Haussanierung Bj. 1974 | Laufend aktualisiert mit Bildern :)

Diskutiere Haussanierung Bj. 1974 | Laufend aktualisiert mit Bildern :) im Mein Hausbau Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, nachdem ich mich bereits in einem anderen Forum vorgestellt habe und ich da irgendwie ins Leere gelaufen bin, wollte ich hier...

  1. #1 Grenzgaenger, 23. August 2014
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    Hallo zusammen,
    nachdem ich mich bereits in einem anderen Forum vorgestellt habe und ich da irgendwie ins Leere gelaufen bin, wollte ich hier nochmal unser Projekt vorstellen und würde mich über Hinweise, Tipps und Anregungen sehr freuen. :)

    Wir werden ein Haus Baujahr 1974 mit 239 m2 + Vollkeller kaufen und sanieren. Unser Gesamtbudget inkl. Kaufnebenkosten und Sanierung liegt bei 350 000 Euro. Die Größe ist für unsere Zwecke ideal (Da ich Büroräume unterbekommen muss) und in unserer Region nicht leicht zu finden. Das Problem: Ich habe keinen Schimmer von Sanierungskosten und was es alles für Möglichkeiten/Fallstricke gibt; da würde ich mich sehr über Ideen von euch freuen.

    Wir haben einen Architekten mit an unserer Seite und fühlen uns auch gut aufgehoben. Dennoch denke ich, sollte man sich weitere Meinungen hinzuziehen. Laut seiner Aussage sollte folgendes auf jeden Fall gemacht werden:

    Wärmedämmung Wand + Dach
    Neue Fenster
    Verkleidung Giebel
    Neue Heizung
    Bäder
    Maler + Boden
    Nebenkosten inkl. Planung etc.

    Um ein bisschen mehr Infos zur Verfügung zu stellen hier noch die Berechnung vom Architekten und die Grundrisse.

    [​IMG]

    [​IMG]

    [​IMG]

    [​IMG]

    Macht dann gesamt 180 000 Euro nur für die Renovierung + 190 000 Euro Kaufpreis. Bin ich also bei entspannt 370 000 Euro ohne Schnick-Schnack, neue Innentüren, Solaranlage, Unvorhersehbares etc.

    Frage: Liegt das Haus also über unseren Möglichkeiten oder hat der Architekt einfach etwas zu satt gerechnen bzw. macht es vielleicht auch Sinn gar nicht das volle energetische Programm zu fahren? Mir ist natürlich auch bewusst, dass man sich das Objekt immer vor Ort ansehen muss um eine echte Empfehlung aussprechen zu können. Aber vielleicht kann der eine oder andere schon aus Erfahrungen mit dem Baujahr was sagen oder ob die angesetzten m2 Preise für Dämmung etc. so schon passen. Fragen zum Aufgabengebiet des Architekten usw. werde ich noch im entsprechenden Unterforum posten.

    Eigenleistungen könnte ich übrigens bei Maler und Bodenbeläge mit einbringen. Viel mehr denke ich nicht (vielleicht hier und da noch Handlangertätigkeiten; dann hörts aber wohl auch schon auf.)

    Über möglichst viele Meinungen, Ideen und Anregungen würde ich mich sehr freuen. Gibt es preisgünstige Alternativen zum regulären Dämmen, reicht bei der Heizung nicht vielleicht auch einfach ein neuer Brenner usw. :)
     
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  3. stevie

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    Habt ihr denn schon Gas im Haus?

    Ansonsten finde ich den Wechsel von Öl auf Gas Brennwert mit 10.000€ zu beziffern recht optimistisch - so sagt zumindest mein laienhaftes Bauchgefühl.

    ...allerdings gibts da auch andere Punkte in der Kostenschätzung, die recht preiswert erscheinen...
     
  4. #3 Grenzgaenger, 23. August 2014
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    Hi stevie,
    danke für dein Feeback. Ja. Der Gasanschluss ist bereits im Keller, sonst hätte ich mich auch gewundert. Welche Punkte würdest Du ansonsten kritisch sehen?
     
  5. Skeptiker

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    Dieses Wochenende verbringe ich mit der Kostenberechnung eines vergleichbaren, wenn auch deutlich älteren und etwas kleineren Objektes mit ähnlicher Aufgabenstellung. "Zu satt" ist der Kollege da kaum gerechnet, für meinen Geschmack sogar zu sehr am unteren Rand.

    Naheliegend ist eine sinnvolle zeitliche Staffelung der Maßnahmen, nur das vor dem Einzug tun, was der späteren Nutzung nicht im Weg ist und wordurch bei späterer Ausführung die Lebensqualität zu sehr sänke.

    Und für Geld scheint der Kollege auch nicht arbeiten zu müssen. Schon ohne Mwst., Umbauzuschlag und Nebenkosten ist da nach HOAI eigentlich 50 Prozent mehr fällig. Kann das vielleicht alles netto gerechnet sein? Wie auch immer, freut Euch über das Geschenk des Kollegen oder der Kollegin.
     
  6. #5 Grenzgaenger, 23. August 2014
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    Hallo Skeptiker,
    dein Name gefällt mir! :D

    Da die Berechnung an mich als Verbraucher gegangen ist, hoffe ich auf Preise inkl. Märchensteuer. Ich werde da aber nochmal nachfragen.

    Jetzt hast Du und stevie schon gesagt, dass die Kostenschätzung der Sanierung doch sehr günstig erscheint. Woran macht Ihr das fest - stechen da einzelne Punkte besonders hervor? Über eine sinnvolle zeitliche Staffelung der Maßnahmen habe ich auch schon nachgedacht und werde das mit in das nächste Gespräch einbeziehen. Mir selbst fehlt es noch an Vorstellungskraft, was man tatsächlich gut auch später machen kann. Dämmung vom Dach soll von innen erfolgen; muss also vor Einzug erledigt werden. Dämmung der Wände ist von außen vorgesehen; könnte also noch später gemacht werden - ebenso die Heizung. Aber macht das Sinn? Ähnlich denke ich über die Bäder. Gäste- und Zweitbadezimmer lassen wir (fast) so wie sie sind; lediglich das Hauptbadezimmer soll vorher fertig gemacht werden. Mhhh....
     
  7. Skeptiker

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    Nö, die reinen Baukosten passen alle in der Größenordnung, sind aber auch alle immer im unteren Viertel des Spekrums und vielleicht noch nicht ganz vollständig. Es ist eine "Kostenschätzung", d.h. die hat auf jeden Fall noch 10% Luft in beide Richtungen. Ich denke aber eher Luft nach oben.

    Unbedingt!

    Kannte der Planer (freier Architekt?) zufällig Dein Budget und hat es jetzt genau getroffen?

    Klingt naheliegend. Ohne Detailkenntnisse lässt sich das aber nicht bewerten. Mein Bauherr wartet auf die Kosten. Der Kollege soll Dir das darstellen!
     
  8. #7 Grenzgaenger, 23. August 2014
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    Okay - die "reine" Kostenschätzung passt also schon so ins Bild, ist aber eben nur eine Schätzung. Vergisst man schnell und muss ich im Hinterkopf behalten. Man nimmt gedruckte Zahlen ja schnell gerne als "bare Münze".

    Unser Architekt kennt unser Budget und hat es aktuell etwas überschritten; mit dem Hinweis, dass man aber auch nicht alles machen muss. Ich denke da natürlich eher in die Richtung, dass wenn ich das Dach dämmen lasse, sollte ich es ja auch mit den Wänden machen. Aber klar - da wird er uns wohl noch was zu sagen können.

    Kannst Du mir sonst noch etwas mit auf den Weg geben? Bin über jeden Hinweis und Ratschlag froh. Man möchte ein Haus kaufen und sanieren - hat null Plan davon und muss sich daher auf einen Anderen verlassen. Das gefällt mir nicht; kann es aber ebenso wie beim Arzt oder Steuerberater nicht ändern.
     
  9. Skeptiker

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    Wenn das Budget jetzt schon überschritten ist: Höre auf, auf Wunder zu hoffen und versuche stattdessen vom Kollegen ein Konzept zu bekommen, wie sich das Objekt über einen für Euch erträglichen Zeitraum auf das gewünschte Niveau bringen lässt. Wenn das nicht geht, ist das Objekt zu groß, zu teuer, Euer Anspruch zu hoch oder Euer Budget zu klein. An einer der Ecken muss man ansetzen, sorry!

    :konfusius

    Genau an dem Punkt sind meine Bauherrn übrigens auch, haben allerdings schon gekauft. Und nun ist da dieser tiefe Graben zwischen "können" und "müsste man dringend" und "hätten wir gerne".
     
  10. Taipan

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    Eben eine Sanierung eines Holzhauses aus den Dreißigern fertig gestellt. Bauherren kamen mit abgeschlossenem Kaufvertrag, Kostenschätzung eines "Kollegen", der plötzlich nicht mehr wollte (warum wohl) einer Finanzierung mit kfw-Kredit zu mir und baten mich ihnen da mal zu helfen ... nach geschlagenen 30 sek. schüttelte ich den Kof und sagte SO wird das nichts. Wir sind aber wie gesagt fertig haben grade mal 8% überzogen, es wurde komplett anders saniert als der Bauherr sich das vorstellte (aus bautechnischer Sicht) und die Bauherren sind glücklich da an einer Katastrophe vorbeigeschrammt zu sein ... Verdient habe ich an dem Werk nichts, da der Aufwand in keinem erklärbaren Verhältnis zu dem Aufwand stand. Aber die strahlenden Gesichter der Bauherren nach der Rosskur entschädigen ein wenig.

    Man kann bei deiner Baukostenschätzung scheinbar schon davon ausgehen, dass das realiesierbar ist, dann bedarf es aber einer intensiven Planung und Betreung. Wie der Kollege das bei dem knappen Honorar realiesieren will, ist mir allerdings schleierhaft.

    @skeptiker: das das bruttopreise darstellen sollen steht bereits in der letzten Zeile, allein glaube ich ebenfalls nicht, dass das klappt.
     
  11. Skeptiker

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    ch könnte mich jetzt noch mit "was denn für nen brutto, inkl. Planerhonorare?" rausreden, aber ich hab's einfach übersehen. Da ist ja auch noch mein eigenes Tabellenwerk ...

    Wieso kommen Bauherrn eigentlich immer erst nach dem Kauf? (Der schärfste hatte sich ein Laubengrundstück verkaufen lassen und konnte einfach nicht glauben dass keine Chance bestand, darauf eine dreigeschossiges Haus für ihn, seine drei Brüder und die Eltern zu bauen.)
     
  12. #11 Grenzgaenger, 24. August 2014
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    Ich glaube nicht an Wunder. :D

    Aber im ernst. Ich hab auf jeden Fall Bedenken mich zu übernehmen; immerhin ist das wohl die größte Investition in meinem Leben. Da will man keinen Murks machen. Es ist für mich als Laie nur extrem schwierig zu bewerten was nun wieviel kosten darf, was Sinn macht und wo man bedenkenlos eher warten kann. Ich weiß - um mir das aufzudröseln ist der Architekt da; nur wenn es am Ende nicht passt ist es meine Kohle und ich bin schon skeptisch was die Kosten angeht.

    Vielleicht ist das Haus ja doch nix... Im Prinzip frisst das energetische Sanieren bei mir mein vollständige Budget. Dann hab ich aber immer noch ein 40 Jahre altes Dach, keine neuen Innentüren oder meine LAN-Verkabelung. Komme gerade ins Zweifeln. Ich sollte jetzt ins Bett gehen! ;)
     
  13. #12 Grenzgaenger, 24. August 2014
    Grenzgaenger

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    @Skeptiker.

    Ich hab noch nicht gekauft! :D
     
  14. #13 Stolzenberg, 24. August 2014
    Stolzenberg

    Stolzenberg Gast

    Dann geh noch einmal mit einem Schadstofffachmann durch das Haus und lasse den noch einmal alles anschauen. Wenn Ihr asbesthaltige Trockenbauplatten oder Bodenbeläge findet die der Architekt übersehen hat, dann könnt Ihr schon einmal eine "1" in der fünften Vorkommastelle dazutun. Lies Dich schlau wenn Du Dich hier nicht übernehmen möchtest.

    z.B.: http://www.apug.nrw.de/pdf/leitfaden.pdf

    Liebe Grüße aus dem Harz!
     
  15. Skeptiker

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    Ja, das hatte ich schon verstanden. Für mich stehen da zu viele Fragezeichen, aber ich kenne Deine Umstände und die Immobilienlage an Deinem Wohnort nicht.

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  16. Skeptiker

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    Magst Du Dein Sanierungskonzept mit ein paar Stichworten erläutern? Könnte ja lehrreich sein!

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  17. #16 Stolzenberg, 24. August 2014
    Stolzenberg

    Stolzenberg Gast

    Würde ich mir dann wohl auch mal anschauen wollen...
     
  18. Skeptiker

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    (ärgerlicher Doppelpost)


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    Die grundsätzliche Zulässigkeit der gewerblichen / freiberuflich Nutzung wurde bereits geklärt?

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  21. #19 Grenzgaenger, 24. August 2014
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    Ich hab mich bis jetzt ein bisschen durch das PDF gegraben und bin ehrlich erstaunt wo überall Asbest verbaut wurde. Ich hatte bisher immer nur an Dach, Dachpappen und so ein Zeug gedacht. Hab ich das denn richtig verstanden, dass es nicht die Aufgabe des Architekten ist im Vorfeld zu schauen, ob eine Belastung vorliegt? Also das erst der Schadstoff-Sachverständige anrücken muss und sich dann der Architekt um die Umsetzung bemüht?

    Die grundsätzliche Zulässigkeit der gewerblichen / freiberuflich Nutzung wurde übrigens bereits geklärt. "Nicht produzierendes Gewerbe" - also Büros etc. gehen in Ordnung. Nur Charlie`s Autowerkstatt dürfte da wohl nicht aufmachen. :)
     
  22. #20 Norderstedter, 24. August 2014
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    Vorab: Bin Laie, mache aber eine ähnliche Geschichte auch gerade im Hamburger Umfeld durch.

    Wenn Deine Dachschrägen nicht noch aufgedoppelt werden müssen, dann ist der Dämmaufwand evtl ein bischen konservativ gerechnet und könnte auch 5000 niedriger sein (oder auch teurer - Ferndiagnose...). Bäder könnten auch 5000 weniger kosten, das kommt auf Eure Wünsche an. Der Rest deckt sich sehr mit den Zahlen, die ich bei meinem 1970er Haus auch habe, mit großen Einsparungen irgendwo brauchst da eher nicht rechnen.
    Wie sind denn Deine Dachüberstände? Ausreichend für das WDVS? Wenn nicht, dann kostet das Verlängern des Dachs auch noch was.
    Elektrik vermisse ich in der Aufstellung. Mindestens alles durchmessen und vermutlich Verteiler neu - 3000 EUR. Wenn beim Messen Probleme auftreten, dann kann es auch schnell 8000-10000 werden. Wenn Du auch noch neue Schalterprogramme etc haben willst, noch mal 2000-3000 mehr.
    Haustür und Innentüren sind "Visitenkarten". Wenn Du dort Dein Geschäft betreiben möchtest, dann musst Du wirklich überlegen ob da was neu sollte.
    Asbest ist bei dem Baujahr gut möglich. Nimm Stolzenberg's Empfehlung auf alle Fälle an bevor Du kaufst.

    Alles in allem wird das fast sicher die 180 Tsd brauchen. Allerdings solltest Du bei den Sanierungsplänen etc möglicherweise KfW 430 (energieeffizient sanieren) und 431 (Baubegleitung) nutzen können, wenn die Werte gut genug werden (Deinen Archi fragen). Dann käme von dort mit Verzögerung ca 10 Tsd wieder rein.
     
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Haussanierung Bj. 1974 | Laufend aktualisiert mit Bildern :)

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