Herstellungskosten bei Bauträgervertrag ermitteln - möglich?

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  1. #1 supersonic92, 6. Februar 2016
    supersonic92

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    Guten Abend,

    ein BT-Haus wird ja als Gesamtpaket - also Grundstück und Haus - verkauft. Nun ist es für die Werbungskosten in der Steuererklärung notwendig, die Herstellungskosten des Gebäudes zu benennen (um dann anteilig das Arbeitszimmer steuerlich abzusetzen).

    Gibt es eine Formel oder ein Verfahren, wie die Herstellungkosten bei einem BT-Vertrag ermittelt werden?
    Kann man den Bodenrichtwert zugrunde legen und dann das Grundstück einfach abziehen?

    Vielen Dank für eure Antworten!
     
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  3. R.B.

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    Arbeitszimmer und Steuern, das ist immer ein heißes Eisen. Deswegen unbedingt mit dem Steuerberater klären.

    Du hast richtig erkannt, dass die Kosten für das Grundstück abzuziehen sind. Bodenrichtwerte, Gutachterausschuss, man braucht verlässliche (sprich belegbare) Zahlen. Dann muss der Anteil des Arbeitszimmers an den Herstellkosten ermittelt werden. Hierzu wird üblicherweise die anteilige Fläche ermittelt, ABER Vorsicht, hier ist die Wohnfläche als Grundlage zu ermitteln (Kellerräume etc. gehören nicht dazu).

    Es versteht sich von selbst, dass das besagte Arbeitszimmer auch als Arbeitszimmer anerkannt werden muss. Hier gibt es ein paar Kriterien zu beachten damit nicht auch noch eine private (Teil)nutzung unterstellt wird. Wichtig ist eine klare Abgrenzung zwischen privat und geschäftlich.

    Ist das alles in trockenen Tüchern, dann kann man neben der Abschreibung auch die Betriebskosten anteilig geltend machen, inkl. anteiliger Schuldzinsen. Sollte aus irgendwelchen Gründen eine anteilige Verrechnung nicht sinnvoll sein, beispielsweise extrem hoher Stromverbrauch im Arbeitszimmer o.ä., dann sollte man diese Kosten getrennt erfassen (getrennte Stromzähler zum Beispiel).

    Wichtig wäre auch daran zu denken, dass irgendwann das Arbeitszimmer vielleicht wieder in den Privatbereich überführt wird, und sich das abhängig von der Wertentwicklung des Gebäudes, dann gewinnerhöhend bemerkbar machen kann.

    Das sind aber alles Dinge die man mit eine Stb schon im Vorfeld besprechen sollte.
     
  4. #3 stockstadt, 7. Februar 2016
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    Das ist außerordentlich wichtig zu beachten!!!
    Für die Differenz des jetzigen Wertes zum späteren gestiegenen Wert (bei Verkauf der Immobilie oder Auflösung des Unternehmens) sind Steuern zu zahlen.
    Das hat z.B. schon manche gut geplante Ruhestandsexistenz gefährdet. Vielen war nach einigen Jahrzehnten mit Unternehmen im eigenen Haus gar nicht bewusst, was da auf sie zukommt.
     
  5. #4 supersonic92, 7. Februar 2016
    supersonic92

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    Vielen Dank.
    Der Aspekt mit der späteren Umnutzung war mir noch nicht bekannt, ich werde wohl tatsächlich den Weg zum Steuerberater suchen.
     
  6. R.B.

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    Das würde ich auf jeden Fall machen.
    Keine Ahnung welche freiberufliche Tätigkeit, Umsätze, Gewinn usw. bei Dir anzusetzen wären, das sollte aber alles mit berücksichtigt werden. Unter Umständen ist es gar nicht sinnvoll das Arbeitszimmer jetzt in´s Betriebsvermögen zu nehmen, vielleicht bringen Dir die absetzbaren Kosten im Moment mangels Gewinn gar nichts, vielleicht wäre es besser das Arbeitszimmer im Privatbereich zu belassen und dieses dann an Dich zu vermieten, usw. usw. Da sind viele Gestaltungsmöglichkeiten denkbar.
    Das beginnt ja schon bei der Frage, ob es sich tatsächlich um eine anerkannte freiberufliche Tätigkeit handelt, oder ob Du Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit erzielst. Auch die Frage nach weiteren Einkünften (Vermietung/Verpachtung, Kapitalerträge, Einkünfte Ehepartner etc.) spielen eine Rolle.

    Meist denkt man nur an die Absetzbarkeit von Kosten und vergisst dabei den Rattenschwanz der noch daran hängt.
     
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