
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