Hauskauf - wie rangehen (erste Besichtigung überhaupt) - Preisverhandlung

Diskutiere Hauskauf - wie rangehen (erste Besichtigung überhaupt) - Preisverhandlung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin auf der Suche nach einer Gebrauchtimmobilie, war auch schon im Vorfeld bei der Bank um ein Budget zu ermitteln....

  1. rosiS04

    rosiS04

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    Hallo zusammen,

    ich bin auf der Suche nach einer Gebrauchtimmobilie, war auch schon im Vorfeld bei der Bank um ein Budget zu ermitteln.

    Heute werde ich das erste Objekt überhaupt besichtigen, von welchem ich mir eigentlich recht viel verspreche.

    Weitere Objekte in dieser Art sind im Moment nicht auf dem Markt , wie ich nach Anfragen an Makler, Telefonaten etc. erfahren musste.


    Das heutige Objekt ist im Preis deutlich über den ortsüblichen Preisen, auch leicht über meinem Budget. Der Makler sagt selbst, dass der Preis noch zu hoch ist, aber der Verkäufer beharrt auf dem Preis (im Moment).

    Es ist aber so, dass der Verkäufer in Zeitdruck gerät, er versucht seit ca. 15 Monaten, das Haus zu verkaufen.

    Im Sommer will / muss er raus.

    Der Makler sagt, im Moment ist es ein idealer Zeitpunkt für eine Besichtigung, Verhandlung.


    Wie sollte man bei der Erstbesichtigung vorgehen,
    wann den Preis verhandeln und wie?

    Fragen, wie der letzte Preis ist oder einfach ein Angebot abgeben?


    Was könnt ihr mir raten?
     
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  3. #2 Achim Kaiser, 7. April 2009
    Achim Kaiser

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    Objekt anschauen, Zeit lassen, Meinung bilden ob das passt/in Frage kommt und mindestens nen Tag drüber schlafen.

    Neuen Termin vereinbaren und drüber reden ...
    nicht - letzter Preis
    nicht - Angebot abgeben Motto : Vogel friss oder stirb.

    Sondern ansagen :
    Bin an dem Objekt interessiert
    ... aber Betrag XX kriege ich max. finanziert
    ... die Vorstellung hab ich
    ... das könnte ich mir vorstellen
    ... gibts nen Weg sich in dem Rahmen zu einigen

    dann merkste bald ob er den zugespielten Ball wieder zurückspielt oder ob *Game over* angesagt wird ... weil

    ... und du solltest auch noch nen Backstein auf die Vorstellung auflegen können ... :). Das Spiel nennt man verhandeln ...

    Finanzierung und Gerümpel sollte natürlich vorher *stehen* ... und nicht kaufen wollen und nachher zum Kreditbellen gehen müssen.

    Ansonsten bleibt nur abwarten .... entweder kommt einer der einen höheren Preis zahlen will oder irgendwann wird er weich und senkt den Preis weil er die Kiste nicht weg bekommt.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  4. milan

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    Hallo!

    Eine Frage an Achim Kaiser, weil ich die Situation von rosiS04 nachvollziehen kann, aber selber eher schlecht verhandeln kann.

    Wenn das mit aus der Luft gegriffenen Zahlen gespielt wird:
    - VK will 350K
    - K kann/will max. 320K finanzieren
    Wie koennte das in dem "könnte ich mir vorstellen" reinpassen?
    Wenn 320K die Obergrenze darstellt?

    Ist es nicht einfacher, dem Makler 320K zu nennen (sofern eben alles andere wirklich passt), und er soll dann beim Eigentuemer anfragen. Ganz ohne Verhandlungen?! Wobei wenn das Objekt schon lange zum Verkauf steht, wird der Makler genau wissen, wo die absolute Untergrenze des VK liegt ...

    Immer unter der Voraussetzung, die Gespraeche finden mit dem Makler statt (der sollte auch bei dem Thema emotionslos/sachlich sein) und nicht mit dem Eigentuemer.

    Gruss
    Milan
     
  5. #4 Achim Kaiser, 7. April 2009
    Achim Kaiser

    Achim Kaiser

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    Gute Frage.

    Da bedarf es natürlich immer etwas Fingerspitzengefühl ... und es gibt kein Patentrezept.

    Auf der anderen Seite - brauchts den Makler als *Wasserträger* ?

    Er stellt den Kontakt her und begleitet die ganze Sache.

    Wenns um die Wurst geht verhandle ich aber gerner mit dem Schmied und nicht mit dem Schmiedchen, denn auch *Nein*-Sagen fällt Auge in Auge schwerer als wenn man über nen Boten konferiert.

    Es muss eben für beide passen ... und wo die Grenzen liegen stellt man eben am besten fest wenn man den Daumen am Puls hat.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  6. rosiS04

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    Mit max. finanziert bzw. max. Gesamtbudget ( = Darlehen + Eigenkapital) müssen aber alle Kosten abgedeckt sein.

    Also incl.

    Kaufnebenkosten ca. 10% (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprov.)

    und auch meine Renovierungsarbeiten, auch wenn es "nur" tapezieren ist.

    Das muss ich halt da noch abziehen, wenn ich alles tapeziere bezahle ich das aus dem ersparten, kann also auch weniger Eigenkapital in das Vorhaben (Kredit) einbringen...


    Und da kommen schnell ein paar Euro zusammen...


    Dies muss mit dem Makler (oder Gutachter?) abgestimmt werden,


    und der Kaufpreis, den der Makler dem Eigentümer vorschlägt sollte sich errechnen aus:

    EK
    + Darlehen
    - Kaufnebenkosten
    - Renovierungskosten
    - (kleine Sicherheit?)


    = Kaufpreis, den der Käufer dem Verkäufer oder dem Makler vorschlägt
     
  7. #6 Achim Kaiser, 7. April 2009
    Achim Kaiser

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    Du vergisst da was ....
    Grundsätzlich hat der Verkäufer ein eigenes Interesse nämlich sein Objekt zu verkaufen (und das natürlich am liebsten zum ausgerufenen Preis).

    Was du nachher tapezieren, umbauen oder sonst irgendwie veranstalten willst ist dein ureigenstes Interesse .... aber nicht das des Verkäufers.

    Auch Gutachter etc sind ok, wenns um die Beurteilung der Bausubstanz geht ... auch kann er zum Preis seine Meinung abgeben (und damit Recht haben) ... *aber* gekauft hast du dann das Objekt der Begierde deswegen noch lange nicht, solange der Verkäufer mit dem Kopf schüttelt.

    Überschreitest du die momentane Schmerzgrenze des Verkäufers gehst einfach wieder Heim ...

    Gruß
     
  8. rosiS04

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    Das habe ich schon richtig verstanden, aber mein Budget errechnet sich so und ich kann nur soviel ausgeben, wie mein Budget erlaubt,

    und wenn ich das Objekt für den Preis nicht kriege habe ich Pech gehabt, das verstehe ich schon.

    Aber ich muss so rechnen.

    Der Verkäufer versucht, das Objekt seit über einem Jahr an den Mann zu bringen und das zu einem überhöhtem Preis, das hat der Makler so eingeschätzt und mir auch so gesagt, er hat dies dem Verkäufer auch schon mehrfach mdl. sowie schriftlich mitgeteilt, dass dieser Preis nie und nimmer zu erzielen ist.

    Mein Pluspunkt ist, dass der Verkäufer langsam keine Zeit mehr hat, zu pokern - weil er im Sommer diesen Jahres wegziehen will (spätestens),

    vor einem halben Jahr war sein Druck noch nicht so gross.

    Ich kann nur abwarten, was passiert.


    Natürlich kann ich auch für mich sagen, ich lasse die Malerarbeiten aus der Kalk. raus, kann (zur Not) einen um x höheren Kaufpreis zahlen (wenn nötig) und habe bessere Chancen, das Objekt zu bekommen.

    Der Makler kann auch keine Rabatte geben wenn der Verkäufer "NO" sagt.
     
  9. milan

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    Hallo rosiS04,

    mir geht es aehnlich wie Dir :)
    Allerdings weiss ich, dass der mir vorschwebende Preis sehr deutlich(!) unter dem vom VK geforderten liegt (ca. 11%). Wahrscheinlich auch unter dem tatsaechlichen Wert. Aber was ist schon der tatsaechliche Wert, wenn die Huette seit einem Jahr keinen Kaeufer findet?
    Auf Grund der hohen Preisdifferenz haette ich allerdings bisher Skrupel gehabt, den Preis zu nennen. Weil ich allerdings nicht kaufen MUSS (gibt schon auch andere Angebote die zu meinem Finanzrahmen passen) werde ich einach hingehen, besichtigen, eine Nacht darueber schlafen und dann uU das Angebot abgeben. Was soll schon passieren?
    Ist es ein klares NEIN, schaue ich weiter - im anderen Fall lasse ich noch mal einen Gutachter schauen und gehe zum Notar ...

    Und was Achim Kaiser gemeint hatte, war wohl, dass dem VK deine Beweggruende bzw. deine Kalkulation egal sein duerften. Der will einen gewissen Preis erzielen - mehr nicht.

    Gruss
    Milan
     
  10. Micro

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    Skrupel ? Achim hat hier schon geschrieben, wie man das sauber formuliert.
    11% Nachlass nach einem Jahr im Angebot, ist aus meiner Sicht kein ungewöhnlicher Nachlass.
    Sofern für den VK klar zu erkennen ist, dass Deine Finanzierung/Bonität steht (Er Dich nicht für einen Besichtigungstouri resp. Schwätzer hält) und er die Chance sieht, sich von diesem Albtraum zu erlösen, wird er es tun, sofern der Schuh auch nur ein wenig drückt.
    Wenn er die (aus meiner Sicht unrealistische) Idee hat, dass es demnächst wieder aufwärts geht, allerdings nicht.
     
  11. Micro

    Micro

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    Sicher nicht. Das findet der eher witzig . ( Auch wenn er Dir das nicht sagt)
    Ich würde an Deiner Stelle versuchen, Deine Preisvorstellung direkt beim Verkäufer vorzutragen- (ohne diese Kalkulation, die zeigt, dass bei Dir noch deutlich Luft ist), um auszuschliessen, dass der Makler sich hier einer Hilfskonstruktion bedient (mehrfach schriftlich haha).

    An der Reaktion des Verkäufers wirst Du sehr schnell erkennen, ob da etwas geht .....
     
  12. eileen

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    man weiß doch, was man finanzieren kann.
    Und eigentlich weiß man auch, was die Hütte einem Wert ist.
    Passen die beiden Summen zusammen, schlägt man dem Verkäufer den Preis vor.
    Will er ist - dann ist es eben so, dazu zwingen kann man ihn nicht.
    Verhandeln würd ich nicht bei der ersten Besichtigung, höchstens sagen, daß man interessiert ist, aber nochmal darüber schlafen muß. Und beim Verhandeln ist es nicht anders, als bei einem Auto, fang ruhig etwas unter Deiner Schmerzgrenze an, damit Du dem Verkäufer, falls er nicht gleich abwinkt, bißchen entgegen kommen kannst.
    Übrigens haben wir beim letzten Mal auch den Makler gefragt, ob die Courtage verhandelbar ist, hat immerhin fast 500Euro Nachlass gebracht.

    Viele Grüße
    eileen
     
  13. Seev

    Seev

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    Wenn Du Zeit hast, dann ganz klar Druck bzgl. Preis aufbauen und auf Zeit spielen. Konkretes Angebot würde ich erst abgeben, wenn klar ist, daß es überhaupt so passen kann. -> unbedingt Besichtigungen noch mit Sachverständigen vom Bau durchführen.
    Offenbar scheint das Risiko, daß Dir das objekt jemand anderes wegschnappt, ja begrenzt zu sein.

    Wenn man das mal selbst durchlitten hat, dann kann man solche Verkäufer auch ein wenig verstehen. Deren Psyche braucht schlieslich auch Zeit um zu akzeptieren, daß sie nur mit großen Schmerzen überhaupt verkaufen können und es künftig nur noch schlechter wird. Aber nach max. 1,5 Jahren wird er weich werden und zu fast jedem Preis bereit sein, der vorher unvorstellbar schien.
    11% Nachlass erscheinen unter solchen Verhältnissen (zugegeben: aus der Ferne gesprochen!) als absoluter Klacks, am Ende wird er auch 25...30% akzeptieren. Aber vielleicht wäre dies doch auch Anlass zu überlegen, was an dem Objekt noch faul sein könnte, was die anderen schon gemerkt haben? Und Vorsicht: auch der Makler will natürlich seine Provision.

    Gruß Seev
     
  14. Seev

    Seev

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    auch der Makler will natürlich seine Provision, v.a. wenn er schon länger dran ist??, was ihn vielleicht veranlasst das Ding irgendwie besser zu machen. Bei uns gehen solche Objekte meist erst beim 3. Makler weg.
     
  15. AndyAC

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    1. Bei Maklern ist immer Vorsicht geboten (auch wenn es Ausnahmen gibt), die verdienen am Kauf und das auch noch prozentual, da ist manch ein Makler nicht mehr objektiv und auch nicht immer gewillt den Preis zu drücken, weil es auch seine Provision drückt-gut besser er verkauft die Hütte, als gar keine Provi, aber auch die pokern gern mal (falsch).
    2. Eigenen Experten mitnehmen (Bau-Ing, Archi) der einem ggf. die Mängel aufzeigt, dies sollte er einem nach der Besichtigung erzählen, hier sollte man auch noch kein Wort über den Preis verlieren.
    3. Hingehen und sagen: ich bin bereit x € zu zahlen, es sind ja auch noch die und die Mängel vorhanden. Vorher sollte die Finanzierung stehen, dann kann man sagen: Hand drauf und nächste Woche gehts zum Notar. Solche Sprüche wie: würde es gern kaufen, kann aber nur x€ finazieren sollte man unterlassen, es geht niemanden etwas an was Du dir leisten kannst. Sowas erweckt nur den Eindruck: mein Haus ist je eigentlich toll und mehr wert nur arme Interessent kann es sich nicht wirklich leisten, da warte ich doch lieber, wird sich schon jemand finden der mehr Geld hat für mein schönes Haus..
     
  16. milan

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    Hallo AndyAC,

    habe Deinen Beitrag gelesen und sehe das ein wenig anders. Aber evtl. liege ich falsch (mangelnde Erfahrung).

    Das mag stimmen, aber ich glaube trotz allem, dass der Makler lieber schneller abschliesst, als wg. 1000-3000 Euro noch mal u.U. 6 Monate und mehr zu warten. Der ist am Verkauf interessiert.

    Das auf jeden Fall. Auch sollte der erst unter vier Augen mit einem Reden. Also nicht vor dem Makler oder Eigentuemer. Dessen Erkenntnisse gehen ja in erster Liene den Kaeufer was an!
    Zusaetzlich: Wenn der geforderte Preis deutlich hoeher ist, als man selber zahlen kann/will, wuerde ich den Experten nicht VORHER holen. Denn was bringt einem das beste (und auch bezahlte!) Gutachten, wenn der Verkaeufer auf keinen Fall mit dem Preis runtergeht? Dann waere das Gutachten bzw. die Einschaetzung Geld+Zeitverschwendung. Und ich glaube, es geht auch hier immer um ein paar huntert Euro.

    Jetzt muesste man ein erfahrener Feilscher sein. Ich weiss nicht, ob es Sinn macht, "Gruende" zu nennen. Wenn man bereit ist, X € zu zahlen (und nicht mehr), dann sind die Gruende irrelevant. Und wenn der Verkaeufer wiederum seinen Preis im Bewusstseit der Maengel gestaltet hat, kann der jederzeit sagen: "ohne die Maengel wuerde ich mehr verlangen".

    Einen Gutachter wuerde ich erst nehmen, wenn der Anfangspreis und meine Moeglichkeit nicht zu weit auseinander liegen. Der Experte muss nicht bei der Preisbildung/findung helfen, sondern moeglichst verhindern, etwas mit Maengeln zu kaufen, was spaeter zur Kostenfalle wird. Und da sieht ein Experte in jedem Fall mehr als der Verkaeufer&Kaeufer und auch mehr, als der erfahrene Makler sehen will. Ein Restrisiko bleibt aber wohl immer ...
    (Und der Experte koennte ja immer noch einschaetzen, ob der vorgestellte Preis -den man bereit zu zahlen ist- immer noch zu Ueberteuert ist oder eben nicht.)

    Gruss
    Milan
     
  17. Julibau

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    Interessante Diskussion, auch wenn es gegensätzliche Meinungen gibt....

    Mal ne Frage am Rande: woher weiß ich genau, wie lange das Objekt im Angebot ist, wenn man nicht gerade schon 2 Jahre die einschlägigen Internetseiten durchkämmt? Man kann es wie ich es habe, nach Aktualität sortieren, aber das garantiert ja auch noch nicht, dass das immer stimmt, man kann die auch wieder ändern, dann fängt es neu an.
     
  18. Micro

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    Selten wird ausschliesslich im Internet inseriert. Wenn mich so etwas interessiert, und ich nicht seit langer Zeit eh schon beobachte, gehe ich im Archiv unserer Tageszeitung die Samstagsausgaben durch. Entscheidend ist auch nicht das genaue Wissen . In Etwa langt immer. Neben dem Makler sind zuweilen die Kinder der Verkäufer auskunftsfreudige Ansprechpartner.
     
  19. Julibau

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    :mega_lol: Stimmt! Die Kleine (KiGa-Alter) hat mich schon versiert durch die Räume geführt und alles erzählt! Wir waren wohl nicht die ersten!
    Von diesem Makler hab ich allerdings noch nie was in der Zeitung gesehen, dafür bei Ebay!:wow
     
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  21. #19 Fragenmonster, 10. April 2009
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    Klar, das kann man auch machen. Aber, wenn wir ehrlich sind, was sind 500€ bei einem Objekt von 250000-300000€?!?! ;)
     
  22. Claudia K

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    Nun, 500 "haben" und 500 "nicht haben" sind schon 1000 ;)
     
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